臺灣高雄地方法院民事判決 八十六年度訴字第一五九七號
原 告 甲○○○
訴訟代理人 涂南寧 律師
被 告 乙○○ 住高
訴訟代理人 丙○○ 住台北市○○路○段九一號八樓
右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：請求判決原告與被告間坐落於高雄縣美濃鎮○○段二一五三號、地目田， 面積０．一六一二公頃租約應予終止，被告並應將耕地返還原告。二、陳述：
(一)坐落高雄縣美濃鎮○○段二一五三地號之耕地（以下簡稱系爭土地）原屬祭祀公 業「邱夢龍嘗」所有，經邱家眾族或財產處理委員多次協調商議及通知，被告均 放棄優先承買之權，事經本嘗會標售，由原告承購，後依法院判決確定而登記為 土地所有權人。被告係原嘗會祭田之承租人，自嘗會公開召集會議至原告取得所 有權為止，歷經五、六年，原告取得所有權後，被告非但明知出租人已更換為原 告，並在原耕地種植農作物或其它作物兩三年以上，於民國八十四年八月四日， 本嘗會祭產之原承租人等丙○○卻故意提起偽造文書自訴案件，原告自交繳土地 價款至伊等告提起自訴止，時間將近兩年；自所有權取得至伊等提起自訴止，也 近一年。原告書面通知催討地租時業已超過兩年以上，尤甚者；被告至今租金分 文未給。被告在原告之耕地上種植耕作是事實，兩年以上之租金未交繳亦為事實 。依耕地三七五減租條例：第十七條之規定：耕地租約，在租佃期間未屆滿前， 非有左列情形之一，不得終止一、承租人死亡．．．。二、承租人因．．．放棄 其耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時之規定。是本件被告即承租人遲延給 付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍不支付，出租人自得終止契約（ 二十年上字第二一一號判例），又積欠地租逾二年之總額，請求終止租約返還耕 地，自為法之所許（參最高法院四十五台上一一七０號判例），綜觀上述陳明： 耕地出租人即原告，自取得該耕地所有權至今被告始終於該耕地，上有耕種農物 之事實，被告至今又有積欠地租達兩年以上之實據，本案件經美濃鎮公所租佃調 解委員會調解不成立後，又經高雄縣政府租佃調解委員會調處，結果其調處亦不 成立，而移送本院審理。為確保土地所有權人即出租人之權益，終止租約，返還 土地於所有權人方為有理。
(二)就被告主張祭祀公業邱二世嘗（以下簡稱公業）管理人邱國源與原告及訴外人等 七人串謀，以非法手段盜賣系爭土地，並謂邱國源管理人身分有瑕疵，無權處分 系爭土地，其處分行為，在經有權利人之承認前，不生效力。然查，原告購買系 爭土地在八十二年八月三十日與公業財產處理小組簽訂買賣契約，非向管理人邱 國源購買，而且公業財產處理小組系經派下員召開協調會多次而決議授議祭產處
理小組登報公告，並通知原承租人優先承購權。先後自七十三年至八十三年等多 年時間不斷召開下員大會決議。在原承租人即被告放棄優先承購權後，方由原告 以每分地一百五十萬元購買，以當時市價，並無便宜，而且原告購買價金，均由 農民銀行支出價金，並分配給派下員具領乃不爭之事實。被告主張串謀管理人， 完全以臆測之詞無證據證明下，圖謀改變原告合法價購取得所有權之事實。況且 經過本院判決移轉所有權，在該判決未撤銷前，不能否定其效力。至於被告主張 邱國源管理人身分有瑕疵，無權處分祭產問題，原告是在八十三年八月購買，邱 國源縱然於八十五年台上字第一００號判決，邱國源與公業間不存在任何委任關 係。亦與本件買賣無法律上無效問題。因祭產處理小組受邱二世嘗大會決議授權 。因此在本院八十三年訴字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判決，未經廢 棄前，不得認為所有權移轉登記無效。
