臺灣臺中地方法院小額民事判決 107年度中小字第3479號
原 告 洪宗聖
被 告 汪衛民
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國107年11月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣9,699元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔5分之1，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告與訴外人翁子宸、黃俊榮、陳麒丰、謝家輝5人於民 國106年5月30日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租 約），向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○○○街0○0 號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自106年6月1日起至 107年5月31日止，每月租金26,000元，於每半年前給付， 押金為2個月租金即52,000元，並於系爭租約第5條約定： 「…乙方（即原告）不繼續承租，甲方（即被告）應於乙 方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」等語，詎原 告於107年5月31日租期屆至交屋當日，經被告檢查大部分 房間後，皆無問題，公共空間亦未提出任何不滿，僅編號 B2房間尚未檢查，卻於原告請求被告返還押租金時，遲至 107年6月12日始為回應，且以眾多不合理之理由要求扣除 押租金，經由學校教官協調，被告皆不置理，原告乃轉向 消保官訴求，經消保官通知被告後，被告竟未事前通知， 即要求其中兩位承租人於107年7月9日上午8時47分至超商 見面，且要其餘之承租人不得參與，惟暑假期間該2位承 租人均不在臺中，被告又拒絕其餘承租人代為處理，導致 迄今仍未返還押租金。被告雖於翌日以LINE通知要承租人 等上傳帳號，惟不願說明匯款金額為何，其後被告更退出 群組，猶拒不返還押租金，因而提起本件訴訟，爰依系爭 租約之法律關係而為請求。並聲明：1.被告應給付原告52 ,000元。2.訟費用由被告負擔。
（二）對被告抗辯之陳述：
當初與被告簽約時，原告、翁子宸、黃俊榮、陳麒丰、謝 家輝都有在場，所以應該是翁子宸等5人與被告簽約，被
告與翁子宸等5人每個人簽約的房間及租金數額都不同， 合計是1個月26,000元，當初亦約定含原告在內之翁子宸 等5人，各自將應負擔的租金數額匯款給被告，其後事實 上翁子宸等5人已各自給付租金及押租金予被告完畢。原 告居住及簽約之房間是編號Al，已經點交完成返還給被告 ，原告並未積欠被告任何應付之租金，故告應該返還押租 金予原告，但被告後來以原告以外其他承租人遲交租金等 行為為理由，拒絕返還押租金，並不合理。系爭房屋1個 月租金之分配方式如下：Al房間（原告）4,750元、B2房 間4,750元、C3房間4,600元、D4房間4,150元、E5房間4,1 50元、F6房間3,600元，F6房間的同學本來說要承租後來 說不租了，所以由包含原告之翁子宸等5人每人幫他負擔 每個月360元租金，該名同學自己則負擔1,800元。每位承 租人之押金數額，就是以上開每月租金及應分擔額乘以2 。雙方不曾約定要由一個同學代表收齊房租後，再一次交 給被告，而且原告及另4位承租人上半年即以此方式進行 ，被告亦未有反對之意思表示，仍繼續收取下半年5位承 租人分別給付之租金。5位承租人之間並沒有連帶關係， 被告應依比例返還押租金給原告。至被告辯稱5位承租人 尚積欠107年4月19日至6月18日電費3,389元，原告主張應 依入住日數比例計算，即依被告所提電費收據可知，2個 月電費是2,589元，107年4月19日至6月18日共61天，而10 7年4月19日至5月31日共43天，故依43/61比例計算後，5 位承租人所需補繳的電費為1,825元，扣除承租時第一次 繳納之電費741元中之522元【741×（43/61）＝522】， 即106年4月19日至5月31日之電費，5位承租人實際尚須繳 納1,303元之電費；又系爭房屋大門係自然使用損壞，非 故意毀損，門鎖部分，5位承租人面對被告主張之800元願 意負擔之；客廳壁鐘置放門邊，係自行掉下而損毀，5位 承租人願負擔被告最初於簡訊上主張之500元。另否認被 告所稱優惠內容，當初雙方並未約定租金數額將因何因素 而產生變動，應以約定當時之價格為準。況當初被告說要 負責公共電費，事後卻要求5位承租人全額負擔，亦不合 理。
