臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1527號
上 訴 人 劉秀娟
訴訟代理人 林明輝律師
被 上訴 人 鍾愛大直社區管理委員會
法定代理人 陳俊德
訴訟代理人 陳柏元律師
黃慧婷律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國106年9
月15日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第459號第一審判決提起
上訴，本院於107年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
查被上訴人之法定代理人已變更為陳俊德，有鍾愛大直社區 （下稱鍾愛社區）107年第一次區分所有權人會議紀錄足憑 （見本院卷二第9頁），茲據其具狀聲明承受訴訟，核無不 合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：鍾愛社區坐落於臺北市○○區○○段○ ○段000地號之建築基地上（下稱系爭土地），凡系爭土地 上非屬約定專用之土地，均屬鍾愛社區全體區分所有權人所 共有。上訴人為鍾愛社區之住戶，為門牌號碼臺北市○○路 000巷00弄00號建物（下稱18號建物）之所有權人。上訴人 明知鍾愛社區之公用廣場為全體區分所有權人共有，然上訴 人卻擅自占用18號建物前方之法定空地（下稱系爭法定空地 ），並設置如土地複丈成果圖（下稱附圖）所示C部分、面 積14.47平方公尺之棚架、招牌，在棚架下方擺設桌椅，以 經營陽明早餐店。上訴人非房屋預定買賣契約第7條第2項第 1款所指之約定專用權人，亦未經區分所有權人之同意取得 約定專用權，故依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第9 條第2項、第4項及民法第767條第1項、第821條規定，訴請 上訴人將如附圖所示C部分之棚架、招牌拆除清空，並將該 部分土地返還予全體區分所有權人等情，求為判決：㈠上訴 人應將坐落系爭土地如附圖所示C部分、面積14.47平方公尺 之土地，於拆除棚架等地上物後，將該部分土地騰空返還予 全體共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行（原審就上開部 分為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並答
辯聲明：上訴駁回（未繫屬本院部分不予贅述）。二、上訴人則以：本件被上訴人並無訴訟實施權，且系爭18號前 法定空地，在使用執照圖說上記載為「前院」。其於民國87 年間向建商冠德建設股份有限公司（下稱冠德建設）購買18 號建物之預售屋時，該一樓建物之價格遠高於樓上建物之價 格，且依其與冠德建設簽訂之房地預訂買賣契約書（下稱系 爭預售屋契約）第7條第2項第1款約定，各區分所有權人已 將法定空地為1樓承購戶設定專用權利，故鍾愛社區全體住 戶無論屬原始取得或繼受取得，對於其具有系爭18號前法定 空地之約定專用權，合法使用此部分土地之事實，均應受系 爭預售屋契約上開分管約定之拘束。另其在系爭18號前法定 空地上搭設棚架，係依鍾愛社區89年4月8日第一次區分所有 權人專案會議核准後興建，被上訴人自89年至104年間均未 對其使用系爭18號前法定空地及搭建棚架表示異議，足見其 已取得系爭18號前法定空地之約定專用權等語，資為抗辯。 並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄 部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、經查，鍾愛社區坐落於系爭土地上，上訴人為鍾愛社區18號 建物之區分所有權人。上訴人於87年7月15日向鍾愛社區原 建商冠德建設購買18號建物之預售屋，嗣興建完成後，於88 年11、12月間完成該建物之所有權移轉登記，上訴人現利用 該建物經營陽明早餐店使用。又系爭18號前法定空地上現設 置上訴人所有如附圖所示C部分之無壁體棚架及招牌（下稱 系爭C增建物），系爭C增建物位於鍾愛社區之法定空地上， 占用面積為14.47平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有系 爭土地登記謄本、系爭建物登記謄本、系爭預售屋契約、系 爭買賣契約、住戶手冊、使用執照、竣工圖、臺北市政府都 市發展局105年7月28日北市都建字第10535913600號函及附 件之查報違建、拆除、列管、使用執照竣工平面圖、勘驗筆 錄、現場照片、土地複丈成果圖等、現場照片在卷可稽（見 原審卷一第14、15、44至48、61、73、74、97至102、108至 143、150至170、182、211至302頁；卷二第12、43至62、72 、73、81至85、136頁；卷三第45頁），自堪信為真實。四、本院之判斷：
㈠被上訴人提起本件訴訟當事人是否適格？
⒈所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本 案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。 判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定 訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常 為適格之當事人，雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之
