最 高 行 政 法 院 判 決
107年度判字第736號
上 訴 人
即原審原告 曾建和
曾淑玲
蔡莊月香
上 訴 人
即原審原告 祭祀公業竹塹社七姓公
代 表 人 錢飛椿（管理人）
上 訴 人
即原審原告 李正義
羅秉昭（即羅博榮之承受訴訟人）
羅世章（即羅博榮之承受訴訟人）
莊芳婉（即羅博榮之承受訴訟人）
陳榮輝
魏婉玲
魏文緣
曾鳳財
陳明祿
陳明福
陳文能（即陳明郎之承受訴訟人）
陳文漢（即陳明郎之承受訴訟人）
陳瑞珠（即陳明郎之承受訴訟人）
陳思穎（即陳明郎之承受訴訟人）
陳榮浩
陳宏杰
陳明仁
陳明煌
陳明男
曾傳吉（即曾文江之承受訴訟人）
曾傳木（即曾文江之承受訴訟人）
曾麗卿（即曾文江之承受訴訟人）
曾麗足（即曾文江之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 黃璿瑛 律師
上 訴 人
即原審被告 內政部
代 表 人 徐國勇
訴訟代理人 陳清進 律師
上 訴 人即
原審參加人 新竹縣政府
代 表 人 邱鏡淳
訴訟代理人 許美麗 律師
蔡麗雯 律師
上列當事人間土地徵收事件，兩造對於中華民國106年8月3日臺
北高等行政法院104年度訴更一字第73號判決，各自提起上訴，
本院判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
上訴審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由
一、上訴人即原審參加人新竹縣政府（下稱原審參加人）為辦理 新竹生活圈道路系統建設計畫－竹北市30公尺外環道新闢工 程（第4期、第5期、第6期）(下稱系爭工程)，需用新竹縣 ○○市○○段818-1地號等98筆土地，於民國100年11月2日 以府工養字第1000145465號函報請上訴人即原審被告內政部 （下稱原審被告）核准。經原審被告土地徵收審議委員會10 0年11月9日第270次會議決議通過，以100年11月10日台內地 字第1000223899號函（下稱原處分）核准徵收及一併徵收土 地改良物，交由原審參加人在100年11月14日以府地徵字第1 000151416號公告，同日並函知各所有權人。上訴人即原審 原告等（下稱原審原告）所有經核准徵收的土地（詳如原判 決附表所示，下稱系爭土地）在工程用地範圍內，原審原告 不服原處分，提起訴願，經行政院101年7月26日院臺訴字第 1010137864號訴願決定駁回（下稱訴願決定），原審原告仍 未甘服，循序提起行政訴訟。經原審法院101年度訴字第142 7號判決（下稱前審判決）撤銷訴願決定及原處分關於原審 原告之核准徵收土地處分部分。原審被告及原審參加人不服 ，提起上訴，嗣經本院104年6月26日104年度判字第364號判 決（下稱發回判決）廢棄，發回原審法院更為審理，經原審 法院判決駁回原審原告之撤銷訴訟部分、原處分關於核准徵 收原審原告所有土地部分違法、原審被告應給付原審原告如 原判決附表編號9所示之金額，及均自104年9月1日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息、並駁回原審原告其餘之 訴。原審原告、原審被告及原審參加人均不服，遂各就其不 利部分提起本件上訴。
二、原審原告主張略以：（一）系爭土地已於104年興建並施工 完成，無法回復原狀，原審原告業於104年8月28日書狀變更 訴之聲明為請求損害賠償，則原審被告自應於收到該書狀之 翌日即104年9月1日起負遲延之責任。原審被告已知悉原審
