請求損害賠償
最高法院(民事),台上字,107年度,1033號
TPSV,107,台上,1033,20181219,1

最高法院民事判決　　　　　　　　　 107年度台上字第1033號
上　訴　人　王安傑
訴訟代理人　陳彥任律師
被 上訴 人　胡治偉
　　　　　　鍾彩敏
　　　　　　邱祚斌
　　　　　　金好麥企業有限公司
　　　　　　金大地企業有限公司
上2 人共同
法定代理人　潘瑜婕
被 上訴 人　僑馥建築經理股份有限公司
法定代理人　彭　慶
訴訟代理人　周祝民律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年5月
24日臺灣高等法院第二審判決（103年度上字第690號），提起上
訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國 100年10、11月間經被上訴人胡治偉介紹，各以價金新臺幣（下同）380萬元及590萬元向訴外人林宗立、莊子楹購買坐落新北市○○區○○路 0段00000號6樓建物（下稱泰林路房屋）及同市區○○街00○0 號建物（下稱民國街房屋），並簽訂買賣契約，復聽從胡治偉建議，分別登記於其配偶即第一審共同被告張依鈴（更名為張宜臻，下稱張依鈴）及訴外人林振傑名下，以期提高貸款金額。嗣依地政士即被上訴人鍾彩敏之指示，將泰林路、民國街房屋價款70萬元、 155萬元匯入被上訴人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）之不動產價金履約保證帳戶（下稱履保帳戶），作為履約之擔保。101年2月間，胡治偉向伊表示張依鈴、林振傑所能貸款額度過低，必須重找人頭，並佯稱賣方表示倘伊再遲延給付餘款，將解除買賣契約及沒收價款，除非伊同意出具於期限前補足價金，否則放棄已繳納價金之切結書，以向賣方爭取展期，實則非要伊放棄已繳納之價金，與鍾彩敏詐騙伊於101年2月15日簽立民國街房屋放棄權利同意書（下稱民國街房屋切結書），復夥同邱祚斌詐騙伊於同年3月3日簽立泰林路房屋放棄權利切結書（下稱泰林路房屋切結書），且胡治偉與鍾彩敏等共同偽造伊簽名出具民國街、泰林路房屋之終止履約保證協議書、先行動支價款同意書，僑馥公司竟疏未核對，即以履保帳戶內之存款為清償，致伊受損，胡治偉、鍾彩敏就民國街房屋部分，胡治偉、鍾彩敏與邱祚斌就泰林街房屋



部分，應負共同侵權行為責任。而被上訴人金大地企業有限公司（下稱金大地公司）、金好麥企業有限公司（下稱金好麥公司）各為胡治偉、邱祚斌投保，由其 2人為公司執行不動產經紀業務，應分別負僱用人、經紀業連帶賠償責任，僑馥公司則應負債務不履行責任等情。爰依民法第184條第1項、第185條、第188條第1項前段、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，求為命：㈠胡治偉、鍾彩敏、邱祚斌連帶給付70萬元，邱祚斌、金好麥公司連帶給付70萬元，胡治偉、金大地公司連帶給付70萬元，僑馥公司給付70萬元，及均加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，其中任一人給付，其他人於清償範圍內，免給付責任；㈡胡治偉、鍾彩敏連帶給付 155萬元，胡治偉、金大地公司連帶給付155萬元，僑馥公司給付155萬元，及均加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，其中任一人給付，其他人於清償範圍內，免給付責任之判決（上訴人逾此部分之請求，胡治偉及張依鈴受敗訴之判決，未據聲明不服，未繫屬本院，不予論敘）。
胡治偉則以：切結書是上訴人自己所簽；鍾彩敏則以：上訴人簽立先行動支價款同意書、切結書及終止履約保證協議書，僑馥公司於結清履保帳戶後，始將剩餘款項匯入賣方指定收受價金之帳戶，伊僅從事文書傳遞，未經手金錢，並無侵權行為。邱祚斌、金好麥公司及金大地公司則以：上訴人簽立切結書時，邱祚斌已告知若違約即需依切結書內容履行，嗣因未依約補足價款，遭賣方沒收已支付款項，與伊無關，縱伊需負賠償責任，上訴人亦與有過失。僑馥公司則以：其依上訴人之指示辦理出款，並據上訴人出具之終止履約保證協議書而結清出清予賣方，並無不完全給付情事各等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人經由任職全國不動產泰山五股加盟店之胡治偉居間介紹，與訴外人林宗立訂約購買泰林路房屋，價金 380萬元，復與訴外人莊子楹訂約購買民國街房屋，價金 590萬元，均由鍾彩敏擔任特約地政士，並與僑馥公司簽立不動產買賣價金履約保證書。上訴人就泰林路、民國街房屋匯款各計 70萬元、155萬元入履保帳戶，嗣於101年2月15日就民國街房屋，由鍾彩敏擔任見證人簽立切結書，載明將於同年月16日補足不足款項 165萬元，如無法如期辦理，同意將已支付之第一、第二期款交付賣方作為懲罰性違約金，並將貸款代償後之剩餘金額由履保公司出款返還出賣人等語，再於同年3月3日就泰林路房屋簽立切結書，載明如又因本人因素無法完成貸款，不足部分無法於同年月16日補足（第二次款項 150萬元），願放棄全部權利及已交付之價金等語，上訴人雖主張胡治偉對其誆稱：切結書係為向賣方爭取延後付款期限，並



