臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第1067號
上 訴 人 沈德鈞
訴訟代理人 顏碧志律師
被上訴人 山禾不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 曾瑞珍
訴訟代理人 葉民文律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國106
年8 月31日臺灣桃園地方法院105 年度訴字第973 號第一審判決
提起上訴，本院於107 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）101 年9 月間仲介上訴人 向訴外人廣興加油站有限公司（下稱廣興公司）、廖金助、 廖玉琴等3 人（下稱廖金助3 人）購買坐落桃園市○鎮區○ ○段000 地號（應有部分全部）、758 地號（應有部分全部 ）、757 地號（應有部分757.93平方公尺中約116.12坪之特 定部分，詳如契約附圖所示）土地及坐落其上門牌號碼桃園 市○鎮區○○路0 段000 號建物（下合稱系爭不動產），上 訴人與廖金助等3 人於101 年9 月14日就系爭不動產簽立買 賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下 同）4,800 萬元，並特別約定解除地下水污染控制場址期限 為102 年6 月30日，復分別於101 年9 月28日、同年10月1 日再先後簽立協議加註事項（下稱加註事項）、協議再加註 事項（下稱再加註事項）。上訴人並於同年9 月17日簽立買 方給付服務費同意書（下稱系爭同意書），約定仲介報酬70 萬元，手寫部分並記載「PS：地下水解除後支付。50萬餘額 20萬尾款。」（下稱系爭加註約定）作為清償期之約定。然 上訴人與廖金助3 人已於105 年1 月20日合意解除系爭契約 ，致地下水污染控制場址無須解除，應認仲介報酬之清償期 業已屆至，又伊對上訴人收受之居間報酬僅為買賣價金1.45 % 遠低於市場行情，無報酬過高情事，上訴人主張民法第57 2 條酌減報酬顯無理由。爰依民法第568 條第1 項、系爭同 意書請求上訴人給付仲介報酬70萬元。並聲明：㈠上訴人應 給付被上訴人70萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即105 年9 月10日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡ 願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭買賣契約係以系爭不動產之地下水汙染控 制場址解除作為重要履行條件，被上訴人未協助解除該限制 ，即未完成仲介任務，無由請求報酬，且地下水污染控制場 址之解除，賣方是否履行，屬不確定事實，故系爭加註約定 應屬附停止條件，於105 年1 月20日上訴人與廖金助3 人系 爭契約解除前，地下水污染場址仍未解除，條件並未成就。 縱認系爭加註約定係清償期，因清償期並未屆至，伊無給付 仲介報酬義務。縱認伊有給付義務，被上訴人所付出之勞力 與時間甚微，且自始均未協助解除地下水污染控制場址，被 上訴人請求全部仲介報酬實屬過高，應予酌減等語置辯。三、原審就被上訴人所請為全部勝訴判決，即判命上訴人應給付 被上訴人70萬元本息，並附條件為假執行及免為假執行之宣 告。上訴人全部聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠101 年9 月14日上訴人與廖金助3 人就系爭不動產，簽立系 爭買賣契約，買賣總價金為4,800萬元。
㈡101 年9 月17日上訴人簽立系爭同意書。 ㈢上訴人與廖金助3 人間履行契約事件（本院104 年度重上字 第90號）於105 年1 月19日於本院調解成立，合意解除系爭 契約、加註事項及再加註事項。
