臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡更一字第3號
原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會
法定代理人 黃清結
特別代理人 陳鄭權律師
訴訟代理人 劉彥良律師
被 告 宋明雄
訴訟代理人 蔡欣延律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年11月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告間就門牌號碼桃園市○○區○○○路○段○ ○○號、二九三號之一、二、三樓房屋之租賃關係不存在。二、被告應給付原告新臺幣拾肆萬元，及自民國一百零五年三月 十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾肆萬肆仟捌佰元，及自民國 一百零七年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。
四、被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬貳仟陸佰貳拾參元，及自民 國一百零七年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用新臺幣壹萬壹仟玖佰零伍元由被告負擔。七、本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣拾肆萬元為原告供 擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項得假執行。但被告以新臺幣壹佰肆拾肆萬肆仟 捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第四項得假執行。但被告以新臺幣貳拾陸萬貳仟陸佰 貳拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代 理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法 院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2 項定 有明文。故若法人並無法定代理人，或雖有法定代理人而不 能行代理權者，因法人不能自為訴訟行為，須賴其代表機關 以為活動，即得依上開規定聲請選任特別代理人，以代行法 定代理人之職務。查，原告之董事長即法定代理人黃清結， 前經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字
第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟 確定前，不得行使原告之董事長職權及權限，是原告有法定 代理人不能行代理權之情形存在，經本院於民國105 年3 月 7 日以105 年度壢簡聲字第18號裁定選任陳鄭權律師為原告 之特別代理人以為本件訴訟行為，合先敘明。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一、因擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變 更而以他項聲明代最初之聲明者者，不在此限，民事訴訟法 第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文；又不變更訴訟標 的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更 或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。原告起訴原聲明： 被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0 段000 號、293 號之1 、2 樓房屋騰空遷讓並返還予原告。（二）被告應給 付原告新臺幣（下同）140,000 元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）被告應自起訴 狀繕本送達翌日起，至將上開房屋騰空遷讓並返還原告之日 止，按日給付予原告7,000 元；嗣於更審前之言詞辯論終結 前具狀變更第一、三聲明所載之房屋為門牌號碼桃園市○○ 區○○○路0 段000 號、293 號之1 、2 、3 樓房屋（下稱 系爭房屋）；復提出書狀變更上述聲明為：（一）確認兩造 間就系爭房屋無租賃法律關係。