臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
107年度板簡更一字第7號
原 告 鄭政雄
被 告 林歐素雲
訴訟代理人 徐立信律師
上列當事人間請求酌定租金事件，經本院於民國107 年11月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告就新北市○○區○○街○○○號一樓建物（含騎樓部分）占用原告所有新北市○○區○○段○○○地號土地部分（面積三十點零四平方尺），自民國一０一年二月十六日起至返還前開占用土地之日止之每月租金為如附表所示。
被告應自民國一０一年二月十六日起至返還上開占用土地之日止，按月給付原告如附表所示租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者 ，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、 7 款及第2 項定有明文。本件原告原起訴聲明為：請求被告 林歐素雲應給付原告鄭政雄使用坐落新北市○○區○○段00 0 地號土地（下稱：系爭土地）租金，自民國99年8 月11日 起按每月新臺幣（下同）2,580 元計算之租金，嗣後於107 年9 月3 日言詞辯論期日當庭變更聲明為：⑴請求核定被告 就新北市○○區○○街000 號1 樓建物（下稱系爭1 樓建物 ）占有原告所有系爭土地、面積47平方公尺，自99年8 月11 日起至被告返還上開土地之日止，每月租金為15,510元。⑵ 被告應自99年8 月11日起至返還上開土地之日止，按月給付 原告15,510元。經核原告所為更正聲明，其請求之基礎事實 屬同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告無異議 而為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定，應予准許。二、原告起訴主張：被告所有系爭1 樓建物占用原告所有系爭土 地，原告提起返還土地訴訟，經鈞院99年度訴字1754號、臺 灣高等法院100 年度上字第634 號、最高法院101 年度台上 字第1468號民事案件審理後判決駁回原告之請求，但被告使 用原告所有土地應給予租金。按民法第425 條之1 項規定：
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其 期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，故原告請求核 定租金應以107 年申報地價每平方公尺36,000元乘以47平方 公尺等於1,692,000 元，以百分之11計算，年租金是186,12 0 元，除以12個月，月租金15,510元，並依上開租賃關係請 求被告給付自99年8 月11日起至返還系爭土地之日止，按月 給付原告15,510元。爰起本訴，聲明：⑴請求核定被告就系 爭1 樓建物占有原告所有系爭351 地號土地、面積47平方公 尺，自99年8 月11日起至被告返還上開土地之日止，每月租 金為15,510元。⑵被告應自99年8 月11日起至返還上開土地 之日止，按月給付原告15,510元。
三、被告則以：
（一）原告與被告均為新北市○○區○○街000 號（下稱系爭建 物）之住戶，先前原告曾對被告提起返還土地並依據不當 得利之法律關係請求自99年8 月11日起至返還土地為止， 按月依建物及騎樓部分分別給付2,700 餘元及1,200 餘元 之訴訟。惟上述請求業經臺灣高等法院100 年上字第634 號判決認為：「系爭房屋及騎樓既非無權占用系爭土地， 且依民法第425 條之1 第1 項規定，於得使用期限內，就 系爭土地有租賃關係。則自應由被上訴人（本件原告）與 上訴人（本件被告）及系爭房屋2 樓及3 樓建物所有權人 依民法第425 條之1 第2 項規定，協議相當之租金數額。 惟於雙方未達成協議之前，租金之數額既尚未確定，被上 訴人之請求權內容即未明確，自難認上訴人有何無法律上 原因，而受有不當利益之情事可言，故被上訴人主張上訴 人應返還不當得利，亦非可取。」本件原告仍未依上開裁 判意旨，與系爭建物2 樓、3 樓之房屋所有權人及被告就 租金協商，即起訴請求被告給付租金，自非有據。（二）又縱使原告得請求被告給付租金，惟就租金分攤而言，系 爭建物並非全部位於系爭土地上，且系爭土地之地上有一 樓至五樓住戶，故計算租金應先按實際使用比例負擔系爭 土地租金，即每戶平均分攤1/5 ，始符合比例原則。再依 上開確定判決認定被告占用系爭土地面積為30.04 平方公 尺，其中騎樓部分為25.39 平方公尺，房屋室內部分僅4. 65平方公尺，而系爭建物含騎樓為121.95平方公尺，不含 騎樓為95.41 平方公尺，房屋室內部分僅占百分之0.49（
四捨五入），故本件應再以被告占用比例計算租金金額， 對被告方屬公允，故被告認為本件原告得請求之租金比例 應以1/25為妥當。
（三）另被告系爭1 樓建物每月以20,000元出租與第三人經營麵 店，原告所提其自行錄製之錄音譯文，經被告詢問房客結 果，房客否認有接受他人採訪，且未曾告知系爭1 樓建物 房租係35,000元（因實際上是20,000元），況房客之電話 根本就貼在店面上供不特定客人聯絡使用，他人輕易可以 取得，故被告否認原告採訪錄音之真正。又系爭1 樓建物 被告雖以20,000元出租，但被告仍需負擔所有稅金及修繕 費用，況系爭1 樓建物係被告所有，雖有占用原告所有系 爭土地一小部分（30.04 平方公尺），惟僅需按比例支付 1/25之地租，實與原告將系爭1 樓建物（自有）出租與第 三人使用毫無關係，是以原告以此租金35,000元請求被告 按月給付租金15,000元實屬無稽。
