臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年訴字第八一○號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○○
被 告 丙○○
右當事人間請求返還土地等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落高雄縣仁武鄉○○○段一一一四地號、第一一一四之八地號、第一一一四之一一地號土地交還原告。
被告應給付原告新台幣肆拾參萬陸仟元及自民國八十九年三月二十八日起，至交還前開土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國八十九年三月十日起至交還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣伍萬參仟元及按日給付原告貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰零壹萬元供擔保後得假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除被告應給付原告新台幣六十三萬六仟元及擔保金額外，如主文所示。二、陳述：
（一）被告於民國八十五年十二月一日起向原告承租高雄縣仁武鄉○○段地號一一一 四號（現已分割為灣子內段一一一四地號、一一一四之八之地號、第一一一四 之一一地號）農地全部（下稱系爭土地），租期至八十九年十一月三十日止， 依租賃約定按月應給付租金為約定新臺幣（下同）伍萬叁仟元。惟被告自八十 八年一月一日起即未給付租金，雖屢經催討仍置之不理，原告民國八十八年六 月二十五日、同年十二月十七日前後以存證信函五六二號、七四０號存證信函 催告被告，被告亦置之不理，被告自八十八年一月一日起至同年十二月三十一 日止，應給付欠繳之租金六十三萬六千元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按年息百分之五計算之利息。
（二）按本件租賃契約書（下稱系爭契約）第十一條約定，被告（乙方）積欠租金達 二個月以上，原告（甲方）得終止租約，收回租賃土地，系爭契約第十三條約 定，終止租約後，如有遲延，每逾一日應給付原告（甲方）二千元之違約金。 被告違反租賃契約所約定之使用方式，且亦違約遲延給付租金，原告於八十八 年二月間三次催收未成，又於八十八年三月二十六日以存證信函告之被告違約 而終止契約，八十八年八月二十三日經仁武鄉調解委員會調解，被告無意支付 租金，原告遂於八十八年十二月十七日以存證信函向被告表示終止租賃契約 ，兩造間之租賃關係自因終止而消滅，被告即應給付欠租六十三萬六千元及交 還土地，但屢催不理。被告未付租金迄今已逾十五月，原告自得依法終止本件 租賃契約，本件租賃契約既經終止，原告自得請依約請求被告交還租賃物予原 告，並於租約終止後至返還租賃物前，應按日給付二千元之違約金，為此提起 本訴。又被告逾期不遷讓，無權佔用系爭房屋，妨害原告之使用收益，應賠償
自終止契約後至返還土地按每月租金額計算之損害金。（三）至於被告原付押租金二十萬元部分，尚不足扣抵原告四個月之租金，原告對系 爭土地及需收回以供自用，屢經交涉與存證催告，迄不置理，爰提起本訴。三、證據：提出租賃契約書影本一件、存證信函影本二件、土地登記謄本一件為證， 並聲請訊問證人林土松。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）兩造租約原約定六年，原告改為二年，最後又改為四年，被告有要求調降租金 ，然原告不理，而自八十八年一月間未給付。兩造於八十三年間即已定有租賃 契約，八十三年間即已建造鐵皮屋作為家具賣場，足見原告早已知悉，何有違 約使用，因八十五年間經濟困難而要求原告降租，然原告一直未置可否，因此 才未給付租金。
（二）原告早已知悉被告建築鐵皮屋為供家具店使用，證人顏永能亦可證明，原告推 說不知，顯不足採。租金係至八十七年十二月三十一日，八十八年後因經濟困 難要原告降低租金而原告一直未表示，所以才未付租金。對於積欠租金及收到 原告所寄發之存證信函不爭執，但是是原告未與其協調價低租金，以致於才未 付租金。
三、證據：提出八十四年度房屋稅繳款書、土地所有權狀影本、八十三年簽訂之租賃 契約書等為證，並聲請訊問證人顏永能。
理 由
