給付居間報酬等
臺灣高等法院(民事),重上字,106年度,801號
TPHV,106,重上,801,20181120,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第801號
上　訴　人
即被上訴人　亞元國際開發有限公司


法定代理人　林安祥　
訴訟代理人　林永頌律師
　　　　　　邱瑛琦律師
上　一　人
複 代 理人　陳怡君律師
被　上訴人
即 上 訴人　錸德科技股份有限公司

法定代理人　葉垂景　
訴訟代理人　李永然律師
　　　　　　陳淑芬律師
　　　　　　黃志國律師
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，兩造分別對於中華民國
106 年8 月25日臺灣新竹地方法院105 年度重訴字第172 號第一
審判決提起上訴，亞元國際開發有限公司並為訴之追加，本院於
107 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴、亞元國際開發有限公司追加之訴均駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴）由兩造各自負擔。 事實及理由
壹、程序方面:
按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但 請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446 條第 1 項但書、第255 條第1 項第2 款定有明文。上訴人即被上 訴人亞元國際開發有限公司（下稱亞元公司）在原審主張上 訴人錸德科技股份有限公司（下稱錸德公司）未與訴外人坤 聯開發顧問有限公司（下稱坤聯公司）簽訂買賣契約，侵害 其對坤聯公司之服務報酬債權新台幣（下同）4,625 萬元， 應依民法第184 條第1 項規定賠償；嗣於本院審理中主張錸 德公司負責人葉垂景、受僱人范春炫未與坤聯公司簽約之行 為，追加依民法第28條及第188 條規定負賠償責任（見本院 卷二第647 頁），核亞元公司之原訴及追加之訴，均係錸德 公司未與坤聯公司簽訂買賣契約是否屬侵權行為之爭執，其 原因事實同一，被上訴人雖不同意追加（見本院卷二第646 頁），然依上開規定，應予准許。




貳、實體方面:
一、亞元公司起訴主張：錸德公司於民國105 年6 月13日委託伊 出售門牌號碼桃園市○○區○○路00號之工業廠房（下稱系 爭建物）及坐落之同區中工段1576-0、1576-1、1576-2、 1576-3、1576-4、1576-6、1767-1、1767-2、1574-1、1574 -3、1573-0、1573-1、1570-2、1570-3、1570-7、1572-0、 1569-0、1569-1號，面積合計約7,907.35坪之18筆土地（下 合稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭不動產），並簽立「專 任委任仲介合約書」（下稱系爭委任合約），委託期間105 年6 月13日至同年月30日，嗣約定延長至同年7 月31日，於 該專任委託期間錸德公司不得自行銷售，兩造並另於同年7 月25日簽訂系爭委任合約附約㈡，將服務報酬自買賣總價之 1.5%降為0.8%。經伊居間多次協調，錸德公司與坤聯公司於 同年6 月13、17日先後就買賣價金等事項達成合意，終於同 年7 月25日晚間討論後定稿達媒介就緒，錸德公司董事會於 同年月26日召開並決議授權董事長不低於14.2億元之條件出 售系爭土地，合於買賣契約定稿內容，錸德公司經理范春炫 於董事會召開後之當日下午6 時21分45秒電告伊將於同年8 月1 日上午10時簽訂買賣契約。詎錸德公司於同年7 月27日 以有人挑戰坤聯公司價格為由稱改以公開標售方式出售，嗣 於同年8 月12日將系爭不動產出售訴外人基進建設股份有限 公司（下稱基進公司）。錸德公司違反誠信原則出售系爭不 動產與基進公司，故意使條件不成就，仍應依民法第565 條 及系爭委任合約附約㈡第2 條約定給付服務報酬1,170 萬 2,878 元。