參加人於徵收程序未依申請徵收前需用土地人舉行公聽會與 給予所有權人陳述意見機會作業要點（下稱作業要點）辦理 公聽會，卻從未要求原審參加人重新辦理公聽會，且仍同意 原審參加人繼續違法徵收系爭土地，本件徵收顯然違法，原 審被告自應負損害賠償責任。原審參加人於100年12月26日 至30日通知原審原告等領取補償費，該違法徵收程序應已完 成並造成原審原告損害之結果，則原審原告主張遲延賠償之 利息自無違誤。（二）天下不動產估價師事務所不動產估價 報告書（下稱天下不動產估價報告）已就系爭土地價格日期 因素、區域因素及個別因素為適當調整，自符合不動產估價 技術規則第23條規定，且該報告僅就新竹縣竹北市○○段（ 下稱○○段）878、879等二筆土地，價格情況不予調整，但 就價格日期、區域因素及個別因素加以調整，自無違反不動 產估價技術規則第23條規定，該報告比較標的1、2、3均屬 公有土地標售，比較標的1、2兩筆土地於估價時，雖未就價 格交易情況加以調整，但就交易價格日期及個別因素已為調 整，並無不符合前開不動產估價技術規則第23條規定。況土 地估價師估價時自得對比較標的進行情況調整，天下不動產 估價報告自無違背不動產估價技術規則；天下不動產估價報 告引用花蓮地政資料或比較案例P003住宅區，有建物欄位， 乃是其內部文稿編輯錯誤，不影響最終價格之判斷。推估比 準地單價之出入乃四捨五入之結果，所謂合併使用土地交易 價格有無不動產估價技術規則第23條之適用，是要從其價格 形成是否是受有限定條件交易而定，比較標的4是屬數筆土 地同次交易，交易對象與目的並無限定人或無以合併使用為 前提之交易，故天下不動產估價報告對該個案交易情況給予 0％調整率，並無不適當。依不動產估價技術規則第23條第2 項規定，可見期待因素會影響市價，本件比較標的天下不動 產估價當時已可預期依都市計畫道路之規劃設計30米道路， 且該都市計畫亦經原審參加人公告，自應將此開闢30公尺道 路之事實作為價格日期及個別因素考量之差異，惟本件估價 標的仍有道路開闢不確定風險，故其皆以低於最大修正率10 ％範圍內為微調，並無高估之情事；新竹縣竹北地政事務所 區域因素及個別因素評價基準明細表為101年始訂定，而本 件估價當時該評價基準明細表尚未訂定，本件估價自無參酌 之理由，況並無強制規範估價機關於估價時必須採取該標準 ，且天下不動產估價報告中亦無就估價土地之調整達到30％ 之情事，估價師更無就已開闢為30米道路為估價基準。原審 被告實價登錄查詢網站101年8月開始登錄，而天下不動產估 價報告之比較標的7於100年11月8日交易時尚未採實價登錄
制度，原審參加人自不得查無此交易紀錄，即懷疑比較標的 不存在。天下不動產估價報告比較標的9應為新竹縣○○市 ○○段1111-1140地號土地，其餘資料均與實價登錄查詢網 站相符，自不影響估價結果。依不動產估價技術規則第23條 第5款規定，比較標的中選取數筆合併地號，如歸屬同一人 所有，且在合併利用中，並非必須在情況因素中予以調整， 且亦無規定合併土地估價必須調整，自得由估價師自行認定 是否調整，原審被告僅以天下不動產估價報告就比較標的4 合併為估價未就情況因素調整，即推論該估價報告違反不動 產估價技術規則，顯無理由，均足見天下不動產估價報告並 無違反不動產估價技術規則之規定。（三）原審參加人所提 之庭譽不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（下稱庭 譽不動產估價報告）之比較標的與勘估標的並非為鄰近地， 且比較標的5、6為裡地，比較使用條件顯不相同，足見比較 標的5、6，自不能作為價格查估參考依據。又比較標的4為 臨路2公尺，比較標的5、6為裡地未臨路，該估價報告2卻皆 同樣調整2％，顯然任意憑己判斷，且違反新竹縣竹北市影 響農業用地個別因素評價基準明細表之規定，況比較標的5 、6交易日期距系爭徵收時間近兩年，其所呈現之成交價格 顯然與系爭土地之價格有極大差異，亦不適合作為比較之標 的。本件勘估標的不久將來必可建成30公尺道路，附近地價 必會上漲；比較標的6為裡地，發展潛力顯然比勘估標的臨 路為低，惟該估價報告卻未予以調整，又比較標的4並非裡 地，且土地面積大於比較標的5，竟同樣調整2％。