最 高 行 政 法 院 判 決
107年度判字第728號
上 訴 人 魏耀亮
魏德和
魏俊雄
魏鴻傑
魏志勤
呂徐鳳蘭
呂崇勇
吳順妹
林忠倉
林岳民
林孟玄
董永紘
梁順吉
梁家鳴
共 同
訴訟代理人 鄭志明 律師
被 上訴 人 臺中市政府
代 表 人 林佳龍
訴訟代理人 蔡宜宏 律師
上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國106年9月28日
臺中高等行政法院106年度訴字第84號判決，提起上訴，本院判
決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、緣被上訴人辦理「栗林車站（原豐南車站）道路工程」，報 經內政部民國104年11月12日台內地字第1041309687號函核 准徵收，並一併徵收其土地改良物，被上訴人據以104年11 月12日府授地用字第1040257857號公告徵收在案，公告期間 自104年11月13日至104年12月15日止。上訴人所有如原判決 附表所示臺中市○○區○○○○○區○○○段○○○○○段 ○000○號等4筆土地及臺中市○○區○○○○○區○○○段
○○○○○段○0○0○號等28筆土地（訴願時為39筆土地， 經起訴部分撤回後計32筆土地，下合稱系爭土地）位於用地 範圍內，上訴人對徵收補償價額不服，於104年12月14日提 出書面異議，被上訴人依土地徵收條例第22條規定予以查明 處理，並以105年1月18日府授地用字第1050009469號函及10 5年1月22日府授地用字第1050013655號函復上訴人維持原查 估市價。上訴人仍有不服，經被上訴人於105年4月26日將本 案提送臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）10 5年第3次會議決議維持原評定徵收補償價格，即加計變動幅 度後○○區○○段OO0地號等4筆土地為每平方公尺新臺幣（ 下同）19,452元、○○區○○段O-O地號等3筆土地為每平方 公尺19,487元及○○區○○段OOO地號等25筆土地為每平方 公尺49,122元，被上訴人據以105年9月21日府授地用字第10 50193045號函復上訴人（下稱原處分）。上訴人不服，提起 訴願，經決定駁回，提起行政訴訟，亦遭駁回，遂提起本件 上訴。
二、本件上訴人主張：本件徵收案之2次協議價購會議，過程中 被上訴人未給予上訴人表達意見之機會、未進行實質價格之 討論及協商，亦未委由不動產估價師查估取得各項市價資訊 ，復未參酌本案曾徵詢之地政士訪價結果，實有違法不當之 嫌，未實質辦理協議價購程序。且被上訴人於協議價購時既 陳其參考相關資料，決定就豐原區P070-00地價區段、潭子 區P002-00地價區段，以每平方公尺21,000元作為協議價購 市價，嗣後卻以每平方公尺19,452元認定徵收補償市價，同 樣的市價評定標準卻出現前後歧異之市價金額，明顯違反公 平及誠信原則，實質造成懲罰被徵收土地所有權人之結果， 原處分實有重大違法瑕疵。又豐原區P070-00與潭子區P002 -00地價區段究屬不同行政區域，何以比準地均選取豐原區 合作段？為何比較標的土地均選取豐原區土地？容有疑問； 又劃歸潭子區P002-00地價區段之土地，本即毗鄰劃歸潭子 區P003-00地價區段之被徵收土地，行政區相同，又毗鄰東 南方重劃後之住宅區，然豐原區P070-00與潭子區P002-00地 價區段、與潭子區P003-00地價區段之徵收補償價格，竟各 為每平方公尺19,452元、19,487元、49,122元，彼此存在2 倍以上金額之差別，原處分顯有差別待遇及違法不當之情事 。關於比準地之選取，劃歸潭子區P002-00地價區段之栗林 段1-3等地號土地，東南面為潭子區住宅區，行政區域相同 ，惟被上訴人卻選取合作段使用分區分屬道路（○○段OOO 地號）、農業區（○○段O00地號）、鐵路用地（○○段OOO 地號）為比準地，將同為潭子區及毗鄰之住宅區土地摒除，