又錸德公司已將系爭不動產出售基進公司致其所 負與坤聯公司簽約之義務陷於給付不能，並不法侵害伊依坤 聯公司105年6月17日斡旋契約書可獲得之服務報酬，應依民 法第184條第1 項及第226條第1 項規定擇一有利判命賠償伊 4,625萬元，合計錸德公司應給付金額5,795萬2,878 元等情 。爰聲明錸德公司應給付給付亞元公司5,795萬2,878元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息（原審判命錸德公司應給付亞元公司1,170萬2,878元， 及自105年8月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，並駁回亞元公司其餘請求。兩造各自對其敗訴部分聲明上 訴）於本院上訴及追加聲明：㈠原判決第2 項駁回亞元公司 在原審其餘之訴及該部分假執行聲請部分均廢棄。㈡上開廢 棄部分：1、錸德公司應再給付4,625萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2、願 供擔保請准宣告假執行。並對錸德公司之上訴答辯聲明：上 訴駁回。




二、錸德公司則以：伊固於105 年6 、7 月間以一般委任仲介契 約委託亞元公司居間仲介系爭不動產，並與坤聯公司進行多 次磋商，惟因各該買賣條件未達合意遂未簽立書面契約，嗣 於105 年7 月26日以後有他公司提出較坤聯公司更優之買受 條件，伊考量全體股東利益遂以公平方式擇優售出，並邀請 坤聯公司參與競標惟遭拒絕，嗣基進公司參與競標並以最高 價款之15億3,000 萬元取得優先議約權，伊再於105 年8 月 12日與該公司簽定買賣契約出售系爭不動產遂未與坤聯公司 簽約，此乃考量全體股東利益所為，非為規避給付服務報酬 ，並無違反誠信原則或故意使條件不成就之情事，反係亞元 公司未據實告知坤聯公司之出價、資力等，伊自無給付亞元 公司報酬之義務。伊否認有依媒介就緒內容簽定買賣契約之 從義務，自無亞元公司所述因可歸責伊之事由致給付不能， 亦非不法侵害亞元公司對坤聯公司之服務報酬債權，伊並否 認坤聯公司同意倘居間成立願給付亞元公司服務報酬高達 4,625 萬元，亞元公司之損害賠償請求亦無依據等語，資為 抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利錸德公司部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，亞元公司在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。並對亞元公司之上訴答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查錸德公司前欲出售系爭不動產（系爭土地面積約7,907.35 坪），先後於105 年6 月13日及同年月30日與亞元公司簽定 系爭委任合約，委託期間分別為105 年6 月13日至同年月30 日、同年月30日至同年7 月31日，系爭委任合約附約約定之 服務報酬為買賣總價1.5%，再於同年7 月25日依系爭委任合 約附約㈡，合意變更為買賣總價之0.8%。錸德公司105 年7 月26日下午2 時董事會，就「擬處份（應為「分」之誤）本 公司中壢不動產」1 案，決議授權董事長或其他指定之人以 不低於14億2,000 萬元依相關法令全權處理，錸德公司並於 同日下午5 時37分在臺灣證券交易所公開資訊觀測站（下稱 證交所觀測站）公告以該決議條件出售系爭土地之訊息。錸 德公司並未與坤聯公司在系爭不動產或系爭土地之買賣契約 書上簽字用印，並於同年8 月12日以買賣價金15億3,000 萬 元出售系爭不動產與基進公司等情，為兩造所不爭執（見本 院卷二第648 、322 頁），並有105 年6 月13日、30日專任 委任仲介合約書（含附約、附約㈡）、錸德公司105 年7 月 26日董事會議事錄、同日擬處分不動產公告、105 年8 月12 日不動產買賣合約書為證（見原審卷一第3 、20、23-24 、 97-99 、34-36 頁、本院卷二第443-455 頁），堪信為真實 。