依不動產 估價技術規則第25條規定，庭譽不動產估價報告比較標的5 、6中區域因素及個別因素調整皆達到最高限定額百分之15 ，足見庭譽不動產估價報告為避免依前開不動產估價技術規 則規定就其所選取之比較標的遭排除適用，於估價調整中就 多項項目有應調整卻不予調整或以較低調整率調整之情形。 依不動產估價技術規則第97條規定，庭譽不動產估價報告僅 就○○段945-1地號估價每平方公尺為新臺幣（下同）65,00 0元外，其餘9筆土地均估價為每平方公尺為8,700元，該估 價顯與前開不動產估價技術規則不符，足見庭譽不動產估價 報告就系爭土地所為之估價顯然低估，背離市價，自不足作 為參考之依據。另系爭土地新竹縣○○市○○段(下稱○○ 段)793地號土地，於100年2月20日由原審原告曾建和及曾淑 玲之父曾秀吉向謝錦標購買，並於100年3月10日將所購買之 土地過戶於原審原告曾建和及曾淑玲名下，而該交易價格為 每平方公尺13,186元，應最能體現當時之市價，亦足見庭譽 不動產估價報告之估價結果顯然背離市價，況庭譽不動產估
價事務所乃原審參加人自行選任，未經通知原審原告等，顯 然即有偏頗而不足採信等語，先位聲明求為判決撤銷訴願決 定及原處分關於原審原告部分之核准徵收處分、原審被告應 給付原審原告如106年6月27日言詞辯論意旨狀附表4所示之 補償金額及自104年9月1日起至清償日止，按年息百分之5計 算利息。備位聲明求為判決確認原處分關於原審原告部分之 核准徵收土地處分為違法、原審被告應給付原審原告如106 年6月27日言詞辯論意旨狀附表4所示之補償金額及自104年9 月1日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。三、原審被告則以：（一）原審參加人85年公告之變更新竹縣竹 北都市計畫尚包括其他工程，其後所為徵收申請應無再舉辦 公聽會及說明會之必要，又原審參加人將公聽會開會通知以 公告方式為之，於法無違。新竹縣竹北市30米外環道路已完 整開發並已供民眾通車，若此時撤銷原處分，且由原審原告 取回系爭土地，將嚴重影響民眾通車之公共利益，對公共利 益有重大損害，本件應有情況判決之適用。本件縱認應為情 況判決而原審被告應負損害賠償責任，則應於本件情況判決 確定後，原審被告方有對原審原告負擔損失補償或損害賠償 債務不履行之遲延利息問題，且本件因情況判決所生之賠償 ，與原處分之補償費及其法定利息係基於同一原因事實所生 ，本件賠償應扣除原審原告已受領補償費及其法定利息。（ 二）縱認原審原告因原處分而受有損害，惟原審原告於收受 原處分時損害應已發生，應以原處分送達原審原告時點作為 系爭土地鑑價時點，本件兩造先前合意之鑑價時點100年10 月近於原處分送達原審原告時點，縱認原審原告於收受原處 分時尚未有損害發生，以原審原告領取本件徵收補償費、原 審參加人就其餘原審原告應領之徵收補償費之時點，亦與本 件原鑑價時點100年10月相近，且期間應無地價變動之原因 ，故採原鑑價時點100年10月應無違誤。又縱認原審被告認 原審參加人舉行之公聽會程序有瑕疵而要求予以補正，原審 參加人重新依法舉辦公聽會，其作業歷程應僅需1至2個月， 則其後原審被告依法核准徵收之時點應仍於100年度內，況 本件與司法院釋字第534號解釋內容本質上不相同，自應以 系爭土地100年度土地公告現值作為補償依據而計算之金額 。（三）天下不動產估價報告係採取花蓮地政事務所提供之 資料作為比較調整分析之依據，估價師雖回應表示係誤繕， 然此顯非無疑，天下不動產估價報告比較標的1、2、3之資 料均有建物之記載，顯非素地買賣，該估價報告所示案例1 、2比較標的前道路寬度為20公尺，估價師張峯嘉所稱自始 即以前道路寬度30公尺進行估價毫無憑證。天下不動產估價