（二）被告應給付原告140, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起即105 年3 月12日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。（三）被告應給付原告3, 612,000 元，及自107 年3 月14日民事更正暨追加聲明狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（四）被 告應給付原告269,449 元，及自107 年3 月14日民事更正暨 追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息（見本院105 年度壢簡字第154 號卷【下稱壢簡卷】第22 4 至226 頁、本院卷第12、93頁）。核原告上述所為訴之變 更及更正事實上之陳述，與上開規定尚無不合，應予准許。三、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查，原告主張兩造 間就系爭房屋之租賃關係不存在，然被告仍爭執兩造間就系 爭房屋存有租賃關係，則兩造間對系爭租約之法律關係即有 不明之處，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態 存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，是本
件原告提起本件確認之訴，應有確認利益。
四、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於96年9 月19日就原告所有之系爭房屋簽立 租賃契約，租期為96年9 月19日起至100 年9 月18日止（下 稱系爭租約），每月租金70,000元，依據系爭契約第4 條之 約定，被告於承租系爭房屋期間應供住家之合理使用，且須 合法使用之，不得有任何違反法令之情形。詎料，桃園市政 府（改制前為桃園縣政府，下同）實施聯合稽查時，發現被 告將系爭房屋之1 、2 樓以每月租金90,000元之對價轉租予 訴外人楊孟偉經營網咖使用，並於100 年1 月1 日起將租金 調漲為100,000 元，故以被告未維護建築物合法使用，違反 建築法第77條第1 項規定為由，以100 年6 月10日府工使字 第00000000000 號裁處書（下稱100 年6 月10日裁處書）命 原告限期改善，惟被告置若罔聞，故桃園市政府分別又以10 2 年10月11日府工使字第10202498611 號裁處書（下稱102 年10月11日裁處書）、104 年3 月30日府工使字第00000000 000 號裁處書（下稱104 年3 月30日裁處書）、104 年9 月 23日府都建使字第000000000000號裁處書（下稱104 年9 月 23日裁處書）裁處原告罰鍰在案，是被告確已違反系爭租約 第1 條及第4 條之約定，而構成足以終止租約之事實，原告 業於本件民事起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思 表示，並以送達之翌日即105 年3 月12日作為系爭租約之終 止日，而被告依本院106 年度司執字第13989 號遷讓房屋強 制執行事件（下稱系爭執行事件）執行命令，於106 年8 月 10日將系爭房屋點交返還原告，是兩造間租賃關係業不存在 。又被告構成系爭租約第1 條、第4 條第1 項所定之違約事 由，原告依系爭租約第9 條第1 項約定，請求被告賠償2 個 月租金即140,000 元（計算式：每月租金70,000元×2 個月 ＝140,000 元）及相關利息；並依同條第2 項約定請求被告 自租約終止日即105 年3 月12日起至返還系爭房屋之日即10 6 年8 月10日止，給付按日計租金3 倍計算之違約金即3,61 2,000 元（計算式：每月租金70,000元/30 日×3 倍≒7,00 0 元，7,000 元×516 日＝3,612,000 元），及依系爭租約 第11條約定請求被告給付因其違法轉租於他人致原告遭桃園 市政府建築管理處裁處罰鍰之數額170,425 元、原告代繳10 6 年6 至11月份水、電費計75,024元、拆除招牌、帆布及鐵 架費用計24,000元，合計269,449 元，為此，爰依系爭租約