四、亞元公司主張其居間坤聯公司購買錸德公司之系爭不動產， 業已媒介就緒，錸德公司雖未簽約仍應依系爭委任合約附約 ㈡給付服務報酬1,170 萬2,878 元等情，為錸德公司所否認 。經查：
（一）亞元公司主張其居間之系爭不動產買賣迄105年7月25日已 達媒介就緒部分：
1、查證人即前任職亞元公司之林宗瑩在本院證稱：錸德公司 范春炫通知伊於105 年7 月25日帶坤聯公司總經理范揚修 至錸德公司，一定要把契約談成，因錸德公司於同年月26 日要開董事會，當日修契約修到晚上7 點多，范春炫有電 話向董事長報告（見本院卷一第661-662 頁），並在原審 證稱：伊與范揚修於105 年7 月25日在錸德公司會議室， 與該公司之法務協理、財務協理談到晚上7 點多後，坤聯 公司在不動產買賣契約書上用印（見原審卷一第32頁，下 稱7 月25日買賣契約書），他們說隔天要開董事會，稱基 於尊重董事長權責故叫伊等先用印，契約書1 式4 份均留 在錸德公司，伊在回來途中始請范春炫傳1 份給伊（見原 審卷三第100 、104 、105 頁）；證人即坤聯公司總經理 范揚修在本院證稱：林宗瑩通知伊，稱范春炫要伊等攜帶 公司大小章於105 年7 月25日下午把契約完成，因第2 天 要開董事會，伊等至現場時，范春炫、錸德公司之法務、 財務人員均在場，伊為慎重亦攜代書同往，在錸德公司辦 公室討論每條契約條文，每條均討論，並經伊及錸德公司 法務、財務同意，用了4、5個小時討論還吃麵包，當日伊 以坤聯公司大小章蓋印7月25日買賣契約書1式4份，伊係 在契約討論均無問題始蓋章用印，在伊蓋章前范春炫尚有 與董事長聯絡，錸德公司稱要在董事會提出後始蓋章，伊 用印後才離開錸德公司，若錸德公司不同意，伊怎麼可能 自己硬蓋（見本院卷二第44-46、51、52頁），並在原審 證稱：雙方契約於105年7月25日董事會開會前一天已達成 合意（見原審卷三第131頁）等語；證人即錸德公司法務 協理姜政宏在本院證稱：伊於105年7月25日上午與林宗瑩 、范揚修等人在錸德公司辦公室討論系爭不動產買賣至11 時餘近中午，下午他們又過來有繼續討論（見本院卷一第 432、439、445頁）；證人即錸德公司財務協理史巨夫在 本院證稱：伊於105年7月25日下午正在公司開內部會議， 姜協理稱坤聯公司在1樓會議室，請伊說明一些財務方面 問題，伊去會議室時，有坤聯公司總經理范揚修、亞元公 司林宗瑩，後來有一位蕭代書進來（見本院卷一第517、 512頁）；證人范春炫即錸德公司工安衛經理在原審證稱



：林宗瑩於105年7月25日下午3時餘帶范揚修至錸德公司 說要談合約，伊帶他們到會議室（見原審卷三第116頁） 等語，錸德公司亦不爭執經坤聯公司、亞元公司用印之7 月25日買賣契約書1式4份業交由其收執（見本院卷二第 179頁），故坤聯公司總經理范揚修、亞元公司之林宗瑩 及錸德公司法務、財務協理姜政宏、史巨夫，為使系爭不 動產處分案列入錸德公司105年7月26日臨時董事會為決議 ，遂於同年月25日下午在錸德公司辦公室歷時4、5個小時 討論至晚間7時許就相關條文達成共識，坤聯及亞元公司 均在7月25日買賣契約書1式4份蓋章用印交由錸德公司收 執至明。
2、又兩造於105 年6 月13日原約定之亞元公司居間報酬為買 賣總價之1.5%，嗣於同年7 月25日簽定系爭委任合約附約 ㈡調降服務報酬為買賣總價之0.8%，已如前述，降幅相近 一半，證人范春炫並證稱：105 年7 月25日合約部分主要 由林宗瑩及法務進行洽談，伊遂與林宗瑩至隔壁會議室完 成仲介服務合約書用印（見原審卷三第116 頁），故錸德 公司係於105 年7 月25日下午與坤聯公司討論系爭不動產 買賣之同時與亞元公司約定調降服務報酬比例降近一半， 可見錸德公司於斯時已有給付服務報酬之準備；另錸德公 司確於105 年7 月26日下午2 時召開董事會，就所有之中 壢不動產決議授權董事長或其他指定之人以不低於14億 2,000 萬元依相關法令全權處理，再於同日下午5 時37分 在證交所觀測站公告錸德公司擬處分系爭土地，均如前述 ，依7 月25日買賣契約書約定之總價14億6,285 