報告估價意見回應對照表中雖表示其計算金額之出入為捨位 之出入，惟其金額計算中至多僅有就小數點以下為四捨五入 者，而未有於十位數以下為四捨五入者，而一般估價實務中 ，亦從未有此種十位數以下為四捨五入之情形，且其中表15 及表16，僅以單純比較法所得數字作為計算基礎，進而得出 錯誤之結論，更以此錯誤結論計算並做成該報告附件一序號 10之內容，顯屬有誤。依不動產估價技術規則第23條規定， 天下不動產估價報告之比較標的1、2均屬公有土地標售，估 價報告未為適當之調整即逕作為比較標的，就比較標的及比 準地為合併利用之土地者未為適當之調整，即逕作為比較標 的，有違不動產估價技術規則第23條第5款規定。天下不動 產估價報告亦將鑑定價格日期時尚未興建之30米道路列為比 準地之客觀條件，顯與事實不符，更無法說明為何可以將該 30米道路作為比準地客觀評估條件之依據，均足見天下不動 產估價報告顯有違不動產估價技術規則第23條規定，並有比 較標的資料來源不清、比較案例資料內容不正確、毗鄰土地 估價金額混亂不堪且估價金額計算錯誤等錯誤，自不應作為 本件系爭土地市價之參考依據等語，資為抗辯，求為判決駁 回原審原告之訴。
四、原審參加人主張略以：（一）依行政訴訟法第198條第1項規 定，本件尚非屬不得將原審原告所有之系爭土地納入本件徵 收範圍之嚴重違法之情形，若認徵收處分違法並判決撤銷原 處分，已完工之工程行為均將全予拆除，社會成本顯然過鉅 而與公共利益相違背，系爭道路通車之公共利益顯然比原審 原告之私益為大。縱使原審參加人必須依作業要點，補正公 聽會程序，方得核准徵收，原審原告所受的損害至多亦僅係 跨年度徵收價額之差額，甚屬輕微。況由原審原告主張所受 損害，係因徵收處分程序違法而致其等所有土地被徵收之市 價與因徵收補償所受有之利益後之差額部分，是其損害自應 以徵收時點為基準，而應以100年10月間之土地價值作為認 定基準。（二）查天下不動產估價報告僅係估價師以與本件 不相干之估價報告書稍作修改而成，另以100年10月1日時不 存在之面臨30米寬道路為估價基礎估算系爭土地當時之價值 ，顯有疑問。新竹縣竹北地政事務所區域因素及個別因素評 價基準明細表，係參酌內政部影響地價個別因素評價基準表 訂定，在農業用地部分，道路種類項不予以調整，面前道路 寬度最大影響範圍亦僅10％；農業區作為農業使用之土地， 接近交流道程度對於其價格應無影響，天下不動產估價報告 卻以交流道之有無及接近交流道程度為判斷，亦未就其他區 域因素進行調整，更以交易時間與本件估價日期相距一年之
久之土地作為比較標的，更以非完整的權利範圍買賣且離住 宅區甚近之土地作為比較案例，在選取本件比較標的時，明 顯未加以詳查比較標的之相關條件；天下不動產估價報告比 較標的1、2既屬公有土地標售，依不動產估價技術規則第23 條第8款規定應先作適當之調整，惟鑑定人卻稱其沒有懷疑 標售過程對價格有何重大影響之處，所以比較標的無須就情 況因素予以調整，顯與法令規定不相符合。天下不動產估價 報告所採比準地○○段943地號價格部分，顯非鑑定人所稱 因捨位之出入而有44元之差，鑑定人卻表示無需更正顯有疑 問。天下不動產估價報告所採比較標的7係屬於100年11月8 日所為之交易，原審被告不動產交易實價查詢服務網根本不 可能有相關紀錄、比較標的9為新竹縣○○市○○段1133地 號，但依原審參加人地政處資料顯示根本無此地號，且原審 被告不動產交易實價查詢服務網亦無相關紀錄可循。查同一 地價區段、公告現值相同之土地，其形狀、周邊環境等條件 並不會影響道路徵收價格，應視為相同之土地給予相同之單 價，惟天下不動產估價報告以市場交易分別計算各筆土地價 格，致使同毗鄰農業區與特定農業區農牧用地之系爭土地價 格即相差最高達每平方公尺6,722元，其所為之鑑定結果顯 非適當，均足見天下不動產估價報告之鑑定基礎實有嚴重錯 誤，亦有諸多瑕疵，其鑑定結論應無參考價值。（三）新竹 縣竹北市買賣交易案例缺乏與本件農業區比準地條件相同或 相似者，庭譽不動產估價報告始就農業區擴大蒐集合適案例 ，庭譽不動產估價報告比較標的5、6雖係選擇位於新竹縣新 埔鎮土地，但新埔鎮毗鄰竹北市，屬同一供需圈內之類似地 區，自無不得選擇作為比較標的之理。