臺灣臺北地方法院民事判決
103年度北訴字第43號
原 告 林藝真
被 告 蔡金寧
上列當事人間給付租金等事件，於中華民國107 年11月20日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾捌萬零貳佰捌拾捌元，及自民國一百零三年二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌萬零伍佰玖拾陸元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行；被告如以新臺幣參拾捌萬零貳佰捌拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 查原告於訴訟進行中於民國105 年9 月22日具狀變更訴之聲 明（本院卷㈣第185 頁），所為應受判決事項聲明變更為： ㈠被告應幾付原告新臺幣（下同）13萬4000元合計積欠2 個 月之租金，暨自102 年9 月10日至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息；㈡被告應給付原告621 元之積欠水、電 費，暨自103 年2 月27日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息；㈢被告應自102 年10月28日起至103 年2 月 17日止，共3 個月又21日，被告應幾付原告123 萬9500元之 違約金，暨自103 年2 月17日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息；㈣被告應給付原告24萬7900元之不當得 利，暨自103 年2 月17日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息；㈤原告因被告違背社會善良道德、擅自惡意 破壞契約協定及社會秩序而喪失3 年租金收益之既得利益損 失，導致原告投資整修裝潢之鉅額轉而驟失，被告應給付24 1 萬2000元之既應得利益之損失賠償；㈥依法被告早已喪失 房屋內所有留置物之所有權，並依法依約於102 年10月28日 起，被告不可藉此主張任何權利或損害賠償或清償債務，被 告應給付2 萬5000元之回復屋況拆除搬遷費用予原告，自10 3 年2 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息；㈦被告依法依約應支付留置物保管之103 年2 月26日起
至105 年3 月25日之倉庫費，被告應給付18萬元予原告，且 自103 年2 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息；㈧清除倉庫留置物以廢棄垃圾載送清運費及處理費 以共3 車計算，每車4900元，故被告應支付1 萬4700元予原 告，且利息自105 年3 月25日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息；㈨被告不實四處毀謗之商譽人格信用侵 權傷害之精神賠償，依民法第215 、220 、195 、184 及22 7-1 條，從102 年9 月1 日起至本案最終審終結定讞日後36 5 日止以每日2300元給付原告，且被告應向原告道歉並以相 當明顯招牌告示且昭示鄰里，或連續7 天道歉文刊登於蘋果 日報之頭版1/2 全開版面。經核，原告擴張應受判決事項之 聲明，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。二、被告經合法通知，無正當理由於最後言詞辯論期日不到場， 爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告向店面屋主許晉騰坐落承租門牌號碼臺 北市○○區○○街00○00號店面（下稱系爭店面），並經屋 主同意分租轉租將系爭店面出租被告，原告與系爭店面屋主 間租約之租期雖僅至103 年2 月19日止，但租約到期後有約 定原告具3 年的優先承租權，並未詐欺被告。詎料被告承租 系爭店面後自102 年9 月10日起即未按期繳付兩造租約之租 金，原告先後於102 年9 月27日、同年10月1 日、同年10月 14日、同年10月18日寄發存證信函催繳租金，但被告均置之 不理，更於103 年1 月28日以簡訊告知終止租約後繼續使用 系爭店面，現尚積欠2 個月13萬4000元之租金，水、電費 621 元未清償，103 年初，系爭店面屋主要求返還系爭店面 ，原告因此於103 年2 月10日、同年2 月11日、同年2 月14 日連續以存證信函限期被告清空返還，被告仍不理，為了清 理返還系爭店面予屋主，才於103 年2 月17日進入店內，並 於103 年2 月26日再次進入店內搬遷物品清除後將店面交還 ，被告於雙方租約終止後拒不搬遷，遲至103 年2 月17日原 告方取回系爭店面得以清空交還於原屋主，被告應給付相當 租金之不當得利，另原告因被告違背社會善良道德、擅自惡 意破壞契約協定及社會秩序而喪失3 年租金收益之既得利益 損失，導致原告投資整修裝潢之鉅額轉而驟失，被告應給付 241 萬2000元之既應得利益之損失賠償，租約終止後依法被 告早已喪失房屋內所有留置物之所有權，依法依約於102 年 10月28日起，被告不可藉此主張任何權利或損害賠償或清償 債務，被告應給付2 萬5000元之回復屋況拆除搬遷費用，以 及被告依法依約應支付留置物保管之103 年2 月26日起至