萬9,750 元，及買賣標的物為系爭土地不包括系爭建物（見原審卷 一第26頁），核均無違上開董事會決議及公告擬處分之標 的物，證人史巨夫並證稱：因有與坤聯公司談到拆屋售地 故先公告出售系爭土地（見本院卷一第522 頁）；再者， 范春炫復證稱：105 年7 月26日董事會召開後伊打電話給 林宗瑩說董事會開完了，林宗瑩問何時可簽約，伊回答若 後面一切順利最快8 月1 日，因董事長出國故暫定該日期 （見原審卷三第119 頁）等語，核與證人林宗瑩證稱：董 事會開完後范春炫通知伊8 月1 日上午在錸德公司簽約， 伊有通知范揚修該簽約時間（見原審卷三第100-101 頁） ，及證人范揚修證稱：林宗瑩於105 年7 月26日傍晚通知 伊8 月1 日簽約（見本院卷二第46頁）等語相符，倘錸德 公司就7 月25日買賣契約書認有待研議，理應繼續研議磋 商，何需收受坤聯公司用印之7 月25日買賣契約書、並於 收受翌日其董事會基於坤聯公司用印之7 月25日買賣契約



書、不背於該買受條件決議處分該不動產，並依其公司取 得或處分資產處理程序規定（見原審卷一第85頁），公告 擬處分該7 月25日買賣契約書所載買賣標的物之系爭土地 以為處分資產之準備，范春炫復於董事會後告知林宗瑩預 計之簽約時程，而非回復應待爭議解決，益證亞元公司主 張其居間系爭不動產買賣已達媒介就緒等語，應非子虛。（二）錸德公司雖辯稱迄105 年7 月25日，其就買賣標的物是否 包括系爭建物、拆除建物時程均未與坤聯公司達成合意， 復未洽談價金信託及貸款契約，顯與媒介就緒不合云云， 然查：
1、錸德公司105 年6 月13、30日出具之系爭委任合約固記載 委託居間之標的物為系爭土地及建物，議約前提條件包括 買方同意錸德公司就系爭土地、建物之分價（見原審卷一 第17、20頁），及坤聯公司於105 年7 月25日所開立票載 發票日同年8 月1 日面額1 億5,000 萬元支票係由林宗瑩 簽收（見原審卷一第25頁）；另證人史巨夫在本院證稱： 坤聯公司提出拆屋僅買受土地之買賣模式，有建物營業稅 及錸德公司資金調度之問題；坤聯公司為避免繳納建物5% 營業稅而要求拆屋僅買受土地，錸德公司會有遭國稅局追 稅之風險，但坤聯公司就此部分並未提出解決方案；坤聯 公司給付價款7 億元時即要求拆除有擔保債務8 億元之系 爭建物，錸德公司需自籌1 億元，將產生資金調度問題； 另系爭不動產買賣之價金需辦理信託，坤聯公司應給付之 價金亦有貸款問題，但105 年7 月25日當日就此並未討論 ，當天收受7 月25日買賣契約書，係因范揚修及林宗瑩建 議先交草稿供銀行擬價金信託契約（見本院卷一第515 -518、527 頁）；證人姜政宏亦在本院證稱：伊等擔心拆 除建物僅售地之模式錸德公司會遭國稅局補稅，105 年7 月25日只是談一個架構，7 月25日買賣契約書只是暫定架 構供銀行審核可否承作價金信託，價金信託之實質條件尚 未開始談（見本院卷一第436 、438 、447 頁）等語。 2、惟證人林宗瑩在原審證稱：買賣雙方一開始就對土地及建 物分價有不同見解，嗣於7 月19日以後達成建物拆除由坤 聯公司負責之結論，7 月下旬之買賣契約書有詳細記載拆 除費用及損害負擔問題；買賣契約書中所載之付款條件、 價金信託、履約及違約金條件，於7 月25日均有達成協議 （見原審卷三第99-100、104-105 頁），並於本院證稱： 史巨夫於105 年7 月25日並未提到坤聯公司之貸款契約要 與系爭不動產買賣契約一起談，范春炫並稱價金信託由錸 德公司與銀行處理（見本院卷一第665 、666 頁）；及證



