請求返還價金
最高法院(民事),台上字,107年度,2439號
TPSV,107,台上,2439,20181226,1

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第2439號
上　訴　人　忠泰建設股份有限公司

法定代理人　李忠義
上　訴　人　臺灣產物保險股份有限公司

法定代理人　李泰宏
共　　　同
訴訟代理人　許献進律師
　　　　　　廖培穎律師
被 上訴 人　瑱匯實業股份有限公司

法定代理人　何家旭
訴訟代理人　陳姵君律師
　　　　　　劉湘宜律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國106年1月
24日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第311號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國101年4月25日向上訴人購買坐落台北市○○區○○段0○段0000000 地號土地及其上「玉山石」社區00戶16樓房屋（下稱系爭房地），並簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價金為新臺幣（下同）2億6,472萬元，其中7成即1億8,530 萬元委託上訴人向金融機構辦理貸款，復於該買賣契約第9條第3項第1 款約定，倘上訴人洽定之貸款金額因不可歸責於雙方之事由而少於預定貸款金額時，由兩造另行協商差額部分之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，上訴人應按各期價款收受期間依中華郵政1 年期定儲利率加計利息返還伊。嗣因中央銀行於103年6月26日公告修正中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定第3 條，限制公司法人購置住宅貸款額度最高不得超過鑑價或買賣金額較低者之5 成（下稱法人購置住宅貸款成數規定），經伊向上訴人指定之國泰世華商業銀行股份有限公司光華分行（下稱國泰世華銀行）或華南商業銀行股份有限公司圓山分行（華南銀行）洽詢後，確認該房地最多僅能貸得買賣總價金5成即1億3,236 萬元，乃委請訴外人何家瑜（被上訴人法定代理人之姊）與上訴人協商數次未果，遂於104年3月27日通知上訴人解除契約等情，依系爭買賣



契約第9條第3項第1款約定及民法第259條第2 款規定，求為命上訴人連帶給付（返還）已受領之價金6,618萬元，及按中華郵政1年期定儲利率加計利息即102萬9,052元之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
上訴人則以：系爭買賣契約第9條第3項第1 款約定，以「洽定之貸款金額少於預定貸款金額」為協商之前提要件，而同條第2 項所謂「洽定」，應指被上訴人依該買賣契約之約定，與金融機構辦理貸款對保手續後確定核貸金額而言。是被上訴人應先與金融機構辦理貸款對保手續以確認核貸金額，確定貸款金額少於預定貸款金額後，始能就差額部分與伊進行協商。乃其未依通知辦理貸款對保，無從確認貸款金額及利率等，雙方自無從進行協商。被上訴人所稱與上訴人忠泰建設股份有限公司（下稱忠泰公司）業務副理陳津松及常務董事李彥良之聯繫或會面，僅係意見交換，非屬協商。縱認係協商，彼2 人亦未經忠泰公司授權。況依兩造間往來電子郵件所示，雙方仍在協商程序中，被上訴人不得恣意解除契約。倘認兩造協商不成，伊已提出比照銀行貸款條件之解決方案，被上訴人卻拒絕接受致協商破局，顯故意使協商不成之條件成就，所為解除契約，亦不生效力等語，資為抗辯。原審審理結果，以：被上訴人向上訴人購買系爭房地，並簽訂系爭買賣契約，約定總價金為2億6,472萬元，其中1億8,530萬元（總價金7 成）由被上訴人委託上訴人向金融機構辦理貸款。該買賣契約第9條第3項第1 款約定，倘上訴人洽定之貸款金額少於預定貸款金額，且不可歸責於雙方時，兩造同意另行協商差額部分之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，上訴人應按各期價款收受期間依中華郵政1 年期定儲利率加計利息返還被上訴人。忠泰公司通知被上訴人辦理貸款對保時，國泰世華銀行、華南銀行因受中央銀行修正法人購置住宅貸款成數規定之限制，最多僅能貸與買賣價金之5 成等事實，為兩造所不爭，堪認被上訴人所能貸款金額確定少於預定貸款金額，其差額為5,294 萬元，係因政府政策變更所致，非可歸責於兩造，被上訴人主張該差額之付款方式依約應由兩造協商解決，自屬有據。審酌忠泰公司於103 年11月寄送房貸資料彙整表通知被上訴人向貸款銀行辦理貸款對保手續時，受限法人購置住宅貸款成數規定，其上載明貸款成數為5成；及國泰世華銀行105年10月6 日函稱「玉山石」建案屬高價住宅，最高核貸成數為鑑價或買賣價金較低者5 成，未有承作高於鑑價或買賣價金較低者5 成以上核貸案件等情，可見不論被上訴人信用如何，系爭房地所能貸款金額必然少於預定貸款金額，符合系爭買賣契約第9條第3項第1 款約定「洽定之貸款金額少於預定貸款金額」之情形。至倘被上訴人因本身信用不佳不能貸得買賣價金之5成，係屬同條項第3款所定可歸責於自己而貸款



