返還履約保證金
彰化簡易庭(民事),彰簡字,107年度,547號
CHEV,107,彰簡,547,20181225,1

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　107年度彰簡字第547號
原　　　告　渣打國際商業銀行股份有限公司

法定代理人　龐維哲　
訴訟代理人　黃楷銘　
被　　　告　卓麗秋　
兼訴訟代理　謝義德　
人
上列當事人間請求返還履約保證金事件，本院於民國107年12月1
1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告謝義德、卓麗秋應給付原告新臺幣參佰參拾捌萬參仟元，及自民國一○七年十月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣參萬肆仟伍佰陸拾壹元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣參佰參拾捌萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告前於民國94年7月25日將所共有門牌號碼彰化縣○○ 市○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）出租予原告（原 名新竹國際商業銀行股份有限公司，後於96年7月2日更名 為渣打國際商業銀行股份有限公司），租賃期間自94年8 月1日起至99年7月31日止，原告並依兩造之約定給付押租 金新臺幣（下同）5,000,000元予被告（下稱94年租約） ，嗣租賃期間於99年7月31日屆滿後，兩造亦再續約，租 賃期間自99年8月1日起至104年7月31日止（下稱99年租約 ），並於104年7月31日屆滿後又再次續約，租賃期間自10 4年8月1日起至109年7月31日止（下稱104年租約）。嗣原 告基於業務考量，於106年8月21日依104年租約第5條約定 ，以書面通知被告將提前終止104年租約，另於106年10月 26日再以書面通知將於106年11月23日提前終止，並於終 止該日辦理系爭房屋點交事宜，原告與被告謝義德遂於10 6年11月23日至系爭房屋現場進行點交事宜。依104年租約 第10條之約定，於104年租約終止後，原告應以系爭房屋 於104年8月1日續約當時之現況返還予被告，此於兩造簽 立104年租約時，為免就系爭房屋現況之情形發生爭議， 已將系爭房屋現況之情形繪製平面圖並併入104年租約之 一部分，作為原告於租約終止後所負系爭房屋回復原狀義 務範圍之依據。而原告已於106年11月23日，以系爭房屋



於104年8月1日續約當時之現況返還予被告，並將該日之 後所新增之裝潢固定物、活動家具拆除淨空。
（二）依104年租約第4條約定，被告同意將原告前依94年租約所 給付之押租金5,000,000元轉為原告所須支付之履約保證 金，並由被告繼續保管，待104年租約終止後，原告返還 系爭房屋予被告後，被告即應返還履約保證金予原告。又 依104年租約第5條約定，扣除原告提前終止租約所須支付 被告之違約金1,617,000元（計算式：每月租金539,000元 ×3個月＝1,617,000元）後，被告尚應返還3,383,000元 之履約保證金，惟經原告催討，被告仍未返還，爰依104 年租約之法律關係提起本件訴訟。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
否認被告主張歷次租約所約定回復原狀是回復為被告經營 外科診所之原狀，歷次租約亦無被告所稱之照片、測量圖 或平面圖之附件，又兩造未約定104年租約係沿用或承襲 94年租約、99年租約之約定而應受拘束，104年租約第4條 僅能證明兩造繼續使用履約保證金，但無法證明有援用其 他約定之情形，另被告提出彰化縣政府函、使用執照、平 面圖等相關資料，僅能證明原告為開立分行向縣府申請核 發裝修證明文件等語。
（四）並聲明：
1.被告謝義德應給付原告3,383,000元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 2.被告卓麗秋應給付原告3,383,000元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 3.前兩項之任一被告為一部或全部給付，其餘被告於給付之 範圍內免給付之義務。
4.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依兩造於104年租約第4條後段約定，租賃關係終止，且原 告完成履約交還系爭房屋時，被告應同時無息返還履約保 證金予原告。然原告未履行以94年出租時系爭房屋為外科 診所之現況交還之義務，故被告依法拒絕返還： 1.系爭房屋原為被告謝義德所開設謝義德外科診所之營業場 所，因原告於94年間向被告承租系爭房屋時，被告表示系 爭房屋為診所營業之場所，不願出租，原告為謀順利於彰 化拓展據點，表示願意提供履約保證金5,000,000元，以 擔保日後租約到期返還系爭房屋，並約定以回復外科診所 94年當時營業現況返還之，故評估病房及醫院內部設備後 ，約定以外科診所內部設備回復成本之最低下限金額，即