實有可議。再者，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區 段具代表性之土地分別選取，惟查被上訴人選取之P101-00 即合作段324地號土地（使用分區為道路）、P103-00即○○ 段OOO地號土地（使用分區為鐵路用地）、P112-00即○○段 OOO-O地號土地（使用分區為鐵路用地）、P114-00即○○段 OOOO地號土地（使用分區為公園用地，現為栗林公園），均 為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍內 各地價區段具代表性之土地，而以該比準地之條件選擇相關 土地交易案例，有欠妥當甚明，原處分難謂無瑕疵不當之違 法。又被上訴人選取之3筆比準地，皆以豐原區○○○段○ ○○小段OO-O等共5筆地號土地、○○段OOO地號土地、○○ 段OOO-O等共2筆地號土地為比較標的案例。惟上開比較標的 之3筆土地，均不在被上訴人原劃設之地價區段內，上開車 路墘段溝子墘小段土地在鐵路以西，難謂屬可供與被徵收土 地適當比較之標的，且上開土地連同南陽段土地，距上開地 價區段及比準地，直線距離相隔2公里以上，難謂屬可供與 被徵收土地適當比較之標的。又劃歸潭子區P002-00地價區 段之○○段O-O等地號土地，坐落為潭子區，早在60餘年即 遭土地利用管制至今，東南面毗鄰之潭子區住宅區，行政區 域相同，近年來均受惠於車站建設及99年潭子區栗林社區自 辦市地重劃之故，公共建設、自然條件、公共建設、工商活 動等均較為相近，惟被上訴人卻不加選取納入比較，反而以 非毗鄰且直線距離超過2公里以上之豐原區車○○段○○○ 小段、○○段、○○段等均為農業區之土地作為比較標的土 地，已有明顯瑕疵不當之違誤。且系爭土地附近曾辦理自辦 市地重劃，其重劃後之土地價格高於徵收價格，顯見被上訴 人市價之查估係囿於公告現值之概念而非以市價作為徵收補 償價額，此實與市價補償地價之精神悖離。就被徵收土地毗 鄰之潭子區○○段土地交易市場，在103年1月至104年12月 間，均價為每坪247,100元，換算每平方公尺為74,748元， 遠高於原查估潭子區○○段OOO地號等25筆土地（即潭子區 P003-00地價區段）之每平方公尺49,122元。至於被徵收土 地毗鄰之豐原區○○段土地交易市場，在103年1月至103年 12月間，均價為每坪200,300元，104年1月至12月間，均價 為每坪322,500元，換算每平方公尺至少60,590元以上，均 遠高於原查估豐原區○○段OO0地號等4筆土地（即豐原區P0 70-00地價區段）之每平方公尺為19,452元、或潭子區栗林 段1-3地號等3筆土地（即潭子區P002-00地價區段）之每平 方公尺19,487元。被上訴人以取樣不足、取樣錯誤之買賣實 例作為查估市價之方式及結果，均有違法不當，自有撤銷原
處分之理由與必要。關於查估基準日，被上訴人明知103年 10月7日函知作業單位辦理市價查估作業，至104年11月12日 經內政部核准徵收，歷時已超過1年，市價浮動劇烈，被上 訴人自應考量土地正常單價而調整估價基準日及案例蒐集時 間，惟被上訴人仍堅持以103年3月2日至103年9月1日查估期 間之評定市價，作為徵收補償之市價，致原處分評定徵收價 額之方法與時間，明顯存在矛盾，亦明顯違背市價補償之精 神。另被上訴人曾就本案法規之疑義函請內政部釋示，內政 部回復謂本案並無103年11月14日修正，104年3月1日施行之 土地徵收補償市價查估辦法（下稱修正後市價查估辦法）第 17條第3項之適用疑義，然該條規定解釋上應指「修正施行 前已辦理查估案件、但尚未辦畢查估程序」而言，如此解釋 並不與該條立法意旨所謂「維持同一查估案件作業一致性與 公平性」相牴觸，方能糾正類似本案以跨區選擇案例之不當 ，始能達到公平正義等語。為此，求為判決：訴願決定及原 處分關於原判決附表所示上訴人所有土地之土地徵收補償部 分均撤銷。
三、被上訴人則以：系爭土地為都市計畫內之公共設施保留地， 依土地徵收條例第30條及101年6月5日發布，101年9月1日施 行之土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）第10 條第1項規定，本案作業單位經客觀考量土地使用管制、出 入交通、公共建設、鐵路設施、工商活動、建築現況、土地 利用等影響地價因素後，將上訴人所有豐原區○○段OO0、O O0-O、OOO、OOO-O地號等4筆土地劃屬豐原區P070-00公共設 施保留地地價區段；潭子區○○段O-O、O-O、O-O地號等3筆 土地劃屬潭子區P002-00公共設施保留地地價區段；潭子區 ○○段OOO地號等25筆土地劃屬潭子區P003-00公共設施保留 地地價區段。