又庭譽不動產估價報 告認系爭土地與其所選之比較標的5、6同為都市計畫區內土 地，縱系爭土地依85年都市計畫規劃為30米道路，然二者土 地之未來發展趨勢應屬相當，故僅在區域因素的其他項目中 作些許調整而未就未來發展趨勢部分予以調整，亦無違誤。 再依不動產估價技術規則第97條，系爭土地市價應以毗鄰土 地平均價格即農業區、農牧用地比準地為基準推算，庭譽不 動產估價報告給予5%調整率自無違法之處，足徵本件自應以 庭譽不動產估價報告之鑑定意見較為可採等語，資為抗辯， 求為判決駁回原審原告之訴。
五、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）按行為 時土地徵收條例第10條第2項但書及同條例施行細則第11條 第1項第2款規定已依都市計畫法舉辦公開展覽或說明會者， 無需再舉辦公聽會。惟查都市計畫如未依都市計畫法第26條 、第15條第1項第9款規定進行檢討者，與實際發展情況及需
要恐有所差距，則其公開展覽或說明會，自不得認係行為時 土地徵收條例第10條第2項但書規定已舉辦公聽會之情形。 從而，行為時土地徵收條例施行細則第11條第1項第2款規定 ，自應限縮解釋，以於申請徵收前5年內，曾依都市計畫法 舉辦公開展覽或說明會者，始得作為代替徵收前應為之公聽 會，逾此年限之說明會，尚不得代替徵收前應為之公聽會。 原審被告90年1月8日台（90）內地字第9068068號函釋及本 院96年度判字第2077號判決意旨所指於需用土地人興辦之事 業已經目的事業主管機關許可者，原工程用地徵收時，免再 舉行公聽會者，應係謂該申請徵收前5年內，需用土地人興 辦事業經主管機關許可前，曾依都市計畫法舉辦公開展覽或 說明會者，始得作為代替徵收前應為之公聽會，而並非不論 依都市計畫法舉辦公開展覽或說明會者，距申請徵收時相隔 多久，均不在此限，否則自違都市計畫法第26條規定保護人 民之意旨。本件原審參加人係100年11月2日擬具徵收計畫書 ，報請原審被告同意辦理徵收，而原審原告所有之系爭土地 經原審參加人85年6月13日85府建都字第79922號公告實施變 更竹北都市計畫（第2次通盤檢討）案，經都市計畫編為道 路用地，公開展覽日期自79年7月6日至79年8月4日，公開說 明會日期為79年7月20日，顯已逾5年以上。依前揭規定意旨 ，原審參加人申請徵收系爭土地前，應舉行公聽會，至甚明 確。（二）觀之原審參加人於就系爭土地申請徵收前所辦理 之程序，原審參加人在100年10月12日至100年10月16日計5 日期間，先後舉行了2次公聽會，1次用地取得協議會議，而 關於第1次公聽會及第2次公聽會對各土地所有權人的開會通 知，第1次公聽會之開會通知係以100年10月4日府工養字第 1000131790號函通知，第2次公聽會則在尚未舉行第1次公聽 會前之100年10月5日以府工養字第1000131865號函通知，2 次公聽會的通知，於100年10月6日併同寄送各土地所有權人 。足見本件只是徒具舉行2次公聽會的形式外觀，不能認為 已踐行舉行2次公聽會之實質，自不符合土地徵收條例第10 條第2項要求需用土地人於申請徵收前，應舉行公聽會之規 範意旨，原審被告予以核准，自有違誤。況依作業要點，應 舉行之公聽會應於7日前張貼公告，且第2場公聽會應說明對 於第1場公聽會土地所有權人及利害關係人陳述意見之回應 及處理情形；第2場公聽會紀錄應記載第1場公聽會土地所有 權人及利害關係人之意見與回應及處理情形。原審參加人對 於公聽會之辦理程序，未符合作業要點之規定，原審被告未 退回請原審參加人補正，所為核准決定，即有可議。此外， 依作業要點規定，應舉行之公聽會除應於7日前張貼公告、
