臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第940號
原 告 陸意德
陸意森
共 同
訴訟代理人 蔡文斌律師
吳俊宏律師
林冠廷律師
林亭宇律師
被 告 黃開榮
吳素理
共 同
訴訟代理人 林金宗律師
上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國107年10月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用新臺幣10,900元由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國107年1月17日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭契約），原告以新臺幣（下同）12,078,000 元向被告購買臺南市○○區○○段0000○0000○0000地號土 地（下稱系爭土地），原告並於當日給付1,000,000元。系 爭契約第4條約定待農用證明出來後付款7,000,000元，然因 被告遲未取得系爭3624地號土地之農用證明，原告於107年7 月24日言詞辯論程序中催告被告於一個月內提出農用證明， 惟被告於言詞辯論終結前均未提出此部分農用證明，顯有違 反主給付義務，爰依民法第254條之規定解除契約，並依民 法第249條第4款、第259條第1款、第2款請求法院擇一判決 。並聲明：被告應給付原告1,000,000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息； 准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造約定系爭契約第4條「待農用證明出來後，付款新臺 幣柒佰萬元正」，此為付款時程之約定，其目的僅在於使 本次買賣不課徵土地增值稅，而土地增值稅乃被告為納稅 義務人，系爭3624地號土地無法申請農用證明，乃被告無 法享有免徵土地增值稅之利益，對原告之權利完全不影響 ，上開約定乃係被告之利益，並非被告之義務。
（二）系爭3624地號土地雖無法取得農用證明，惟仍不影響被告 履行債務，被告亦願意繳納土地增值稅繼續辦理移轉土地 ，惟因原告拒絕提供文件而無法辦理。
（三）原告於系爭契約成立時，已知系爭3624地號土地上有擋土 牆，原告自不得以系爭3624地號土地上有擋土牆而主張有 無法農業使用之瑕疵，進而解除契約。
（四）系爭3624地號土地上之擋土牆為公共安全通行之必要所施 作之公路擋土牆，該擋土牆之存在，不僅對土地所有人有 利（避免邊坡崩塌），也是為其他用路人之安全所設，被 告因系爭3624地號土地少部份面積之擋土牆存在，而無法 申請農用證明，然原告亦不能主張被告出賣之3624地號土 地有瑕疵，否則，即屬違反民法第148條第2項之誠實信用 原則。
（五）並聲明：原告之訴駁回；若受不利之判決，被告願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於107年1月17日簽訂不動產買賣契約書，原告以12 ,078,000元購買系爭土地，原告並於當日給付1,000,000 元。
（二）於107年2月6日系爭3578、3596地號土地取得農用使用證 明書，而系爭3624地號土地至今尚未取得農用使用證明書 。
四、兩造爭執事項：
原告依民法第259條第1款、第2款或民法第249條第4款，請 求被告返還100萬元，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）原告依民法第259條第1款、第2款請求返還定金1,000,000 元為無理由：
1、契約之債所生之義務，可分為主給付義務、從給付義務及 附隨義務。主給付義務係債之關係上固有、必備，並用以 決定債之關係（契約）類型的基本義務；從給付義務乃輔 助主給付義務之功能，不在於決定債之關係類型，乃在於 確保債權人的利益能夠獲得最大的滿足；附隨義務乃為履 行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展 過程基於誠信原則而生之義務。又契約義務之違反，債權 人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履行，是否影響 契約目的之達成（導致契約目的不達），使債權人無法實 現訂立契約之利益。
2、系爭契約第4條約定「待農用證明出來後，付款新臺幣柒 佰萬元正」，因農用證明為土地所有權人得申請之事項，