人范揚修在本院證稱：錸德公司同意先拆建物僅買土地， 因拆除建物係伊等要求，若因而遭罰款或被追稅當然由伊 等負責，7 月25日買賣契約書第8 條第1 項即有約定拆除 系爭建物之風險及責任等均由坤聯公司負責。史巨夫於 105 月7 月25日議約時並未提到錸德公司需自籌1 億元等 問題，原稱拿到價款即要付貸款，後改稱不一定，因銀行 有拜託錸德公司不用立刻清償，故有約定伊付錢後錸德公 司要設定同額抵押與伊，記得史巨夫稱拆除建物之問題應 該不大，史巨夫於105 年7 月25日並未提及價金信託、貸 款契約要與買賣契約同時簽訂，至價金信託合約即是依買 賣契約去擬定，沒什麼好討論，伊購買系爭土地已找好買 主，故7 月25日買賣契約書約定先將買賣標的物分割再辦 理貸款（見本院卷二第41、43-45 、49、50頁）等語。 3、核證人林宗瑩、范揚修上開證言，分別與坤聯公司用印經 錸德公司收執之7 月25日買賣契約書第2 條三約定該買賣 價款雙方共同委託台新國際商業銀行（下稱台新銀行）辦 理，第3 條三（5 ）：「買方（坤聯公司）於支付本期款 項後，得以自己之費用…要求賣方（錸德公司）於本期款 項金額範圍內針對本買賣標的設定後順位抵押權」，確有 錸德公司應依亞元公司給付價款之金額以系爭土地設定抵 押之約定；及第8 條：「有關坐落於本買賣標的（系爭土 地）上非屬本買賣標的之地上改良物拆除執照之申請、拆 除…，雙方同意由買方依本契約相關條約辦理，惟所有事 項之施作、…利益及危險自賣方交付予買方占有時起全部 均由買方自行承受負擔，且所有（包含對第三人）衍生之 風險、義務、責任、損益或有任何違法行為時不論本合約 是否有被終止或解除之情事均由買方負擔全部責任而概與 賣方無涉…」（見原審卷一第26、27、30頁），即因拆除 系爭建物所衍生之風險、義務及責任均由坤聯公司負擔等 約定相符，非如證人史巨夫、姜政宏所述坤聯公司就遭國 稅局補稅風險未提出解決方式；且銀行承作不含產權管理 之價金信託契約，係依不動產買賣契約之內容擬定，有中 華民國信託業商業同業公會107 年7 月31日中託業字000 0000000 號函可稽（見本院卷二第223 頁），故承作價金 信託銀行即依該內容擬定價金信託契約，則錸德公司抗辯 系爭不動產買賣之價金信託契約尚未簽立，可見其就7 月 25日買賣契約書所載內容尚認需再研議云云，難謂無疑。 4、又范春炫於105 年7 月19日電子郵件寄送「…法務就雙方 最新修訂版本…」之附件即105 年7 月19日不動產買賣契 約書（見原審卷二第77-83 頁）第2 條一約定之買賣總價



雖仍以地坪每坪18萬5,000 元計算，與系爭委任合約相同 （見原審卷一第17、20頁），然於同契約第1 條記載買賣 標的物僅有系爭土地，並於第3 條三（3 ）記載買方得拆 除系爭建物就價款部分之要件為支付第1 期至第3 期共7 億元（第1 期款1 億5,000 萬元+ 第2 期款1 億5,000 萬 元+ 第3 期款4 億元＝7 億元），該買賣契約書標題並記 載「因買方提出提前拆除地上改良物、合併、分割所有地 號以及轉售或逕行移轉登記予指定之第三人等要求，故暫 先以上述各事項之相關程序提出本草約以利雙方進行議約 之討論」等旨（上開105 年7 月19日買賣契約書所列之買 賣標的物、價額及付款方式等，均與7 月25日買賣契約書 第1 條、第2 條一、第3 條三（3 ）約定相同，見原審卷 二第77、79頁、卷一第26、27頁），可見錸德公司於105 年7 月19日已就坤聯公司所提出在買賣總價不變之情況， 先拆除建物、契約之買賣標的物僅列系爭土地之模式提出 相對應條文，倘若拆除系爭建物後錸德公司尚需另籌措1 億元之資金而認有不妥之處，又豈不於前揭契約中要求買 方支付8 億元後始同意拆除之理，則史巨夫所述拆除建物 未繳營業稅有遭追稅風險、其需自籌資金1 億元等情，應 已在錸德公司提出之契約條文中併予考量，嗣於7 月25日 買賣契約書亦為相同內容之記載，可見此乃兩造協調認可 之處理方式至明；又倘坤聯公司收受7 月25日買賣契約書 係供銀行擬定價金信託契約之用，坤聯公司何需蓋印1 式 4 份交錸德公司收執，堪認經亞元公司之居間協調，錸德 公司認7 月25日買賣契約書所載內容已達其要求、毋庸再 經亞元公司與坤聯公司協調磋商，僅需經其內部之董事會 決議等流程即可簽定，則錸德公司辯稱其與坤聯公司迄 105 年7 月25日就拆除建物所生稅務風險及資金調度等節 並未達成共識，其僅為供銀行擬價金信託契約而收受7 月 25日買賣契約書云云，自無可採。亞元公司主張經其居間 仲介，坤聯公司及亞元公司就系爭不動產之買賣迄105 年 7 月25日已達媒介就緒程度，係屬可採。
（三）亞元公司主張錸德公司應依系爭委任合約附約㈡給付服務 報酬1,170 萬2,878 元部分：