5,000,000元為94年租約之履約保證金，以擔保回復94年 系爭房屋所呈現之外科診所營業現狀（含手術室、勘診室 及2、3樓之住院病房），兩造為求慎重更於當時拍照存證 ，並將照片黏貼做成書面由兩造簽名蓋章確認為「現況」 ，另於94年租約第5條約定「所裝修及增設之設備，除甲 方已出具書面表示同意無償取得而願保留以外，乙方應一 律拆除淨空後以現況交還甲方，所需拆除費用均由乙方負 擔」，上情亦可由一般銀行實務佐證，即押租金或履約保 證金除特殊狀況，至多為2個月租金，然由當時原告願意 提供超過10個月租金之履約保證金，即可證明兩造所約定 之現況為被告將系爭房屋於94年交付之現況。 2.嗣原告因更名，遂於96年8月2日發函通知被告，表示兩造 所簽訂之各項契約，在契約期限內繼續有效，毋須重新訂 約，顯見原告亦同意以94年租約之內容，因此兩造均同意 租約中所稱之現況，為系爭房屋於94年交付之現況。兩造 未間斷地接續原約定訂立租約，於99年間、104年間均有 換約，約定事項均係承襲94年租約之約定，故104年租約 第10條後段約定「乙方於交還租賃物予甲方時，應一律拆 除淨空後，以乙方承租租賃物及經雙方書面同意並拍照存 證簽章確認之現況交還甲方，所需拆除費用均由乙方負擔 」，所稱之現況係以94年出租時被告交付原告系爭房屋之 現況，即被告謝義德所開設謝義德外科診所當時之營業現 況，原告自應以經兩造書面同意並拍照存證簽章確認之現 況交還被告。
3.原告稱104年租約現況為104年租約所附之平面圖，並拒不 提出當時兩造同意並拍照存證簽章確認現況之書面，惟觀 諸該平面圖內容，僅係確認原告裝修及增設之設備，單純 附於104年租約中，契約中並無任何約定及文字，可斷定 兩造係約定以該平面圖為現況，是以雙方就104年租約於1 04年簽訂時，就現況之定義仍未變更，即指94年外科診所 營業當時之現況。然原告為求卸免自身契約義務，事後竟 以裝修及增設之設備內容誆稱為現況，顯然與104年租約 第10條後段文義不符，更與租約中諸多條文矛盾牴觸。申 言之，殊難想像104年簽約時，既係約定以該平面圖所示 之現況返還，何須贅於第10條後段為約定，故原告主張無 理由。
4.兩造於簽立94年租約後，有拍照、被告並提供測量圖、平 面圖給原告，然照片經原告交給被告簽名後即取走，並未 提供副本予被告，所以94年租約無附照片，另原告已先擬 好租約，並認為不需要將平面圖、測量圖作為租約附件。