(三)被告主張系爭土地仍需受原租賃關係之拘束，對原出租人之免除租金給付決議， 自不得違反。就該項決議原告事前不清楚，於購買系爭土地時未受告知。但依原 告主張顯有矛盾，㈠被告既然否定邱國源管理人身分，認為其無權處分，同時又 主張其於八十年二月廿三日召開「八十年度春季及各房代表，派下員會議時決議 嘗田今八十年起停止收租，七十九年以前租金於十日內繳清」，被告前後主張矛 盾。㈡既然被告知道自八十年停收租金又為何以邱二世嘗承租人繳存租金到美濃 農會，顯然停收租金顯非事實。㈢再查八十二年八月三十日派下員大會暨各房代 表大會會議紀錄：「本公業祭田承租人等自八十年起至今，多次要求承購耕地， 皆經杯葛訴訟而無結果，一切議決無效。現由出標者，取得承買。原承租人八十 二年以前租金，全部追繳」。更益證明停繳租金非事實，而且被告一直在欠繳租 金中，因此原告自無表示終止免收租金之義務。(四)被告主張原告催繳租金係在租約變更登記之前，其催告之合法性顯有疑義： 關於此點，被告主張顯然無理由，查原告於八十二年八月三十日購買系爭土地即 已知，除在本院八十三年訴字第一五六號、八十三年訴字第一０五號判決，並在 同年九月地政完成所有權移轉登記，而且被告亦先後在八十三年地檢署提出告訴 ，又在八十四年提出自訴。租金之繳納是以買賣所有權移轉登記為主，並非以租 約變更時間決定。在買賣不破租賃原則，當然原告應向被告收取租金。被告主張 顯然歪曲事實，圖謀達到不繳租金免費使用系爭土地之利益。(五)被告鈞庭主張租金繳向美濃農會之事實，應不具清償之效力，依民法第三百零九 條規定：依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償．．．㈠經債權人承認 者．．．。被告向美濃農會清償原告根本不知，亦未承認。又被告未針對租金問 題向法院提存清償。應不具清償效力。因此原告主張被告違反三七五減租條例第 十七條第一項第三款之規定「地租積欠達二年之總額時，得終止租約，收回耕地(六)查本件系爭土地，原屬邱二世嘗祭祀公業土地，於八十一年間由邱氏宗親派下員 召開協調會議（被告有出席參加），解決處理祭祀公業土地問題，並由祭產七人 處理小組，邱欽盛、邱秀友、邱振賓、邱錦麟、邱德郎、邱賢昌及邱貴春全權負 責，而原告係根據邱二世嘗先後於民國八十一年一月三十日台灣時報刊登公告。 又於八十二年八月八日台灣時報公告，以每分耕地新台幣一五０萬元承購即二一 五三土地計新台幣二百四十九萬價購，並與邱二世嘗訂立買賣契約書，及收到原
告提出之中國農民銀行美濃分行支票乙紙，到期日為八十二年八月卅一日，因此 原告之取得系爭土地，完全依法價購，絕非如被告所指勾串管理人，私相授受系 爭土地情事。
(七)再查邱二世嘗派下員及各房代表同意，並立切結書，而且各承買人所繳之土地價 款，亦於八十二年九月二十日分配派下員具領，被告主張原告與管理人邱國源共 同偽造文書勾串登記系爭土地，完全不實，而且邱二世嘗管理人於八十二年八月 十四日以美濃郵局存證信函第一０三號催告被告乙○○等人購買，被告均置之不 理，放棄期限內價購後才由原告購買，焉能說原告取得土地不合法。(八)被告於八十二年八月三十日已明知原告購買系爭土地，並於八十三年九月廿六日 取得法院判決移轉登記土地登記謄本。原告並於八十五年十月二十二日以美濃郵 局存證信函第一八四號通知被告催繳租金，然被告均置之不理拒繳，顯有違反耕 地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定，原告自得收回耕地。(九)按被告主張於八十年度開始即將應支付邱家世嘗之租金，提存於美濃鎮農會，然 就被告主張顯然於法不合⑴八十年原告根本與被告不發生耕地租賃關係，因此被 告之繳納租金，顯然非向原告就租金爭議繳納。被告向美濃鎮農會繳納租金帳戶 戶名為邱二世嘗承租人繳存租金帳戶，非向法院提存，亦非向管理人繳納，更非 向出租人繳納，而是以自己私人名義存款，應不具備繳納租金法律效力。⑶再就 帳簿記載來看，細目不明，是被告應繳納之利息，根本不是被告所言之租金。因 此被告主張向美濃鎮農會繳納根本無理由，亦無法律效力。(十)原告取得系爭耕地所有權，係按邱二世嘗祭祀公業先後於八十一年一月卅日及八 十二年八月八日台灣時報刊登土地出售公告，並以每分耕地新台幣一五０萬元承 購中壇段二一五三號土地合計購地總價新台幣二四九萬元。