於需用土地人網站上張貼公告、刊登政府公報或新聞紙外， 尚應依土地登記簿所載住所以郵寄通知興辦事業計畫範圍內 之土地所有權人。然本件原審原告等人，2次公聽會之開會 通知，原審參加人除依土地登記簿所載住所對羅博榮、魏婉 玲、魏文緣、陳榮輝、祭祀公業竹塹社七姓公等5人郵寄通 知外，並未對其餘14名原審原告郵寄通知乙節，為原審被告 及原審參加人所不爭執。於此部分，原審參加人違反作業要 點之規定，至為明確，原審被告未退回請原審參加人補正， 所為核准決定，亦有違誤。從而，原審參加人未實質踐行土 地徵收條例第10條第2項應舉行公聽會之法定程序，已於法 有違；而作業要點自100年1月1日即生效，需用土地人依該 要點規範之程序舉行公聽會之行政實務，已係必然程序且涉 及被徵收土地所有權人程序參與保障之落實。原審被告於原 審參加人違反作業要點之規定，未予退回補正，反予以核准 ，亦違反平等原則及行政自我拘束原則。（三）惟按行政訴 訟法第198條第1項、第2項規定，原審被告於核准徵收原審 原告所有系爭土地，雖屬違法，惟系爭土地乃需地機關即原 審參加人85年6月13日公告「變更竹北都市計畫（第2次通盤 檢討）」公布之計畫道路之一部分，該計畫道路係為因應新 竹縣竹北市都市計畫區與縣治地區整體發展之需要，規劃一 條30公尺寬之外環道路，連接斗崙都市計畫之6號與18號道 路，構成竹北地區之外環道路系統，對竹北地區之發展及對 外交通有莫大利益，且前3期工程均已施工完畢，而本件已 於100年11月10日經原處分核准徵收後，系爭工程分為第1標 及第2標進行，原審原告所有之系爭土地皆位於新竹縣竹北 市中正西路至中華路段（臺一線省道）內，屬於第1標工程 範圍內，而第1標工程決標金額為9,660萬元，於102年8月8 日決標，並已於102年間進行道路施工工程，全長約991公尺 ，於104年2月2日竣工，本件交通建設之早日通車，對當地 之發展有莫大利益，本件徵收具必要性，原處分關於原審原 告部分，雖有上開得撤銷事由，然系爭道路通車之公共利益 顯然比原審原告之私益為巨大，若判決撤銷原處分，將延宕 徵收時程及竹北市30公尺外環道路全線通車之時間，造成公 共利益之重大損害，而未撤銷原處分，原審原告縱受有損害 ，亦得以金錢賠償，是如撤銷原審被告對系爭土地之核准徵 收處分，將與公益相違背，爰認原審原告先位聲明訴請撤銷 訴願決定及原處分關於原審原告等部分之核准徵收處分，為 無理由，而予以駁回；並於主文諭知原處分關於核准徵收原 審原告所有土地部分違法。（四）經查，系爭土地前經原審 被告以原處分核准徵收在案，且原審原告已具領土地徵收補
償費，惟因原審原告不服徵收處分訴請撤銷，已據原審法院 適用行政訴訟法第198條規定作成情況判決，諭知原處分關 於核准徵收原審原告所有土地部分違法，則上開原審被告徵 收處分既經原審法院為情況判決諭知原處分關於核准徵收原 審原告所有土地部分違法，國家未循合法手段取得系爭土地 所有權，即構成侵權行為，原審原告因其就系爭土地之所有 權，於應受之補償費在法定期間發給完竣時終止，即受有權 利喪失之損害。且其系爭土地所有權之喪失係因該違法徵收 處分所直接造成，如無該違法徵收處分，其系爭土地所有權 於該時點即不會喪失，就此而言，堪認兩者間具有相當因果 關係。原審被告雖主張本件縱於徵收時發現原審參加人所舉 行之公聽會有程序上之瑕疵而予補正後方再作成核准徵收處 分，仍係於100年度內完成，不會跨年度，原審原告實際上 未因原處分而受有損害，且不具相當因果關係云云。然查， 原審被告違法徵收系爭土地處分既經原審法院為情況判決， 事實上已無再辦理徵收之必要，自無從虛擬再次辦理徵收之 時點，並據以計算其差額。是原審原告因原審被告違法徵收 處分致喪失系爭土地所有權之存續時，其請求原審被告應賠 償100年10月間違法徵收當時之土地交易價值，核諸行政訴 訟法第199條及民法第216條等規定，自屬適法有據。