權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又 在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原 告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號 判決意旨參照）。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管 理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理 條例（下稱公寓條例）第10條第2項前段定有明文。是管理 委員會就社區共用部分之管理及維護為其職務範圍內之事項 ，其對於因執行管理及維護社區共用部分而衍生之相關民事 紛爭，自有訴訟實施權，且此權限係源自於法律之特別規定 ，不待區分所有權人同意或授權。
⒉本件被上訴人雖非鍾愛社區之所有權人，惟係鍾愛社區共用 部分之管理權人，則其主張系爭法定空地為各區分所有權人 所共有共用，上訴人無權占用，係就管理鍾愛社區系爭法定 空地所生之私法上爭議，應有訴訟實施權，依前揭說明，被 上訴人即為適格之當事人，上訴人抗辯被上訴人無訴訟實施 權，當事人不適格云云，為不足採。
㈡上訴人就系爭法定空地有無約定專用權？
⒈按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其 一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物 之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築 物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。 共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不 屬於專有部分之附屬物。區分所有人就區分所有建築物共有 部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面 積之比例定之。」民法第799條第1項、第2項、第4項分別定 有明文。又依現行建築法第11條第1項前段規定，建築基地 為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。此一 規定限制建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空 地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進 使用人之舒適、安全與衛生，亦即法定空地之留設，目的在 增益房屋及其主要結構所占建築基地之效用，俾增進建物使 用人之使用收益，是鍾愛社區之法定空地性質上應由全體住 戶共同使用，屬於鍾愛社區之共用部分，為各區分所有權人 所共有。
⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段亦有明訂。是以無權占有為原因 ，請求返還土地者，占有人對土地所有權人就其物有所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台
上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查 鍾愛社區之法定空地屬該社區各區分所有權人所共有，已如 前述，上訴人既未否認如附圖所示C部分之法定空地上，現 設置其所有之系爭增建物，自應就其占用系爭法定空地之合 法權源，負證明之責。又各共有人按其應有部分，對於共有 物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分 使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對 共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人 不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收 益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803 號判例意旨參照）。本件上訴人使用系爭C增建物，目的係 為擴大其私有系爭建物之使用範圍，且占用之面積為14.47 平方公尺，面積非微，顯已破壞系爭大廈之採光、防火及建 築物外觀，而喪失系爭土地在該位置作為建築物法定空地之 目的，亦妨礙系爭土地之其他共有人即鍾愛社區其他區分所 有權人使用該部分土地之權利，是被上訴人主張上訴人無權 占用如附圖所示C部分之法定空地，已妨礙其他區分所有權 人對此部分土地所有權之行使，自屬有據。
⒊上訴人固辯稱：鍾愛社區之原承購戶與建商冠德建設簽訂系 爭預售屋契約時，該契約第7條第2項已約定將1樓前院部分 之法定空地為1樓承購戶設定專用權利，且效力及於事後受 讓之區分所有權人，而上訴人亦簽署系爭預售屋契約，故上 訴人已與鍾愛社區之其他區分所有權人達成由其使用系爭法 定空地之協議，是上訴人就如附圖所示C部分之法定空地具 有約定專用權，尚非無權占有云云，並提出系爭預售屋契約 為證。惟查：