並與邱二世嘗財產處 理小組七人訂立買賣契約，而非與邱國源訂立契約，被告誣指原告與管理人邱國 源勾串，私相授受系爭耕地。（鈞院八十四年度自字第五一九號刑事判決及高雄 高分院八十七年度上易字第一九八六號刑事判決，無罪確定）絕非事實。(十一)原先取得系爭耕地完全合法，除邱二世嘗派下員及各房代表同意並立切結書， 而且祭祀公業所出售之土地價款亦於八十二年九月二十日分配各房派下員具領 並且管理人於八十二年八月十四日以美濃郵局存證信函第一０三號依法催告優 先承購權，然被告置之不理，放棄期限內價購後，原告才向邱二世嘗財產處理 小組購買。被告焉能以事後誣指勾串不合法取得土地。(十二)被告於八十二年八月三十日已知原告購買系爭耕地，並於八十三年九月廿六日 取得所有權。然被告主張於民國八十年度開始將租金提存於美濃鎮農會。惟查 其帳戶戶名為邱二世嘗承擔人繳存租金帳戶，到底承租人何人不明確，況且其 提存方法顯然不當，非向法院提存，亦非向管理人繳納，更非向出租人繳納， 應不具繳納租金法律效力。因此被告未繳納租金總和已達二年以上，應停止租 賃契約，收回耕地。
(十三)查被告主張邱二世嘗管理人邱國源無委任關係，因此其管理人身份不存在，進 而其處分系爭耕地應屬無權處分行為，不發生效力等情。然而原告與邱二世嘗 承購系爭耕地係在民國八十二年八月卅一日，而邱國源管理人身份有瑕疵係在 民國八十五年後確定。當初原告承購系爭耕地祭祀公業派下員，均認為邱國源
為管理人而且邱國源管理人身分自民國七十二年開始即為管理人，被告每次宗 親大會及各次會議均有參加，但被告均無對邱國源身分提出異議，顯然邱二世 嘗祭祀公業對外以邱國源為管理人，足以使人信任為全法管理人。被告焉能以 事後管理人身分有瑕疵，不追究邱國源管理人民事責任，反其道對抗善意不知 情之第三人，原告之損失又如何去主張。
(十四)另查，被告主張以邱二世嘗管理人身分向本院主張塗銷所有權移轉登記之訴， 經判決勝訴。然而本院八十七年度重訴字第五一九判決，業經提起上訴高雄高 分院，迄今尚未判決，被告焉能僅以本院判決作為證據資料，確定塗銷所有權 登記在案，應俟全案判決確定後，引用方屬正確。三、證據：提出土地登記簿謄本份、地租催告存證信函、本院八十三年度重訴字第一 ０五、一五六號民事判決、系爭土地協調處理會議紀錄各一份為證。乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述:
(一)上開系爭美濃鎮○○段二一五三地號之土地，係祭祀公業邱二世嘗所有，由被告 乙○○之上代祖先承耕至今有百多年之歷史，並持有（美濃合字第三七號）耕地 三七五租約，原告與偽造文書取得祭祀公業邱二世嘗管理人之邱國源串通勾結， 由原告為假冒上開中壇段二一五三地號土地之承租人身分，於八十二年十二月以 偽造事實，向本院民事庭提出訴訟，其訴訟之內容曾記載，略稱：「原告甲○○ ○係祭祀公業之派下員或其親族，而早年承耕系爭土地。因公業全體派下員決議 處分系爭土地，由派下員之現耕人優先承買，兩造於八十二年八月卅日訂立買賣 契約」等語。該審即予判決，致原告憑判決書向旗山地政事務所辦理土地所有權 過戶登記。
(二)政府公布之耕地三七五減租條例第十五條規定，耕地出賣或出典時，承租人有優 先承購權，惟邱國源以偽造之文書，申請登記為祭祀公業邱二世嘗之管理人，經 宗族委任邱祥古與丙○○第二人為代表，於八十一年六月十日向 鈞院提出確認 邱國源非祭祀公業邱二世嘗管理人之訴訟，最高法院已於八十五年五月十七日判 決：邱國源與祭祀公業邱二世嘗之間委任關係不存在（八十五年度台上字第一一 ００號案）確定在案，該判決既確認邱國源非管理人，自應溯及邱國源申請登記 為祭祀公業邱二世嘗管理人之日起發生効力，亦即邱國源自始即非祭祀公業邱二 世嘗管理人，是以邱國源無權出售邱家嘗之共有財產，嘗田承租人等自八十年度 開始即將應支付邱家嘗之租金，提存於美濃鎮農會俟改選管理人後再行交付新管 理人處理。