又原審 原告所有系爭土地係因原審被告於100年11月10日違法核准 徵收處分而受有損害，兩造先前合意依原審原告所主張之鑑 價系爭土地市價之時點為100年10月，與原審原告受有損害 相近，自無違誤。（五）按司法院釋字第534號解釋理由書 內容，大法官已敘明如該件解釋聲請人得聲請收回土地，而 在該件解釋公布前土地已開始使用，倘其收回於公益有重大 損害，該件解釋聲請人即不得聲請收回土地，惟該件解釋聲 請人得比照開始使用時之徵收價額，依法請求補償相當之金 額。是以，本件原審原告既非司法院釋字第534號解釋聲請 人，自無直接適用司法院釋字第534號解釋理由書內容而請 求補償比照開始使用時之徵收價額之理。況依司法院釋字第 534號解釋理由書內容，係處理土地法第219條收回被徵收土 地之相關問題，而土地法第219條係以核准徵收處分合法為 前提，惟因被徵收土地於徵收補償發給完竣屆滿1年仍未依 徵收計畫開始使用，或因被徵收土地未依核准徵收原定興辦 事業使用，此等經合法核准徵收但後續未依徵收計畫使用被 徵收土地之情形，而賦予原土地所有權人請求收回被徵收土 地之權利，而原土地所有權人行使土地法第219條收回被徵 收土地權利時，係欲得到核准收回被徵收土地授益處分之結 果。然本件原審原告係於原處分即核准徵收系爭土地之行政
處分作成後，針對系爭核准徵收處分合法性爭執，並提起本 件撤銷原處分訴訟，亦即原審原告主張原處分違法係欲得到 撤銷核准徵收系爭土地侵益處分之結果。據上，本件與司法 院釋字第534號解釋內容間，基礎不同，原土地所有權人所 欲請求之內容及法律依據均不相同，自難比附援引。至本院 104年度判字第85號判決意旨該案當事人係以土地法第219條 及都市計畫法第83條等規定請求收回被徵收土地，其情形與 司法院釋字第534號內容相似，故該判決遂解釋適用司法院 釋字第534號解釋內容，然本件非屬土地法第219條收回被徵 收土地事件，不應適用司法院釋字第534號解釋內容，本件 與本院104年度判字第85號判決情形迥異，自不得比附援引 。（六）原審法院前依兩造及原審參加人合意囑託天下不動 產估價師事務所（估價師張峯嘉）鑑定系爭土地於100年10 月1日當時市價之結果，雖經其於105年7月22日提出不動產 估價報告書（下稱天下不動產第1份估價報告）。惟該報告 經檢視後發現有諸多錯誤，原審法院就天下不動產第1份估 價報告之錯誤及疑義函請該事務所釋疑，並請鑑定人即估價 師張峯嘉到庭證述，雖據該所提出第2份不動產估價報告書 、回應對照表，並提出意見及更正在卷（下稱天下不動產第 2份估價報告）。惟就系爭土地之市價計算，則與第1份估價 報告同，結論均未變更。且鑑定人張峯嘉就所出具的不動產 估價報告書為何有參考花蓮縣規定、勘查日期不同、報告書 中就系爭土地所估定的金額不一致、素地上竟出現建物之記 載等問題，依其到庭證稱所述內容，足見天下不動產估價報 告之作成已欠缺嚴謹。且天下不動產第2份估價報告又有比 較案例分析表（P003_住宅區）比較標的係素地，卻記載有 建物、比較標的7係屬於100年11月8日所為之交易，報告書 載明資料來源為原審被告不動產交易實價查詢服務網，然前 開實價查詢服務網係自101年8月始登錄，該筆交易自不可能 有相關紀錄可資查詢、比較標的9為新竹縣○○市○○段113 3地號，但依原審參加人地政處資料顯示根本無此地號，且 原審被告不動產交易實價查詢服務網亦無相關紀錄可循。雖 原審原告具狀更正比較標的9應為新竹縣○○市○○段1111- 1140地號土地，原估價報告係誤載云云，然估價師何以為此 誤載，果係誤載，估價師究係以何地段之基礎為比較資料？ 何以其報告結論仍屬正確無誤？再者天下不動產估價報告書 意見回應對照表中序號二之回應說明欄，就比較標的究係面 臨幾公尺道路，即有明顯不同，何以係誤載，如為誤載，其 報告所據資料究竟為何，何以結論又不生影響，均難釋疑等 情，足見天下不動產第2份估價報告確有諸多錯誤，且此錯