依兩造契約文字所示，整體訂約過程中，確實記載經兩造 拍照存證簽章確認之現況（該書面內容包含94年簽約時被 告謝義德外科診所之營業現況照片，以此約定為返還現況 ，並經兩造確認簽章），原告為金融機構，對於重要簽約 文件，自有其機構所訂之保管機制加以保存，非如被告為 自然人，簽約時自無從預料原告會卸責而扭曲契約真義， 因此未將該等書面留存，且因時間久遠，被告非如同原告 有保存機制加以保存上開書狀，自無法對被告加以苛責， 依民事訴訟法第344條規定，應由原告提出此書證。 5.由104年租約第4條就履約保證金之約定，顯然係繼受前合 約，而依兩造最初94年租約第5條、104年租約第10條之約 定，原告返還系爭房屋前需將裝修及增設之設備一律拆除 清空，除非被告書面同意表示無償取得而願意保留，然原 告雖已依104年簽約承租時之銀行狀況交還系爭房屋，然 迄未就系爭房屋內之裝修及增設設備一律拆除清空，因此 被告亦得拒絕返還保證金。
（二）系爭租約並未完成點交，因此兩造租賃關係尚未終止： 1.104年租約第5條約定，原告並非得無條件終止契約，仍須 履行一定程序方得終止系爭租約，原告雖於3個月前通知 被告終止契約，然兩造尚未完成點收系爭房屋及附屬設備 ，此由原告所提之標的物現況確認表，將原載之點交2字 刪除，改稱為標的物現況確認表，並由雙方簽名，可徵兩 造就系爭房屋是否以現況返還以及是否符合104年租約中 一律拆除清空等內容尚有爭執。再者，該確認表內容，僅 係確認原告交還鑰匙及防護設備等物之確認，並無涉及建 物內部結構及裝潢確認事項，原告以此現況確認表代替點 交程序，顯為規避契約課與原告之義務，因此原終止程序 尚未完成，原告自應履行拆除清空之義務後，方能終止10 4年租約。
2.原告迄今未能履行104年租約將裝修及增設設備一律拆除 清空，因此無法進行點交，而原告之裝修及增設設備迄今 仍占用於被告所有土地及建物內將近1年，被告因恐未經 原告同意拆除將涉毀損等責任，且因兩造尚未完成點交程 序，因此被告未敢出租他人，足徵104年租約尚存續中， 依104年租約第5條中段約定，原告仍應按月支付租金至點 收系爭房屋及附屬設施之日止，故原告仍應給付被告自10 6年10月迄今之租金6,468,000元，被告得以系爭履約保證 金作為抵付租金之一部，因此被告無庸返還履約保證金等 語置辯。
（三）並聲明：




1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
原告主張其於94年7月25日向被告承租系爭房屋，簽立94年 租約，租賃期間為94年8月1日起至99年7月31日止，並依約 給付押租金5,000,000元，嗣租賃期間屆滿後，兩造續約並 簽立99年租約，租賃期間自99年8月1日起至104年7月31日止 ，租賃期間屆滿後又再次續約並簽立104年租約，租賃期間 自104年8月1日起至109年7月31日止，並約定被告同意將原 告前依94年租約所給付之押租金5,000,000元轉為原告所須 支付之履約保證金，並由被告繼續保管，嗣原告於106年8月 21日以書面通知被告將提前終止104年租約，另於106年10月 26日再以書面通知將於106年11月23日提前終止，並於終止 該日辦理系爭房屋點交事宜，原告於106年11月23日以系爭 房屋於104年8月1日續約當時之現況返還予被告，原告提前 終止租約須支付被告違約金1,617,000元，扣除上開違約金 後之履約保證金為3,383,000元，被告尚未返還予原告等事 實，業據其提出104年租約、通知、現況確認表、存證信函 等為證，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張被告應 返還3,383,000元之履約保證金等語，則為被告所否認，並 以前揭情詞置辯。茲審認如下：
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承 租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法 者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人應以善 良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應 保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅 失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而 定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限， 民法第450條第1項、第438條第1項、第432條分別定有明 文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當 事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法 為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之 用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣， 以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益 租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法， 使用、收益租賃物，故為營業目的而承租店面空間者，除 承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而 超出合意之範圍或營業之必要者外，其他如安裝電話、冷 氣、懸掛招牌、改裝或進行裝潢等措施，出租人即有容忍 之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中