1、按民法第565 條所定之媒介居間，非僅以為他方報告訂約 之機會為已足，尚需訂約時周旋於他人之間為之說合為必 要，故媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得 請求報酬。但委託人為避免報酬之給付，故意拒絕訂立該 媒介就緒之契約，再由自己與相對人訂立同一內容之契約 者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院52年台上



字第2675號、58年台上字第2929號民事判例參照）。此乃 因媒介居間在於經由媒介契約成立使居間人取得報酬，倘 委託人僅考慮自己利益致居間人有功無賞且損及正當利益 ，依誠信原則仍應給付報酬。查系爭委任合約約定「若經 由受託方（亞元公司）之介紹、居間與協調進而使委託方 （錸德公司）與買方在委託仲介合約書有效期間內得以簽 訂不動產買賣契約並嗣後順利完成本標的買賣交易時，… 委託方同意支付總價金額…之百分之一點五（1.5%）為服 務報酬予受託方」（見原審卷一第23頁之專任委任仲介合 約書附約），嗣兩造105 年7 月25日合意調降服務報酬比 例為0.8%，已如前述，故亞元公司依系爭委任合約附約㈡ 獲得買賣總價0.8%之居間報酬固以買賣契約因其媒介成立 為限，惟若錸德公司有就媒介就緒契約拒絕訂定之情形， 依上開說明仍應給付服務報酬與亞元公司。
2、錸德公司經由亞元公司居間，業於105 年7 月25日晚上7 時許同意以每地坪18萬5,000 元總價14億6,285 萬9,750 元出售系爭不動產，於坤聯公司給付7 億元時錸德公司同 意其拆除系爭建物，並於買賣契約標的物僅列系爭土地， 惟因此衍生之相關稅務風險由坤聯公司承擔，待其進行公 司董事會決議等流程後即與坤聯公司簽訂契約；其董事會 105 年7 月26日決議及對外公告處分系爭土地後，基進公 司於同日知悉上開公告即向錸德公司出價15億1,000 萬元 ，嗣錸德公司改以競標方式出售，基進公司以15億3,000 萬元投標取得最優先議約權，再與錸德公司於105 年8 月 12日訂定買賣契約等情，業經證人黃雅瑄在原審法院106 年度重訴字第88號（下稱第88號）事件證稱：伊係基進公 司監察人，為公司負責人顏豐進之母親，105 年2 、3 月 間有一位鍾先生告知伊系爭土地出售之訊息，那時好像一 坪18萬多，伊希望再降低，因價錢談不攏而未成交，嗣伊 於105 年7 月26日傍晚在股票公開網看到錸德公司處分系 爭土地公告，伊就出價15億1,000 萬元向錸德公司表達購 買意願，並以網路傳送1 億元的票給錸德公司，再於同年 8 月5 日參加競標以15億3,000 萬元標得（見本院卷二第 616 頁）；及證人鍾侑成在第88號事件證稱：伊於104 年 6 月1 日銷售錸德公司之系爭不動產，伊有2 組買家，即 基進公司及周加股份有限公司，迄同年10月基進公司之顏 豐進有表達購買意願但不明確，伊再於105 年3 月與錸德 公司簽定委託銷售契約，銷售總金額為14億元，但迄105 年3 月31日期限屆至，基進公司仍無進一步動作，伊跟范 春炫回報說顏豐進有說13億2,000 萬元但伊拒絕因為有差



距，再來2 個月基進公司均無價格上調整，迄105 年8 月 初錸德公司公告處分系爭土地，伊通知顏豐進之母親，並 稱尚有他組買主，顏豐進之母親說她要用15億1,000 萬元 購買，後來以15億3,000 萬元成交，基進公司買受系爭土 地後亦是辦理分割出售（見本院卷二第612-613 頁）等語 ，可見錸德公司自104 年6 月即委託其他仲介出售系爭不 動產，惟因買方出價始終未達要求而未成交，嗣經亞元公 司之居間努力，坤聯公司之願買條件始符合錸德公司要求 ，雙方並前後多次磋商且已擬定具體條文而由坤聯公司用 印完畢，僅待隔日董事會決議處分後即行完成簽約，業如 前述。