又本案豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設 施保留地地價區段屬同一徵收案，作業單位整體考量，採分 區劃設，合併計價方式，於被徵收土地所屬豐原區P070-00 及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段，東側劃設豐原 區P101-00地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業 區）、潭子區P111-00地價區段（農業區），西側劃設豐原 區P103-00地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區段 （鐵道用地），南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公共設 施保留地，依市價查估辦法第22條規定不納入計算。另於被 徵收土地所屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區段，東 側劃設潭子區P113-00地價區段（住宅區）、P114-00地價區 段（公園用地），西側劃設潭子區P112-00地價區段（鐵道 用地），北邊毗鄰潭子區P002-00地價區段為公共設施保留
地，依市價查估辦法第22條規定不納入計算。再依市價查估 辦法第18條、第19條規定，查估各地價區段比準地地價，其 中豐原區P101-00地價區段，經選取比較標的1（豐原區○○ ○段○○○小段OO-O地號等5筆）、2（豐原區○○段OOO地 號）、3（豐原區○○段OOO-O地號等2筆），計算比準地價 格為12,500元/平方公尺；豐原區P102-00地價區段，經選取 比較標的1（豐原區○○○段○○○小段OO-O地號等5筆）、 2（豐原區○○段OOO地號）、3（豐原區○○段OOO-O地號等 2筆），計算比準地價格為19,800元/平方公尺；豐原區P103 -00地價區段，經選取比較標的1（豐原區○○○段○○○小 段OO-O地號等5筆）、2（豐原區○○段OOO地號）、3（豐原 區○○段OOO-O地號等2筆），計算比準地價格為7,700元/平 方公尺；潭子區P111-00地價區段，經選取比較標的1（潭子 區○○段OOO地號等2筆）、2（潭子區○○段OOO-O地號等3 筆）、3（潭子區○○段OO地號），計算比準地價格為18,10 0元/平方公尺；潭子區P112-00地價區段，經選取比較標的1 （潭子區○○段OOO地號等2筆）、2（潭子區○○段OOO-O地 號等3筆）、3（潭子區○○段97地號），計算比準地價格為 7,500元/平方公尺；潭子區P113-00地價區段，經選取比較 標的1（潭子區○○段OOO地號）、2（潭子區○○段OOO地號 ）、3（潭子區○○段OOO-OO地號等2筆），計算比準地價格 為48,400元/平方公尺；潭子區P114-00地價區段，經選取比 較標的1（潭子區○○段OOO地號）、2（潭子區○○段OOO地 號）、3（潭子區○○段OOO-OO地號等2筆），計算比準地價 格為30,500元/平方公尺。再依市價查估辦法第22條規定， 本案被徵收土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區 段毗鄰之非公共設施保留地地價區段為豐原區P101-00、P10 2-00、P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段， 惟豐原區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用 地區段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入；另 潭子區P003-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段 為潭子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段，而潭 子區P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納 入計算致平均市價降低，依規定不予納入。故豐原區P070-0 0及潭子區P002-00地價區段之區段地價為每平方公尺19,200 元，潭子區P003-00地價區段之區段地價為每平方公尺48,40 0元，依市價查估辦法第22條第5項規定，故豐原區P070-00 及潭子區P002-00地價區段內各宗土地市價為每平方公尺19 ,200元，潭子區P003-00地價區段內各宗土地市價為每平方 公尺48,400元。本案係於104年11月公告徵收，依市價查估