105 年3 月25日之倉庫費18萬元，後原告尚須清除倉庫留置 物，清運費及處理費以共3 車計算，每車4900元，故被告應 支付1 萬4700元。除此之外，被告不實四處毀謗原告之商譽 人格信用侵權傷害之精神賠償，依民法第215 、220 、195 、184 及227-1 條，從102 年9 月1 日起至本案最終審終結 定讞日後365 日止以每日2300元給付原告，且被告應向原告 道歉並以相當明顯招牌告示且昭示鄰里，或連續7 天道歉文 刊登於蘋果日報之頭版1/2 全開版面等語。並聲明：㈠被告 應幾付原告13萬4000元之積欠2 個月之租金，暨自102 年9 月10日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡被 告應給付原告621 元之積欠水、電費，暨自103 年2 月27日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈢被告應 自102 年10月28日起至103 年2 月17日止，共3 個月又21日 ，被告應幾付原告123 萬9500元之違約金，暨自103 年2 月 17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈣被 告應給付原告24萬7900元之不當得利，暨自103 年2 月17日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈤原告因 被告違背社會善良道德、擅自惡意破壞契約協定及社會秩序 而喪失3 年租金收益之既得利益損失，導致原告投資整修裝 潢之鉅額轉而驟失，被告應給付241 萬2000元之既應得利益 之損失賠償；㈥依法被告早已喪失房屋內所有留置物之所有 權，並依法依約於102 年10月28日起，被告不可藉此主張任 何權利或損害賠償或清償債務，被告應給付2 萬5000元之回 復屋況拆除搬遷費用予原告，自103 年2 月26日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈦被告依法依約應支 付留置物保管之103 年2 月26日起至105 年3 月25日之倉庫 費，被告應給付18萬元予原告，且自103 年2 月26日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈧清除倉庫留置 物以廢棄垃圾載送清運費及處理費以共3 車計算，每車4900 元，故被告應支付1 萬4700元予原告，且利息自105 年3 月 25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈨被 告不實四處毀謗原告之商譽人格信用侵權傷害之精神賠償， 依民法第215 、220 、195 、184 及227-1 條，從102 年9 月1 日起至本案最終審終結定讞日後365 日止以每日2300元 給付原告，且被告應向原告道歉並以相當明顯招牌告示且昭 示鄰里，或連續7 天道歉文刊登於蘋果日報之頭版1/2 全開 版面。
二、被告則以：原告明知其與系爭店面屋主許晉騰於101 年1 月 間所簽立之租賃契約之租賃期限僅為2 年，竟偽造其與系爭 店面屋主簽立臨沂街店面租賃期間為5 年、租金為新臺幣（
下同）6 萬8000元之不實房屋租賃契約書，再於101 年7 月 間，持之向被告佯稱與屋主許晉騰已簽訂5 年之房屋租賃契 約，且已徵得許晉騰同意可將面轉租致使被告陷於錯誤，於 101 年7 月16日與原告簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間 自101 年8 月10日起至106 年2 月10日止，被告不給付租金 的理由是因為原告詐欺，主張同時履行抗辯。被告另以60餘 萬元，向原告頂讓裝設在臨沂街店面之冷氣、監視錄影設備 及水晶燈等物品，嗣於102 年8 月間，因被告欲將店面分租 他人經向屋主許晉騰詢問後，始悉上情，驚覺受騙。原告明 知其與被告間就店面租賃契約尚未完成終止契約程序，雙方 就該店面之租約糾紛業在法院爭訟中，且放置在該店面之物 品均為被告所有，原告竟先於103 年2 月17日未經被告同意 即自行找鎖匠打開店面大門，進入更換全部門鎖方式妨害被 告進入使用面之權利。又原告先後於103 年2 月17日、同年 2 月26日中午進入店面，欲竊取放置在店面被告營業設備等 物品，幸為被告即時發覺，報警制止，原告始未得逞。孰料 原告猶不作罷，仍於103 年2 月26日午夜時分再次進入店面 竊取被告所有物品等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：