五、被上訴人主張上訴人委託其仲介向廖金助3 人購買系爭不動 產，並同意給付70萬元服務費，清償期已屆至，上訴人應依 約給付等情，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是本件 爭點厥為：㈠系爭加註約定之性質為何？若係清償期約定， 則清償期是否已經屆至？若係附解除條件之約定，條件是否 已經成就？㈡被上訴人請求仲介報酬有無理由？仲介報酬是 否過高？茲分述如下：
㈠系爭加註約定之性質為何？若係清償期約定，則清償期是否 已經屆至？若係附解除條件之約定，條件是否已經成就？ ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。次按民法所謂條件， 係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定 法律行為效力之發生或消滅之一種附款。倘當事人就既已 存在之債務，約定於預期不確定事實發生時履行，則為清 償期之約定，而非條件（最高法院94年度台上字第1609號 判決意旨）。再按在解釋有對話人之意思表示時，應以在
對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語 、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而 為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話 人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義 。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法 律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟 目的，依誠信原則而為之（最高法院88年度台上字第1671 號判決意旨參照）。被上訴人主張系爭加註約定為清償期 之約定，並分2 期給付，第1 期係地下水污染控制場址解 除時給付50萬元，第2 期係買賣雙方土地移轉登記及點交 土地完成時等語，惟為上訴人所否認，並辯以：系爭加註 約定係附停止條件之約定等語。查：
⑴系爭同意書記載：「立書人沈德鈞於民國101 年9 月14 日經蘋果房屋體園區店之媒介出售平鎮市○○段000 ○ 000 ○000 地號土地 筆及其地上物門牌平鎮市○○路 ○段000 號建物乙棟，並已向買（按應係為「賣」）方 廣興加油站完成簽約手續本人同意於101 年9 月17日之 前給付服務費新臺幣柒拾萬元整…附記『PS：地下水解 除後支付。50萬餘額20萬尾款。』（此部分為手寫）… 中華民國101 年9 月17日」，上訴人並於立同意書人欄 簽名（見原審卷第19頁）。又證人即被上訴人公司店長 鄧仲華（下稱鄧仲華）證述稱：是我仲介上訴人購買系 爭土地，我要上訴人簽斡旋書，內容是寫買300 坪，總 價4,800 萬元，我仲介上訴人買賣土地不只這1 件，之 前服務費都是收1%本件本來我想收一般仲介費就是2%， 但上訴人說他習慣就是1%，後來我們就折衷為1.5%，4, 800 萬的1.5%是72萬元，後來取整數就算70萬元等語（ 見本院卷第196 頁、第199 頁），並於庭後提出不動產 買賣斡旋書（下稱系爭斡旋書），依系爭斡旋書所載， 簽立日期為101 年9 月7 日，第3 條不動產標示載明： 「平鎮區台水段757 、756 、758 地號」、第4 條約定 ：「買方於簽訂本不動產買賣斡旋書之同時支付新台幣 貳佰萬元整作為斡旋金，票據種類本票，票據號碼4286 88」、第8 條約定：「甲方與賣方簽立不動產買賣契約 同時，應支付購屋總價款百分之2 服務費予乙方（即被 上訴人）」，委託人蔡佳穎等情（見本院卷第213 頁） 。被上訴人稱蔡佳穎為上訴人之妻，上訴人對此亦不爭 執，且依系爭斡旋書所示，其上有上訴人記載「本票領 回」，並在其上簽名，又二造不爭執居間報酬約定係拿 賣方例稿修改（見本院卷第68頁），且上訴人嗣後向廖
