臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度嘉簡字第553號
原 告 侯政安
訴訟代理人 姚菲菲
張積祥
被 告 黃如涓
訴訟代理人 劉識賢
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月4 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告將其所有門牌號碼嘉義市○區○○里○○街000 巷00弄 00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期自民國95 年8 月1 日起至98年12月31日止，租金每月新臺幣（下同） 13,000元。嗣於租約到期後，被告以經濟不佳為由要求調降 租金為8,000 元，而仍有續租系爭房屋之意，經原告同意後 兩造間就系爭房屋繼續為不定期租賃關係（下稱系爭租賃關 係）。
㈡因訴外人即原告親屬王柏翔、姚菲菲需在嘉義市居住，被告 遂同意由王柏翔、姚菲菲以按月給付被告1,000 元補貼水電 費用之方式，將系爭房屋1 樓房間自107 年6 月8 日起交予 王柏翔、姚菲菲入住使用。詎被告因細故竟於107 年7 月22 日片面要求王柏翔、姚菲菲遷出，甚且於107 年8 月5 日強 制搬出王柏翔、姚菲菲之床鋪並將1 樓廚房上鎖，被告實已 權利濫用、踐踏尊嚴。
㈢此外，因訴外人即原告母親侯雪花已87歲高齡並領有肢障殘 障手冊，出外生活起居需用輪椅，現住老宅因地震及823 水 災後，房間樑柱及浴室嚴重龜裂亟待修繕，如將系爭房屋收 回自住可提供侯雪花安靜安全之居住環境，加以侯雪花年邁 多病，身體狀況經醫囑不宜上下樓梯，且原告雖在高雄工作 然已屆退休年齡，原告實有將系爭房屋收回自住就近照顧侯 雪花之必要，然被告竟拒不搬遷，原告已於107 年7 月23日 使用LINE通訊軟體將終止租約之意思表示告知被告，並曾於 107 年9 月30日當面告知，是系爭租賃關係已然合法終止。 ㈣爰依土地法第100 條第1 款及民法第767 條規定提起本訴， 請求被告遷讓返還系爭房屋等語，並聲明：被告應將系爭房 屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告則以：
㈠被告向原告承租系爭房屋之租賃期間，因系爭房屋遭徵收致 使用收益空間大幅減少，且因房屋老舊等因素，原告為挽留 被告續租，始調降租金為8,000 元，原告所述與事實不符。 ㈡於107 年6 月初，原告外甥王柏翔向被告表示錄取嘉義市之 職務，因尚在試用期間不確定試用期滿是否合格而得轉任正 職員工，遂向被告請求借用系爭房屋1 樓房間，被告基於熱 心，以使用借貸之意將系爭房屋1 樓房間予王柏翔使用，然 王柏翔與其妻姚菲菲入住後，一再干擾被告一家人之正常生 活作息，並於1 樓廁所製造髒亂讓被告疲於清掃，且於被告 向王柏翔、姚菲菲告知訴外人即被告前夫劉啟川因洗腎重大 傷病之關係，身體極度虛弱，深怕感染腹膜炎等疾病，故襪 子衣褲等易滋生細菌之衣物不可投入被告所有之洗衣機清洗 ，以免造成感染風險，然王柏翔、姚菲菲經被告多次告知， 不僅未改善反而變本加厲，被告基於保護劉啟川洗腎之生命 安全，向王柏翔、姚菲菲為使用借貸終止之意思表示，但王 柏翔、姚菲菲經多次催告仍置之不理，並非原告所述有何權 利濫用之意，且王柏翔為原告之遠親並無同居事實，無土地 法第100 條第1 款所稱收回自住之適用。
㈢原告另主張其母侯雪花因老宅無法居住而需將系爭房屋收回 自住，然侯雪花一直安居在嘉義縣○○鄉○○村○○000 號 房屋（下稱六腳鄉房屋），且與其夫侯博厚亦尚有建物多筆 ，因此得以將系爭房屋出租予被告使用，是侯雪花顯無收回 系爭房屋之迫切需要。至原告所提老宅嚴重龜裂之照片亦無 法認定即為侯雪花之住處。原告又稱收回系爭房屋是為得以 就近照顧侯雪花，然原告成年後即至高雄就業進而買屋定居 高雄，距今3 、40年以來洵無與侯雪花同住之事實，又原告 名下尚有位於高雄市之不動產，如真有侍奉侯雪花同住必要 ，竟捨高雄不住而收回系爭房屋，實屬違反誠信原則之權利 濫用等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經本院協同兩造整理並協議簡化爭點，兩造不爭執及爭 執事項如下（本院卷第161 頁）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告於95年8 月1 日起至98年12月31日止，以每月租金13,0 00元向原告承租系爭房屋。