㈠原告主張被告承租系爭店面遲欠租金，因此終止租約並請求 積欠租金等情，為被告否認，被告抗辯係因原告偽造與系爭 店面屋主間租約欺騙被告，被告因此不繳納租金保護自身權 益云云。據證人即被告之女張雅雯證稱，一開始原告說希望 一年一年簽約，母親即被告覺得時間太短，裝潢費用白費， 後原告通知被告屋主同意轉租分租並願意降低租金等語（本 院卷㈢第61、64頁）。可見，原告本無欲與被告簽訂超過 1 年之租約，係被告要求始同意配合簽署較長租期之租約。復 本院當庭勘驗原告與系爭店面屋主間租約結果，原告與系爭 店面屋主間租期2 年，自101 年至103 年2 月19日，月租金 4 萬7000元，租約第20條另有約定租期到期後承租人（即原 告）有3 年優先承租權等情（本院卷㈡第173 頁背面）。可 知，租約到期後，原告尚有機會向系爭店面屋主請求3 年優 先承租權之保障，難認原告具隱匿偽造其與原屋主間店面租 約之動機。再者，原告如有意欺瞞，何以原僅欲簽訂租期為 1 年租約，非簽訂期限更長之租約，顯見，原告出租系爭店 面時無欺騙被告之意。證人張雅雯雖證稱，原告拿出來與系 爭店面屋主間之租賃契約書確實有寫租期從101 年到106 年 2 月等語（本院卷㈢第60頁背面），本院審酌聲請人與證人 張雅雯為母女關係，且偵查程序中證人張雅雯與原告間互相 提出告訴處於對立狀態，是證人張雅雯所為供述之證明力甚
低，難信原告確有偽造契約書之事實存在。此外，據證人許 建東即系爭店面屋主之弟弟，於103 年6 月26日在庭證稱， 其代理屋主許晉騰處理系爭店面租約，與原告間系爭店面租 約確增訂第20條，後來也有簽分租同意書，這是簽約後原告 來談的，想分租或續租都可以來談，均有同意，簽署分租同 意書時還不知道將該店面出租他人，也不知道兩造間如何約 定，警詢時有拿分租同意書給警察，沒有說不同意轉租、只 同意分租店面門口，那是警察的認定，後來是因為兩造間刑 事訴訟糾紛，證人哥哥即系爭店面屋主許晉騰被傳去作證， 覺得有問題才不想續租，103 年2 月租約到期不續租請原告 交還系爭店面等語（本院卷㈡第173 至175 頁）。可見，證 人許建東代理系爭店面屋主出租予原告，確有同意原告分租 店面，並與原告達成3 年優先承租權之合意。綜上，原告並 無偽造與系爭店面屋主間租約以欺騙被告，被告抗辯原告偽 造與系爭店面屋主間租約以欺騙被告因此拒繳納租金云云， 自非有據。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止租約；承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物；民法第440 條第1 項、第2 項前段、 第455 條前段分別定有明文。查被告因被告與屋主之該店面 租約租期僅至103 年2 月19日為止，深怕自身權益受損，向 原告反應未獲回覆後，自102 年9 月起拒繳租金，原告乃於 102 年9 月27日、同年10月1 日、同年10月14日寄發存證信 函催繳租金及於同年10月18日寄發存證信函表示終止租約， 後被告於102 年10月28日以簡訊告知欲以附條件方式終止雙 方租約，原告同日以簡訊告知同意終止租約等情，有上開存 證信函影本（本院卷㈠第16至21、84至85、91至94、107 至 115 頁）、簡訊翻拍照片（本院卷㈠第79至83、87至90、95 至106 頁）等件在卷，則被告自102 年9 月起，確因租約糾 紛未繼續依據兩造之租約繳交房租，故原告請求被告積欠 2 個月之租金13萬4000元及積欠水、電費621 元（本院卷㈠第 119 頁），核屬有據。
㈢據雙方系爭店面租約，第18條及加註條款約定，承租方提前 搬離押金全數賠償出租方；如中途解約同意押金全數由出租 方沒收等情（本院卷㈠第11頁），雙方並未約定因可歸責被 告事由致租金提前終止可請求違約金，故原告請求被告給付 違約金123 萬9500元云云，核屬無據。
㈣原告可請求相當租金之不當得利24萬5667元：
1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得 利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件 ，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以 請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之 房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利 益（最高法院61年度台上字第1695號判例及97年度台上字第 294 號判決意旨參照）。
2.查雙方於102 年10月28日以簡訊方式同意終止系爭店面租約 （本院卷㈠第97至99頁），兩造間系爭店面租約已於102 年 10月28日終止，被告自翌日起即屬無權占有系爭店面，原告 因認為兩造之租約已終止，又因原告與原店面屋主間租約至 103 年2 月19日到期，為遵守租約約定，先後於103 年2 月 17日、同年2 月26日進入店面，搬走拆除物品清空，可認租 約終止後被告未立即返還系爭店面，原告於103 年2 月17日 方取回系爭店面控制權，則依上開法律規定及判例意旨，原 告可向被告請求自102 年10月29日起至取回系爭店面即103 年2 月17日之日止，計3 月20日之相當於租金之不當得利24 萬5667元【計算式：6 萬7000元×3 ＋（6 萬7000元×20/3 0 ）＝24萬5667元，元以下四捨五入】，逾此部分之請求， 即無理由。