金助3 人購買之不動產與系爭斡旋書上所記載之不動產 相同，顯見上訴人知悉購買系爭不動產之居間報酬本應 為總價款之百分之2 ，但仍委由被上訴人居間仲介向廖 金助3 人洽談購買系爭不動產事宜，並進而於101 年9 月14日與廖金助3 人簽立系爭買賣契約書，嗣亦簽立系 爭同意書。堪認二造間就居間報酬為70萬元達成合致， 上訴人負有給付70萬元居間報酬予被上訴人之義務。 ⑵系爭買賣契約第14條特別約定事項第4 點、第5 點分別 加註「標的物現場部分所作為之加油站及其他建物、油 管、油槽，需挖除及建物拆除，現場所留凹洞不填土現 況點交，另鄰地建物之共同壁則共同使用，以上建物拆 除後，解除建築套繪作業及費用則由賣方負責（建物滅 失）」、「標的物若作為環保局所公告之地下污染控制 場址等設施，需由賣方負責處理解除完畢無異。」等語 （見原審卷第16頁）。是系爭買賣契約就地下水污染控 制場址有特約約定出賣人應負責解除，而系爭加註約定 雖約定「地下水解除後支付。50萬餘額20萬尾款」方給 付居間報酬，然因二造已就居間報酬為70萬元達成合致 ，業如前述，上訴人本即負有70萬元居間報酬之債務， 系爭加註約定顯僅就已存在之居間報酬債務約定清償期 ，非上訴人是否負有給付居間報酬債務繫於系爭加註約 定成就與否，故並非附停止條件，系爭加註約定要屬清 償期之約定，上訴人前揭辯稱，無足可採。
⑶系爭同意書約定居間報酬為70萬元，而系爭加註約定記 載：「PS：地下水解除後支付。50萬餘額20萬尾款。」 等語，二造就此均不爭執居間報酬分2 期給付，僅就第 2 期20萬元之給付時期為何有爭執（見本院卷第228 頁 ）。而系爭加註約定之性質乃就居間報酬之清償期約定 已如上述，揆諸其文字記載「餘額20萬尾款」部分中所 指「尾款」要非指20萬元部分，因「餘額」業已形容20 萬元之性質，無須再以「尾款」2 字重複形容20萬元之 必要，「尾款」2 字應指系爭買賣契約之價金交付之尾 款時間，則「餘額20萬尾款」之清償期，應係給付系爭 買賣契約價金尾款時。依系爭買賣契約第3 條第1 項約 定「第肆期款尾款」清償期係系爭土地過戶完成後，貸 款撥款當日（見原審卷第9 頁），核與鄧仲華於本院證 述：餘款20萬元是上訴人要等權狀登記在他名下才付等 語相符（見本院卷第198 頁）。是被上訴人主張第2 期 20萬元之清償期為買賣雙方土地移轉登記及點交土地完 成時云云，及上訴人辯稱第2 期居間報酬並未約定清償
期云云，均與事實不符，無可採憑。
⒉按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務 之清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清 償期屆至之時（最高法院28年上字第1740號判例意旨參照 ）。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬 ，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院 49年台上字第1646號判例意旨參照）。被上訴人主張上訴 人與廖金助3 人合意解除系爭買賣契約，地下水污染控制 場址解除、系爭不動產移轉登記及點交均已不可能，應認 清償期業已屆至等語，為上訴人所否認，並辯以：被上訴 人未督促廖金助3 人解除地下水污染控制場址，而上訴人 未以不正當方式阻止地下水污染控制場址之解除，地下水 污染控制場址既未解除，清償期並未屆至云云。查： ⑴系爭買賣契約第14條第5 點約定由賣方（即廖金助3 人 ）負責處理解除地下水污染控制場址，業如上述，另上 訴人與廖金助3 人於101 年9 月28日協議加註事項「買 賣雙方再次協議，將結案日最遲時間定於民國102 年6 月30日止（包含案內土地解除地下水污染控制場址，若 爾後造成鄰地污染需回復處理及賠償時，仍請賣方全權 負責處理）…」等語，有101 年9 月28日協議加註事項 可按（見原審卷第65頁），而系爭加註約定僅載明「PS ：地下水解除後支付。50萬餘額20萬尾款。」，並無被 上訴人應督促廖金助3 人解除地下水污染控制場址解除 之意，且系爭同意書亦無附此為給付報酬之條件，已如 上述，上訴人此部分所辯顯不足採。