⑴按共有人對共有物之特定部分為使用收益，須徵得其他共有 人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以書面 出之為必要；其因明示或默示所為之事前或事後承認（追認 ）均足當之。而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表 示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示 之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推 知其效果意思者而言（最高法院83年度台上字第1282號、87 年度台上字第1359號判決意旨參照）。另按契約固須當事人 互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不 限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之 意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未 成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人
已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應 有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。 ⑵觀諸上訴人所提供其與冠德建設簽訂之系爭預售屋契約（見 原審卷一第44、45、211至302頁），發現該契約與卷附由被 上訴人、冠德建設分別提出之買賣契約內容大致相同（見原 審卷一第108至143、第150至170頁背面，僅冠德建設所提出 契約之建案名稱為大直觀堤，而劉秀娟、被上訴人所提出契 約之建案名稱均為大直山水別墅），且系爭預售屋契約內容 係以印刷字體事先列印，顯見此為冠德建設將鍾愛社區之各 樓層建物出售予各區分所有權人時事先印製之定型化契約， 則向冠德建設購買鍾愛社區各樓層之區分所有權人，衡情均 會與冠德建設簽訂相同之系爭預售屋契約。又系爭預售屋契 約第7條第2項固約定：「公共部分：⒉法定空地之使用方式 ：⑴本預售房屋法定空地（座落於845、846…地號）之產權 為全體區分所有權人所共有，惟甲方（指買受人）亦充分認 知該部份空地之約定專用權人（即各棟1樓之承購戶）以較 高之每建坪價格購買房地，致其他樓層銷售價格降低之事實 ，故同意基於居住私密及防盜等理由，以本約『附件9』所 標示之1樓前（或後、側）院部份，將前開法定空地為該1樓 承購戶設定專用權利。⑵前款所開示專用權之設定自甲方訂 立本契約時起，視為已有約定，並依「公寓大廈管理條例」 之規定對甲方之繼受人有效力。⑶本大廈未約定專用之法定 空地其使用方式由區分所有權人會議依法決定之……」等語 （見原審卷一第45、153頁）。可證鍾愛社區之區分所有權 人確有透過與冠德建設簽訂系爭預售屋契約方式，達成：由 附件9法定空地標示圖（見原審卷一第142、170頁背面、273 頁背面）所示C、D、E、F、G、H戶（下稱系爭6戶）之承購 戶使用系爭6戶之1樓前、後、側院部分之分管契約，應屬無 疑。然查，本件上訴人所有之系爭建物，均非屬系爭6戶之 範圍，此由附件9之法定空地標示圖及85建字第338號竣工圖 （見原審卷一第10、273頁背面；卷二第13、14頁）即可清 楚區分。是上訴人辯稱：依系爭預售屋契約第7條第2項之約 定，其就系爭法定空地具有約定專用權云云，即屬無據。 ⒋上訴人又辯稱：依鍾愛社區89年4月8日第一次區分所有權人 會議（下稱系爭89年區權會）紀錄第7點，已決議同意系爭 建物之所有人可在系爭法定空地上設置棚架及招牌，此由該 次會議第6點、第8點有關鍾愛社區2樓以上住戶可施作形式 同一之採光罩決議事項，與現況鍾愛社區住戶設置採光罩之
情形相符，即可證明；而其後90年11月16日第二屆第三次管 理委員會亦決議均按管委會所訂定之標準設置、102年7月11 日第十四屆管理委員會第一次臨時會議紀錄亦載有既設的雨 遮〈棚〉廣告招牌，除因安全因素考量外不得任意進行增設 改造；且依鍾愛社區102年4月29日第一次區分所有權人會議 （下稱系爭102年區權會）第8點臨時動議、103年4月26日第 一次區分所有權人會議（下稱系爭103年區權會）第8點臨時 動議，均可證明上訴人已取得約定專用權，故上訴人在系爭 法定空地上設置系爭增建物，並非無權占有云云。然查： ⑴依系爭89年區權會會議紀錄之討論事項第7點記載：「一樓 店面之招牌、遮雨棚之形式，由一樓住戶先行設計，再由管 委會裁決。」等語（見原審卷二第16、17頁），僅得證明鍾 愛社區各區分有權人於召開系爭89年區權會時，曾就有關該 社區1樓店面裝設招牌、遮雨棚乙事為「討論」，則縱如上 訴人所稱該次會議中有關2樓以上住戶可施作形式同一之採 光罩之討論事項，與鍾愛社區現況設置採光罩之情形相符， 仍不足以認定各區分所有權人於此次開會時，已決議同意系 爭增建物之所有人可增設遮雨棚或招牌；而90年11月16日第 二屆第三次管理委員會決議，為維護大樓整齊美麗之觀瞻， 並兼顧商家之權益，此後住家之鐵窗，商家之招牌皆應依管 委會所訂定之標準裝設以示公允等語（見原審卷三第84頁） ，及102年7月11日第十四屆管理委員會第一次臨時會議紀錄 所載：既設的雨遮〈棚〉廣告招牌，除因安全因素考量外不 得任意進行增設改造等語（見本院卷一第87頁），及證人吳 懷鳳證稱：其有參加90年11月16日管理委員會會議，因我不 是住戶，就管委會制訂的招牌或遮雨棚的統一標準，我是不 知道等語（見本院卷一第108頁、第109頁）、證人黃瑞堅證 稱：102年7月11日第十四屆管理委員會第一次臨時會議的決 議並沒有載明同意上訴人繼續使用，只是針對既設的雨遮不 能進行任意增設改建等語（見本院卷一第136頁），均不足 以認定上訴人就系爭18號前法定空地已取得設置招牌之權利 。又觀諸系爭102年區權會會議紀錄之臨時動議記載：「案 由：……早餐店（指系爭建物）遮雨棚問題與……其他店面 堆置雜物問題。決議：待社區新增條例與對於約定使用空間 之管理辦法定案，隨即溝通解決。」等語（見原審卷二第19 2、193頁）；及系爭103年區權會會議紀錄之臨時動議記載 ：「案由：社區外圍1樓部分：17號-23號（指鍾愛社區17號 、19號、21號、23號1樓建物，非指系爭建物）聯名諮請同 意搭建遮雨棚。……決議：原則上需要符合市政府建管處的 規定，尺寸規格需要一致，不能影響結構體及外觀的美化、