辦法第29條規定，應依地評會104年第2次會議評定通過之豐 原區土地市價變動幅度（101.31％）與潭子區土地市價變動 幅度（101.49％）調整徵收補償地價，計算結果上訴人所有 豐原區○○段000000-0地號等4筆土地為每平方公尺19,452 元；潭子區○○段O-O地號等3筆土地為每平方公尺19,487元 ；潭子區○○段OOO地號等25筆土地為每平方公尺49,122元 。又本案估價基準日為103年9月1日，依市價查估辦法第17 條第2項規定，案例蒐集期間為103年3月2日至103年9月1日 ，而上訴人主張之自辦市地重劃，係早於94年核定、99年間 完成重劃，既非屬案例蒐集期間買賣實例，無可援以作為查 估基礎。至於上訴人提出豐原區○○段於104年3月、102年5 月及102年4月等土地成交案例之實價登錄資料，均屬都市計 畫住宅區土地，與本案豐原區合作段土地及部分潭子區栗林 段土地劃屬都市計畫農業區者，二者間土地使用管制迥異， 更非案例蒐集期間之交易實例，自非可作為比較標的，至於 潭子區栗林段部分土地雖屬都市計畫住宅區，然亦非案例蒐 集期間之交易實例，亦非可作為比較標的。另比較標的土地 之選取並非毗鄰之概念，而係以被徵收土地為中心，以同心 圓向外就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，至於若無法 查得於案例蒐集期間內之適當案例，則向外擴大同心圓範圍 繼續選擇，故而採為比較標的之土地與被徵收土地間之直線 距離，即可能逾1公里。關於法規適用疑義，經內政部105年 8月16日台內地字第1051307218號函復，本案應無103年修正 後市價查估辦法第17條第3項之適用疑義，亦即本案估價基 準日及案例蒐集期間，仍應依修正前查估辦法規定辦理，被 上訴人相關查估作業均依規定辦理，並無違誤等語，資為抗 辯，求為判決駁回上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠經查，本件 估價基準日為103年9月1日，被上訴人所屬查估作業單位（ 臺中市豐原地政事務所及雅潭地政事務所）接獲臺中市政府 建設局103年10月7日函，隨即辦理查估作業，迄至104年7月 8日地評會104年第2次會議始審議通過，自應適用101年6月5 日發布、101年9月1日施行之市價查估辦法。而市價查估辦 法第17條第3項於104年3月1日修正施行時，本件徵收補償市 價查估作業已辦理，但尚未完竣，則依修正後市價查估辦法 第32條規定，仍應適用修正前之規定。是查估作業單位僅得 蒐集103年3月2日至103年9月1日間交易實例作為比準地之比 較標的，自無疑義。從而，上訴人主張本件應有例外適用修 正後市價查估辦法第17條第3項規定之餘地云云，要屬上訴 人主觀之見解，並非可採。㈡關於系爭土地地價區段之劃分
：系爭土地為都市計畫內之公共設施保留地，依市價查估辦 法第10條第1項、第3項及第11條規定，被上訴人考量該等土 地使用管制、出入交通、公共建設、鐵路設施、工商活動、 建築現況、土地利用等影響地價因素，將系爭土地豐原區○ ○段OO0、OO0-O、OOO、OOO-O地號等4筆土地劃屬豐原區P07 0-00公共設施保留地地價區段；潭子區○○段O-O、O-O、O- O地號等3筆土地劃屬潭子區P002-00公共設施保留地地價區 段；潭子區○○段OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、OOO-O 、OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、OOO-O、OO0-O、OOO、 OO、OO-O、OO-O、OO、O-O、OO-O、OO、OO-O、OO、OO、OO- 1地號等25筆土地劃屬潭子區P003-00公共設施保留地地價區 段。另本案作業單位在豐原區P070-00及潭子區P002-00公共 設施保留地地價區段（合併計價），東側劃設豐原區P101-0 0地價區段（道路用地）、P102-00地價區段（農業區）、潭 子區P111-00地價區段（農業區），西側劃設豐原區P103-00 地價區段（鐵道用地）、潭子區P112-00地價區段（鐵道用 地），南邊毗鄰潭子區P003-00地價區段為公共設施保留地 ，依市價查估辦法第22條規定不納入計算。