二、被告則以：
（一）原告所述簽約時狀況，及事後分別匯款租金、押租金給被 告之情形，均係屬實。但事實上被告是希望包含原告之翁 子宸等5人統一匯款給翁子宸後，由翁子宸一次匯款給被 告，所以被告才會給予包含原告之翁子宸等5人1個月26,0 00元之租金優惠，但包含原告之翁子宸等5人後來違約，
故被告要將價格漲回原價，即1個月28,000元。包含原告 之翁子宸等5人先分別付完前半年租金後，又以分別匯款 給被告之方式付了下半年，而當初點交系爭房屋的時候， 就只有B2房間有問題，其他的房問都OK，另外電錶都是獨 立的，亦由包含原告之翁子宸等5人自行協商應付之電費 。倘原告係單獨與被告簽約，原告已給付租金完畢、居住 之A1房間亦完成點交，被告理應退還原告押租金，但原告 並非獨自與被告簽約，而是與其他另外四位同學連帶與被 告簽約，所以包含原告之翁子宸等5人應該負連帶責任， 原告1人之主張無法代表全部承租人之意思。原告的押金 、電費都是原告一次繳給被告，因B2房間並未完成點交， 所以被告拒絕返還押租金。
（二）系爭租約第4條租金約定，承租人應於107年6月1日，每半 年躉繳，交出租人26,000元/月×6＝156,000/每次，一年 兩次，共312,000元．但承租人屢次拖欠，經一再催收才 肯繳交，電費亦是如此，至今尚欠繳107年4月16日至5月 31日之電費，明顯違約，故取消出租原價優惠，而出租原 價為28,000元/月，有591出租網相片為證，因係半年躉繳 ，故優惠2,000元/月，但原告違約，並蓄意毀損設備，被 告要求賠償抵扣，並取消優惠，回復原價。再系爭租租約 第11條約定，承租人因故致房屋及財物損失，應負賠償之 責。而租賃期間，系爭房屋其中
1.3樓大門鎖毀損未通知出租人修繕。
2.客廳壁鐘毀損，未告知原告，逕自拋棄。
3.B2房客黃俊榮（澳門僑生）獨自一人住大套房，毀損屋內 設備如后：新的洗臉盆被戳破，留下網狀裂紋、房間內地 磚多處有網狀裂紋、電視未點交即搬離，經測試該機無法 正常運作、熱水器長期不當使用，致熱水管滲水，流到二 樓及周遭牆壁，形成壁癌，且2樓屋主投訴其家中浴室漏 水，水源來自3樓，經被告請水電工查明原因，係熱水高 溫長時間開散，導致熱水管破裂、房間內冷氣，經測試壓 縮機故障，只能送風，維修冷氣師傅告知，拆卸濾網時， 嗅到拉K（三級毒品）臭味。
上開設施經維修後，其中更換明管28,000元、更換地板12 ,000元、修理電視3,000元、修理冷氣6,000元、修理門鎖 800元、壁癌抓漏12,000元、賠償壁鐘1,200元、欠繳電費 3,389元，及取消優惠求償24,000元，上開合計為93,389 元，扣除押金52,000元，尚欠31,389元。況甲方已每月吸 收MOD+WlFl共6台電視，每月2,100元月租費，另水費及瓦 斯費每月700至1,000元不等，實收約23,000餘元，平均每
間房不到4,000元等語資為抗辯。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告於106年5月30日與原告及翁子宸、黃俊榮、 陳麒丰、謝家輝簽訂系爭租約，向被告承租系爭房屋，約 定租期自106年6月1日起至107年5月31日止，每月租金26, 000元，於每半年前給付，押金為2個月租金即52,000元， 詎租期屆至經被告完成B2以外房間（含原告所住之A1房間 ）之點交後，被告迄未返還押租金等情，有系爭租約影本 為證（見本院卷第8- 11頁），為兩造所不爭執（見本院 卷第49頁），堪認屬實。惟原告請求被告返還全部押租金 52,000元之返還，則為被告否認在卷，並以前揭情詞置辯 ，是本件應審究為：1.原告請求被告給付52,000元有無理 由？2.被告主張之各項扣抵金額是否有理由？（二）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶 有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字 第1631號民事裁判要旨參照）。