臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1078號
原 告 陳盟榮
訴訟代理人 施承典律師
被 告 頂格印刷事業有限公司
兼法定代理人 張詠竣
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107年11月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺南市○區○○段000○號即門牌臺南市○區○○路00號一、二樓房屋遷讓交還原告及其餘共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣421,400元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,264,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠臺南市○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○區○○路00 號房屋（下稱系爭房屋）為原告與訴外人陳盟銓所共有（權 利範圍各1/2），詎訴外人陳盟銓未徵求原告之同意，於民 國105年11月15日與訴外人陳盟俊共同將系爭房屋一、二樓 出租予被告，雙方簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）， 並約定租賃期間為自106年1月1日起至113年12月31日止、租 金每月新臺幣（下同）20,000元，因訴外人陳盟銓未曾告知 原告其出租系爭房屋乙情，是被告占有系爭房屋一、二樓， 對原告即屬無權占有，爰依民法第767條、第821條規定提起 本件訴訟，請求被告遷讓系爭房屋，並將系爭房屋交還原告 及其餘共有人。
㈡被告與訴外人陳盟俊、陳盟銓所簽訂之系爭租約，對原告不 生效力：
⒈訴外人陳盟銓就系爭房屋僅有應有部分1/2，其擅自出租 系爭房屋予被告後，固有片面寄其自稱租金55,000之支票 予原告，然其金額並非係租金1/2之數額，與原告持分1/2 已有不符，且原告收到來信後，係先予保留支票，並未兌 現，因原告與訴外人陳盟銓尚有其他財產糾紛，勢必會有 金錢債權債務之清算，故尚無從逕以訴外人陳盟銓片面寄
來自稱是租金之支票，即遽認原告有事前同意或事後承認 系爭租約。
⒉原告知悉被告向訴外人陳盟銓承租系爭房屋後，找被告係 要被告明瞭系爭房屋之權屬，以維護彼此權益，並表明如 欲合法承租系爭房屋，必須原告也同意出租才可，而原告 同意之租賃條件，係被告須再支付原告與訴外人陳盟銓訂 約同額即每月20,000元之租金，然被告並未同意，故兩造 從未曾就租賃系爭房屋達成任何協議，此由原告找上被告 後，嗣後被告未曾給付原告任何之租金，即可證之。 ㈢又被告得依民法第179條規定請求被告給付占有系爭房屋期 間相當於租金之不當得利：
⒈因被告向訴外人陳盟銓承租系爭房屋一、二樓每月租金為 20,000元，故其無權占有系爭房屋一、二樓，所能獲得相 當於租金之不當得利，每月自應為20,000元，而原告對被 告之不當得利債權屬可分之債，原告謹按自己之應有部分 1/2請求被告返還不當得利，數額如下：被告自106年1月1 日占用系爭房屋之日起迄107年6月30日止（共計18個月） ，每月應給付原告10,000元，共應給付原告18萬元，並自 107年7月1日起迄遷讓交還房屋日止，按月給付原告10,00 0元。
⒉本件有法定租金以外之客觀具體數據，可資計算被告無權 占有系爭房屋，客觀上所受之利益，則被告應返還之不當 得利若干，既不必再依憑法定租金為計算標準，自亦應無 再受土地法97條法定租金最高額限制之理。而被告向訴外 人陳盟銓承租系爭房屋，既約定每月租金20,000元，則被 告無權占有系爭房屋1個月，可獲相當於租金之利益，既 有約定租金之客觀具體數據為憑，自當無再求諸法定租金 之理，當然亦不受土地法97條法定租金最高額之限制。 ㈣並聲明：
⒈被告應將門牌臺南市○區○○路00號一、二樓房屋遷讓交 還原告及其餘共有人。
⒉被告應給付原告180,000元，及自107年7月1日起至遷讓返 還前項房屋之日止，按月給付原告10,000元。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭租約係被告與系爭房屋之所有權人陳盟銓、土地所有權 人陳盟俊所簽訂，雙方約定租期自106年1月1日起至113年12 月31日止，每月租金20,000元（嗣定期調漲），原告於租賃 期間依約給付租金予訴外人陳盟銓、陳盟俊，是被告占用系 爭房屋一、二樓有合法權源。
㈡被告與訴外人陳盟俊、陳盟銓所簽訂之系爭租約，對原告發 生效力：