又被上訴人在潭 子區P003-00公共設施保留地地價區段，東側劃設潭子區P11 3-00地價區段（住宅區）、P114-00地價區段（公園用地） ，西側劃設潭子區P112-00地價區段（鐵道用地），北邊毗 鄰潭子區P002-00地價區段為公共設施保留地，依同條規定 亦不納入計算。㈢關於選取比準地、估計土地正常單價之形 成及查估比準地地價，經依市價查估辦法第18條、第19條規 定查估如下：(1)豐原區P070-00及潭子區P002-00公共設施 保留地地價區段（合併計價，毗鄰豐原區P101-00、P102-00 、P103-00、潭子區P111-00、P112-00地價區段）：①被上 訴人在豐原區P101-00地價區段，選取豐原區○○段OOO地號 土地為比準地，並選取豐原區○○○段○○○小段OO-O地號 等5筆土地為比較標的1、豐原區○○段OOO地號土地為比較 標的2、豐原區○○段OOO-O地號等2筆土地為比較標的3。經 依計算最後決定比準地地價為12,500元/平方公尺。②被上 訴人在豐原區P102-00地價區段，選取豐原區○○段O00地號 土地為比準地，並選取豐原區○○○段○○○小段OO-O地號 等5筆土地為比較標的1、豐原區○○段OOO地號土地為比較 標的2、豐原區○○段OOO-O地號等2筆土地為比較標的3。經 依計算最後決定比準地地價為19,800元/平方公尺。③被上 訴人在豐原區P103-00地價區段，選取豐原區○○段OOO地號 土地為比準地，並選取豐原區○○○段○○○小段OO-O地號 等5筆土地為比較標的1、豐原區○○段OOO地號土地為比較
標的2、豐原區○○段OOO-O地號等2筆土地為比較標的3。經 依計算最後決定比準地地價為7,700元/平方公尺。④被上訴 人在潭子區P111-00地價區段，選取潭子區○○段1地號土地 為比準地，並選取潭子區○○段OOO及OOO地號等2筆土地為 比較標的1、潭子區○○段OOO-O地號等3筆土地為比較標的2 、潭子區○○段OO地號土地為比較標的3。經依計算最後決 定比準地地價為18,100元/平方公尺。⑤被上訴人在潭子區 P112-00地價區段，選取潭子區○○段OOO-O地號土地為比準 地，並選取潭子區○○段OOO及OOO地號等2筆土地為比較標 的1、潭子區○○段OOO-O地號等3筆土地為比較標的2、潭子 區○○段OO地號土地為比較標的3。經依計算最後決定比準 地地價為7,500元/平方公尺。(2)潭子區P003-00公共設施保 留地地價區段（毗鄰潭子區P112-00、P113-00、P114-00地 價區段）：①被上訴人在潭子區P112-00地價區段，其最後 決定比準地地價為7,500元/平方公尺。②被上訴人在潭子區 P113-00地價區段，選取潭子區○○段OOOO地號土地為比準 地，並選取潭子區○○段OOO地號土地為比較標的1、潭子區 ○○段OOO地號土地為比較標的2、潭子區○○段OOO-OO地號 等2筆土地為比較標的3。經依計算最後依規定決定比準地地 價為48,400元/平方公尺。③被上訴人在潭子區P114-00地價 區段，選取潭子區○○段OOOO地號土地為比準地，並選取潭 子區○○段OOO地號土地為比較標的1、潭子區○○段OOO地 號土地為比較標的2、潭子區○○段OOO-OO地號等2筆土地為 比較標的3。經依計算最後決定比準地地價為30,500元/平方 公尺。㈣估計系爭土地市價並提交地評會評定：(1)豐原區 P070-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段（合併計 價，毗鄰豐原區P101-00、P102-00、P103-00、潭子區P111 -00、P112-00地價區段）：因上開毗鄰之非公共設施保留地 地價區段為豐原區P101-00、P102-00、P103-00及潭子區P11 1-00、P112-00等5個地價區段，其中豐原區P101-00、P103- 00及潭子區P112-00為公共設施用地區段，因納入計算致平 均市價降低，被上訴人乃不予納入，經計算後，其區段地價 為每平方公尺19,200元，核與市價查估辦法第22條規定相符 。(2)潭子區P003-00公共設施保留地地價區段（毗鄰潭子區 P112-00、P113-00、P114-00地價區段）：因上開毗鄰之非 公共設施保留地地價區段為潭子區P112-00、P113-00及P114 -00等3個地價區段，而潭子區P112-00及P114-00地價區段為 公共設施用地區段，因納入計算致平均市價降低，被上訴人 乃不予納入，經計算後，其區段地價為每平方公尺48,400元 ，亦與市價查估辦法第22條規定相符。(3)然因本件係於104