(三)又系爭土地被告並非向原告承租，上開土地係祭祀公業邱二世嘗所有，被告之上 代祖先向邱二世嘗承租至今既經百多年，並持有耕地三七五租約（美鎮合字第三 七號），按照政府公布之耕地三七五減租條例第十五條規定「耕地出賣或出典時 承租人有優承購權」，邱國源為圖謀出售邱二世嘗被宗族承租之農地，於八十年 三月廿三日在邱家宗祠召開派下員會議，其決議事項曾有記載嘗田承租人自八十 年起停止收取租金。嘗田承租人為免發生意外將應繳之租金，自八十年度開始以 祭祀公業邱二世嘗之名義提存在美濃鎮農會，並經本院公證處認證在案。三七五
租約於八十年十二月三七五租約期滿，惟偽造文書申請登記為管理人之邱國源， 到處阻止嘗田承租宗族到美濃鎮公所辦理三七五租約之續約，邱國源因圖謀出售 邱家嘗田曾與承耕人協調多次均未成，八十一年三月一日在邱家宗祠召開協調會 議，其決議事項曾記載「嘗田承購價格必須經過宗親大會通過後生効」，並訂於 八十一年三月十五日召開宗親大會。因邱國源為圖謀侵占邱家共有財心急，宗族 均有所知是日開會當場曾雇用登記有案之流氓數人在會議外監視宗族之發言，開 會時宗族丙○○與邱國源意見不合，其雇用之流氓即動手毆打邱棉春與邱明春二 人成傷，經向本院刑事庭提出自訴，上訴到高院高雄分院經判決有期徒到六月。(四)茲因邱國源以偽造文書申請祭祀公業邱二世嘗之管理人，經宗族於八十一年六月 廿三日向本院提出邱國源非邱二世嘗管理人之訴，上訴到最高法院經判決：邱國 源與邱二世嘗之間委任關係不存在，即確定非邱二世之管理人在案，邱國源與甲 ○○○串勾所稱「上開地號之土地曾通知承租人多次，承租人放棄承購」等云云 。查假冒上開地號土地之承耕人甲○○○向 鈞院提出之訴訟，根據其訴訟內容 明顯記載：「原告甲○○○祭祀公業之派下員或其親族，而早年承耕系爭土地。 因公業全體派下員決議處分系爭土地，由派下員之現耕人優先承買，兩造於八十 二年八月卅日訂立買賣契約．．．」，該訴狀並非記載「該筆地號之土地承租人 均放棄優先承買權由原告等承購．．．」亦無添付被告等放棄承購該筆土地之放 棄書。
(五)偽管理人邱國源，經宗族委任邱春與邱祥古等向高雄地方法院，提出確認邱國源 非邱二世嘗管理人之訴，經過一審、二審，後上訴最高法院於八十五年五月十七 日經最高法院以八十五年度台上字第一一０號案，判決：「確認邱國源與祭祀公 業邱二世嘗間委任關係不存在有案」。邱國源即非邱二世嘗之管理人即無權處分 邱家嘗共有財產，故原告以假冒上開中壇段二一五三地號土地之承耕人，向法院 訴訟詐欺取得上開地號之土地後，於八十八年七月間邱二世嘗新推舉邱祥古為管 理人後，向本院提出請求塗銷包括中壇段二一五三地號等五筆土地之所有權移轉 登記之訴，經本院於八十八年九月廿七日以八十八年度重訴字第六五七號案判決 ：「被告甲○○○應將坐落高雄縣美濃鎮○○段二一五三號地目田，於民國八十 三年九月廿六日依台灣高雄地方法院八十三年度重訴字第一０五號判決而將所有 權之移轉登記塗銷」在案。
(六)偽管理人邱國源亦以同一手段與邱雙明等串勾，又冒名承租邱二世嘗所有中壇段 二一０三地號等六筆土地案，亦經向高雄地方法院提出訴訟，高雄地方法院於八 十八年十一月三十日以八十七年度重訴字第五一九號判決：「塗銷中壇段二一０ 三地號等六筆土地之所有權移轉登記在案。」。經查該案之判決原因事實與本案 之判決幾近完全與八十八年度重訴字第六五七號案相同，偽管理人邱國源既經最 高法院判決，非邱二世嘗管理人，無權處分邱二世嘗共有財產，又與邱宋富妹、 邱鄭秀女等二人串勾，為出售其早年承租之邱二世嘗所有中壇段二一二七、二一 五四等二筆地號之土地，以利用不實之理由於八十六年十月間向高雄地方法院提 出訴訟（八十六年度訴字第八三二號），以憑法院判決書向地政事務所辦妥該二 筆土地之所有權移轉登記，新推舉之管理人亦向高雄地方法院提出，塗銷該中壇 段二一二七、二一五四等二筆地號所有權移轉登記之訴，亦經高雄地方法院於八
十九年三月九日以八十八年度訴字第二六二０號案判決：「八十六年度訴字第八 三二號判決之中壇段二一二七、二一五四等二筆地號土地，為所有權登記塗銷」 。