⒈被告已給付系爭房屋106年之租金由訴外人陳盟銓收取， 嗣訴外人陳盟銓於106年1月24日將其收取之租金中55,000 元開立玉山銀行本票寄予原告，並經原告收訖；另被告亦 已給付系爭房屋之107年全年租金240,000元，分別由：⑴ 訴外人陳盟俊領取現金55,000元；⑵訴外人陳盟銓領取合 作金庫銀行票據號碼BQ0000000號、到期日107年12月31日 、票面金額55,000元之支票；⑶訴外人陳盟銓代原告領取 合作金庫銀行票據號碼BQ0000000號、到期日107年10月31 日、票面金額55,000元之支票；⑷協議由租金支付電梯維 修費75,000元之票據（由訴外人陳盟銓代領），此為原告 所明知，是原告已承認被告與訴外人陳盟俊、陳盟銓所簽 訂之系爭租約。
⒉又原告曾多次與被告協調，並於107年3月7日以LINE傳送 「新年度的租金，請依持分給付」之訊息給被告，足證原 告承認系爭租約存在，且對於租賃標的、租金數額及租期 等重要事項均無意見，原告僅係要求被告應按其持分給付 租金，不要再將租金全數交予訴外人陳盟俊、陳盟銓，是 原告既已承認系爭租約，自應受系爭租約所拘束，於系爭 租約租期屆滿前，原告起訴請求被告遷讓房屋，自無理由 。
㈢原告請求被告給付自106年1月1日起至107年6月30日止之租 金共計18萬元（每月租金20,000元原告應有部分1/218 個月）；暨自107年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 相當於租金之不當得利，亦無理由：
⒈訴外人陳盟銓、陳盟俊對系爭房地有事實上之管理權，被 告為善意之相對人向渠等承租系爭房地，被告自無不當得 利可言；縱認系爭房地之出租未得原告同意，然因出租人 即訴外人陳盟俊、陳盟銓為系爭房地之共有人，被告承租 系爭房地既得部分共有人同意，未受有相當於租金之利益 ，原告亦不得依不當得利之規定對被告為返還利益之請求 。
⒉縱認原告得請求被告給付不當得利，不當得利之數額應非 每月10,000元：系爭房屋為原告與訴外人陳盟銓所共有， 而系爭房屋所坐落之基地則為訴外人陳盟俊、陳盟銓所共 有，因房屋與坐落土地之所有權人並不完全相同，且原告 就坐落土地並無任何所有權，因此原告與訴外人陳盟俊、 陳盟銓協商租金時，並非僅考慮房屋本身而已，尚須考量 房屋係坐落於訴外人陳盟俊、陳盟銓之土地上，系爭租約
之月租金20,000元，實係包括房屋本身及其坐落土地之使 用對價，況系爭房屋總面積為667.94平方公尺，被告承租 系爭房屋一、二樓總面積僅290.61平方公尺，未超過總坪 數2分之1，是原告謂被告使用系爭房屋之不當得利數額為 20,000元，其可分得2分之1云云，自非可採。 ㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠被告張詠竣為被告頂格印刷事業有限公司之法定代理人。 ㈡臺南市○區○○段000○號即門牌號碼臺南市○區○○路00 號房屋（即系爭房屋）為原告與訴外人陳盟銓共有（權利範 圍各2分之1）。
㈢系爭房屋坐落在臺南市○區○○段000○000○000○000○00 0地號土地上，其中154地號土地為訴外人陳盟俊、陳盟銓共 有（權利範圍各2分之1）；155地號土地為原告、訴外人陳 盟俊共有（權利範圍各2分之1）；160地號土地為原告所有 （權利範圍全部）；167地號土地為訴外人陳盟俊、陳盟銓 共有（權利範圍分別為10000分之9999、10000分之1）；168 地號土地為訴外人陳盟俊、陳盟銓共有（權利範圍分別為 10000分之9999、10000分之1）。 ㈣訴外人陳盟俊、陳盟銓與被告於105年11月15日簽訂房屋租 賃契約書（即系爭租約），約定由訴外人陳盟俊、陳盟銓將 系爭房屋一、二樓出租予被告，雙方並約定租賃期間為自10 6年1月1日起至113年12月31日止、租金每月20,000元，並自 108年1月、110年1月、112年1月起分別調整為每月22,000元 、24,000元、25,000元。
㈤系爭房屋之106年租金係由訴外人陳盟銓收取，嗣陳盟銓於 106年1月24日將其收取之租金中55,000元開立玉山銀行本票 ，以雙掛號寄發予原告，並經原告收受（然未提示兌付）。 ㈥被告已給付系爭房屋之107年全年租金24萬元，分別由：⑴ 訴外人陳盟俊領取現金55,000元；⑵訴外人陳盟銓領取合作 金庫銀行票據號碼BQ0000000號、到期日107年12月31日、票 面金額55,000元之支票；⑶訴外人陳盟銓代原告領取合作金 庫銀行票據號碼BQ0000000號、到期日107年10月31日、票面 金額55,000元之支票；⑷協議由租金支付電梯維修費75,000 元之票據（由訴外人陳盟銓代領）。
㈦原告曾於107年3月7日、107年5月29日以LINE傳送「新年度 的租金，請依持分給付，近期會循法律途徑處理」、「請勿 再交付租金給非屋主，即將進入法律程序」等訊息給被告。
四、本院之判斷：