年11月公告徵收，依市價查估辦法第29條規定及地評會104 年第2次會議評定通過之豐原區土地市價變動幅度（101.31 ％）與潭子區土地市價變動幅度（101.49％）調整徵收補償 地價，計算結果系爭土地中豐原區P070-00公共設施保留地 地價區段之豐原區○○段OO0、OO0-O、OOO、OOO-O地號等4 筆土地為每平方公尺19,452元；潭子區P002-00公共設施保 留地地價區段之潭子區○○段O-O、O-O、O-O地號等3筆土地 為每平方公尺19,487元；潭子區P003-00公共設施保留地地 價區段之潭子區○○段OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、 OOO-O、OOO、OOO-O、OOO-O、OOO-O、OOO、OOO-O、OO0-O、 OOO、OO、OO-O、OO-O、O0、O-O、OO-O、OO、OO-O、OO、OO 、OO-O地號等25筆土地為每平方公尺49,122元。被上訴人所 屬辦理系爭市價查估人員除將相關資料提供地評會委員審閱 外，並於討論前向委員簡報說明，提案經委員討論後作成決 議，通過所擬系爭土地之地價，被上訴人乃參考該決議內容 ，將有關地價之具有複雜意涵之不確定法律概念經由專業分 析而具體化的適用於特定事實關係，自應認為其有相當之判 斷餘地。㈤上訴人主張被上訴人選取之P101-00即豐原區○ ○段OOO地號土地（使用分區為道路）、P103-00即○○段OO O地號土地（使用分區為鐵路用地）、P112-00即潭子區○○ 段OOO-O地號土地（使用分區為鐵路用地）、P114-00即○○ 段OOOO地號土地（使用分區為公園用地，現為栗林公園）， 均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍 內各地價區段具代表性之土地，而以該比準地之條件選擇相 關土地交易案例（即原證11所示比較標的地號土地），有欠 妥當甚明，原處分難謂無瑕疵不當之違法云云。經查，潭子 區P111-00地價區段並未毗鄰潭子區P003-00公共設施保留地 地價區段，上訴人於原證11「比準地及編號」欄將潭子區P1 11-00地價區段比準地○○段O地號列於「P003地價區段」， 容屬錯誤。又依市價查估辦法第22條第1項及第2項規定，都 市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保 留地之區段地價平均計算，其所稱平均計算，指按毗鄰各非 公共設施保留地之區段線比例加權平均計算，毗鄰部分為公 共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。是系 爭土地所屬豐原區P070-00及潭子區P002-00地價區段毗鄰之 非公共設施保留地地價區段，為豐原區P101-00、P102-00、 P103-00及潭子區P111-00、P112-00等5個地價區段，惟豐原 區P101-00、P103-00及潭子區P112-00為公共設施用地區段 ，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入；另潭子區 P003-00地價區段毗鄰之非公共設施保留地地價區段，為潭
子區P112-00、P113-00及P114-00等3個地價區段，惟潭子區 P112-00及P114-00地價區段為公共設施用地區段，因納入計 算致平均市價降低，依規定不予納入。是上訴人上開主張， 即有所誤解，委非可採。㈥上訴人主張系爭土地附近曾辦理 自辦市地重劃，其重劃後之土地價格高於徵收價格，顯見被 上訴人非以市價作為徵收補償價額，此實與市價補償地價之 精神悖離云云。惟上訴人所稱之上開自辦市地重劃，係於94 年核定、99年間完成重劃，並非本件案例蒐集期間買賣實例 ，非可援以作為查估基礎。又上訴人提出103年至104年之土 地交易市場均價，其比較案例範圍已逾越法定案例蒐集期間 103年3月2日至103年9月1日，且依法既應以買賣實例查估， 即非可以均價作為查估基礎，蓋均價屬多案平均價格之結果 ，其中並包含不同使用分區之情形，顯非適於作為查估之依 據。再者，上訴人所稱其提出之102年至104年間之附近房地 實價登錄資料，或非上開案例蒐集期間之交易實例，或屬都 市計畫農業區住宅建地，與本案豐原區○○段土地及部分潭 子區○○段土地劃屬都市計畫農業區者，二者間土地使用管 制迥異，自非可作為比較標的。