約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房 屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約 定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦 即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負 保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌 租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」 狀態。
（二）經查，94年租約第2條第1項前段約定「租賃期間自94年8 月1日起至99年7月31日止計5年整…」、同條第2項前段約 定「前項租期屆滿時，甲方（即被告）如仍願意將本租賃 標的物出租予他人時，乙方（即原告）對於甲方享有優先 承租之權利，惟雙方須於租期屆滿前六個月進行續租洽商 事宜…」，99年租約第2條第1項約定「租賃期間自99年8 月1日（即起租日）起至104年7月31日止，共計5年整」、 同條第3項前段約定「租期屆滿乙方（即原告）享有優先 承租之權利。於租期屆滿前六個月雙方應進行續租事宜協 商，惟續租條件另議」。足見兩造所訂94年、99年租約均 為定期租賃契約，並約定如需續約，續約內容應另行洽商 或議定，揆諸上開規定，兩造自94年8月1日起至99年7月3 1日止、自99年8月1日起至104年7月31日止之租賃關係， 於94年租約、99年租約租期屆滿時即當然消滅。又兩造94 年租約、99年租約既已於屆滿時消滅，原有租賃關係已不 存在，兩造另於104年7月28日另訂104年租約，即成立新 之租賃關係，並就該契約內容詳為約定，則兩造於104年 租約租賃期間之法律關係，自應適用104年租約之約定， 無從再適用租賃關係已消滅之94年、99年租約。再者，10 4年租約第4條僅係兩造就履約保證金繼續使用94年押租金 之約定，然觀諸104年租約之其餘內容，並無援用兩造前 所訂94年、99年租約約定之記載；至被告所提被證1即原 告於96年8月2日發函通知被告，表示原告更名，更名後兩 造之權利義務將不受影響，且雙方所簽訂之原各項契約， 在契約期限內繼續有效，毋須重新訂定等語，亦僅為原告 表示更名後原告主體性同一、未變更，故無須就兩造間原 所簽立之94年租約重新簽約，並未能證明104年租約之法 律關係即為94年租約效力之延續或應受該租約之拘束。從 而，被告未能舉證證明104年租約或兩造間有合意繼續援 用94年租約、99年租約約定之情形，是被告主張104年租 約應承襲、援用94年、99年租約之約定內容等語，自無所 採。
（三）觀諸104年租約第1條約定「甲方（即被告）聲明與保證有



權將系爭房屋，使用範圍詳平面圖（附件2）」、第2條第 1項前段約定「租賃期間自104年8月1日（即起租日）起至 109年7月31日止，共計5年整。本租賃標的物之建物與其 附屬設施，雙方同意依起租日之現況由乙方（即原告）依 本約相關條款繼續使用，視為甲方已辦理點交乙方…」、 第4條約定「履約保證金：履約保證金為伍佰萬元，甲方 同意乙方前依94年8月1日簽定之租賃契約已交付甲方之履 約保證金繼續由甲方保管，得代替本條履約保證金之交付 。於雙方租賃關係終止，且乙方完成履約交還租賃標的物 時，甲方應同時無息返還該履約保證金予乙方」，第5條 約定「解約權：租期中乙方有權提前終止租約，惟應於三 個月前以書面通知甲方終止租約及配合點收本租賃標的物 之建物與其附屬設施，並賠償甲方三個月租金為違約罰金 作為損害賠償總額之預定，乙方租金按月計算支付至點收 本租賃標的物之建物與其附屬設施之日止。甲方應配合辦 理點收本租賃標的物之建物與其附屬設施。甲方無故不配 合點收時，視為點交完成，自該點收日起乙方不負保管租 賃標的物之責。甲方於租賃期間不得提前終止租約」、第 10條約定「甲方同意應乙方以書面請求之需要，允許乙方 將本租賃標的物內外隔牆打通、改裝、修繕及設置各種招 牌等（包含外牆），不得損害租賃結構之安全，其費用悉 由乙方自行負擔。乙方於租賃期間所進行之裝修工程，應 自負公共安全責任及因裝修或設置不當對於第三人及甲方 所生一切損害賠償責任。乙方於交還租賃物予甲方時應一 律拆除淨空後以乙方承租租賃物及經甲乙雙方書面同意並 拍照存證簽章確認之現況交還甲方，所需拆除費用均由乙 方負擔」，104年租約之附件2則為原告於租約期間經營銀 行之固定裝潢及設備之平面圖，此外並無系爭房屋之照片 、測量圖或其餘平面圖資料作為附件。足見於104年租約 租期屆滿或因其他原因終止時，原告就系爭房屋負有104 年租約第10條後段所載「一律拆除淨空後以乙方承租租賃 物及經甲乙雙方書面同意並拍照存證簽章確認之現況交還 甲方之義務」，而所謂之「拆除淨空」、「現況交還」， 依104年租約上開約定之文義可知，現況應係指系爭房屋 於104租約訂立時之狀態，即租賃期間之起始日104年8月1 日時原告經營銀行之狀態，而非系爭房屋於94年8月1日出 租前之狀態，又所稱之「拆除淨空」則指上開104年8月1 日起租日後，所新增之裝潢、設備等應拆除淨空。而原告 於104年8月1日起承租系爭房屋之狀態即係104年租約附件 2平面圖所示銀行之使用狀態，故原告於提前終止租約後