(七)又與本案同一性質之邱雙明請求返還美濃鎮○○段二一二五、二一二九等地號之 二筆土地，劉惠淑請求返還中壇段二一四六地號土地之訴，已蒙 鈞院於八十七 年一月十七日以八十六年度訴字第四七七號案，及於八十九年三月九日以八十六 年度訴字第一六一九號案判決：「駁回原告之訴」在案。(八)茲再以辯駁如下：
⑴原告取得系爭土地係基於訴外人邱國源之無權處分行為，在未經有權利人之承認 前，並不生效力。查被告承租之系爭高雄縣美濃鎮○○段二一五三地號一筆土地 ，係由被告之上代祖先向所有人「祭祀公業邱二世嘗（邱夢龍嘗）」（以下簡稱 「公業」）承租，迄今約有百年之歷史，於光復後並改為耕地三七五租約，租期 原至八十五年十二月三十一日屆滿，並可依法續租六年。唯「公業」遭訴外人邱 國源冒名登記為管理人，並為謀奪「公業」財產，與原告甲○○○及訴外人邱細 昌、邱成興、邱雙明、邱李菊香及劉惠淑等七人，以串謀之非法手段，盜賣系爭 土地，並提起虛假之訴訟，以圖得一確定判決作為護身符（即 鈞院八十三年訴 字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判決），繼而想盡辦法以攆走被告等承 租人，謀取其不法利益。而訴外人邱國源並非「公業」之對外合法代表人，其管 理人身分有瑕疵，業經最高法院八十五年台上字第一一００號判決確定其與「公 業」間不存在任何委任關係在案（請見被證一），故其處分「公業」之財產，包 括系爭土地均屬「無權處分」，依民法第一百十八條第一項之規定，其處分行為 在經有權利人之承認前，並不生效力。又「公業」已定於近日依法召開派下員大 會，以推舉新任之管理人，並將由新任管理人對前述二號判決（即本院八十三年 訴字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判決）依法提起再審之訴，以合法維 護「公業」之財產。懇請 鈞院准予延遲訴訟之進行，以免訴外人邱國源及原告 等七人之奸計得逞，並保障被告等合法承租人之權益。 ⑵訴外人既為無權處分系爭土地，被告之優先承受權行使期限自無法計算，被告之 優先承受權當無理認為不存在。次查系爭土地係遭訴外人邱國源無權處分，在未 經有權利之人承認前，並不生效力，已如前述，因此縱認原告已向訴外人邱國源 表示願買受系爭土地之意，亦因其為無分權之人，訴外人邱國源所為對被告要求 表示是否願優先承受之通知，自不生效力，而無法符合耕地三七五減租條例第十 五條所定之要件。從而被告之優先承受權行使期限自無法計算，被告之優先承受 權當無由認定不存在，且依耕地三七五減租條例第十五條第三項規定，及最高院 四十七年台上字第一五一號及六十五年台上字第四二六號判例意旨，承租人之優 先承受權具有相當於物權之效力，因此原告自不得以出租人之地位訴請被告交還 系爭土地。
⑶縱認原告已取得系爭土地之所有權，然其仍需受租賃關係之拘束，對原出租人之 免除租金給付決議，自不得違反。退萬步言，縱認原告已取得系爭土地之所有權 ，然原出租人（即「公業」於八十年三月二十三日召開「八十年度春季及各房代 表、派下員會議」時，即已決議「嘗田議決今年八十年起停止收租，七十九年以
前租金於十日內繳清」），之後即未再有任何開始收租之決議。而原告於八十三 年九月二十六日始持本院八十三年訴字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判 決，前往地政事務所辦妥所有權移轉登記，依民法第四百二十五條「買賣不破租 賃原則」，及最高法院三十八年台上字第一九五號判例：「原出租人已將訟爭房 屋之所有權讓與上訴人，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對上訴人 繼續存在，上訴人當然繼承原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。 」意旨，原告自需受上開決議事項之拘束，而不得在未經表示終止免除被告給付 租金義務前（亦即變更原出租人免除債務之意思表示），即催告被告給付租金， 並進而主張被告積欠租金達兩年，其得終止租約云云。