最高法院民事判決 107年度台上字第1616號
上 訴 人 偉翔商用物業開發股份有限公司
法定代理人 黃鳳婕
訴訟代理人 朱容辰律師
被 上訴 人 陳穎慧
訴訟代理人 許俊明律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年8
月3日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第164 號），提
起一部上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人給付違約金新臺幣貳佰萬元本息、第一審命上訴人給付違約金新臺幣叁佰柒拾肆萬肆仟元本息之上訴及命上訴人應於被上訴人交付如附表所示不動產之同時給付新臺幣伍佰萬元，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國102年12月27日以新臺幣（下同）1億6,000 萬元向被上訴人購買如附表所示不動產（下稱系爭不動產），作為商場使用，並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），因簽約當時系爭不動產尚由訴外人全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）及德克家俱行承租使用，設有廣告招牌，故於系爭契約第8條第2項約定被上訴人應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求，並點交予伊，依上開約款文義、誠信原則及契約之補充解釋，被上訴人負有將關於現有承租人消防安全執照、室內裝修審議許可函、合法營利事業登記證、合法申請之廣告招牌及使用執照等證明文件（下稱系爭文件）交付予伊之義務。兩造於103年3月13日簽訂補充協議書（下稱第一次補充協議），約定最遲於同年7月15 日辦理點交，並先於同年5月20 日完成系爭不動產移轉登記予伊指定之訴外人信華國際物業股份有限公司（下稱信華公司）。因被上訴人遲未交付系爭文件，兩造遂於同年5月26 日簽訂第二次補充協議書（下稱第二次補充協議），就付款方式及租金給付另為約定，然被上訴人仍無法提出系爭文件，致無法完成點交，伊已將尾款500 萬元（下稱系爭尾款）匯予訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）履約保證專戶，卻因可歸責被上訴人事由未完成點交，依系爭契約第11條第2 項之約定，被上訴人應給付伊200萬元之違約金，爰依系爭契約第8條第2項、第 11條第2 項、第一次補充協議約定，求為命被上訴人如數給付及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。（上訴人本
訴逾上開請求部分，分經第一審及原審駁回後，未據聲明不服）。對被上訴人之反訴，則以：伊未拒絕點交，縱認伊應給付系爭尾款，伊亦得行使同時履行抗辯權等語，資為抗辯。被上訴人以：系爭契約第8條第2項乃危險負擔之約定，並未約定伊應提供系爭文件，伊亦不負提供系爭文件之從給付義務，且上訴人具多年不動產交易經驗，未於系爭契約中載明伊應提供系爭文件始得點交，顯不合交易習慣及常情，伊並無違約情事等語，資為抗辯。並以：依第一次補充協議第3條及第二次補充協議第1條第4項之約定，伊已於103年6月18 日完成承租方之換約手續，並將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人指定之信華公司，信華公司早已為使用、收益及管理，上訴人要求伊提供系爭文件，拒絕辦理點交，並拒將系爭尾款同意撥付予伊，違反系爭契約第 8條第1項之約定，依系爭契約第11條第1項前段、第4條第5項之約定，上訴人應自給付系爭尾款條件成就之翌日即104年5月1 日起至同年7月17日止，按日給付買賣總價款萬分之3即4萬8,000元之違約金共374萬4,000元（下稱系爭違約金）及系爭尾款。爰依系爭契約第4條、第11條第1項、第一次補充協議第3 條、第二次補充協議第1條第4項之約定，反訴求為命上訴人應如數給付及系爭違約金自反訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（被上訴人原反訴請求違約金逾系爭違約金本息及系爭尾款利息部分，分經第一審及原審駁回，未據聲明不服）。