樓上住戶的安全，設計圖及切結書（保證不影響公安），其 4戶均要簽名，送請管委會開會確認。」等語（見原審卷二 第195、196、268頁背面），均不足以證明鍾愛社區各區分 所有權人或管委會有同意上訴人設置系爭增建物之行為。 ⑵證人即鍾愛社區區分所有權人陳俊德結證稱：系爭89年區權 會開會後，管委會或區權會並未同意1樓店面設置招牌、遮 雨棚等語（見原審卷二第268頁）；證人即鍾愛社區總幹事 兼管理員余明杰亦證稱：我於90年底開始擔任鍾愛社區之管 理員，……我任職鍾愛社區十幾年來，管委會及區權會都沒 有同意早餐店（指系爭建物）設置遮雨棚，因為住戶大多數 反對等語（見原審卷二第271頁）。參以鍾愛社區之區分所 有權人於90年間，確與訴外人張騰日就13號前法定空地上設 置棚架乙事發生爭執，進而向臺北市政府工務局（下稱工務 局）檢舉查報違建，此有臺北市政府都市發展局（下稱都發 局）105年7月28日北市都建字第10535913600號函及附件之 違建紀錄單、現場照片存卷可查（見原審卷二第3至5頁）。 衡諸常情判斷，倘如上訴人所辯系爭89年區權會已決議同意 鍾愛社區1樓店面可設置棚架及招牌，豈有於90年間仍發生 住戶向工務局檢舉上開違建之可能？且鍾愛社區17號、19號 、21號、23號1樓建物所有人，何需於103年召開區權會時， 要求區權會同意其等搭建遮雨棚之理？是上訴人此節所辯， 亦不足採。
⒌上訴人雖辯稱：系爭增建物已設置在系爭法定空地上長達10 餘年，鍾愛社區住戶均未曾加以干涉，足認各區分所有權人 已默示同意上訴人使用系爭法定空地云云。然按區分所有建 物所有人中之一人或數人，逕就應屬共有部分之共有物全部 或一部為排他性之占有使用收益，縱其他共有人前未曾提出 異議或訴請排除，或因其法律知識不足，或因鄰居情誼關係 而隱忍未發等等，原因不一而足，如占有之共有人未能舉證 證明確為有權占有，自難僅因其他共有人單純之沈默，即認 已為默示同意而成立協議。本件依卷附系爭89年區權會會議 紀錄、上開工務局違建查報資料及證人陳俊德、余明杰之證 述等，僅能證明系爭建物前方加蓋之系爭增建物占用系爭法 定空地多年，未能證明其他共有人全體有何舉動或其他情事 ，足以間接推知其等均同意上訴人之前揭占有，自難以鍾愛 社區區分所有權人之單純沈默，遽認其等已默示同意或與上 訴人成立分管協議。尤以鍾愛社區之住戶已於105年間，向 都發局檢舉及請求拆除系爭增建物，有上開都發局函、現場 照片等在卷足憑（見原審卷二第3、12頁）。準此，縱然鍾 愛社區各區分所有權人及被上訴人未即時提出異議或訴諸法
律，依前開說明，仍難認各區分所有權人已默示同意上訴人 以系爭增建物占用系爭法定空地。
⒍上訴人復抗辯：其購買18號建物係店面，每坪單價遠較2樓 之上建物為高，且18號建物唯一出入方式為通過系爭法定空 地，鍾愛社區其他住戶使用系爭法定空地之概率則相對低落 許多；被上訴人本件起訴目的係否認其營業之正當，阻擋其 自由出入及行使約定專用權之權利，已構成權利濫用云云。 按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的 。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。固為民法第 148條所明定。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益， 但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（ 最高法院45年台上字第105號判例參照）。查被上訴人為鍾 愛社區系爭法定空地共用部分之管理權人，上訴人所有之系 爭C增建物無權占用系爭18號前法定空地，致影響鍾愛社區 全體區分所有權人即系爭法定空地之共有人就占用部分行使 所有權能，已如前述，則被上訴人訴請上訴人拆除占用部分 ，乃其正當行使所有權之權能，縱影響上訴人現實使用系爭 C增建物之經濟利益，要係無權占用土地之上訴人遭所有權 人依法主張權利時應接受面對之當然結果，揆諸前揭說明， 被上訴人請求上訴人拆除及返還本件占用部分之法定空地， 並非濫用權利，亦無違反誠信原則。
五、綜上所述，被上訴人依公寓條例第9條第2項、第4項及民法7 67條第1項、第821條規定，訴請上訴人將如附圖所示C部分 之棚架、招牌拆除清空，並將該部分土地返還予全體區分所 有權人，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗 訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉
法 官 曾錦昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 5 日
書記官 高婕馨
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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