再者，被上訴人所屬查估作 業單位依市價查估辦法第17條規定，於法定案例蒐集期間內 ，就買賣實例逐一檢視有無市價查估辦法第7條規定不予採 用之情形後，在本徵收案之周邊同一供需圈選取適當實例作 為比準地比較標的，認定比較標的之案例價格應較能反應有 關影響地價之因素，依市價查估辦法第19條規定修正個別與 區域等因素，據以查估比準地市價，自無上訴人所稱取樣不 足、取樣錯誤之情事。此外，被上訴人於豐原區P070-00及 潭子區P002-00公共設施保留地地價區段之毗鄰地價區段內 選取之比準地，並非僅有豐原區○○段OOO地號、OO0地號及 OOO地號3筆土地，尚有潭子區○○段O地號及○○段OOO-O地 號2筆土地，故上訴人主張豐原區P070與潭子區P002究屬不 同行政區域，何以比準地均選取豐原區○○段之土地云云， 顯有誤會。再者，潭子區P003-00公共設施保留地地價區段 東側毗鄰之潭子區P113-00地價區段為住宅區，與豐原區P07 0-00及潭子區P002-00公共設施保留地地價區段毗鄰之地價 區段分屬道路用地、農業區、鐵道用地者，其地價本屬不同 ，故而豐原區P070-00與潭子區P002-00地價區段之補償價格 ，與潭子區P003-00地價區段之補償價格，即有所差異，並 無上訴人所指差別待遇之情事。㈦比較標的土地之選取並非 毗鄰之概念，而係以系爭被徵收土地為中心，以同心圓向外 就近選擇於案例蒐集期間內之適當案例，若無法在地價區段 內選取適當案例者，則向外擴大同心圓範圍繼續選擇，故而
採為比較標的之土地與被徵收土地間之直線距離，即可能超 過1公里。上訴人以○○○段○○○小段土地在鐵路以西， 且上開土地連同○○段土地，距地價區段及比準地，直線距 離相隔2公里以上，且非毗鄰等為由，主張該等土地均非屬 可供與被徵收土地適當比較之標的云云，自有誤解，委非可 採。㈧徵收前之協議價購，屬議約之性質，其價格如何取決 兩造雙方之協議結果，但需用土地人進行協議前應取得各項 市價資訊，經綜合評估後，確實與土地所有權人進行協議， 雖與土地徵收補償市價查估作業程序同採市價標準，但因時 間點不同，且估價單位不同，故二者價格有些微差異，並非 不合理。上訴人主張系爭土地在協議價購當時評估價格有高 於徵收補償價格之情形等云，尚非超出合理差異範圍，並不 能據此認為所查估之市場價格有疑義。是上訴人上開主張， 並非可採。另上訴人訴稱協議價購程序等節，要屬土地徵收 前協議價購之先行程序，本件上訴人僅係對徵收補償之原處 分不服，並非對徵收處分不服，其有關徵收處分未經協議價 購有所違法之主張，亦屬徵收處分是否合法之問題，該徵收 處分既未經撤銷或廢止，即對本件徵收補償處分不生影響， 是上訴人此部分主張亦非可採等由，因將原決定及原處分均 予維持，判決駁回上訴人之訴。
五、上訴理由略謂：㈠原處分關於劃分地價區段違法不當部份： 系爭土地因不再毗鄰平面鐵路而市價陡高，被上訴人囿於選 取P103-00、P112-00地價區段為平均地價計算，遑未考量並 擴大至現有鐵路以西地價較高之區段，非無研求餘地。另被 上訴人將系爭土地同屬潭子區之土地，劃分為潭子區P002-0 0地價區段及P003-00地價區段，已有瑕疵不當，復將潭子區 P002地價區段與豐原區P070地價區段，為合併計價之決定， 並影響比準地之選取，難謂合於土地徵收條例之規定。原判 決對於上述悖離地價區段劃分原則部分，未加勾稽並敘明於 判決理由，已屬判決違法不當。㈡原處分關於選取比準地不 足及不當之違法部份：被上訴人選取之比準地，P101-00即 豐原區○○段OOO地號土地、使用分區為道路，P103-00即○ ○段329地號土地、使用分區為鐵路用地，P112-00即潭子區 ○○段OOO-O地號土地、使用分區為鐵路用地，P114-00即○ ○段OOOO地號土地、使用分區為公園用地、現為栗林公園， 均為公共設施用地，不僅於法不符，亦非預定徵收土地範圍 內各地價區段具代表性之土地。倘依被上訴人於原審之辯稱 ：豐原區P101-00即合作段324地號、P103-00即○○段OOO地 號、潭子區P112-00即○○段OOO-O地號土地為公共設施地區 段，因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入；而潭子