經查，原告於所有權移轉 登記辦妥後（被告否認其合法性），從未對被告表示終止免收租金之意思，係遲 至八十五年下半年突發函向被告催收租金，依前開說明，其既未先表示終止免收 租金之意思，自需繼受原出租人之義務，而不得向被告收取租金，更不得主張被 告積欠租金達二年，其得終止租約，是其貿然起訴，自屬無理，應予駁回。 ⑷原告催繳租金係在租約變更登記之前，其催告之合法性顯有疑義。被告對原告取 得系爭土地本即存有疑義，而不予承認，且由宗親丙○○先生及邱祥古先生為代 表，對原告及訴外人邱國源等七人就取得系爭土地過程之違法提起刑事訴追，經 本院以八十四年自字第五一九號開股受理在案，因此被告自然不認同地政事務所 所為之登記，而直至八十五年十一月十八日，高雄縣美濃鎮公所發出「租約變更 登記通知書」（詳請見原告所提之證物四），被告始知租約之出租人已遭變更為 原告，從該時開始，被告方知如需給付租金時之對象。唯如前段所述，原告從未 對被告表示終止免收租金之意思，卻於美濃鎮公所發出「租約變更登記通知書」 前之八十五年十月間，突發函向被告催收租金，其催告之合法性顯有疑義。是其 起訴顯無理由，應予駁回。
三、證據：提出
⑴美濃鎮公所證明三七五租約承租戶之函影印本。 ⑵最高法院八十五年度台上字第一一０號案判決判決：邱國源非祭祀公業邱二世嘗 管理人之判決書影本。
⑶嘗田承耕人租金提存於美濃鎮農會存摺影印本。 ⑷八十年三月廿三日派下員開會之會議紀錄影本。 ⑸八十一年三月一日在邱家宗祠召開協調會議紀錄影本。 ⑹邱國源傷害罪經高院高雄分院判決，有期徒刑六月判決書影本。 ⑺承租人等連名答復邱國源之存證信函影本。
⑻高雄縣政府𡛏八一府地權字第一一三七二一號函阻止調解之函影本。 ⑼美濃鎮公所函八十四年八月二十三日美鎮字第九九九二號證明嘗田承租人之函。 ⑽高雄地方法院按原告所訴之理由於八十三年度重訴字第一０五號之判決書，及原 告據八十三年度重訴字第一０五號判決取得之中壇段二一五三號土地所有權登記 於八十八年度重訴字第六五七號案判決塗銷之判決書、法院判決塗銷邱雙明等人 冒名承租中壇段二一０三等六筆土地八十七年度重訴字第五一九號判決書、邱雙 明請求返還美濃中壇段二一二五、二一二九等地號二筆土地，與劉惠淑請求返還 美濃中壇段中壇二一四六地號土地等案，八十六年度重訴字第四七七號案，與同
年度訴字第一六一九號案判決駁回原告之訴判決書。 理 由
一、本件原告主張坐落高雄縣美濃鎮○○段第二一五三號土地，原屬祭祀公業邱二世 嘗（即邱夢龍嘗）所有，經邱家眾族或財產處理委員會多次協調商議及通知，被 告均放棄優先承買權，而經標售後由原告承購，並依法院判決完成所有權移轉登 記為土地所有權人。被告係原嘗會祭田之承租人，自嘗會公開召集會議至原告取 得所有權為止，歷經五、六年，原告取得所有權後，被告非但明知出租人已更換 為原告，並在原耕地種植農作物或其它作物兩三年以上，於八十四年八月四日， 本嘗會祭產之原承租人等丙○○卻故意提起偽造文書自訴案件，原告自交繳土地 價款至伊等告提起自訴止，時間將近兩年；自所有權取得至伊等提起自訴止，也 近一年。原告書面通知催討地租時業已超過兩年以上，尤甚者；被告至今租金分 文未給。被告在原告之耕地上種植耕作是事實，兩年以上之租金未交繳亦為事實 ，顯有違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定：「地租積欠達兩 年之總額時」，爰為終止租約之意思表示，並請求返還系爭土地等語。二、被告則以：其承租耕作系爭土地已有百餘年，係因邱國源以偽造文書方式違法取 得祭祀公業邱二世嘗之管理人資格，並以訴訟詐欺之方式轉由原告取得所有權， 惟邱國源之管理人資格業經最高法院判決確定不存在，則邱國源既非祭祀公業邱 二世嘗管理人，自無權代表祭祀公業出售系爭土地予他人，原告取得系爭土地之 所有權，並不合法；況邱國源既無權處分系爭土地，被告之優先承受權行使期限 自無法計算，被告之優先承買仍未消滅，且承租人之優先承受權具有相當於物權 之效力，原告自不得以出租人之地位訴請被告交還系爭土地。再者，系爭土地既 係因邱國源以偽造文書方式違法取得祭祀公業邱二世嘗之管理人資格，並以訴訟 詐欺之方式轉由原告取得所有權，已經本院判決塗銷所有權在案，原告之訴自無 理由等語，資為抗辯。