㈠原告主張依民法第767條第1項、第821條規定請求被告應將 門牌號碼臺南市○區○○路00號一、二樓房屋遷讓，並將該 房屋返還予原告及其他共有人全體，為有理由： ⒈被告與訴外人陳盟俊、陳盟銓所簽訂之系爭租約，對原告 不生效力：按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共 有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應 有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820 條第1項定有明文。而共有不動產之出租，為共有物管理 行為，依前開規定，除契約另有訂定外，應由共有人過半 數及其應有部分合計過半數同意行之，如共有人中之一人 擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力。查 系爭房屋為原告與訴外人陳盟銓所共有（權利範圍各2分 之1），訴外人陳盟俊、陳盟銓與被告雖於105年11月15日 簽訂系爭租約，然因陳盟銓之應有部分並未逾三分之二， 則依前開說明，系爭租約對原告自不生效力。
⒉被告雖辯稱系爭租約訂立後，兩造就系爭房屋之租賃標的 、租金數額、租期等必要之點已達成協議，並提出兩造間 之訊息為憑，然原告雖曾於107年3月7日、107年5月29日 傳送「新年度的租金，請依持分給付，近期會循法律途徑 處理」、「請勿再交付租金給非屋主，即將進入法律程序 」等訊息給被告，惟原告若事後已同意系爭租約之效力， 自無需再「循法律途逕處理」或「即將進入法律程序」， 是自難憑前開訊息即遽認原告已事後同意系爭租約之效力 。另訴外人陳盟銓於106年1月24日將其收取之租金中55, 000元開立銀行本票寄予原告，雖經原告收受（未提示兌 付），然原告單純收受該本票之事實，亦無法推論認定原 告已事後同意系爭租約之效力，是被告所辯，尚難憑採。 ㈡原告不得請求被告給付不當得利：
⒈又按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租， 該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事 人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人 超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之 共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之 義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得 依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求（最高 法院83年度台上字第1139號民事裁判參照）。 ⒉查訴外人陳盟銓雖未經原告之同意，將系爭房屋一、二 樓出租予被告，然該租約於訴外人陳盟銓、被告間仍然 有效，是被告依約自有給付租金之義務，則被告並未因
之而受有相當於租金之利益，是原告主張依不當得利之 規定請求被告返還利益，於法自屬無據，應予駁回。五、結論：
㈠被告並未舉證證明原告已事後同意系爭租約之效力，則系爭 租約對原告自不生效力，從而，原告主張依民法第767條第1 項、第821條規定請求被告應將門牌號碼臺南市○區○○路 00號一、二樓房屋遷讓，並將該房屋返還予原告及其他共有 人全體，為有理由。
㈡被告依系爭租約之約定，對訴外人陳盟銓有給付租金之義務 ，則被告占有系爭房屋一、二樓，自未受有租金之利益，是 原告主張依民法第179條之規定請求被告應返還不當得利， 於法無據，應予駁回。
㈢兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，核均無不合，爰酌定如主文所示之相當擔保金 額，分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失 所附麗，應併予駁回。
㈣末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件 原告雖一部分敗訴，惟其敗訴部分係以一訴附帶請求之損害 賠償，不併算其價額以徵收裁判費，是本院審酌該情事，命 被告負擔全部之訴訟費用。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判 決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
書記官 林政良
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