區P112-00、P114-00即○○段OOOO地號為公共設施地區段， 因納入計算致平均市價降低，依規定不予納入等語，此將致 本案作為豐原區P070-00地價區段與潭子區P002-00地價區段 之比準地，實際僅為P102-00與P111-00兩筆土地，作為潭子 區P003-00地價區段之比準地，實際僅剩P113-00乙筆土地， 是否有比準地選取不足之情事，案涉土地正義，攸關系爭土 地被徵收之市價，原處分顯有選取比準地不足之具體情事。 原判決僅寥寥以核與規定並無不合等語帶過，或以上訴人於 原審提出更正前之原證11（更正後為原審準備二狀之原證15 ）用資認定錯誤等語，非無不備理由及理由矛盾之違法。㈢ 原處分關於選取比較標的地號土地、查估方法及查估價額容 有瑕疵不當之部分：就劃歸豐原區P070-00、潭子區P002-00 地價區段部分，在案例蒐集期間，除被上訴人選取之比較標 的外，確實尚有其他實價登錄案例之土地交易市價較比較標 的之市價為高，被上訴人將毗鄰系爭土地之豐原區○○段及 潭子區○○段之其他實價登錄交易案例摒除不用，亦未考量 案例蒐集期間以前、實價登錄交易價格早已高於被上訴人查 估之補償價格、而有疑慮，卻一再以上訴人所提案例均非適 當且非案例蒐集期間等語搪塞，實不可取。原判決對此未詳 述何以不採之理由，顯有判決違背法令、不備理由及理由矛 盾之當然違法。就劃歸潭子區P003-00地價區段部分，在案 例蒐集期間，除被上訴人選取之比較標的外，尚有其他實價 登錄案例之土地為毗鄰之栗林段土地、且交易市價較比較標 的之市價為高。被上訴人未採用有利於上訴人之適當案例為 查估，原判決對此漏未調查或未詳敘何以不採之理由，實有 理由不備之違法不當。再者，被上訴人未於徵收補償查估階 段尋求不動產估價師查估，造成民眾怨懟甚至公開陳抗，上 訴人一再具狀及聲請原審函囑華聲不動產估價師事務所就被 徵收土地進行查估，惟原判決遑未衡酌，容有違法不當。㈣ 被上訴人於協議價購時既陳參考實價登錄資料、政府相關公 開資訊及地政局提供本案協議價購市價參考資料，決定就豐 原區P070-00、潭子區P002-00地價區段，以每平方公尺21, 000元作為協議價購市價，嗣協議價購不成，被上訴人卻以 每平方公尺19,452元認定徵收補償市價。即相同查估機關與 市價評定標準，卻出現歧異之市價，明顯違反公平及誠信原 則，且此舉已實質造成懲罰被徵收土地所有權人之結果，形 成差別待遇，違反行政行為禁止恣意原則，原處分實有重大 違法瑕疵。原判決以時間點不同、且估價單位不同，故兩者 價格有些微差異，並非不合理等語，無異肯認行政機關得不 受法律及一般行政法理之拘束，認事用法殊屬違誤，悖離論
理法則及經驗法則。㈤被上訴人曾就本案函請內政部釋示， 內政部回復謂本案並無修正後市價查估辦法第17條第3項之 適用疑義，然該條規定解釋上應指「修正施行前已辦理查估 案件、但尚未辦畢查估程序」而言，如此解釋並不與該條立 法意旨所謂「維持同一查估案件作業一致性與公平性」相牴 觸，蓋買賣實例愈多，自較能衡量各種影響地價之客觀因素 ，調整比準地之價格，再正確查估補償市價，如此解釋方能 糾正類似本案以跨區選擇案例之不當，始能達到公平正義。 奈憾原判決認定上述為上訴人主觀見解，實屬遺憾等語。六、本院查：
（一）按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補 償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰 非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前 項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員 會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經 常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定 被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據 。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及 應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」「（第1項 ）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告