⑵上訴人於105 年1 月19日與廖金助3 人合意解除系爭買 賣契約，致廖金助3 人無庸依系爭買賣契約負地下水污 染控制場址解除之義務，而上訴人亦無給付尾款之義務 。揆諸前揭說明，因上訴人與廖金助3 人解除系爭買賣 契約、加註事項、再加註事項，致地下水污染控制場址 解除、尾款給付均不能發生。然揆諸前揭說明，系爭買 賣契約事後雖經解除，並不影響被上訴人請求居間報酬 ，而地下水污染控制場址解除、尾款給付既於系爭買賣 契約解除時確定不能發生，清償期即已屆至。上訴人雖 辯稱其與廖金助3 人合意解除系爭買賣契約，並非不正 當方式，並無民法第101 條之適用云云，然系爭加註約 定係清償期之約定，而非附停止條件之約定，且清償期 已因所繫不確定之事實確定不發生而屆至，業經本院認 定如上，是與民法第101 條規定無涉。
㈡被上訴人請求仲介報酬有無理由？仲介報酬是否過高？
⒈清償期既已屆至，上訴人自應依系爭同意書約定給付居間 報酬70萬元，是以被上訴人依系爭同意書約定請求上訴人 給付70萬元之服務報酬，洵屬有據，應予准許。 ⒉按第二審上訴程序，當事人不得提出新攻擊或防禦方法， 但如不許其提出顯失公平，並經當事人釋明其事由者，不 在此限，民事訴訟法第447 條第1 項第6 款定有明文。查 ：上訴人於上訴時辯稱居間報酬過高，請求酌減等語，有 上訴理由狀可參（見本院卷第26頁至第29頁），被上訴人 主張：此為新攻擊防禦方法，應予駁回云云（見本院卷第 51頁）。上訴人於原審未抗辯被上訴人請求居間報酬過高 ，而係於106 年9 月29日所提民事上訴理由狀始提出一情 ，業經本院查閱屬實，上訴人固遲至上訴時始提出此項抗 辯，核屬在第二審提出新攻擊防禦方法，然報酬約定是否 過高，為法院依職權審酌之事項，如不准上訴人提出該項 抗辯，恐造成其須給付過高居間報酬之不公平情事，故准 上訴人於本院提出上開新攻擊防禦方法，先予敘明。 ⒊又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失 其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法 第572 條本文定有明文。上訴人抗辯稱被上訴人請求之居 間報酬過高，應予酌減云云，然為被上訴人所否認。查： 依鄧仲華證述本件居間報酬金額多寡有與上訴人磋商後才 決定為70萬元，業如前述，況系爭同意書約定之居間報酬 70萬元僅約系爭買賣契約總價金百分之1.46未明顯高於一 般仲介行情，上訴人在簽立系爭同意書前，既有就居間報 酬與被上訴人再為商討、約定，經考慮、同意後才簽立系 爭同意書。再者觀之系爭買賣契約第14條特別約定事項臚 列8 項，內容就系爭不動產應保留之防火巷位置、價金交 付信託作業、加油站何時停止營業、系爭不動產現有狀況 之處理、地下水污染控制場址之解除均有詳細約定，顯見 被上訴人在為本件居間仲介時，確已對系爭不動產為詳細 調查、並盡報告義務，而在訂立系爭買賣契約時，盡量詳 細記載在契約中，況在上訴人與廖金助3 人就地下水污染 控制場址解除問題產生爭執時，又居間讓其等分別於101 年9 月28日、同年10月1 日簽立協議加註事項、協議再加 註事項（見原審卷第65頁、本院卷第125 頁），益徵本件 居間報酬與被上訴人就系爭不動產買賣所任勞務相較，並 無過鉅失公平之處，上訴人主張居間報酬過高，請求酌減 服務費云云，即無可取。
六、綜上所述，被上訴人依系爭同意書，請求上訴人給付服務費 70萬元，及自支付命令送達翌日（即105 年9 月10日，送達
證書見支付命令卷15頁）起至清償日止，按年息5%計算之利 息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並 附條件為假執行及免為假執行之宣告，並無不合。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一詳予論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 13 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 許純芳
法 官 朱美璘
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 13 日
書記官 陳美宜
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