最高法院民事判決 107年度台上字第2332號
上 訴 人 吳順輝
訴訟代理人 陳敬穆律師
被 上訴 人 劉宥宏
訴訟代理人 李秋銘律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年1月
10日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第521號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊與被上訴人（原名劉哲忠）之被繼承人劉火塗於民國94年4月4日簽立租賃合約（下稱系爭租約），由伊承租劉火塗所有門牌號碼宜蘭縣冬山鄉○○路00巷00號建物、停車場及其基地（下稱系爭房地），租賃期間自94年4月5日至104年4月5日止。伊已於 103年8月18日為續約之意思表示，卻遭拒絕，依系爭租約第7條第6項約定，劉火塗應給付違約金，因其已於 104年 1月27日死亡，被上訴人繼承系爭房地及租約權義等情。爰依系爭租約第7條第6項約定、民法第 1148條第1項規定，求為命被上訴人給付新臺幣（下同） 3,000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予另贅）。被上訴人則以：系爭租約第7條第6項僅約定上訴人有優先承租權，而非續租權，伊依系爭租約第5條第3項約定，於租期屆滿後收回自用，並無違約，上訴人不得請求伊給付違約金；縱應給付，上訴人請求之違約金過高，應依民法第 252條規定予以核減。又伊係因繼承關係承受系爭租約權義，僅以繼承所得遺產為限，負清償責任等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為命被上訴人給付 3,000萬元本息部分之判決，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，係以：兩造曾以訴外人張漢清為保證人（下稱三方），就系爭房地簽訂第1 份租約，租期自93年6月5日至103年6月5日止，月租5萬元，租賃期滿，上訴人有優先承租權，並提供被上訴人、張漢清各 1/4股份。上訴人復就系爭房地與劉火塗簽立系爭租約，約定由劉火塗任起造人，上訴人出資新增建物開設火水私坊法式餐廳（下稱火水私坊），租期自94年4月5日至104年4月5日止，月租13萬元，依該租約第7條第6 項約定，租賃期滿，上訴人有優先承租權，依舊約相同條件方式承租，續約1次10年，若違反，應賠償上訴人6,000萬元。而劉火塗與上訴人間臺灣宜蘭地方法院97年度簡上字第25號確定判決認上開月租13萬元，其中8 萬元係上訴人應給付被上訴人之
股份權利金。被上訴人乃另訴請上訴人給付股份權利金，於99年6月17 日與參加人劉火塗、張漢清在原法院成立調解（下稱系爭調解），確認火水私坊之股份為上訴人一人所有，上訴人願給付被上訴人200萬元，劉火塗願將系爭房地續租上訴人至104年4月5日止，系爭租約仍有效，原定月租自99年11月5日起調整為8萬元。嗣上訴人於103年8月18日向劉火塗及被上訴人為續約之意思表示遭拒，劉火塗已於104年1月27日死亡，被上訴人繼承系爭房地及租約權義，並收回該房地自行開設餐廳。而系爭租約第7條第6項僅約定上訴人有優先承租權，而非續租權，其文義已明，無須別事探求。又依證人張漢清之證言，上開約定僅限制出租人不可出租第三人，由上訴人優先承租，並未涉及出租人收回自用，三方就第1份租約有永續經營之理念，故約定月租5萬元，張漢清、被上訴人均有股份，惟簽訂系爭租約時，調增月租8 萬元，張漢清、被上訴人之股份由上訴人取得，即無法永續經營。自不能反捨契約文字更為曲解上開約定得適用續租及出租人收回自用之情形，或具有使上訴人延長經營時間以回收成本之目的。從而，上訴人依系爭租約第7條第6項約定及民法第 1148條第1項規定，請求被上訴人給付 3,000萬元本息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。尤以當事人自行簽訂契約用詞之真意，應以一般人之理解斷定之，非得因該用詞恰與法律專業術語相同，即逕以該詞之法律意義，作為解釋之依據。查上訴人為經營餐廳，先與被上訴人就系爭房地簽訂第1份租約，約定月租5萬元，並提供被上訴人、張漢清各 1/4之餐廳股份；嗣與劉火塗簽訂系爭租約，約定月租提高至13 萬元，其中8萬元係應給付被上訴人之股份權利金；再基於系爭調解，約定該餐廳為其一人所有，其願給付被上訴人 200萬元，及將月租調為8 萬元等情，為原審確定之事實。依卷附系爭租約第2條、第5條第3 項分別載明：「由乙方（上訴人）出資新增建築物做為火水私坊法式餐廳，甲方（劉火塗）為起造人」、「乙方於本租約終止或租賃期滿，……一切建築物及營業設備歸甲方所有」之約定內容（一審卷7、8頁），似見上訴人係為經營餐廳而承租系爭房地，及出資新增建物以供餐廳使用。倘屬實在，則於解釋系爭租約第7條第6項「租賃期間屆滿，甲方應無條件讓乙方擁有優先承租權，甲方應無條件依舊合約相同條件方式，承租給乙方」中之「優先承租權」用語時，自應參酌各情，以上訴
人預計可獲得利益為基礎，解釋雙方於訂約時之真意，始符一般社會常情。又證人張漢清於第一審曾結稱：初始由我與上訴人出資金，被上訴人出地，當時是以永續經營為理念，希望能在 500萬元處理餐廳投資，故一起商量擬訂第1 份租約，後來知道系爭房地是劉火塗的，故與劉火塗簽系爭租約，因餐廳可以永續經營下去，才會在租金5萬元外，給被上訴人1/4乾股，後來要繼續做下去，始追加資金到 1,400萬元，倘經營可以，就繼續租下去，當時有提到不可以再租給別人，我方也不能再找其他股東或分出去，倘我們要租，不可以租給別人，要由我們無條件優先承租，當時不懂得在文義上寫強硬（嗣於原審補陳：當時不懂將繼續經營永續經營的意思寫下去。見原審卷87頁反面），以我們當時投入資金那麼多，如說要收回自用，和當時約定精神背離等語（一審卷119頁反面、120頁）。參以上開第7條第6項中，尚有「甲方應無條件……承租給乙方」等字樣，該「承租」用語，核與法律上之承租有異。準此，雖該證人於原審復到庭作證，所稱與其於第一審所證內容有所出入，原審於判斷系爭租約中有關「優先承租權」之真意時，自應從系爭租約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，上訴人茍無法繼續承租系爭房地，延長經營時間，以回收成本，是否還會願意投入大筆資金，出資新建歸屬劉火塗所有之建物做為餐廳，並於租金5萬元外，另給付1/4乾股或權利金予被上訴人，復於系爭調解時願意調高租金為8 萬元？尚待釐清。上訴人主張其與劉火塗簽立系爭租約當時，雙方曾有其能繼續承租系爭房地長期經營餐廳之意思一節，是否無據？非無進一步推求之必要。原審徒拘泥系爭租約第7條第6項記載「優先承租權」字面，並摭拾張漢清於原審翻異之證詞（即簽訂系爭租約時，三方均有要退股，沒有永續經營之理念），遽以上開理由為不利上訴人之認定，自有可議，且難昭折服。又果系爭租約第7條第6項立約當時之真意，包含「續租」之情形，劉火塗拒絕上訴人續約，應賠償上訴人違約金者，被上訴人所為違約金過高，其僅以繼承所得遺產為限，負清償責任等抗辯，即應一併加以斟酌。本件事實既有未明，本院無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 沈 方 維
法官 魏 大 喨
法官 陳 靜 芬
法官 黃 莉 雲
法官 張 競 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 1 月 9 日