之約定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）如主文第1 、2 項所示。（二）被告應給付原告3,612,000 元，及自107 年 3 月14日民事更正暨追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。（三）被告應給付原告269,449 元 ，及自107 年3 月14日民事更正暨追加聲明狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。（四）願供擔保，請 准就訴之聲明第2 至4 項聲明假執行。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其書狀 及前次到庭答辯略以：系爭租約之租賃期間於100 年9 月18 日期滿，被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋迄今，並續 付租金，且原告於此期間均未對被告表示反對之意思，是兩 造成立不定期租賃契約。又原告於100 年6 月14日收受上開 裁處書後，即知被告有以目前之使用方式繼續使用系爭租賃 物之事實，卻未為反對之意思，遲至105 年3 月11日，始由 原告經本院裁定暫時行使董事長職權之法定代理人黃清結擅 用原告名義以本件起訴狀向被告終止系爭契約，然期間被告 就系爭房屋作為商業上之使用時間已長達10年又176 天，顯 見依兩造當事人之真意，系爭契約所謂非法使用，並不包含 就系爭建物部分轉租與第三人作商業上合理使用之情形。再 以，被告早於94年9 月19日向原告承租系爭房屋時（下稱系 爭租約之前約），訴外人即原告當時之董事長王松壽已同意 被告承租後作商業使用，故原告實於94年9 月19日與原告簽 訂系爭租約之前約時即已知悉被告將系爭房屋轉租予第三人 作商業使用之事實，復於96年9 月19日續與被告簽立系爭租 約，益徵系爭契約中所謂「非法」之使用，解釋上並不包含 將系爭房屋部分轉租予第三人作商業使用，及原告有以默示 同意上開之使用方式，變更系爭租約之前約及系爭租約第4 條「使用租賃物之限制」而得就系爭建物為商業使用之意， 且系爭租約第4 條第2 項所稱之行政法規違法使用，依兩造 當事人之真意，應係指相當於存放危險物品影響公共安全之 違法甚至應達刑事犯罪之危害者而言，不包括本件之情形。 另原告指稱被告違法轉租部分，因系爭租約內容，均無禁止 轉租之約定，被告僅將該系爭房屋之1 、2 樓租予第三人使 用，3 樓為自己使用，故此應為部分轉租，依民法443 條第 1 項但書之規定，被告轉租其中一部分，為合法部分轉租， 並不構成終止事由。此外，104 年4 月14日之終止契約之存 證信函並無原告之法人印信及原告合法有效代表人之印鑑章 或簽名，顯非原告由其合法代表人依民法263 條準用民法第 258 條第1 項有效行使代表權所為單方行使租賃契約終止權 之意思表示，而原告為財團法人，係以其代表人為其代表機
關，代表法人為意思表示及受領意思表示。然原告之代表權 所屬爭議目前仍於最高法院審理中，一、二審均認原告之董 事長代表權限屬於訴外人王興岡先生，是以上開存證信函並 未以合法有效之意思表示為之，不發生終止效力，系爭租賃 契約應繼續存在。又若縱本院認為原告有得行使終止權之理 由，然契約終止權係形成權，特別代理人係訴訟法上設計為 無訴訟能力人代為訴訟行為之制度，並無代原告為民事實體 法上意思表示之權限，故原告特別代理人於起訴狀內所為終 止系爭租賃契約之意思表示，並非原告之意思表示，其效力 不可歸屬於原告，故系爭租賃契約仍繼續合法有效存在。此 外，原告主張違約金部分違反民法法定利率20% ，請本院酌 減，另就原告訴之聲明第4 項部分，看不出來原告被裁罰之 事由，且原告代墊之水、電費帳單戶名為訴外人張憲忠、賴 志文，非被告等語。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二） 若受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於96年9 月19日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭 房屋，約定租期為4 年至100 年9 月18日止，每月租金70 ,000元，系爭租約第4 條約定系爭房屋僅供住家之合理使 用，不得供非法（包括行政法規之違法使用）；又租期屆 滿後被告仍繼續使用系爭房屋。
（二）被告自98年起將系爭房屋之1 、2 樓以每月租金90,000元 之對價轉租楊孟偉經營網咖使用，並於100 年1 月1 日起 調漲租金為100,000 元，惟前揭使用方式經100 年6 月10 日桃園市政府府工使字第10002256551 號裁處書以未維護 建築物合法使用、違反建築法第77條第1 項規定之由命限 期改善，然被告屆期未改善，復經桃園市政府分別以10 2 年10月11日裁處書、104 年3 月30日裁處書、104 年9 月 23日裁處書裁處罰鍰在案。
（三）原告之法定代理人黃清結經本院100 年度裁全字第63號定 暫時狀態假處分裁定命於本院99年度訴字第1143號判決確 定前，不得行使原告之董事長職務及權限。