三、經查，系爭坐落高雄縣美濃鎮○○段第二一五三號土地原係祭祀公業邱二世嘗（ 邱夢龍嘗）所有，於八十三年五月十六日依本院八十三年度重訴字第一○五號確 定判決移轉登記予原告，原告於八十五年十月二十七日以美濃郵局第一八四號存 證信函催告被告繳納租金，並聲請高雄縣政府耕地租佃委員會調處請求收回系爭 土地，因調處不成立而移由本院審理之事實，既為兩造所不爭，且有兩造分別提 出之土地登記簿謄本、本院八十三年度重訴字第一○五號民事判決、美濃郵局第 一八四號存證信函及高雄縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽，則此部 分事實，自堪認為真實。
四、惟按，祭祀公業在我國現行法律架構下，並不認具有法人之資格，實務上則認有 關祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或應訴，但設有管理人者，得以該管理 人名義起訴或被訴；其以管理人名義起訴或被訴者，當事人欄應表明其為祭祀公 業管理人，以表示其非以自己名義起訴或被訴（最高法院三十九年上字第三六四 號判例及七十四年台上字第一三五九號判例決意旨參照），則有關祭祀公業之管 理人，如以祭祀公業名義為法律行為，而其本身並非該祭祀公業真正管理人時， 該法律行為在未經祭祀公業全體派下員承認前，對該祭公業應不發生其效力。茲 查本件訴外人邱國源係於七十三年二月間，以偽造不實之派下員名冊，向美濃鎮
公所將其登記為祭祀公業邱二世嘗之管理人，嗣經該祭祀公業合法之派下員代表 起訴請求確認，業經最高法院於八十五年五月十七日以八十五年台上字第一一０ ０號判決，確認邱國源與祭祀公業邱二世嘗間之管理人委任關係不存在確定在案 ，則依此判決所示，邱國源與該祭祀公業間之委任關係既經確認自始不存在，則 邱國源以該祭祀公業管理人所為之一切行為，即對該祭祀公業不發生任何效力， 故邱國源以該祭祀公業管理人資格於八十二年八月三十日就系爭土地所為之買賣 行為，對該祭祀公業應不發生效力，此亦即該祭祀公業嗣以真正之管理人邱祥古 ，就上開本院八十三年重訴字第一○五號確定判決提起再審之訴時，如本院於八 十七年度訴字第九十九號以裁定駁回理由中所述：「惟查，邱國源固未經合法選 任為祭祀公業之管理人，然祭祀公業既無當事人能力，則再審被告將其列為祭祀 公業管理人，對其起訴，按之前揭說明，即非未經法定代理人合法代理之問題， 而係邱國源就關於該祭祀公業之訴訟，無實施訴訟之權能，就該訴訟為當事人不 適格之問題，而本院八十三年度重訴字第一五六號所有權移轉登記事件，未查邱 國源非適格之當事人，以之為被告祭祀公業邱二世嘗（邱夢龍嘗）管理人，對之 為判決，且已確定，然該確定判決對該祭祀公業全體派下並不生效力，尚非當事 人於訴訟未經合法代理之問題，已如前述，則該判決效力亦不及於經該祭祀公業 合法選出而得代表祭祀公業為訴訟行為之再審原告，即再審原告非原判決之當事 人，自不得對原判決提起再審之訴。」則邱國源以該祭祀公業管理人與邱細昌就 系爭土地所訂立之買賣契約既對該祭祀公業既不生效力，原告取得所有權之權源 即有瑕疪，而原告取得所有權之權源既有瑕疪，自無從本於民法第四百二十五條 規定繼受該祭祀公業與被告間之耕地租約關係，又原告既非該耕地租約之出租人 ，自亦不得合法行使催告給付租金之權利，其於八十五年十月二十七日以美濃郵 局第一八四號存證信函所為催告租金及嗣後之終止租約之意思表示，即不合法， 更無從行使本件還土地返還請求權。