原審就本訴部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴；就反訴部分，將第一審命上訴人給付系爭尾款本息部分廢棄，改判命上訴人應於被上訴人交付系爭不動產之同時給付系爭尾款，並維持第一審命上訴人給付被上訴人系爭違約金本息部分，駁回上訴人該部分之上訴，無非以：依系爭契約第8條第2項約定內容以觀，被上訴人僅負有擔保系爭不動產現有承租人之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途符合營業需求之義務，難認被上訴人負提供系爭文件之義務。又依證人即仲介林韻瑜、證人即上訴人公司會計蔡秀錦、證人即上訴人公司顧問王建棟之證述，可知兩造立約當時縱曾提議被上訴人需提供系爭文件，惟最終並未為此一約定，不足認兩造就此已有合意，或有提供系爭文件之附隨義務。況被上訴人未必持有承租人使用之系爭文件，亦非系爭不動產現出租人，上訴人不得以被上訴人逾期交付系爭文件為由，依系爭契約第11條第2項約定請求給付200萬元之違約金。其次，系爭契約第4條第5項約定：「本期款（即系爭尾款）於辦理標的物點交時，於雙方分算出租金、押金及完成租約換約事宜後，由甲方以金融機構票據交付予乙方……。」核屬給付系爭尾款履行期之約定，又系爭契約第8條第5項原約定：「乙方收取第4期款項完成後5日內，甲乙雙方辦理產權點交……於甲
方銀行貸款核撥代償之次日起算15個工作日內，甲乙雙方完成租約換約及標的物點交手續。」嗣兩造於103年3月13日簽訂第一次補充協議，約定最後交屋日為同年7月15 日，上訴人同時付清買賣價金，復於同年5月26 日簽訂第二次補充協議，約定系爭尾款於系爭不動產點交時，兩造分算租金、押金及完成租約換約事宜後，由安信建經公司依兩造之指示撥付。系爭不動產已於同年 5月20日移轉登記予上訴人所指定之信華公司，系爭不動產上原有租約亦於同年6月18日換約，兩造並於104年4月9日召開協調會，就系爭契約第8條第2項有關分算租金、押租金達成被上訴人原已收之全聯公司及寵物店押租金90萬6,142元（內含押金67 萬元及租金23萬6,142 元）由被上訴人先支付予上訴人之結論，被上訴人已於同年月30日以支票如數給付，另被上訴人與信華公司依照上開會議結論，於同日簽訂回租之租約，被上訴人並於同年5 月13日將回租租金94萬5,000 元存放於安信建經公司履約保證專戶，兩造已完成分算租金、押租金及租約之換約，被上訴人依系爭契約第4條第5項之約定，得請求上訴人給付系爭尾款。另被上訴人於103年6月30日即寄發存證信函予上訴人及信華公司，要求於同年7月15日辦理點交，詎信華公司於同年7月14日寄發存證信函予被上訴人，以契約所無之義務，要求被上訴人交付系爭文件，拒絕依期點交，已違反系爭契約第4條第5款、第一、二次補充協議之約定，上訴人現為系爭不動產之出租人，承租人若有因消防公安等事項未符法令而遭主管機關裁罰，當得自行提出相關事證，其請求調查因系爭不動產關於消防、公共安全、廣告招牌及使用執照有無被裁罰等，核無必要。又系爭不動產尚未完成點交程序，而系爭買賣總價款為1億6,000萬元，依系爭契約第11條第 1項前段約定，違約金按日以買賣總價款萬分之3 計算，被上訴人反訴請求上訴人給付自104年5月1日起至同年7月17日之系爭違約金本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，應通觀契約全部內容，斟酌訂約事實及資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為其指導原則。查系爭契約第8條第2項約定：「買賣標的物乙方（即被上訴人）應保障現有租賃方之消防、公共安全、合法申請之廣告招牌及使用執照用途完全符合營業需求點交予甲方（即上訴人）……」（見一審卷第11頁反面），惟契約並未明定應點交之物，則所謂「點交」之真意如何？即應探求當事人之真意。證人王建棟、蔡秀錦及林韻瑜分別證稱上訴人當天曾要求提供系爭文件，但當時經兩造、安信建經公司討論，最終文字只能表達如系爭買賣契約第8條第2項所示等語（見一審卷第110、111、112、114頁），似見上訴人就能否取得系爭文件，甚為重視，倘被上訴人無需提供系爭文件，其如何履行上開約定之義務？原審未遑依上開解釋契約原則，探求