一、原告主張兩造間就系爭土地訂有租賃契約，租賃期間自八十五年十二月一日起至 八十九年十一月三十日止，惟被告自八十八年一月一日起即未依約給付租金，至 八十八年十二月三十一日止，已積欠十二個月租金未付，共欠六十三萬六千元未 為給付，經定期催告，被告仍不於期限內清償，嗣於八十八年十二月二十六日發 函告知終止契約之事實，業據其提出租賃契約書、土地登記謄本一件為證，被告 對於未付租金及確已收受原告寄發之存證信函一事復不爭執，堪認原告主張被告 積欠租金等情為真實，被告雖以因經濟狀況不佳，請求原告減租不成而未付租金 等前開情詞置辯，然查，租金數額，一經當事人約定後，原則上不許變動。而按 租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金但其租賃定 有期限者不在此限。民法第四百四十二條定有明文。被告對於兩造於八十五年間 簽立系爭租賃契約之事實並不爭執，則雙方對於每月租金五萬三千元確已達成合 意，雖被告以經營不佳請求原告減租，而原告對於被告曾提及減租一事亦不爭執 ，然雙方經協調減租未成，則原告自未對於被告表示減租之意，雙方未達成減租 之合意甚明。況被告又未經訴請減租，則兩造間之租金仍以五萬三千元計算。本 件兩造為定期租賃，而租賃定有期限者當事人於商定租金額數時，通常已慮及該 期限內一切可能之情事變動而為計算，始承租人於該期限內遵守原約定租金額數 為給付，正合於當事人之本意。故被告自不得以經濟情況變動而為拒絕給付租金 之依據，從而，原告之前開主張自堪信為真實。三、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契
約；是承租人於租賃關係存續中負有支付租金之義務，民法第四百二十一條第一 項、最高法院二十三年上字第三八六七號分別著有明文及判例可資參考；又當事 人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，但約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二百五十二條分別定有明文； 又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院 六十一年度台上字第一六九五號著有判例可資參考，此於租賃關係消滅後，仍無 權占有他人房屋之情形，自應同其適用。本件被告於租賃關係存在期間，積欠原 告自八十八年一月一日起至八十八年十二月一日止之租金合計為六十三萬六千元 ，減除被告前已繳交原告之押租金二十萬元後，總共積欠原告之租金為四十三萬 六千元，從而，原告請求被告給付上開積欠之租金及其法定利息，即非無據，應 予准許，然逾此部分之請求即屬無據，應予駁回；又被告自契約終止後，仍違約 拒不搬遷，猶無權占有系爭土地，均如前述，則原告依約請求被告給付違約金及 相當於租金收入之損害金即非無據，另原告本於兩造間租約第十三條約定，請求 被告自終止租約後之八十九年三月十日起，至交還系爭土地之日止，按日以二千 元計算之違約金部分，因兩造間之租金原係為每月五萬三千元，而原告如未能收 回租賃物之土地，其可能受有之損害應係與出租該土地所可收取之租金額相當， 則原告所請求之違約金尚未過高，則原告請求按日以二千元計算之數額計算，為 有理由，應予准許。
四、另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權 者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。如上所述，本件租約既經終 止，則被告占有使用原告所有系爭土地，即屬無權占有，從而原告本於所有權， 請求被告將系爭土地返還原告，自屬有理由，應予准許。五、另被告雖稱兩造於訂約之時，即告知為經營家具賣場，故被告並未違反租賃契約 之約定，然本件原告既以被告遲延給付租金為由主張終止租約，則被告是否違反 租賃契約所約定之使用方式自不予審酌。又本件租賃物雖為農地，然兩造間之租 約並非以耕地租賃為內容，自不適用耕地租賃知特別規定，附此敘明。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其請求給付租金及返還租賃物及違約金 部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至其給付租金敗訴部分，其假執 行之聲請即失其依據，應併予駁回之。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，合依民事訴訟法第七十九條但書、 第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 十四 日 臺灣高雄地方法院民事庭
~B法 官 陳嘉惠
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 蔡金保