非真要伊放棄已付價金云云，然查上開切結書之內容核與買賣契約第11條第1項、第2項所規定：「除本約有特別約定外，甲（即買方）、乙（即賣方）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定 7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業」、「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受之損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方……」之違約、解除契約暨賠償責任要無不同。上訴人既親自簽立與買賣契約內容相同之切結書，縱胡治偉有向上訴人陳稱：僅係與房屋賣方斡旋等語，然上訴人嗣後既未能確實補足價金，則賣方依該切結書行使契約權利，難認上訴人有受詐騙而陷於錯誤。又上訴人指稱僑馥公司履保帳戶關於100年12月27日民國街房屋先行動支價款同意書、100年12月31日及101年1月5日泰林路房屋先行動支價款同意書、101年 2月17日民國街房屋終止履約保證協議書、 101年3月6日泰林路房屋終止履約保證協議書上「王安傑」之簽名為胡治偉等人所偽造，惟經檢察官委請法務部調查局鑑定結果因送件資料不足，且無原本，無法鑑定，另囑託內政部警政署刑事警察局鑑定結果因「先行動支價款同意書」非原本且字跡欠清晰無法認定，「終止履約保證協議書」上「王安傑」字跡與「不動產買賣契約書」上「王安傑」印文，僅依現有資料尚無法認定。上訴人對於先行動支價款同意書及終止履約保證協議書上之簽名係胡治偉等人所偽造，均未能舉證證明之，此部分主張，尚不足採。僑馥公司依據該同意書、協議書及民國街、泰林路房屋切結書，於上訴人逾期未將不足款匯入履保帳戶後，結清帳戶將餘款匯入賣方帳戶，不構成不完全給付。上訴人既無法證明邱祚斌及胡治偉有詐欺使其簽立上開切結書，及偽造上訴人簽名情事，則其主張金好麥公司及金大地公司應分別與邱祚斌及胡治偉連帶負責，均屬無據。從而，上訴人依據上開規定，請求如上所聲明，均無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人簽立民國街房屋切結書，載明其將於101年2月16日補足價款 165萬元，如無法如期辦理，同意將已支付之第一、第二期款交付賣方作為懲罰性違約金，並將貸款代償後之剩餘金額由履保公司出款返還出賣人等語，泰林路房屋切結書載明如因其因素無法完成貸款，不足部分無法於同年月16日補足，願放棄全部權利及已交付之價金等語，而該二房屋買賣契約第11條第 1項、第 2項均約定：「除本約有特別約定外，甲（即買方）、乙（即賣方）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定 7日



以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業」、「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受之損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方……」，為原審認定之事實。果爾，就上訴人無法繼續給付剩餘價款時，是否須經被上訴人定期催告、再經僑馥公司進行最終催告後始生解除契約之效力？上開切結書、買賣契約所為約定似有不同，原審逕認二者內容相同，已有可議。又私文書除僅因文書之效力或解釋有爭執者外，依民事訴訟法第 352條第 2項之規定，應提出其原本；私文書除他造於其真正無爭執者外，應由舉證人證其真正，同法第 357條規定甚明。本件上訴人主張民國街房屋及泰林路房屋之終止履約保證協議書、先行動支價款同意書均係偽造，請求被上訴人提出正本（見原審卷㈠第93-103頁），上訴人對被上訴人所提出之文書形式上之真正既有爭執，依上說明，自應由被上訴人提出原本以證明確有該文書存在。乃原審未命被上訴人提出系爭協議書及同意書原本及辨明文書形式上之真偽，遽以上訴人無法證明為由，逕認其主張簽名遭偽造一節不足採，進而為其不利之論斷，亦嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 大 洋
法官 蕭 艿 菁
法官 李 文 賢
法官 李 媛 媛
法官 陳 玉 完
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 1 月 2 日