（四）原告於104 年4 月14日以平鎮郵局第138 號存證信函通知 被告系爭租約之租賃期間早已屆滿，且被告違約使用，並 催告被告於函到10日內返還系爭房屋。
（五）系爭房屋經本院106 年度司執字第13989 號遷讓房屋強制 執行事件，於106 年8 月10日執行遷讓房屋並點交完畢。（六）上揭事實，有系爭租約、桃園市政府100 年6 月10日裁處 書、102 年10月11日裁處書、104 年3 月30日裁處書、10 4 年9 月23日裁處書、被告與楊孟偉就系爭房屋之租賃契
約書、前揭存證信函、本院106 年8 月31日桃院豪九106 年度司執字第13989 號民事執行處函各1 份附卷可稽（見 壢簡卷第10至24頁、本院卷第28頁），本院依職權調閱系 爭房屋強制執行事件卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執， 自堪信原告此部分主張為真實。
四、本院之判斷：
（一）請求確認兩造間租賃關係不存在部分：
1.按租賃定有期限者，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其 所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段、第 450 條、第455 條分別定有明文。又租賃期限屆滿後，承 租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意 思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條第1 項亦 定有明文。查，系爭租約之租期於100 年9 月18日屆至， 租期屆滿後被告仍繼續使用系爭房屋，原告未為反對之意 思表示，直至104 年4 月14日方以存證信函催告被告於函 到10日內返還系爭房屋，業如前述，是本件系爭租約自於 屆期後轉為不定期限租賃，先予敘明。
2.被告固辯稱被告於94年9 月19日向原告承租系爭房屋時（ 下稱系爭租約之前約），當時原告之董事長王松壽已同意 被告承租後可將系爭房屋作為作商業用途，是原告自94年 即知悉系爭房屋之1 、2 樓並非僅供住家使用，再以原告 長期知悉此事亦未向被告主張終止系爭租約，可視為默示 同意變更系爭房屋之使用目的等語。惟觀諸系爭契約第4 條之約定：「本租賃標的物僅供住家之合理使用（第1 項 ）」、「租賃標的物不得供非法（包括行政法規之違法使 用）…，否則甲方（即原告）得無條件終止租賃契約」， 有系爭租約1 份可參（見壢簡卷第10頁反面），可知縱使 被告前揭所辯為真，系爭租約本約定之原告無條件終止租 賃契約事由，亦包括違反行政法規之違法使用。經查，被 告自98年起將系爭房屋之1 、2 樓以每月租金90,000元之 對價轉租楊孟偉經營網咖使用，並於100 年1 月1 日起調 漲租金為100,000 元，惟前揭使用方式遭桃園市政府100 年6 月10日裁處書以未維護戶建築物合法使用、違反建築 法第77條第1 項規定命限期改善，然被告屆期未改善，復 遭桃園市政府分別以102 年10月11日裁處書、104 年3 月 30日裁處書、104 年9 月23日裁處書裁處罰鍰在案，有前 揭裁處書各1 份在卷可查（見壢簡卷第13至23頁），且為 被告所不爭執，業如前述。是以，被告使用系爭房屋之方 式既已違反建築法第77條，為違反行政法規之違法使用，
堪認被告亦違反系爭租約第4 條第2 項之約定，而構成原 告無條件終止租約之事由。再被告抗辯被告僅將該系爭房 屋之1 、2 樓租予第三人使用，3 樓為自己使用，故此應 為部分轉租，依民法443 條第1 項但書之規定，被告轉租 其中一部分，為合法部分轉租，並不構成終止事由等語， 惟細鐸系爭租約第4 條之內容，明定若被告違法使用系爭 房屋，原告得無條件終止系爭租約等語，探求當事人締約 時之真意，應係就系爭房屋之整體使用方式為約定，只要 被告一部違法轉租，原告就得依系爭租約第4 條第2 項之 約定終止系爭租約，並無就系爭房屋各樓層割裂適用租約 法律效果之意，是被告此部分所辯，尚無可採。又被告聲 請傳喚王松壽以證明其曾同意被告將系爭房屋作為非住家 使用等語，惟縱使王松壽曾同意被告將系爭房屋作為非住 家使用，然此與被告將系爭房屋作為違法使用，仍屬二事 ，即房屋除供住家使用外，尚有其他多種合法使用方式， 同意供住家使用自不得與同意非法使用等同視之，並不影 響本件租約已符合違約終止要件乙情，自無傳喚王松壽作 證之必要，故予駁回，併予敘明之。