（四）關於地租部分：按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息百分之十為限；建築基地租金之 計算，依土地法第105條準用第97條規定，亦係按申報地 價年息百分之十計算；而土地法第97條規定之土地價額， 係指法定地價而言，土地法第97條、土地法施行法第25條 分別定有明文。土地法第148 條規定土地所有權人依土地 法所申報之地價為法定地價。故土地法第97條所謂之土地 申報價額，即指該土地之申報地價而言。另土地法第97條 第1 項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而 言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌 基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值 、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定有最 高法院68年台上字第3071號判例意旨足資參照。查系爭土 地坐落於新北市永和區保安街之偏僻地段，遠遠不如臺北 市大安、信義區之繁華，故被告認應以系爭土地之申報價 額年息百分之4 來核定本件地租後，再依被告應分擔比例 1/25計算本件地租方為公允。
（五）另有關系爭房屋之租金行情，只要上591房屋交易網就可 以查到，被告以系爭房屋附近為搜尋目標查詢結果，純住 家之行情每坪均價555元，住辦兩用之每坪均價505元，店 面用之行情每坪均價977元，有591房屋交易網出租成交行 情表可憑。而被告將系爭房屋租給房客當住家使用，房客 僅在一坪範圍內賣麵，故被告以20,000元出租系爭房屋與 房客，尚與租金行情相當。
（六）又原告就被告使用系爭土地自始至終均未向被告請求給付
租金，而租金之請求權因5 年間不行使而消滅，亦經民法 第126 條定有明文，故原告自99年8 月11日起至101 年9 月（原告本件起訴往前推5 年）間止之租金請求權已罹於 時效，被告自得拒絕給付。
（七）聲明：原告之訴駁回。
四、法院之判斷：
（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項 情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。 」民法第425 條之1 定有明文。
（二）原告為系爭土地所有權人，所有權登記日期為98年11月13 日，有土地登記謄本在卷可稽，又原告前以被告所有系爭 1 樓建物無權占用系爭土地為由訴請被告拆屋還地，經臺 灣等法院100 年度上字第634 號民事判決駁回原告之訴， 及最高法院101 年度台上字第1468號民事裁定駁回其上訴 確定在案，而系爭1 樓建物由被告自69年6 月30日買受取 得所有權，房屋部分占用系爭土地之面積為4.65平方公尺 ，騎樓部分占用系爭土地之面積為25.39 平方公尺，被告 就系爭1 樓建物及騎樓占用系爭土地部分（共30.04 平方 公尺），依民法第425 條之1 第1 項規定，於得使用期限 內，與原告有租賃關係之事實，亦經該民事確定判決所是 認，此經本院調閱該案卷查明屬實，自有爭點效之適用， 本院及兩造均受拘束，是原告就系爭1 樓建物（含騎樓） 占用系爭土地部分，面積30.04 平方公尺，依民法第425 條之1 第1 項規定，推定自98年11月13日起至得使用期限 內，與被告存在租賃關係，洵堪認定；而兩造迄今仍無法 達成租金數額之協議，是依同條第2 項規定，原告請求法 院核定租金，即屬有據。至原告逾此面積以外之核定租金 請求，則屬無據。茲就原告請求，審酌如下：
1、按「土地法第97條第1 項所定，『城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限』， 係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超 過部分無請求權。」，有最高法院43年台上字第392 號判 例可資參照。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項 定有明文。而前開規定，於租用基地建築房屋應準用之， 同法第105 條亦規定甚明。再依土地法施行法第25條規定