兩造就系爭契約第8條第2項約定「點交」之真意，遽為不利上訴人之認定，不免速斷。又證人即安信建經公司專案經理張桃生證稱：伊知當時提及有些文件事後再去申請（見一審卷第115 頁反面），此亦攸關上訴人主張被上訴人應負提供系爭文件之重要攻擊方法，原審恝置不論，未說明其取捨之意見，亦有理由不備之違法。次查上訴人係以被上訴人提供系爭文件始同時給付系爭尾款為抗辯，原審逕判命上訴人應於被上訴人「交付」系爭不動產之同時給付系爭尾款，亦不無任作主張之嫌。況兩造已完成現有承租戶之換約手續，並辦妥系爭不動產所有權移轉登記予上訴人所指定之信華公司等情，為原審所確定（見原判決第9至11 頁），果爾，系爭不動產似已交付予上訴人占有使用中，則原判決所命「交付」系爭不動產之意為何？亦有未明。上訴人雖僅就命其給付系爭尾款部分提起上訴，惟命被上訴人對待給付（交付系爭不動產部分），係將本案給付附加對待給付之條件，因本案給付與對待給付具有不可分之關係，對待給付部分既無可維持，本案給付部分亦應併予廢棄。再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責（本院50年台上字第1550號判例參照），是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除，此為本院自107年9月25日起所採之見解。原審既認上訴人得以被上訴人應交付系爭不動產為給付系爭尾款之同時履行抗辯，則上訴人就給付系爭尾款是否仍應因遲延給付系爭尾款而負給付違約金之義務？非無進一步研析之餘地。上訴人上訴論旨，指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 周 玫 芳
法官 滕 允 潔
法官 黃 莉 雲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 1 月 22 日
附表：
一、土地標示：臺北市○○區○○段二小段
┌─────┬───┬─────┬─────┐
│ 地號 │ 地目 │面積（㎡）│ 權利範圍 │
├─────┼───┼─────┼─────┤
│000000000 │ 建 │ 3,898 │ 755/10000│
└─────┴───┴─────┴─────┘
二、建物標示：（坐落臺北市○○區○○段○○段000地號）┌──┬───────┬─────┬────┬────────────┐
│ │ │ │ │ 共有部分 │
│建號│ 建物門牌 │面積（㎡）│權利範圍├──┬────┬────┤
│ │ │ │ │建號│ 面積 │ 持分 │
│ │ │ │ │ │ （㎡） │ │
├──┼───────┼─────┼────┼──┼────┼────┤
│2329│○○街176之1號│ 18.24 │ 全部 │2487│6464.77 │7/10000 │
└──┴───────┴─────┴────┴──┴────┴────┘
┌──┬──────────┬─────┬────┬─────────────┐
│ │ │ │ │ 共有部分 │
│建號│ 建物門牌 │面積（㎡）│權利範圍├──┬────┬─────┤
│ │ │ │ │建號│ 面積 │ 持分 │
│ │ │ │ │ │ （㎡） │ │
├──┼──────────┼─────┼────┼──┼────┼─────┤
│2480│○○街176號地下一層 │ 2083.86 │ 全部 │2487│6464.77 │770/10000 │
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┌──┬──────────┬─────┬────┬─────────────┐
│ │ │ │ │ 共有部分 │
│建號│ 建物門牌 │面積（㎡）│權利範圍├──┬────┬─────┤
│ │ │ │ │建號│ 面積 │ 持分 │
│ │ │ │ │ │ （㎡） │ │
├──┼──────────┼─────┼────┼──┼────┼─────┤
│2481│○○街180號地下一層 │ 467.79 │ 全部 │ 0 │ 0 │ 0 │
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