最高法院民事判決 107年度台上字第307號
上 訴 人 簡聰明
王惟生
羅正義
羅正忠
劉金葉
羅梓羚
羅飛鴻
羅福文
簡彩純
羅翊語
簡振東
林羅桂
羅美玉
羅希容
游素貞
羅惠珠
羅皎綺
羅芷塤
羅崇銘
共 同
訴訟代理人 蔡榮德律師
被 上訴 人 羅正達
訴訟代理人 蕭玉杉律師
上列當事人間請求確認優先承購權存在事件，上訴人對於中華民
國106年11月29日臺灣高等法院第二審更審判決（105年度重上更
㈠字第68號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落改制前桃園縣龜山鄉○○段○000○000○000○000○000 地號土地（下稱系爭土地），為兩造與訴外人羅信雄、羅信和、黃素芬、黃素玲、黃素庭、羅錦坤（下稱羅信雄等6人）及王石川（合稱羅信雄等7人）所共有。上訴人於民國100年11月5日、22日就渠等土地應有部分分別與訴外人羅清諒簽定內容如原判決附表（下稱附表）編號1 至16號之土地買賣契約書（下稱系爭契約，其中編號10由上訴人劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語之被繼承人羅正華簽定，羅正華於102年6月28 日亡故），並同年月30日以第452號存證信函（下稱第452 號函），通知伊及羅信雄等7人行使優先承購權。伊與羅信雄等6人
於同年12月8 日以第1652號存證信函（下稱第1652號函）回覆願依土地法第34條之1 規定優先承購，並請告知王惟生應塗銷其應有部分之假扣押登記及系爭土地上負擔之期限。詎上訴人於同年12月26日以第2197號存證信函（下稱第2197號函），表示因伊另附加條件而否認伊之優先承購權。伊及羅信雄等6 人雖於同年12月30日、101年1月19日以第1786號、第78號存證信函（下稱第1786號函、第78號函）重申行使優先承買權，上訴人仍於同年1 月16日、2月16日以第24號、第191號存證信函（下稱第24號函、第191 號函），拒絕伊行使優先承買權，伊自得提起確認之訴等情。爰依土地法第34條之1第4項規定，求為確認伊就上訴人分別與羅清諒所簽附表16件契約所示土地應有部分以同一價格及條件之優先承購權存在之判決。並於原審主張伊就789 地號有地上權存在；另門牌號碼桃園市○○區○○○路00巷00弄00號（舊門牌桃園縣龜山鄉下山腳16號）面積61平方公尺、附屬建物面積10平方公尺之建物（下稱系爭建物）為簡聰明、簡振東（下稱簡聰明等2 人）與伊共有，伊亦得行使優先承購權等情，爰提起追加之訴，依土地法第34條之1第4項、第104條第1項規定，求為確認伊就除游素貞外其餘上訴人分別與羅清諒簽定附表編號1 至15號契約所示建物有依同一價格及條件之優先承購權存在之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：依羅信雄等6 人所出具確認書記載，渠等並未拋棄優先承購權，被上訴人優先承購之範圍應按渠等比例計算，超過部分，並無確認利益。又伊於第452 號函中已明確表明出售系爭土地、價金及價金依共有人持分比例面積計算等內容，且從被上訴人之歷次函件可見其已認知出售範圍及總價等條件，伊之通知應屬合法，且兩造歷次函件均為連續性之表示，縱第452 號函內容未臻明確，但迄第24號函時通知已完備，應生通知效力。況伊已補提王惟生外之買賣契約15份，被上訴人已知悉買賣全部內容，卻仍一再變更條件，自不能謂合法行使優先承購權。再者，系爭建物已倒塌，不在買賣範圍內，亦未計價，並無優先承購權問題。另被上訴人遲未依約付款，伊於103年1月17日答辯狀中為解除契約之意思表示，應屬合法，契約既經解除，被上訴人亦無優先承購權可資主張等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴判決，改判如其上述聲明，係以：共有人共同行使優先承購權時，其優先承購權於各共有人間係相互獨立，互不影響，各有獨立之處分權能，在確認優先承購權存在與否之訴訟，並非必須合一確定。查第1652號函明確記載，行使優先承購權者，為被上訴人及羅信雄等6 人，則被上訴人單獨提起本件訴訟，當事人適格並無欠缺。又系爭土地為兩造及羅信雄等7人共有，上訴人於100年11月5 日、22日就渠等土地應
有部分分別與羅清諒簽定系爭契約16份將之出售，有契約書在卷可稽。上訴人雖於同年11月30日以第452 號函通知被上訴人，但僅告知其將處分系爭土地及出售價金、價金分配方式及支付期限等事實，並未將系爭建物、付款方式、稅捐負擔及瑕疵擔保及其與第三人間訂立不動產買賣契約所有條件完全揭露與被上訴人知悉，亦未提及買受人應支付買賣總價2%佣金，難認已盡通知之義務。被上訴人及羅信雄等6人其後於同年12月8日以第1652號函覆，固要求上訴人回覆「完成塗銷設定與撤除假扣押之期限」，惟上訴人第452 號函既未揭露買賣契約之所有條件，自難認被上訴人已放棄其優先承購權。上訴人揭露資訊既不清楚，被上訴人為函詢問，其信函內容並未爭執是否變更給付仲介費用、要求提出鄰地土地使用同意書及塗銷抵押權、假扣押或地上權，作為行使優先承購權之條件，亦難謂被上訴人不同意買賣契約之條件。