惟因錸德公司對外公告出售系爭土地，促使基進公 司願以逾15億元高於其原來出價13億2,000 萬元近2 億元 之價格買受，於105 年8 月12日與錸德公司簽訂買賣契約 ，惟參酌該買賣契約之土地部分之價額為14億6,221 萬 1,000 元（見本院卷二第443 頁），核與7 月25日與坤聯 公司契約所定價金14億6,285 萬9,750 元相差無幾；另關 於系爭建物部分，錸德公司本欲作價3 億多元，但經亞元 公司之代書依房屋評定現值計算6,000 餘萬元，此業經證 人林宗瑩於原審證述明確（見原審卷二第99頁），亦與基 進公司買賣契約之建物分價6,778 萬9,000 元（見本院卷 二第443 頁）相當，可見錸德公司出售系爭不動產之價格 ，亦與亞元公司之居間成果有關，則錸德公司出售系爭不 動產與基進公司難謂非因亞元公司所為之居間仲介所得， 錸德公司就亞元公司已媒介就緒之買賣契約，因有他人願 以更高價額介入買受而未簽立，顯然不符誠信原則，亞元 公司主張錸德公司仍應依系爭委任合約附約㈡給付服務報 酬，自屬可採。
3、錸德公司雖辯稱坤聯公司實不具履約能力亞元公司竟未調 查，並隱瞞該公司105 年6 月8 日即出價每坪18萬5,000 元，復未經其同意即同時為坤聯公司居間可取得高達4,62 5 萬元之報酬，依民法第567 條、第571 條規定不得請求 其給付報酬云云：
（1）按民法第567條及第571條規定居間人關於訂約事項，應就 其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人， 或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。居間人違反 其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為， 或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委 託人請求報酬及償還費用。故居間人不得向委託人請求報 酬及償還費用之要件，必須其違反對於委託人義務為有利 於相對人之行為，或違反誠實信用方法由相對人收受利益



者始屬該當。
（2）查坤聯公司資本額固僅168 萬元（見本院卷二第101 頁之 商工登記資料公示查詢系統），惟公司登記資本額僅係公 司設立登記時股東所投入之資本，尚難逕以之推認坤聯公 司無履約能力；再者，證人范揚修在本院證稱：坤聯公司 購買系爭土地係為投資，簽約後辦理分割賣給買方，伊等 僅需準備前面資金，後面的買主都已找好，預計7月27日 要跟股東收錢，伊有找錸德公司之貸款銀行台新銀行討論 如何將買主之款項以信託方式交給錸德公司（見本院卷二 第38、43、57、42頁），可見坤聯公司就其購買系爭不動 產所需資金已為規劃，錸德公司以坤聯公司之資本額與系 爭不動產買賣價金相差甚鉅及需由他人提供資金為由，據 以辯稱坤聯公司資力不足，亞元公司係就無履行能力之人 為媒介云云，即無可採。
（3）坤聯公司於105 年6 月8 日先後出具每坪18萬元及18萬 5,000 元之購買意願書（見原審卷一第15頁、卷二第247 頁），證人范揚修並證稱：伊原來希望能買便宜一些，故 自18萬元開始出價，但林宗瑩建議每坪18萬5,000 元，遂 再提出18萬5,000 元之購買意願書（見本院卷二第36頁） 等語，故林宗瑩已如實向坤聯公司轉達錸德公司系爭委託 合約之委託銷售價額，並於同年月17日寄送坤聯公司每坪 18萬5,000 元之購買意願書（見原審卷二第34、35頁之電 子郵件），縱坤聯公司曾出具18萬元之購買意願書，然此 價格既不合錸德公司之委託銷售價額，自無考量之餘地， 尚難認林宗瑩有蓄意隱瞞坤聯公司出價情事，錸德公司以 其於同年月17日始知坤聯公司出價每坪18萬5,000 元為未 據實告知其買價故無給付報酬義務，仍無可採。 （4）又證人林宗瑩證稱：伊於105 年6 月6 日告知范春炫伊有 買方出來，需取得錸德公司之專任委託（見原審卷三第95 頁），故林宗瑩已明確告知亞元公司係居間仲介其之買方 與錸德公司之系爭不動產為買賣；再者，證人姜政宏在本 院證稱：伊於105 年6 月17日與范春炫將支票交還亞元公 司時，亞元公司有出具卷附經坤聯公司、亞元公司用印之 成交確認書（見本院卷一第433 頁），而該成交確認書已 明確記載：「經丙方（亞元公司）斡旋後，甲（坤聯公司 ）、乙（錸德公司）雙方同意座落於桃園市中壢區中工段 …」，並於立書人欄將錸德公司及坤聯公司均列為「委託 人」，受託人僅列亞元公司（見原審卷二第37頁），載明 坤聯公司就系爭土地亦委由亞元公司居間仲介；另林宗瑩 復將上開「成交確認書」寄送與姜政宏、范春炫，亦經姜