次按房屋租賃保證金（即 押租金）之返還，當然為租期屆滿時，出租人與保證人所 負回復原狀之義務。如出租人與保證人於租期屆滿時未履 行此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證 金之義務，要難認為隨同失其存在（最高法院48年臺上字 第1196號民事判例意旨參照）。再按保證金（即俗稱之押 租金）係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償 之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生 時，即可主動動用保證金主張從保證金中予以抵償，並無 須得承租人之同意（臺灣高等法院86年度上更三字第51號 判決意旨參照）。本件被告不爭執52,000元之押租金尚未 返還予包含原告之翁子宸等5人，然陳稱：係因系爭房屋 其中編號B2房間之居住者未履行回復原狀之租約義務所致 等語，經查：
1.依兩造所簽立系爭契約書第5條之約定：「乙方應於訂約 時，交於甲方新臺幣伍萬貳仟元，乙方如不繼續承租，甲 方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」可 知（見本院卷第9頁），此項保證金約定之目的亦係在擔 保被告履行租賃義務，解釋應與上開判決意旨所示之情形 相同，原告主張包含原告之翁子宸等5人簽約時，曾交付 52,000元予系爭租約之出租人作為擔保，且為被告所不爭 執，堪信兩造就本件租約有押租金之約定無誤。惟系爭租
約之承租人究為包含原告之翁子宸等5人，抑或翁子宸則 有疑義。查依系爭租約之文義觀之，包含原告之翁子宸等 5人均在租約上簽名、記載身分證字號及聯絡電話（見本 院卷第10、11頁）；且事實上，包含原告之翁子宸等5人 居住之房間號碼均不相同，其各自負擔之租金數額亦迥異 ；參以簽約之後，包含原告之翁子宸等5人亦係分別電匯 不同之租金數額予被告至系爭契約一年屆滿為止，為被告 所不爭執（見本院卷第49頁），足認包含原告之翁子宸等 5人應係就其居住之房間號碼分別與被告成立獨立之租賃 契約無疑。被告雖辯稱：包含原告之翁子宸等5人間具有 連帶給付之關係等語，然「數人負同一債務，明示對於債 權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示 時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」民法第 272條定有明文，本件被告既未舉證雙方有何明示之約定 ，依法亦無相關之規定得以認定包含原告之翁子宸等5人 間，具有連帶給付之關係，故難認被告該部分之抗辯為可 採，包含原告之翁子宸等5人係分別與被告就其各自承租 之房間，成立租賃契約，堪以認定。
2.承上，原告係偕同訴外人翁子宸、黃俊榮、陳麒丰、謝家 輝與被告簽訂系爭租約，而原告請求返還押租金乃基於租 賃契約所為之請求，於原告均已繳納租金完畢、且返還承 租房間後，被告理應具有返還押租金之義務，為被告所不 爭執（見本院卷第49頁）。又上開租賃關係所生之債權由 原告及訴外人與被告所簽訂，其本件因租賃契約所生之返 還押租金債權，乃所有權以外之財產權，於數人共有之情 形下，依照民法第831條之規定，固應準用共有之規定， 即各共有人就其應有部分，對於第三人本得單獨主張其權 利，無須為共有人全體之代表，是本件原告請求被告返還 之押租金，在法律上非不可分，解釋上，原告亦僅得在可 分之範圍內而為請求。查系爭房屋點交當時，僅編號B2房 間有問題，而原告所住編號A1房間並無問題，已完成點交 一情，為兩造所不爭執（見本院卷第49頁），堪認屬實， 故依系爭租約之約定，原告就其承租之A1房間請求押租金 之返還，乃屬有據，不受B2房屋之狀況而受影響甚明。依 原告承租當時應負擔之租金數額審之，原告每月應負擔4, 750元之租金，加計分擔原本欲承租F6房間同學之分擔額 每月360元，共5,110元。而本件原告所得請求返還之押租 金，在法律上既屬可分，解釋上，原告僅得在可分之範圍 內為請求，是原告得請求被告返還之押租金即為每月租金 數額之兩倍10,220元【（4,750＋360）×2＝10,220】。