3.原告之特別代理人無權主張終止系爭租約： ⑴按民事訴訟法第70條第1 項規定訴訟代理人就其受委任之 事件有為一切訴訟行為之權，此項代理權，指為求獲得勝 訴之裁判而為必要之一切行為而言，包括為達訴訟目的須 與訴訟行為同時為之以為攻擊或防禦者在內；又訴訟代理 人就其委任之事件，有代為一切訴訟行為之權，此項代理 權尚包括當事人本人於訴訟上所得行使之私法上權利，及 受領對造就該事件對其委任之當事人所為私法上意思表示 之權限在內（最高法院85年度台上字第2931號、70年度台 上字第3482號判決意旨參照) 。
⑵經查，原告於104 年4 月14日以平鎮郵局第138 號存證信 函，催告被告於函到10日內返還系爭房屋等情，有前揭存 證信函1 份在卷可查，然原告之法定代理人黃清結因與王 興岡間之請求確認董事關係等事件，經本院以100 年度裁 全字第63號裁定黃清結於本院99年度訴字第1143號確定前 ，不得行使原告之董事長職務及權限，又前揭事件上訴後 經臺灣高等法院102 年度上字第115 號判決在案，復經上 訴最高法院以105 年度台上字第685 號判決廢棄發回，現 於臺灣高等法院105 年度上更（一）字第53號審理中等情 ，此有桃園市政府105 年7 月29日府社團字第1050177289 號函1 份附卷可參（見壢簡卷第117 頁），是原告法定代 理人黃清結確實有不能行使職權之事由。又被告辯稱前揭
存證信函並無原告之法人印信及原告合法有效代表人之印 鑑章或簽名，顯非原告由其合法代表人行使代表權所為之 終止租約意思表示等語，查，觀諸而前揭存證信函之寄發 日期為104 年4 月14日，再該存證信函確實僅有原告之印 章，而無合法代理人之簽名或蓋章，原告自無從以前開存 證信函合法終止系爭租約，被告此部分所辯，尚可採信， 先予敘明。
⑶又原告於起訴狀「事實及理由欄- 貳、實體部分、五」中 已載明「原告以起訴狀繕本送達被告作為終止兩造租賃契 約之意思表示」等語（見壢簡卷第6 頁反面) ，是起訴狀 直接載明以此起訴狀為終止租約之意思表示，被告則辯稱 契約終止權係形成權，特別代理人係訴訟法上設計為無訴 訟能力人代為訴訟行為之制度，並無代原告為民事實體法 上意思表示之權限，故原告之特別代理人於起訴狀內所為 終止系爭租賃契約之意思表示，並非原告之意思表示，其 效力不可歸屬於原告等語。查於民事訴訟程序，當事人無 訴訟能力，未由法定代理人合法代理者，依民事訴訟法第 249 條第1 項第4 款規定，本屬可補正事項。且於能力、 法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺之人所為之訴訟 行為，經取得能力之本人、取得法定代理權或允許之人、 法定代理人或有允許權人之承認，溯及於行為時發生效力 ，同法第48條亦定有明文。是本件原告提起本件訴訟時時 ，其法定代理人黃清結雖經本院100 年度裁全字第63號定 暫時狀態假處分裁定命經本院99年度訴字第1143號判決確 定前，不得行使原告之董事長職務及權限，原告為終止租 約意思表示之起訴狀繕本送達被告時固未由法定代理人合 法代理，惟本院其後以105 年度壢簡聲字第18號裁定選任 陳鄭權律師為原告之特別代理人以為本件訴訟行為，則原 告業已補正合法之特別代理人即陳鄭權律師，業如前述， 依上說明，本件特別代理人為訴訟行為之效力應溯及於起 訴時，即生效力。再揆諸上揭說明，可知訴訟代理人就其 委任之事件，有代為一切訴訟行為之權，包括當事人本人 於訴訟上所得行使之私法上權利，舉輕以明重，自應包括 契約終止權。況且，特別代理人制度既係保障無訴訟能力 之人亦得為訴訟行為，又本件原告起訴之目的即係終止租 賃契約、請求被告遷讓房屋，是衡酌特別代理人代無訴訟 能力人行訴訟行為之制度目的，亦應認本件特別代理人得 代原告為訴訟上所得行使之私法上權利，即於訴訟中以起 訴狀繕本作為終止系爭租約意思表示之行為，以達本件訴 訟目的，方符事理之平。另縱認本件起訴時以起訴狀繕本
終止系爭租約，為無權代理，然本件既經本院裁定選任陳 鄭權律師為特別代理人，原告又以特別代理人名義寄發本 件起訴狀作為終止系爭租約之意思表示，堪認該法律行為 業經原告特別代理人於審理中承認，而生終止系爭租約之 效力，足認本件終止系爭租約合法有效。又本件起訴狀繕 本係於105 年3 月11日送達被告處所，有本院送達證書1 份在卷可查（見壢簡卷第36頁），是兩造之租賃契約應於 翌日即105 年3 月12日終止。
⑷再系爭房屋經系爭強制執行事件於106 年8 月10日執行遷 讓房屋並點交完畢，有本院民事執行處106 年8 月31日桃 院豪九106 年度司執字第13989 號函可佐（見本院卷第28 頁），是至遲斯時兩造間租賃關係業不復存，故原告基於 系爭租約，請求確認原告與被告間租賃關係不存在，為有 理由，應予准許。