不足之差額部分，應於使用執照核發日起45日內繳清之另一問題。上訴人抗辯應俟被上訴人辦理貸款對保手續後，始能就差額部分進行協商云云，為無足取。系爭買賣契約第29條第4 項約定，上訴人就本約之履行負連帶責任，且兩造就履約義務或行使權利所為之意思表示或通知，上訴人均由忠泰公司為代表人。依證人陳津松、李彥良之證述，可知何家瑜曾於103 年11月間代表被上訴人通知忠泰公司之聯絡窗口即業務部行政人員蔡雅琍，依系爭買賣契約第9條第3項第1 款約定協商貸款差額之處理方式，並至該公司與陳津松、李彥良協商3 次，然均未達成共識。稽之該買賣契約第9條第3項第1 款就洽定貸款金額不足預定貸款金額之協商，並未明定其方式。且何家瑜代表被上訴人至忠泰公司與陳津松、李彥良進行協商多達3次，彼2人亦將何家瑜之要求及解決方案之提議轉知忠泰公司業務部最高主管瞿世泉知悉，惟忠泰公司始終未通知被上訴人與瞿世泉協商，事後更於104年6月3 日依李彥良與被上訴人協商時提及之同業作法，即貸款差額比照銀行貸款利率及期間，正式提出解決方案，足見忠泰公司確有授權陳津松、李彥良代表與何家瑜協商。上訴人不爭執兩造嗣未就貸款差額之解決達成任何協議，被上訴人主張兩造協商不成，應可信實。審酌兩造歷經數次協商未成，及依證人何家瑜之證述，可知上訴人於協商中一再堅稱被上訴人應先辦理5 成貸款金額對保手續後，再就差額部分協商，暨蔡雅琍於104年2月10日寄予何家瑜之電子郵件，並未提出具體解決方案，仍邀約就貸款利率問題再行協商等情，足見迄104年2月10日止，兩造始終無法就貸款差額之解決達成協議，被上訴人方於翌（11）日寄送電子郵件通知蔡雅琍欲辦理解約，難謂不具協商真意。況系爭買賣契約第9條第3項第1 款僅約定兩造應就貸款差額協商，並非課予被上訴人負有無限期接受上訴人協商要求之義務，上訴人抗辯兩造協商尚未破局，被上訴人恣意解除契約云云，並不可取。忠泰公司於104年6月3 日寄送被上訴人之存證信函，固就貸款差額部分提供與銀行相同之貸款條件，然此解決方案係於被上訴人同年3 月27日解除契約後始提出。參以兩造於簽約時即磋商同意倘發生不可歸責於雙方致貸款金額少於預定貸款金額，應採協商解決，協商不成，雙方同意解除契約之處理方式，並經被上訴人於該條款註記欄簽名確認，排除直接由上訴人比照銀行貸款條件貸款予被上訴人，顯見被上訴人係刻意保留彈性以協商貸款差額之其他可能解決方案。上訴人以被上訴人拒絕接受其方案，即謂被上訴人故意使協商不成之條件成就，要無足取。上訴人不爭執被上訴人於104年3月27日以協商不成為由，通知忠泰公司解除系爭買賣契約，並已交付價金6,618 萬元（各期付款日期及金額如原判決附表所示），且100年7月6日至104年9月29日間，中華郵政1年期定儲金額1,00



0萬以上及以下之機動利率分別為0.5%及1.34%。準此，被上訴人得請求上訴人連帶返還價金6,618 萬元，並加計各期價款自交付時起至104年3月27日止之利息共102萬9,052元。從而，被上訴人依系爭買賣契約第9條第3項第1款約定及民法第259條第2 款規定，請求上訴人連帶給付6,720萬9,052元，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘防禦方法及舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論述之理由，因而廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人如數給付。
按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取捨、認定及解釋並不違背法令及經驗、論理或證據法則，即不許任意指摘其採證認事或解釋契約不當，以為上訴第三審之理由。原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，並綜合一切事證，認定被上訴人所能貸款金額少於預定貸款金額，非可歸責於兩造，依系爭買賣契約第9條第3項第1 款約定，其差額之付款方式應由兩造協商解決，嗣經協商不成，被上訴人據以解除該買賣契約，應屬合法，因以上述理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。上訴意旨，係以原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂
法官 滕 允 潔
法官 林 金 吾
法官 陳 駿 璧
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 1 月 7 日