且依第24號函所附王惟生與羅清諒訂定之買賣契約書觀之，雖記載王惟生應於簽約完畢後30日內完成塗銷假扣押限制登記、仲介費用及應負無償提供申請建築執照需要之土地使用權同意書之擔保責任等約定，惟兩造後續往來之函件並未就此有所爭執，則上訴人以第2197號函謂被上訴人附加條件行使優先承購權為不合法，不生優先承購效力云云，於法無據。上開第24號函既未檢附王惟生以外之其他上訴人與羅清諒簽定之買賣契約書，亦未載明各上訴人欲出賣之應有部分與價金為何，及被上訴人如欲優先承購，應支付之第一期價款為何，即要求其應一次繳納第一期款新臺幣（下同）901萬2,080元；嗣以第191號函，調降第一期款為527萬6,460 元，仍未載明上訴人出賣之應有部分及價金各為何，尤難謂上訴人就其出賣應有部分予羅清諒，已對被上訴人揭露同一條件之全部，自不能逕認上訴人已合法通知。按土地法第34條之 1第4項及第104條第1 項之規定，並未限制共有人出賣其應有部分時，若未合法通知他共有人行使優先承購權，或出賣人應有部分合計未過半時，他共有人即不得行使優先承購權。則上訴人分別出賣其應有部分予羅清諒時，雖未合法通知被上訴人行使優先承購權，被上訴人依上揭規定，仍得就上訴人出售予羅清諒之應有部分，主張優先承購之權利。又土地法第34條之1第4項，未限制行使優先承購權人，僅得按其「原有持分之比例」承買，則上訴人抗辯應按其「原有持分之比例」承買，尚屬無據。再者，除游素貞外之上訴人與羅清諒訂立內容如附表編號1 至15號之15份契約，第1 條「土地、建物標示」所記載門牌龜山鄉自強南路81巷16弄11號土造瓦厝等語，即系爭地段15建號下山腳16號土造建物，有建物登記謄本、原法院102年度上字第566號判決可稽。買賣契約既包括系爭土地上之系爭建物，則無論系爭建物有無計價，上訴人行使優先承購權之範圍，自包括系爭建物在內。上訴人辯
稱系爭建物已倒塌，不在買賣範圍內，伊僅將老舊土角厝贈予買受人拆除，並未計價，無優先承買權問題云云，亦非可取。綜上，被上訴人依土地法第34條之1第4項及第104條第1項規定，請求確認其就上訴人分別與羅清諒簽定之系爭契約所示土地、建物有依同一價格及條件之優先承購權存在，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。則他共有人對於共有人出賣其應有部分之優先承購權，均有同一優先權。故如他共有人多人主張優先承購，其優先承購部分應按各購買人之應有部分比例定之。查被上訴人及羅信雄等6 人對上訴人出售系爭共有土地應有部分，均行使優先承購權，為原審確定之事實。而被上訴人係訴請確認其就上訴人所出售土地全部應有部分有優先承購權存在，惟依上說明，被上訴人似僅得按其與羅信雄等6 人之應有部分比例行使優先承購權，逾此比例之應有部分，難認其有確認利益。果爾，上訴人抗辯被上訴人對上訴人所出賣土地應有部分全部均行使優先承購權之主張，於法不合等語（見原審更㈠字卷㈡第15頁正、背面），似非全然無據。原審就此未詳究明，遽認被上訴人無庸按比例優先承購，已有可議。次查，土地法第34條之1第4項所謂「依同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。上訴人於101 年10月4 日已將各共有人與羅清諒所簽訂買賣契約16份提出於法院，繕本並送達被上訴人（見一審卷㈠第211頁），各該契約第8條第2 項均載明系爭土地為建築用地，如需賣方或他人之土地使用同意書始可興建房屋申請建照時，賣方需於知悉10日內無償取得同意書予買方等情，第13條亦載有甲方（即羅清諒）按買賣價金總價（3,604萬8,320元）百分之2 支付佣金予王惟生、簡聰明及羅希容（下稱羅希容等3 人）均分等語，而被上訴人於同年12月17日主張被告（即上訴人）應要求鄰地所有權人羅清諒出具使用土地同意書交給伊，佣金部分伊願包謝儀12萬元予羅希容等3 人均分云云（見一審卷㈡第67頁背面），於103 年11月26日主張願以2,000 多萬元之2%計算佣金等語（見原審上字卷第99頁），復於105年12月5日具狀表示若上訴人願意具體確認佣金計算標準，包括其自有及無買賣事實部分，其願憑前開賣方出具或他人出具土地使用同意書支付佣金予羅希容等3 人均分等語（見原審更㈠字卷㈠第103 頁）。則被上訴人於知悉上訴人與羅清諒所簽訂買賣契約全部內容後，仍就支付佣金及鄰地土地使用同意書等有所爭執，能否謂就上開買賣契約未附加條件，非無研求餘地。原審就
此亦未詳加審酌，徒以兩造後續往來之函件並未就此有所爭執，即認被上訴人已合法行使優先承購權，尚嫌速斷。末查，依卷附建物登記謄本之記載，系爭建物係坐落於大同段790 地號（見原審上字卷第184 頁），被上訴人已自承系爭建物為三合院，原坐落789、790、792地號，73年颱風來時拆掉789、790 地號部分等語（見原審更㈠字卷㈡第40頁背面）。果爾，上訴人抗辯系爭建物已倒塌，不在買賣契約範圍內等語（見原審更㈠字卷㈠第74頁）。是否毫無足採，即非無疑。原審就此未予究明，徒以建物登記謄本及原法院102年度上字第566號判決之記載，遽認被上訴人就系爭建物得否行使優先承購權，並嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 吳 青 蓉
法官 周 舒 雁
法官 林 麗 玲
法官 吳 謀 焰
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 1 月 7 日