⒉系爭房屋自99年1 月1 日起租期屆滿後未訂定新約，兩造就 系爭房屋以每月租金8,000 元之方式繼續使用並按期收取租 金，系爭租賃關係即視為不定期租賃契約。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告是否就系爭房屋欲收回自住已為先期通知？
⒉原告主張以土地法第100 條第1 款之事由終止系爭租賃關係 ，是否有理由？
四、本院得心證之理由：
㈠原告已對被告為收回系爭房屋自住之先期通知義務： ⒈按土地法第100 條第1 款出租人收回房屋自住終止房屋租賃 契約之規定，其終止權之行使程序，土地法並無特別規定， 依特別法無規定者，適用普通法之原則，而民法第450 條第 3 項但書規定「但不動產之租金，以星期、半個月或一個月 定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月 之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月 前通知之」，即有適用。又民法第450 條第3 項之通知，並 無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀或言 詞向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知（最 高法院22年上字第856 號判例意旨參照）。本件系爭房屋之 租約自98年12月31日屆滿後，兩造即以不定期限繼續租賃契 約，且被告租金須每月支付，則原告若有收回自住之需求， 自應於終止租約1 個月前通知被告始為妥適。
⒉原告前於107 年7 月23日具狀向本院聲請調解，調解聲明略 為「被告應自調解狀繕本送達翌日起30日內，遷出系爭房屋 並回復原狀與原告」，且於調解事實及理由載為「原告家人 王柏翔、姚菲菲確實進住系爭房屋內，每月付1,000 元水電 費補助與被告，仍發生不快。故原告聲請依土地法第100 條 第1 款收回自住，再依土地法對民法而言算是特別法，依據 司法上特別法優先於普通法適用原則，因此在不定期租約的 終止上，就要優先符合土地法的規定，原告故對聲請如調解 聲明事，敦請貴院鑒核儘速辦理調解如聲明，並以調解狀之 繕本送達為聲請人催告通知」等語（調字第338 卷第7 頁） 。依此調解書狀內容以觀，原告雖未明確表明欲以收回系爭 房屋自住為由而對被告為終止系爭租約之文字，然不應拘泥 所使用之文字，探求原告真意確實是要藉由調解書狀之送達 對被告終止系爭租約無訛。原告雖主張該調解書狀已於107 年7 月23日已LINE通訊軟體傳送檔案通知被告，然原告傳送 對象為「劉識賢」並非被告（本院卷第208 頁），是尚無從 以此方式確知被告已受終止系爭租賃關係之先期通知。 ⒊惟原告主張基於將系爭房屋收回自住目的，經本院發函通知 原告自調解狀繕本送達翌日起30日內遷出系爭房屋（即指終 止系爭租約），而該聲請調解狀繕本係於107 年8 月1 日寄 存送達於嘉義市政府警察局第一分局興安派出所，有卷附送 達證書可憑（調字第338 卷第25頁），應認原告已於107 年 8 月11日向被告為終止系爭租賃關係之先期通知，而該通知
期間應於107 年9 月10日屆滿，原告自得主張於107 年9 月 之末日終止系爭租賃關係。嗣原告於107 年11月13日當庭以 言詞向被告為終止系爭租賃關係之意思表示（本院卷第263 頁），已逾前述先期通知期滿當月末日（即107 年9 月30日 ），堪認原告並無違反應對被告為收回系爭房屋之先期通知 義務。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並無理由： ⒈按土地法第100 條第1 款所謂「收回自住」，係指因正當事 由有收回自住之必要者而言，固不限於供出租人本人自住， 兼包括供共同生活之家屬自住，惟仍須為相當之證明，不以 主觀情事之發生為已足，出租人應就此事由之存在負舉證責 任（司法院院解字第3491號解釋、最高法院48年台上字第22 8 號判例意旨參照）。準此，土地法第100 條第1 款所謂收 回自住，應以收回供出租人兼及與出租人共同生活之家屬自 住之使用為限，且原告應就其收回系爭房屋係供自己或共同 生活之家人居住，及有居住系爭房屋之正當理由及必要等情 事，負舉證責任。