（二）請求2 個月租金140,000 元損害賠償之部分： 依系爭租約第9 條第1 項約定：「乙方（即被告）違反本 契約所為之約款時，甲方（即原告）得終止租賃契約，並 要求乙方2 個月租金之損害賠償」等節，有系爭租約1 份 附卷可查（見壢簡卷第11頁）。經查，被告違反系爭租約 第4 條之規定，業經原告合法終止並將系爭房屋點交完畢 ，兩造間租賃關係已不存在，如前所述，又本件起訴狀繕 本於105 年3 月11日送達被告，如前所述，是原告自得依 系爭租約第9 條第1 項之約定，請求被告給付2 個月租金 之損害賠償140,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起即10 5 年3 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。此部 分之請求，尚屬有據，可以准許。
（三）請求按日給付7,000 元違約金，合計3,612,000 元部分： 1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金， 民法第250 條第1 項定有明文。又違約金，除當事人另有 訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債 務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付 違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不 於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額 ；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第250 條第2 項、第252 條分別定有明文。再按違約金本 應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損 害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其 所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以 當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況， 債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益
為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得 比照債權人所受利益減少其數額（最高法院19年上字第15 54號、49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例意旨 參照）。
2.經查，系爭租約第9 條第2 項約定：「乙方於租期屆滿或 因違約而為甲方終止本租賃契約時，應立即將租賃標的物 交還甲方，乙方除應自租賃期屆滿或租約終止之翌日起， 至交還之日止，應按日計租3 倍之違約金予甲方」等語， 有系爭租約1 份附卷可查（見壢簡卷第11頁）。揆諸前揭 說明，該違約金之性質應屬懲罰性違約金，爰審酌原告因 被告未依約返還房屋所受損害應為其租金收益及利息損失 ，併參考民法第205 條規定當事人依法得請求之最高約定 週年利率為20% 、被告繼續使用系爭房屋期間與原約定租 賃期間、兩造之利益損害等一切情狀，認原告請求被告給 付按日計租金3 倍計算之違約金相當於每日7,000 元（即 按月給付210,000 元），尚屬過高，應酌減至原租金之1. 2 倍即按日給付2,800 元（計算式：每月租金70,000元/3 0 日×1.2 倍＝2,800 元，元以下四捨五入），以前揭金 額為計算基準，則被告自租約終止日即105 年3 月12日起 至返還系爭房屋之日即106 年8 月10日止，給付按日計租 金1.2 倍計算之違約金即為1,444,800 元（計算式：2,80 0 元×516 日＝1,444,800 元），又107 年3 月14日民事 更正暨追加聲明狀於107 年3 月20日送達被告，有本院送 達證書1 份可參（見本院卷第47頁），是原告請求被告給 付1,444,800 元，及自民事更正暨追加聲明狀繕本送達翌 日起即107 年3 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，應予准許，原告逾此範圍之請求，難認有據，不應准 許。
（四）請求給付原告遭罰鍰之金額170,425 元、原告代繳水、電 費75,024元、拆除招牌、帆布及鐵架費用24,000元，合計 269,449 元部分：
1.遭罰鍰之金額170,425 元部分：