五、另按，耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面 通知承租人，承租人在十五日內未為以書面表示承受者，視為放棄；出租人違反 前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條 例第十五條第一項、第三項分別定有明文；又依最高法院四十九年台上字第二三 八五號判例意旨所示耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五 條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約 者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租 人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。 及同院六十五年台上字第四二六號判例意旨所示如果上訴人確係系爭土地之承租 人，原所有人將土地出賣與被上訴人時，不依法通知上訴人，其移轉所有權之行 為，對於承租人不生效力（參見本院四十九年度臺上字字第二三八五號判例）， 被上訴人即不得以出租人地位訴請交還。是本件原土地所有人在未依法以書面通 知承租人而出賣耕地之情形，該以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租 人既不生效力而言，買受人即本件原告自不得以出租人地位訴請交還。查原告尚 不能取得出租人之地位，已如前述；況迄未能提出依法以書面通知被告即承租人 優先承買之證據以證明已合法通知，至其所提出之八十一年三月一日「邱二世嘗
祭田處理協調會會議紀錄」所載，本件被告固有出席，惟此會議之內容僅就該公 業之土地價格為決議，自難認此即原告所主張之通知承租人優先承買之書面通告 。且再參以嗣後邱國源之管理人資格既經確認不存在，則依此即足認原告取得所 有權之移轉物權行為，對於承租人之被告不生效力，且亦不得以出租人地位訴請 被告交還土地。
六、本件原告另主張其購買系爭土地係在八十二年八月三十日與公業財產處理小組簽 訂買賣契約，並非向管理人邱國源購買，而且公業財產處理小組系經派下員召開 協調會多次而決議授議祭產處理小組登報公告，並通知原承租人優先承購權云云 。然查，依原告所提出之土地登記謄本係登載其取得所有權之原因為判決移轉， 管理者為邱國源，惟邱國源並非邱二世嘗管理人一節，業經最高法院台上字第一 一００號判決，認定邱國源與邱二世嘗間無委任關係存在確定，具如前述。則原 告以前揭主張為據，自非可採。且查邱國源既非邱二世嘗管理人，本無權處分系 爭土地，另就上開買賣契約而言，亦非代理人，且邱二世嘗管理人即本件被告， 嗣又據此無效原因，向本院對承租人即本件原告及邱國源等提起塗銷所有權移轉 登記之訴，有本院八十八年度重訴字第六五七號判決在卷可稽，準此，邱二世嘗 並無就上開無權處分行為、無權代理簽訂買賣契約承認之意甚明，則無論買賣債 權行為或移轉物權行為均已確定不發生效力。是系爭土地雖曾經本院八十三年度 重訴字第一○五號判決邱二世嘗應移轉登記與原告，且原告亦已依上開判決辦理 移轉登記完畢，然因前揭判決邱二世嘗係由無管理權即無訴訟實施權之邱國源為 被告應訴，故該判決雖已確定，對於邱二世嘗亦不發生效力，且邱國源又無權處 分或無權代理出賣系爭土地，原告即無保有上開系爭土地所有權之權利，而有塗 銷之義務，此另由本院八十七年度重訴字第五一九號判決、相同承租事實衍生之 租佃爭議事件即本院八十六年度重訴字第四七七號判決，均為相同之認定，有各 該判決附卷可參。
七、綜上所述，原告在取得所有權之程序既有瑕疪，則其所為終止租約之意思，即難 認為合法。從而，原告本於終止租約之法律效果，請求被告返還系爭土地，即無 理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，自毋庸再予一一審酌，附 此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 八 月 二 日 臺灣高雄地方法院民事庭
~B法 官
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書(須附繕本)。~B法院書記官 林誠桂
中 華 民 國 八十九 年 八 月 二 日