⒉原告固主張有收回系爭房屋供自己及侯雪花自住之必要，且 稱侯雪花現住老宅房間樑柱及浴室外牆嚴重龜裂，樓梯水泥 剝落、鋼筋裸露而有修繕必要，原告因此早已規劃將系爭房 屋收回自住供侯雪花得有安全居住環境，並提出侯雪花身心 障礙手冊及房屋照片等為證（本院卷第210 頁至第218 頁） 。然原告就其欲收回系爭房屋之目的，於107 年7 月23日向 本院聲請調解時，係稱原告家人王柏翔及姚菲菲於107 年6 月9 日住進系爭房屋後與被告發生不快，故原告聲請依土地 法第100 條第1 款收回自住（調字第338 號卷第7 頁）；另 於107 年8 月7 日起訴時仍以原告家人王柏翔及姚菲菲於10 7 年7 月26日及8 月5 日發生紛爭而欲收回自住（本院卷第 7 頁至第9 頁）；再於107 年9 月18日言詞辯論時，亦執被 告藉口趕走原告家人王柏翔等糾紛欲收回自住等語（本院卷 第78頁至第82頁）；嗣於107 年10月2 日始具狀稱侯雪花為 尊親屬，為原告扶養之人要收回自住便於安養（本院卷第15 2 頁），並於107 年10月9 日審理時表示雖在高雄工作但已 屆退休年齡，可以與侯雪花在系爭房屋團聚等語（本院卷第 162 頁）。細究原告上開歷次供述，關於其欲收回系爭房屋 目的，原係主張因王柏翔與姚菲菲於居住系爭房屋期間與被 告多所紛爭，嗣經被告抗辯王柏翔與姚菲菲不符合土地法第 100 條第1 款關於收回自住之規定後，於審理中始改稱供自 己及侯雪花自住，前後陳述內容顯不一致，是原告收回系爭 房屋目的係供自己及侯雪花自住之主張，實難遽為輕信。
⒊參諸原告名下除系爭房屋外，另有址設高雄市○○區○○街 000 號16樓之2 （下稱高雄市房屋）及嘉義市○○街000 號 （嘉義市房屋）與六腳鄉房屋等多處建物，此有本院職權調 取稅務電子匣門財產所得調件明細表可證（本院卷第107 頁 ），而原告自承現於高雄市工作並居住於高雄市房屋，核與 卷附原告個人戶籍資料（本院卷第180 頁）及106 年度財產 所得中，於南亞塑膠工業股份有限公司獲有給付總額2,230, 277 元所得相符，足見原告工作服務地點及日常生活重心均 在高雄市，原告亦非無其他可供自住之房屋，則原告雖主張 已屆退休年紀欲收回系爭房屋自住，然其是否確有居住系爭 房屋之必要，亦值懷疑。
⒋原告雖另主張侯雪花領有殘障手冊，外出需要輪椅且所處老 宅破舊待整修，而有收回自住之必要等語。然侯雪花早於兩 造首次就系爭房屋締結租賃契約前之90年9 月26日，即經鑑 定為輕度肢障，此有侯雪花之中華民國身心障礙手冊可憑（ 本院卷第210 頁）。原告仍自95年間起將系爭房屋持續出租 予被告使用，足見原告於兩造締約之初，經其衡量侯雪花病 情後，已認無居住使用系爭房屋之必要，是原告於出租系爭 房屋予被告長達10餘年之後，始以此為由主張將系爭房屋收 回自住，難認有正當理由。
⒌又原告自承侯雪花常住六腳鄉房屋已達40餘年，且自侯雪花 領有身心障礙手冊符合申請外籍看護資格後，即已聘請外籍 看護照料生活起居，侯雪花平日與外籍看護共同生活作伴等 語（本院卷第261 頁至第262 頁），以侯雪花為高齡老人且 習慣居住於六腳鄉房屋，是否確欲大費周章改變慣習之六腳 鄉房屋而遷徙至系爭房屋，原告此部分主張亦存有疑。 ⒍再依卷附侯雪花戶籍謄本觀之（本院卷第176 頁），原告與 侯雪花之住所顯然並未設在同處，且原告平日住於高雄市， 亦可推知原告與侯雪花實際上並未共同生活，是原告以收回 系爭房屋供未共同生活之侯雪花居住為由欲終止系爭租賃關 係，亦難認有理由。
五、綜上所述，原告所舉事由均僅為其主觀上認有收回自住之情 事發生，並未證明客觀上有正當理由及收回自住之必要，況 土地法第100 條就房屋租賃之出租人收回房屋嚴定其要件， 原為限制出租人任意收回房屋與保護承租人而設，倘聽任出 租人於其主觀恣意為收回自住主張為由收回房屋，則土地法 第100 條第1 款之規定即等於具文，殊失立法原意。是原告 請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，非屬有據，為無理 由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 盧伯璋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 20 日
書記官 葉昱琳
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