依系爭租約第11條約定：「若有其他可歸責於乙方事由致 甲方受有損失，乙方須另負賠償責任」等節，有系爭租約 1 份為證。查，原告因被告上開違法轉租之行為，遭桃園 市政府分別於104 年9 月11日裁處60,005元、105 年10月 17日裁處110,420 元等情，業據其法務部行政執行署桃園 分署通知、法務部行政執行署桃園分署105 年10月17日桃 執辛105 年建罰執字第00000000號執行命令為證（見本院 卷第29至31頁），被告雖辯稱前揭執行命令看不出來被裁
罰之對象及事由等語，然前揭裁罰時間點在被告點交返還 房屋之前，而執行命令裁罰事件載為「義務人財團法人桃 園縣私立啟新社福會之建築法行政執行事件」等情，有前 揭執行文件附卷為證，是依受裁罰對象及裁罰時間推認， 應係原告主張被告違法轉租行為致原告遭裁罰並受強制執 行等情，尚屬合理，足認原告遭主管機關裁罰乃可歸責於 被告致生損害，依上揭約定，被告就此部分本應負賠償責 任，復經本院核算原告遭罰鍰金額與原告所述相符，故原 告請求被告給付170,425 元，自屬有據，可以准許。 2.原告代繳水、電費共75,024元部分： 按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解。系爭租約第 3 條第2 項約定：「（一）擔保金200,000 元，於系爭租 約成立之日由乙方交由甲方。（二）本擔保金用以擔保本 契約存續中所生之租金、乙方應負擔之費用暨其他債務， 乙方得主張抵銷租金或費用。」等語，有系爭租約1 份為 證（見壢簡卷第10頁），原告主張其代被告繳納106 年6 至7 月電費68,198元、106 年9 至11月水費6,826 元，並 提出水電費繳費憑證各1 份附卷可佐（見本院卷第33至35 頁），而被告雖辯稱原告提出之繳費憑證戶名為張憲忠、 賴志文，非原告繳納等語，然依兩造訂立系爭租約時之真 意，被告應係同意支付擔保金以擔保其仍使用、收益系爭 房屋時，所生可歸責於被告之相關費用及債務，應由被告 負擔，其中自包括被告尚未返還房屋前所生之水、電費， 且縱前揭水、電費帳單所載戶名非被告，亦無礙被告依約 應繳納房屋返還前水、電費用之義務。又原告業已繳納10 6 年6 至7 月電費68,198元、106 年9 至11月水費6,826 元一節，並提出繳納憑證為據，惟系爭房屋業於107 年8 月10日點交返還原告，是斯時實際使用、收益系爭房屋者 為原告，被告自無須負擔107 年8 月10日以後所生之水費 ，故被告僅須負擔106 年6 至7 月電費68,198元，原告逾 此範圍之主張，洵屬無據，不可准許。
3.拆除招牌、帆布及鐵架費用共24,000元部分： 依系爭租約第5 條約定：「一、租賃標的物如有更改設施 之必要，乙方應取得甲方之書面同意始得為之，但不得損 害原有健康，乙方於交還房屋並應負回復原狀之義務，如 回復原狀致租賃標的物受有損害，乙方須負損害賠償責任 」等節，有系爭租約1 份為證。查，原告主張被告於106 年8 月10日點交系爭房屋時，尚未依約將架設之招牌、帆
布及鐵架拆除，致使原告須自行將系爭房屋回復原狀，而 被告於本件審理時亦未爭執，並經本院核對原告提出之支 出憑證及收據，該項目及金額均與原告所述相符，堪信原 告確實為將系爭房屋回復原狀，支出拆除招牌、帆布及鐵 架費用共計24,000元，則原告此部分主張，可以准許。 4.從而，原告得向被告請求之金額為262,623元 （計算式： 170,425 元＋68,198元＋24,000元＝262,623 元）及自民 事更正暨追加聲明狀繕本送達翌日起即107 年3 月21日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，逾此範圍之請求，非 屬有據，不可准許。
五、綜上所述，兩造之系爭租約已於105 年3 月12日終止，系爭 房屋於106 年8 月10日點交返還原告，原告請求確認兩造間 租賃關係不存在，及依系爭租約請求被告如主文第2 至4 項 之金額及利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則 無理由，故駁回之。
六、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項 第3 款規定，就原告勝訴部分宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行 。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請均失所附麗，併予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。八、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權核 定訴訟費用額如主文第6 項所示。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
書記官 林宛瑩