誤應已影響系爭土地市價之估價價格。是天下不動產第2份 估價報告同有上列違誤之處，其據此所作成系爭土地市價之 估價報告自難採信。另就天下不動產第2份估價報告所列比 較標的1、2均屬公有土地標售，是依不動產估價技術規則第 23條第8款規定，應先做適當之調整，且於影響交易價格之 情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。然天下不動 產第2份估價報告完全未提及該交易價格影響情形，亦未作 比較上之調整，顯已違不動產估價技術規則第23條第8款規 定。又比較標的2新竹縣○○市○○段49地號土地公開標售 之得標金額為14,117,155元，但天下不動產第2份估價報告 所記載交易總額為1,549萬元，顯然有誤。再查天下不動產 第2份估價報告中比較標的4為新竹縣○○市○○段785、785 -1、793地號土地，然上開土地交易屬合併使用之土地，是 以，在上開土地合併使用之影響交易價格情況無法有效掌握 及量化調整時，應不予採用，縱要採用，亦應為適當之調整 ，然前開估價報告完全未提及該交易價格影響情形，亦未作 比較上之調整，顯已違不動產估價技術規則第23條第5款規 定，以此推算比準地價格亦已有違誤。以上足見天下不動產 估價報告，確有比較標的資料來源不清、比較案例資料內容 不正確、毗鄰土地估價金額有誤、估價金額計算錯誤等情， 所為系爭土地之估價，自難採信。（七）經查，庭譽不動產 估價報告之鑑定人於鑑定過程中，已就系爭土地之價格形成 之主要因素即一般因素、不動產市場概況、影響價格之區域 因素、影響價格之土地個別等因素，進行實質分析；並依不 動產估價技術規則第97條之規定，採用比較法評估推算系爭 土地之價格，以比較法評估勘估標的毗鄰農業區與特定農業 區農牧用地平均價格之方法，進而推算勘估標的價格。足徵 庭譽不動產估價師聯合事務所於鑑定系爭土地價額時，係本 其估價師之專業意見分析，並依相關法規進行評估，庭譽不 動產估價報告之作成可認為公平允當，客觀明確及周詳。再 依不動產估價技術規則第12條第2款、第2條第11款、第12款 及第13款等規定，不動產估價師在選取比較標的時，著重在 比較標的與勘估標的間能否成立替代關係（即同一供需圈） ，並不侷限於同一鄉鎮市為必要。庭譽不動產估價報告以新 竹縣竹北市的買賣交易案例缺乏與本件農業區比準地條件相 同或相似者，因而就農業區擴大蒐集合適案例，比較標的5 、6雖係選擇位於新竹縣新埔鎮土地，但新埔鎮毗鄰竹北市 ，屬同一供需圈內之類似地區，自無不得選擇作為比較標的 之理。次查原審原告所提出竹北市○○段785、785-1、793 地號土地於100年2月間有買賣之證物並非買賣契約書，僅係
要約書，且無賣方簽名，亦無詳細交易條件，有無此項交易 ，已非無疑，且為避免有期待因素影響或人為哄抬價格，不 動產估價師本得不採用徵收在即之土地交易作為比較案例， 自無違誤。原審參加人主張前揭○○段793地號土地即為被 徵收土地，且為系爭土地，自不適合作為比較標的，自屬可 採，庭譽不動產估價師聯合事務所未以此作為比較標的，並 無違誤。又查，原審原告等所有之系爭土地於被徵收前並未 開闢為臨30米道路，其周遭之農業區或農牧用地土地並無臨 路，縱依85年都市計畫系爭土地規劃為30米道路，然在未開 闢完成前仍不得逕認為已屬臨30米道路，而以30米道路為條 件進行調整。庭譽不動產估價報告所選取的比較標的5、6並 無依法不得作為比較標的之處，且已依專業判斷就區域與個 別因素進行調整，並依內政部都市地價指數而進行價格日期 調整，自得採用。且該報告在比準地與比較標的5、6間就個 別因素調整時，在道路條件上亦給予6%的調整率，因本件系 爭土地與比較標的5、6均位於都市計畫區內，故估價師基於 專業判斷認為二者同為都市計畫區內土地，縱本件系爭土地 依85年都市計畫規劃為30米道路，然二者土地之未來發展趨 勢應屬相當，故僅在區域因素的其他項目中作些許調整，而 未就未來發展趨勢部分予以調整，且系爭土地市價應以毗鄰