臺灣臺北地方法院小額民事判決 107年度店小字第1267號
原 告 觀天下社區管理委員會
法定代理人 季聲震
訴訟代理人 林美麗
複訴訟代理 黃素娥
人
被 告 斯興中
訴訟代理人 斯紐約
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國107 年12月4 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元，及自民國一百零七年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳萬貳仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人之本 人承受其訴訟以前當然停止；又第168 條至第172 條及前條 所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民 事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件原 告原列林光耀為法定代理人，惟於民國107 年8 月26日改選 主任委員為季聲震，有主管機關報備函卷可稽，是本件自應 改列季聲震為原告之法定代理人，合先敘明。
二、原告部分：
㈠原告起訴主張：被告為原告所管理之觀天下社區（下稱系爭 社區）門牌號碼為新北市○○區○○路000 號13樓房屋（下 稱系爭房屋）之所有權人，亦為系爭社區之區分所有權人， 依觀天下社區規約（下稱系爭規約）規定，管理費為每戶每 月新臺幣（下同）2,100 元，停車場清潔維護費為每車位每 月500 元，被告每月應繳納金額為2,600 元。詎被告自100 年11月起至103 年3 月止未依規定繳納足額之管理費，扣除 已繳納之52,900元，則被告迄今尚積欠管理費共計22,500元 （計算式：2,600 元×29個月－52,900元＝22,500元），經 原告履經催討迄未繳納。爰依公寓大廈管理條例第21條規定 、系爭規約第9 條第6 項、觀天下社區管理費催繳辦法（下 稱系爭催繳辦法），提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原
告22,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。
㈡對被告答辯所為之陳述：
⒈被告既為系爭社區之區分所有權人，並登記有地下一樓7 號 停車位之使用權，依系爭規約即應按月繳納管理費及該車位 之清潔維護費，不得分開繳交，且管理費如有調整，應經區 分所有權人會議決議通過使得為之，此與被告是否實際居住 及有無車位需求無涉。
⒉次查，被告雖辯稱訴外人斯紐約於100 年7 月曾協調交換停 車位乙節，然此情應屬訴外人斯紐約與他人之私人約定，難 謂原告須受其拘束，且查12號停車位之使用權人均有按時繳 清含車位之管理費，其收據亦無特別登記係代繳7 號停車位 之清潔維護費，應肯認7 號停車位之清潔維護費仍應由被告 繳納。
⒊然被告竟擅自減去部分金額後以匯款之方式繳交管理費，原 告之會計人員初因認被告短繳之500 元應屬車位清潔維護費 部分，始以「無車位－500 元」計載之，於嗣後發覺被告數 度短繳管理費後已無此類計載，實難謂原告按實收金額開立 之收據得做為原告同意免收管理費中500 元車位清潔維護費 之依據，則被告所辯，要非可採。
⒋被告所稱原告於12號停車位上架設「緊急逃生通道禁止臨時 停車違者後果自負」標語實無所憑，該告示並非由原告所立 ，上方亦無原告印章及日期，被告復未提出相關證據以實其 說，則被告主張其對原告之不當得利債權得對管理費與以抵 消，應無可採。
⒌原告自發覺被告有短繳管理費情事後，分別於103 年11月25 日、104 年10月30日、106 年10月26日、107 年7 月30日寄 發數次存證信函，亦多次發函及派請人員向被告催繳並將過 程記錄於管委會會議中報告，則被告既有催繳事實，已生中 斷時效，被告稱已罹於時效，並無理由。
三、被告則答辯稱：管理費適用5 年之短期時效，則102 年8 月 以前之管理費已罹於時效而消滅，被告為時效抗辯。又系爭 房屋係由被告之姐姐即訴外人斯紐約居住，無車位需求。於 10 0年7 月當時之副主委即訴外人王天華為使大樓住戶進出 順暢而與訴外人斯紐約協商就被告原先於系爭房屋地下一樓 7 號之停車位與12號停車位交換，而被告無庸繳納停車位管 理費500 元，是以被告自100 年11月至102 年7 月，每月之 管理費為2,100 元（計算式：2,600 元－500 元＝2,100 元 ），原告仍如實開立收據，從未催繳，更於收據上備註「無 車位－500 元」，益徵原告同意被告無庸繳納停車位管理費
500 元。於102 年7 月下旬，上開12號停車位遭其他住戶停 車，經住戶反應之後，原告即在上開12號停車位上架立「緊 急逃生通道禁止臨時停車違者後果自負」標語，則原告於被 告所有之停車位架設警告是獲有相當於租金之不當得利，被 告得主張與管理費抵銷等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁 回。
四、本院之判斷：
㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 。又按，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為百分之5 ；給付有確定期限者，債務人自期 限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債 權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起， 負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送 達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力 ；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 。民法第203 條、第229 條第1 項、第2 項、第233 條分別 定有明文。
㈡經查，原告主張之事實，業據提出與其所述相符之積欠金額 總表、存證信函、公寓大廈管理組織報備證明、系爭社區規 章彙編、系爭房屋之建物及土地登記第一類登記謄本、變更 主任委員申請報備函、107 年度管理費總冊、管理費積欠明 細表、管理費收據、系爭社區管委會第22屆第7 次會議記錄 等件為證（參見本院卷第11頁至第19頁、第99 頁至第313頁 、第389頁至第391頁、第397頁至第435頁）。被告雖以上詞 置辯，然就被告稱其未實際使用停車位，應無須給付清潔費 部分，觀諸系爭規約第10條關於管理費之管理及運用包含： 「⒈聘用或僱傭管理服務人之報酬。⒉共用部分、約定共用 部分之管理、維護費用或使用償金。如機電、電梯、消防等 設備。⒊有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財 產保險費。⒋管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。⒌ 稅捐及其他徵收之稅賦。⒍因管理事務洽詢律師、建築師等 專業顧問之諮詢費用。⒎其他基地及共用部分等經常之管理 費用。」（參見本院卷第119 頁），由此可知管理費之收取 包含管理服務人之報酬及行政庶務管理費用，故被告雖抗辯 如上，然本院認該社區區分所有權人會議所決議之管理費收 取標準，以該社區之現況觀之，並無何顯失公平之情事，且
該收費標準既係區分所有權人會議決議訂定，於未依法撤銷 、變更或確認無效之前，被告仍應受到拘束。從而，原告依 系爭規約及依照系爭規約所制訂之系爭催繳辦法，請求被告 給付管理費及停車位之清潔管理費，為有理由。又管理費之 收取，基於住民自治原則，由各社區區分所有權人自行決定 ，法院應予尊重，是倘被告告認為所屬社區區分所有權人會 議議決之收取標準有失公允，在民法第799 條之1 公佈施行 前，允宜類推民法第56條規定，向法院聲請撤銷該不當決議 內容；於民法第799 條之1 公佈施行後，則應據該規定，於 法定期限內向法院聲請撤銷，於未依法撤銷、變更或確認無 效之前，被告仍應受到拘束。至被告抗辯原告占用被告之停 車位，受有相當於租金之不當得利部分，被告僅提出乙張12 號停車位遭占用之照片，然未提出相關證據證明係原告占用 ，亦未證明原告因而受有何利益，自難為有利於被告之認定 。末被告雖辯稱102 年8 月前之債權已罹於時效云云，然此 部分業據原告提出其分別於103 年11月25日、104 年11月3 日、106 年10月26日、107 年7 月30日所寄發予被告之存證 信函，可證原告早於103 年11月25日即已催告被告履行，而 生中斷時效之效，則被告所辯委無可採（參見本院卷第38 1 頁至第387 頁），附此說明。
㈢是以，本件被告為原告所管理社區之區分所有權人，其迄今 未依住戶決議繳納管理費，揆諸上開規定，原告依公寓大廈 管理條例第21條規定及系爭規約第9 條第6 項之關係，請求 被告給付原告22,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年 9 月15日（參見本院卷第75頁）起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭規約 第9 條第6 項之規定，請求被告給付原告22,500元及自107 年9 月15日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為 有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、本件係適用小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第43 6 條之20條規定應依職權宣告假執行；並依同法第392 條第 2 項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 確定金額為裁判費1,000 元。
中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
書記官 陳尚鈺