最高法院民事判決 107年度台上字第2346號
上 訴 人 祭祀公業高同記
法定代理人 高 樹 德
訴訟代理人 張 世 興律師
張 宇 馨律師
被 上訴 人 李 承 恩
李 承 輝
李 承 昌
李 郁 村
李 蘇 華
福原榮子（原名李榮子）
李 麗 華
李 玉 華
共 同
訴訟代理人 沈 志 成律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國105 年
12月27日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第436號），
提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人起訴主張：伊等所有如原判決附圖（下稱附圖）編號A（面積38平方公尺）、B（面積7 平方公尺）部分所示之地上物（即門牌號碼「臺北市○○區○○街00號」2 層建物，下稱系爭建物），雖坐落上訴人所有同區○○段0小段000地號土地（下稱系爭土地）上，前經上訴人訴由臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）以90年度訴字第3916號民事判決，判命伊拆屋還地暨給付不當得利（下稱系爭執行名義）；但被上訴人李承恩、李承輝、李承昌及李郁村（下稱李承恩等4人）對該案提起上訴，並於上訴後之民國92年4月21日與上訴人私下達成和解，簽訂和解書（下稱系爭和解書），約定李承恩等4人於該日交付上訴人面額新臺幣（下同）161萬3480元之支票（下稱系爭支票）乙紙兌現後，上訴人即同意將前述占用土地面積出租予李承恩等4人，租金
依該地當年度申報地價年息7%計算，每年分2期各於每年7月及1月給付（下稱系爭租賃關係），伊則具狀撤回上訴。故上訴人與李承恩等4人就系爭土地已存有前述具租地建屋性質之法律關係多年，詎上訴人擬自104年起片面調整租金不成，逕謂李承恩等4人積欠租金，系爭租賃關係消滅，而持系爭執行名義向臺北地院民事執行處聲請強制執行（即該院104年度司執字第117630號強制執行事件，下稱系爭執行事件），請求拆屋還地，然系爭租賃關係仍屬存在，上訴人不得持系爭執行名義聲請強制執行等情，爰依強制執行法第14條第1項規定，求為命撤銷系爭執行事件之執行程序之判決。
上訴人則以：伊依系爭和解書約定，雖同意將系爭土地關於李承恩等4人占用面積出租予其使用，然該和解書第5條另約明如其未按期給付租金，系爭租賃關係消滅，伊並得持系爭執行名義聲請強制執行。前開租賃非屬土地法第103 條所稱之租地建屋，無該條文第4 款規定之適用。縱認有其適用，因系爭和解書係系爭執行名義判決後所成立之和解，各和解條件間互相牽連，具有整體性，依民法第111 條前段規定，一部之無效將導致全部無效；且系爭和解書第5條之約定內容，應為其第3條約定之解除條件，因李承恩等4人未於104年7月31 日前給付該年度上半年租金，前揭解除條件成就，即無消滅或妨礙伊依系爭執行名義請求之事由發生等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人主張兩造因系爭房地涉訟，經判決伊拆屋還地及給付不當得利，伊對該判決提起上訴後，李承恩等4人與上訴人成立和解契約，約定李承恩等4人交付面額161萬3480元支票兌現後，上訴人同意將李承恩等4人占用土地自92年1月1日出租，租金依該地當年度申報地價年息7%計算，每年分2 期各於每年7月及1月給付，如未按期給付租金或有其他違約情形時，雙方租賃關係消滅，李承恩等4 人應依前開判決主文履行，且給付按租金2 倍計算之違約金。嗣伊撤回上訴，該判決因而確定，李承恩等4人則依約持續繳租，至104年中旬發生其4 人有無如期繳租或短付租金之爭議。上訴人乃於104 年間持系爭執行名義聲請強制執行之事實，為上訴人所不爭執，堪信為真實。按城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約。又如違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，並無礙其租地建屋之本質。是上訴人與李承恩等4 人就系爭建物占用系爭土地而成立之租賃關係，仍屬土地法所定之租地建屋之性質，不因成立租賃前已先建築房屋，或占用部分係屬未辦理所有權登記之違法建物，而有所差異。次按基地租賃契約之兩造，如約定承租人欠租未達租金額2 年以上