之106年11月23日以該狀態返還系爭房屋予被告，此為被 告所不爭執，應認原告以合於契約之應有狀態返還系爭房 屋，並無債務不履行之情形。至被告辯稱原告應將系爭房 屋回復至兩造於94年8月1日簽約前之外科診所原狀，為原 告所否認，自應由被告負舉證責任，惟觀以被告提出之94 年、99年、104年租約正本，均未見有何系爭房屋於出租 前之原狀照片、測量圖及平面圖等資料附於契約內作為契 約之一部分，又其所提彰化縣政府函、使用執照、平面圖 等資料，亦未附於契約內，僅能用以證明原告為開立分行 向縣政府申請核發之文件，又依前開說明，兩造本件租賃 關係，僅應適用104年租約之約定，無從再適用已消滅之9 4年、99年租約，被告既未能舉證證明104年租約第10條所 約定之「現況」即為94年租約簽立前之外科診所之狀態， 則被告上開所辯，即無可採。
（四）按押租保證金之主要目的在於擔保租金之給付及租賃債務 之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務 不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵銷之效力，而 於抵充後，猶有餘額，出租人即負有返還押租金之義務。 本件原告於終止104租約後，既已依約以系爭房屋之現況 交還，並扣除所須支付被告之違約金1,617,000元後，尚 有3,383,000元之履約保證金。從而，原告依104年租約之 法律關係，請求被告應返還3,383,000元，及自起訴狀繕 本送達被告之翌日即107年10月12日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。（五）按不真正連帶債務，係數債務人基於不同之債務發生原因 ，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義務 ，因一債務人給付，他債務人即同免其責任。其各債務發 生之原因既有不同，僅因相關法律關係偶然競合，致對同 一債權人負同一內容之給付。本件被告對原告所負返還履 約保證金之責係基於同一租賃契約之法律關係，應非不真 正連帶債務，原告訴之聲明第3項主張被告所負債務為不 真正連帶債務，即有誤會，併此敘明。
四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預 供擔保，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決 結果不生影響，爰不一一論述。至被告聲請通知原告簽立94 租約之代理人鄭銘宗到庭作證，欲證明系爭房屋於94年8月1 日出租前係外科診所之狀態及94年簽約當時之細節，又於本



件言詞辯論終結後具狀聲請再開辯論，惟本件事證已明，被 告上開聲請對本件訴訟結果不生影響，並無再開言詞辯論之 必要，且是否再開言詞辯論核屬法院之職權，被告當無聲請 權，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 胡佩芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
書記官 石坤弘