故出賣人即被告有申請農用證明之義務（下稱系爭義務） 。然系爭義務並非得以決定債之關係類型之基本義務，依 上開說明，並非主給付義務，至於究竟為從給付義務或附 隨義務應依兩造約定系爭義務之目的決定之。查證人即代 書吳章甫於本院審理中證稱：此項買賣係經仲介吳良造介 紹，由我協助辦理，原告為何要購買系爭土地我不清楚， 取得農用證明用途只有免徵土地增值稅，我有跟雙方解釋 ，農用證明也是我代為申請，其中系爭3624地號土地因旁 邊有圍牆，所以區公所沒有核發證明，我有告訴被告沒有 農用證明也可以登記，但被告要辦房地合一稅，被告說好 ，但原告說與被告還有細節沒有討論，也沒有拿資料過來 辦理過戶，我也有請吳良造去聯絡，被告與訴外人馮金發 購買系爭土地也是吳良造介紹，我協助辦理，當時系爭36 24地號土地旁邊水泥圍牆就已經存在等語（見本院卷第15 0頁至第152頁）；證人吳良造於本院審理中證稱：系爭土 地都是我在管理，所以原告之父母想購買系爭土地才會找 上我，我就請被告到我家來，雙方談妥以每分1,050,000 元成立買賣契約，我幫忙請代書過來簽訂契約，簽契約時 都沒有講到農用證明，代書後來叫我請原告父母親拿資料 來登記，但他們都不理我，系爭3624地號土地本來就有擋 土牆，至少有20年以上，擋土牆後來因下雨有坍塌，區公 所有再去重新施作擋土牆等語（見本院卷第312頁至第316 頁），由上開證人證述可知，系爭契約第4條約定被告須 申請農用證明，其目的僅在免徵土地增值稅，又證人吳章 甫、吳良造與兩造間均無親屬或利害關係，且二人證述尚 屬一致，其等證述堪予採信。
3、依土地稅法第5條規定，土地增值稅之納稅義務人：土地 為有償移轉者，為原所有權人。系爭契約為買賣契約，系 爭土地係因有償之原因而移轉，自應由原所有權人即被告 繳納土地增值稅。則被告未能申請系爭3624地號土地之農 用證明，僅係影響被告無法免徵土地增值稅，導致本身不 利益，對於被告給付系爭土地與原告並不影響，而被告亦 願意負擔土地增值稅將系爭土地移轉與原告，對原告而言 ，其所期待之契約利益仍得實現，依上開說明，系爭義務 應屬附隨義務，其違反並不致使契約目的不達，原告自不 得以被告違反系爭義務而解除契約，其上開主張，於法無 據。
4、原告雖主張：農業用地無法取得農用證明，即表示該土地 未符合農業使用，其上有建物或有非農業使用之情況云云 ，然系爭3624地號土地未能取得農用證明之原因為「因土
地範圍內有未申請之圍牆，不符相關規定」，有臺南市關 廟區公所107年2月6日南關所建字第1070009991號函可稽 （見本院卷第157頁），上開函文所稱之擋土牆位於系爭 3624地號土地與道路鄰接之處，有現場照片可參（見本院 卷第271頁、第297頁至299頁），且該擋土牆已存在多年 ，於被告向前手馮金發購買時業已存在，而馮金發於105 年11月仍得向關廟區公所申請核准系爭3624地號土地之農 用證明，有臺南市關廟區公所107年10月22日南關所建字 第1070707494號函及附件可證（見本院卷第293頁至第295 頁），則於105年11月系爭3624地號土地存在擋土牆之情 況下，仍能得取得農業證明，足見該擋土牆並不影響農業 使用，原告上開主張，自不足採信。至原告主張系爭3624 地號土地經原告詢問區公所為何無法申請農用證明，區公 所表示其上有事業廢棄物及圍牆云云，對此原告僅提出照 片證明（見本院卷第333頁），然該照片既未能確定是否 為系爭3624地號土地，證人吳良造亦稱系爭3624地號土地 並無廢棄物，更與關廟區公所上開函文內容不符，原告此 部份主張，亦難以採信。
（二）原告依民法第249條第第4款請求返還定金1,000,000元為 無理由：
定金，除當事人另有訂定外，契約因不可歸責於雙方當事 人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條 第4款定有明文。查系爭契約原告之主給付義務為給付價 金，被告之主給付義務為移轉系爭土地所有權，雙方之義 務目前均係處於仍得履行之情況，不因農用證明無法申請 而不能履行，原告上開主張，自屬無據。此外，原告一方 面主張被告有給付可能卻給付遲延（可歸責於被告），因 而定期催告被告請求履行，一方面又主張不可歸責於兩造 ，系爭契約無法履行，兩項請求顯有矛盾，附此敘明。六、綜上所述，原告依民法第259條第1款、第2款請求返還定金 ，因原告無解除契約之權利，兩造契約尚未解除，原告自不 得向被告請求返還價金。又原告依民法第249條第4款請求返 還定金，因系爭契約之主給付義務尚得履行，並無不能履行 之情況，與民法第249條第4款規定不符，其上開主張，均屬 無據，為無理由，應予駁回。因原告本案為全部敗訴，其假 執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 13 日
民事第二庭 法 官 陳協奇
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 13 日
書 記 官 曾美滋