其餘原告逾此範圍之請求，即屬無據，自非可採。至被告 雖另辯稱：有人違約，故租金之優惠由26,000元回復成28 ,000元一節，因原告均已按時繳納租金、返還承租之A1房 間予被告完畢，並無被告所指違約之事由；且被告所指一 旦承租人違約即調整每月租金至28,000元之情事，未見有 何相關之記載可證，既經原告否認在卷，被告徒以先前網 路刊登之租屋網頁為佐，猶無從證明兩造已為因條件成就 而調整租金之約定，亦無從證明兩造曾經約定由翁子宸收 齊後統一、一次匯款給被告，被告該部分之答辯，亦無理 由。
（三）被告雖復辯稱：承租人尚有欠繳107年4月16日至5月31日 電費、系爭房屋設備毀損修繕費等情，原告修繕後共支出 69,389元，加計租金調整為每月28,000元後、承租人應補 繳之總和24,000元，尚較被告未返還之押租金52,000元， 多了31,389元，故被告並無返還押租金之義務等語，然查 ：
1.承前所述，被告並無將每月租金調整為28,000元之明確事 證可考，其該部分主張原告應予補繳之抗辯，並無可採。 2.又依據被告所指系爭房屋大門毀損、支出門鎖費用800元 之部分，原告同意與其他承租人共同分擔給付（見本院卷 第56頁），應認原告所需負擔之數額為160元【800×（5, 110÷26,000）＝160】。
3.再被告所指系爭房屋壁鐘掉落毀損之部分，初始主張500 元修復（見本院卷第56頁），後又主張1,200元始能修復 （見本院卷第33頁），酌以被告並未提出任何事證以實其 說，故爰以原告自認不爭執之500元修復費用（見本院卷 第56頁）而為認定，並依原告繳付之租金比例計之後，原 告應負擔之數額為100元【500×（5,110÷26,000）＝100 】。
4.此外，被告所指B2房間內之洗臉盆、地磚、電視、熱水器 、冷氣、壁癌、管線等損壞情事，因均與承租A1房間之原 告無涉，故被告請求原告一併負擔B2房間內之相關修繕費 用，並無理由。
5.另因系爭房屋之承租人並未繳納107年4月19日至5月31日 （共43日）之電費，且溢繳了106年4月19日至5月31日之 電費（共43日），而電費收據係以每年4月19日至6月18日 計期（共61日），故依實際使用之日數比例計算後，承租 人應補繳之電費數額應為107年4月19日至6月18日2個月電 費2,589元（見本院卷第36頁），乘以43/61，為1,825元 ；承租人溢繳之電費數額應為106年4月19日至6月18日2個
月電費741元（見本院卷第53頁），乘以43/61，為522元 ，以應補繳之數額扣除溢繳之部分後，承租人尚應補繳1, 303元。原告應負擔之租金比例為1/5（5,110÷26,000＝ 0.2），業於前述，故原告應補繳之電費數額為261元（1, 303÷5＝261）。
6.合計，原告猶應給付予被告之金額為521元（160＋100＋2 61＝521）。此金額得於被告應予返還之押租金10,220元 中扣抵之，則原告得請求被告返還之金額即為9,699元（1 0,220－521＝9,699）。至原告雖表示被告另應負擔公共 電費600元等語（見本院卷第64頁），然其就該部分之指 述並未提出任何事證為據，亦未說明何以一個月之公共電 費為50元，故依舉證責任分配之原則，應認其該部分之主 張，無從採憑。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付9,69 9元，自屬有據，應予准許。逾此範圍之請求並無理由，應 予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其餘事證， 核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本判決原告勝訴部分係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決 ，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。七、依民事訴訟法第79條及第436條之19條第1項規定，確定其訴 訟費用額為1,000元（即第一審裁判費1,000元），由被告負 擔5分之1，餘由原告負擔。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 劉家汝