，土地法第97條第1 項所謂土地及建物之總價額，土地價 額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關 估定之價額。另計算「土地申報總價額」之基準，依土地 法第148 條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有 權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未 於公告期間申報地價者，始以公告地價百分之80為其申報 地價。是土地法第97條第1 項所謂土地申報價額即指該土 地之申報地價而言。惟基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（ 最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。本件被告 就系爭1 樓建物及騎樓占用原告所有系爭土地部分所成立 之租賃關係，核其性質自屬上揭土地法所稱之租用基地建 築房屋之租賃關係甚明，是依上開法條規定及判例意旨， 關於該城市地方房屋租金之計算，自應依土地法第97條第 1 項規定之標準定之，原告主張應以被告出租房客之金額 酌定云云，與法未合，難認有理。又系爭土地坐落新北市 永和區保安街上，鄰近市場，附近商店林立，生活機能及 居住品質良好，有特定路線公車行通往市區各地，交通便 利性佳，系爭建物為四層磚造房屋，頂樓為鐵皮加蓋等情 ，亦經臺灣高等法院100 年度上字第634 號承審法官至爭 現場履勘查明，有該案勘驗筆錄附於該卷可稽。而系爭1 樓建物及騎樓得作為店面對外營業，新北市永和區保安街 店面之租金行情約為每坪986 元（即每平方公尺298 元， 如30.04 平方公尺約為8,951 元），亦有被告所提591 房 屋交易網102 年3 月至105 年9 月之資料在卷佐稽；是本 院審酌上揭情狀，認本件以系爭土地申報地價年息百分之 8 核定為年租金較為適當。又系爭1 樓建物（含騎樓）與 2 樓以上建物均分別獨立占用系爭土地及其上方空間而與 原告各別成立租賃關係，自應以各自樓層所占用面積來核 定其應給付原告之租金。
2、次按租金之各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅，民 法第126 條定有明文。兩造間就系爭土地推定成立租賃關 係，原告請求核定自99年8 月11日起至返還系爭土地之日 止之每月租金，固屬有據。惟原告係於106 年2 月16日始 起訴請求核定租金及給付租金，而被告就已超過5 年之租 金請求復已為時效抗辯，則依前揭規定，原告於101 年2 月15日前之租金請求即不應准許，自無核定必要。至原告 請求核定自101 年2 月16日起之每月租金部分，系爭土地 101 年、102 年、105 年、107 年之申報地價分為每平方
公尺25,760元、29,920元、38,240元、36,000元（即公告 地價45,000元×0.8 ），有地價謄本及公告地價資料在卷 可稽，故核定自101 年2 月16日起至被告返還系爭土地之 日止之每月租金為如附表所示，原告逾此租金數額之主張 ，則屬無據。
（三）兩造間就系爭土地推定成立之租賃關係既經核定租金如附 表所示，原告請求被告給付此部分租金，自屬有據；至原 告就已超過5 年即101 年2 月15日以前之租金請求，既因 被告已為時效抗辯而不應准許，是原告逾如附表所示期間 及數額之租金請求，均屬無據。
（四）從而，原告依民法第425 條之1 第2 項及租賃關係，請求 核定租金如主文第1 項所示，及請求被告給付如主文第二 項所示之租金，為有理由，應予准許，逾此部分之其餘請 求，則無理由，應予駁回。
（五）本件原告請求給付租金勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為 被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
（六）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論 駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 12 月 10 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本庭（新北市板橋區民生路1 段30巷1 號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 10 日
書記官 劉春美
附表：
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│期 間 │每月租金│ 計算式（小數點以下，四捨五入） │
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│101 年2 月16日至 │5,159元 │30.04 平方公尺×25,760元×0.08÷12 │
│101年12月31日 │ │月＝5,159元 │
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│102 年1 月1 日至 │5,992元 │30.04 平方公尺×29,920元×0.08÷12 │
│104年12月31日 │ │月＝5,992元 │
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│105 年1 月1 日至 │7,658元 │30.04 平方公尺×38,240元×0.08÷12 │
│106 年12月31日 │ │月＝7,658元 │
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│107 年1 月1 日起 │7,210元 │30.04 平方公尺×36,000元×0.08÷12 │
│至返還土地之日止 │ │月＝7,210元 │
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