政宏、范春炫證述在卷（見本院卷一第434 頁、原審卷三 第115 頁），並有電子郵件可稽（見原審卷二第34、37頁 ），可見亞元公司已據實告知錸德公司，其亦受坤聯公司 委託居間仲介，並未經錸德公司反對，自難認其同時受錸 德公司及坤聯公司委託居間仲介，違反誠實信用方法；除 此之外，錸德公司復未證明亞元公司有其他違反對其之義 務或誠實信用方法，而為利於坤聯公司或自該公司收受利 益，則錸德公司延至本院言詞辯論期日始以亞元公司同受 坤聯公司委託仲介辯稱依民法第571條規定其毋庸給付報 酬（見本院卷二第648、424頁），自無可採。 （5）依系爭委任合約附約㈡約定，亞元公司可取得之服務報酬 ，係以系爭不動產買賣總價即坤聯公司願買價格14億6,28 5 萬9,750 元計算0.8%計1,170 萬2,878 元（其計算式： 1,462,859,750 ×0.8%＝11,702,878），錸德公司就此金 額亦不爭執（見本院卷二第181 頁）；錸德公司雖辯稱該 金額過高應依民法第572 條規定予以酌減云云，惟該買賣 總價0.8%係兩造於亞元公司即將達到媒介就緒之時期自原 來買賣總價1.5%之比例調降，再參酌亞元公司居間仲介系 爭不動產於105 年6 、7 月間陪同坤聯公司至錸德公司進 行3 次協商、與雙方通話約300 多通及電子郵件傳送10餘 封，有林宗瑩證言及電子郵件為證（見原審卷三第103-1 04頁、卷二第39-57 、62-180、21-22 頁），尚難認該數 額過高而有失公平，錸德公司此部分酌減抗辯，自無可採 ，亞元公司請求錸德公司給付1,170 萬2,878 元服務報酬 ，自屬有據。
五、亞元公司主張錸德公司應依民法第226 條第1 項、第28條、 第188 條及第184 條第1 項規定，請求賠償其不能向坤聯公 司取得之服務報酬4,625 萬元部分：
（一）亞元公司主張錸德公司應依民法第226 條第1 項規定賠償 損害部分：
1、亞元公司雖主張契約成立生效後，坤聯公司除負有主給付 義務給付居間報酬之外，尚負有與買方簽訂買賣契約之從 義務，但該從義務已因錸德公司出售系爭不動產與基進公 司致給付不能，應賠償其所受不能取得坤聯公司報酬之損 害云云，惟按源自誠實信用原則之非獨立性附隨義務，一 經當事人約定，為準備、確定、支持及完全履行主給付義 務（債之關係所固有、必備及能決定債之關係類型之基本 義務），即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付 義務」（獨立性之附隨義務），倘債權人因債務人不履行 或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人



自得對之獨立訴請履行或債務不履行之損害賠償（最高法 院101 年度台上字第2098號民事判決、93年度台上字第 1185號民事判決參照）。
2、惟兩造簽訂之系爭委任合約及其附約、附約㈡，僅謂「… 若經由受託方之介紹、居間與協調進而使委託方與買方在 委任仲介合約書有效期間內得以簽定不動產買賣契約並嗣 後順利完成本標的買賣交易時…，委託方同意支付總價金 額…服務報酬予受託方」（見原審卷一第23、24頁），即 錸德公司順利將系爭不動產出售僅係亞元公司獲得服務報 酬之要件，並未約定錸德公司負有簽定買賣契約之義務， 況且本件錸德公司因拒不簽定業已媒介就緒契約仍應給付 報酬予亞元公司，已如前述，自難認錸德公司為履行給付 報酬之主給付義務而有簽定買賣契約之附隨義務，則亞元 公司以因可歸責錸德公司之事由致所負與坤聯公司簽定買 賣契約之從給付義務給付不能，錸德公司應負損害賠償責 任，自無可採。
（二）亞元公司主張錸德公司應依侵權行為規定賠償損害部分： 1、按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同，民法 第184 條第1 項定有明文。所謂善良風俗，係指國家社會