㈤按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，民法第216 條定有明文。原告主張被告違背社會善良道 德、擅自惡意破壞契約協定及社會秩序而喪失3 年租金收益 之既得利益損失，導致原告投資整修裝潢之鉅額轉而驟失， 被告應給付241 萬2000元之既應得利益之損失賠償云云。經 本院當庭勘驗原告與系爭店面屋主間之租約，原告與系爭店 面屋主間租期2 年，自101 年至103 年2 月19日，月租金4 萬7000元，租約第20條約定租期到期後承租人有3 年優先承 租權，另有備註租約到期前1 個月需告知出租方是否續租等 情（本院卷㈡第173 頁背面），顯見，原告與系爭店面屋主 間優先承租權之約定，尚須原告於租約到期前1 個月通知是 否續約，不必然原告於租約到期後一定會續約，再者，系爭 店面屋主固同意轉租，然原告轉租後之風險本應由原告自行 承擔，則原告轉租系爭店面後未處理妥適，致屋主於租約屆 期後收回系爭店面，請求喪失預期可得利益241 萬2000元，
尚非有理。
㈥查兩造間租約終止後，原告依約第17條將屋內留置物均視作 廢物得清除，並第7 條得請求回復屋況拆除搬遷費用，然原 告提出之證據，並無該等費用之單據，難認原告實際支出系 爭店面回復拆除搬遷費用2 萬5000元，故該部分主張，自不 足採。另租約第17條既已約定將所有留置物均視作廢棄物可 清除，當無留置保管之理，故原告請求留置物之倉庫保管費 18萬元，亦不足採。至於原告主張清除倉庫留置物以廢棄垃 圾載送清運費及處理費以共3 車計算，每車4900元云云，未 見原告提出證據以實其說，難認原告該等支出為真實，故原 告請求被告支付清運留置物費用1 萬4700元，洵屬無據。 ㈦原告主張被告於鄰里間不實毀謗原告商譽人格信用，請求侵 權傷害之精神賠償，被告應向原告道歉並以相當明顯招牌告 示且昭示鄰里，或連續7 天道歉文刊登於蘋果日報之頭版1/ 2 全開版面云云。未見原告提出相關證據以實其說，難認原 告所稱被告於鄰里間不實毀謗原告商譽人格信用乙情為真。 又雙方因租賃關係交惡，被告前以原告涉嫌刑法誣告罪、偽 造私文書罪、詐欺罪、強制罪、無故侵入住宅罪、竊盜罪告 訴告發，而原告同以被告涉嫌刑法侵占罪、無故侵入住宅罪 、強制罪、竊盜罪為告訴告發等情，業經臺灣臺北地方法院 檢察署103 年度偵字第6025、20219 號為不起訴處分（本院 卷㈤第64頁），臺灣臺北地方法院檢察署104 年度偵續字第 359 號維持為不起訴處分（本院卷㈤第55頁），臺灣高等法 院檢察署106 年度上聲議字第1082號駁回聲請再議（本院卷 第51頁），被告不服聲請交付審判，經本院106 年度聲判字 第36號裁定駁回聲請（本院卷㈤第41頁），上揭處分書及刑 事裁定，足以證原告無被告指稱情狀，是原告請求精神慰撫 金，以及判決命被告公告登報道歉之處分，即非有理。 ㈧末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項 、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者， 債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高 者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第 1 項、第203 條亦定有明文。本件原告可對被告請求38萬 288 元（計算式：13萬4000元＋621 元＋24萬5667元＝38萬 288 元），核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，
被告迄未給付，當應負遲延責任。從而，原告提起本訴請求 被告給付38萬288 元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日即10 3 年2 月22日（本院卷㈠第35頁）起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息，即屬有據，應予准許。逾此部分之請求 為無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第 3 款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項， 依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 趙子榮
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
書記官 劉曉玲
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 8萬596元
合 計 8萬596元