時，出租人得不催告逕行終止租約。此項約定違背土地法第 103條第4款（承租人積欠租金額總額達2年以上時）之強制規定，應為無效。上訴人與李承恩等4人於系爭和解書第5條雖定有李承恩等4 人保證如期給付租金，如未按期給付，雙方租賃關係消滅之約定。然此約定顯與土地法第103條第4款之強制規定牴觸而為無效。又系爭和解書就系爭租賃關係之消滅事由、懲罰性違約金之給付及日後強制執行等事項另於第5 條為約定，該條約定僅有涉及承租方如未按期給付租金，雙方租賃關係即歸於消滅之內容部分，牴觸土地法第103條第4款之強制規定而難認有效外，其餘有關李承恩等4 人應如期兌現系爭支票，系爭租賃關係始成立（即不消滅），或有（除欠租外）之其他違約情事，將致雙方租賃關係消滅，及李承恩等4 人另願給付約定之懲罰性違約金等約定內容，或系爭和解書其餘約定，揆諸前揭系爭和解書簽訂之過程及其主要和解目的以觀，實難認系爭和解書將因前開牴觸法律強制規定部分之無效，而使之全部無效。又按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第14條第1項定有明文。兩造雖猶就李承恩等4人就該租用土地約定按當年度申報地價年息7％計算，而104年初該地號曾因土地分割致申報地價有所變動，故應付之104 年度上半年租金數額究應為何，有所爭執；然李承恩等4人嗣於同年8、9月間分2次補繳合計13萬2252元，餘額主張以渠等於102、103年度有溢繳5088元為抵銷，不論是否可採或猶有不足，李承恩等4人積欠之租金額顯未達2年以上，故系爭租賃關係仍屬存在。又系爭建物為含李承恩等4 人在內之被上訴人所共有，該建物坐落系爭土地之占有不可分，於系爭租賃關係消滅前，自應認上訴人亦無從單獨對除李承恩等4 人外之其餘被上訴人聲請強制執行，則被上訴人主張系爭執行名義，因系爭和解書之簽訂及系爭租賃關係迄仍存在，而有強制執行法第14條第1 項所稱妨礙債權人即上訴人請求之事由發生，依該規定，訴請撤銷系爭執行事件之執行程序，自屬正當，應予准許等詞，為其心證所由得。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核與法並無不合。
按土地法第103 條之規定，既未區分供住宅使用之租用建築房屋之基地或供營業使用之租用建築房屋之基地，該條規定所謂之房屋自兼指住屋與供營業用之房屋而言。至本院94年度第2 次民事庭會議決議、內政部（83）台內地字第0000000號函、本院54年台上字第1528號判例，均係在闡釋房屋租賃租金額是否有所限制之問題。上訴人以土地法第94條至第96條規定，及上開決議、判例及內政部函示，指稱土地法第103條規定應係以自住或供住宅使用為限，被上訴人占用承租系爭土地係供營業使用，自無該條
之適用，系爭和解書第5條之約定並無無效之情形云云，自無可採。再系爭和解書第5條約定李承恩等4人如未按期給付租金時，其與被上訴人雙方租賃關係消滅，乃係認承租人僅須欠租一期（即半年之租金），出租人即得不催告逕行終止租約。原審因認此約定與土地法第103條第4款之強制規定牴觸而為無效，上訴人與李承恩等4人間之租地建屋契約尚屬存在，而為上訴人不利之論斷，自難謂為違法。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋意思表示之職權行使，暨其他贅述而與判決結果無涉之理由，指摘原判決為違背法令，聲明廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英
法官 陳 玉 完
法官 林 金 吾
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 1 月 7 日