臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第284號
原 告 陳裕洲
訴訟代理人 蔡弘琳律師
蔡進欽律師
蘇正信律師
被 告 賴張善
訴訟代理人 賴明進
賴明勇
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國107年10
月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○○區○○○段○○○地號土地，分歸原告取得。
原告就前項土地之分割，應補償被告新臺幣壹佰零玖萬貳仟壹佰玖拾壹元。
兩造共有坐落臺南市麻豆區謝厝寮段六四三之一、六四三之二、六四三之三地號土地，應按下列方法合併分割，即：六四三之二地號土地全部及六四三之一地號土地如附圖一編號Ｂ部分（面積二二七平方公尺），分歸原告取得；六四三之三地號土地全部及六四三之一地號土地如附圖一編號Ａ部分（面積三二○平方公尺），分歸被告取得。
被告就前項土地之分割，應補償原告新臺幣壹佰零捌萬玖仟玖佰參拾陸元。
訴訟費用由原告負擔百分之七十五，被告負擔百分之二十五。 事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○○段000○000○0○000○ 0○000○0地號土地（下合稱系爭土地，如需區辨，各以地 號稱之）均為兩造所共有，應有部分各如附表一所示，兩造 間就系爭土地並無不分割之協議，依系爭土地之性質亦無不 能分割之情形，爰依民法第823條、第824條規定，請求分割 系爭土地，分割方法如下：643地號土地使用分區為農牧用 地，目前係由原告種植果樹，爰全部分歸原告單獨取得，64 3之1、643之2、643之3地號土地地目均為建，依法得合併分 割，因上開3筆土地大部分均已由被告建屋居住占有使用中 ，爰請求將643之3地號土地全部及643之1地號土地如附圖一 編號Ａ部分（面積320平方公尺）分歸被告取得，643之2地 號土地全部及643之1地號土地如附圖一編號Ｂ部分（面積 227平方公尺）則分歸原告取得（以上分割方案下稱原告方
案），以符占有現況，如與兩造應有部分不符，併依大有國 際不動產估價師合事務所之鑑價結果相互找補。並聲明：如 主文第一、二、三、四項所示。
二、被告則以：被告現所使用之土地原為農地，後來經被告於民 國52年在該地建屋，方能轉換成建地，故建地應歸被告所有 。又本案土地分為農地與建地，地目完全不同，可以分開單 獨處理，並無一定要互相綁住之理，被告也要依持份分得農 地及建地。被告數十年來皆依賴務農維生，反觀原告之土地 為繼承而來，一生未有過務農經驗，其所屬農地疏於耕作經 營，並無一定要獨佔農地之理由，被告如失去農地亦將失去 自耕農、農會會員身份及農保資格、保障與權益，且原告方 案將643之1地號土地切出一塊畸零角給被告，不符合土地分 割規則，是系爭共有土地應按如附圖二所示方法分割（下稱 被告方案），即將643、643之1、643之3地號土地如附圖二 所示編號Ａ部分分歸被告取得，編號Ｂ部分及系爭643之2地 號土地則分歸原告取得。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有 人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別 定有明文。另按農業發展條例所稱之耕地，係指依區域計畫 法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區 之農牧用地。每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者 ，不得分割。但農業發展條例89年1月4日修正施行前之共有 耕地，得分割為單獨所有，不受上開規定之限制。農業發展 條例第3條第11款、第16條第1項第4款亦有規定。查系爭土 地均為兩造所共有，應有部分各如附表一所示，有該等土地 之土地登記第一類謄本在卷可參（見本院調字卷第22至25頁 ），又643地號土地之使用分區為特定農業區，使用地類別 為農牧用地，核屬農業發展條例所稱之耕地，惟此筆土地屬 農業發展條列89年1月4日修正施行前之共有耕地，符合該條 例第16條第1項第4款規定，得分為單獨所有等情，有該土地 登記第一類謄本、臺南市麻豆地政事務所105年3月2日所測 量字第1050020419號函附卷可憑（見本院調字卷第22頁、本 院卷第10、11頁）；又643之1、643之2、643之3地號土地均 為兩造所共有，使用分區均為特定農業區、使用地類別均為 甲種建築用地，亦有該等土地之土地登記第一類謄本在卷可 參（見本院調字卷第23至25頁），且查無不適於合併分割之 情形，而兩造就系爭共有土地並未定有不分割之特約，亦無 法令規定不能合併分割之情形，前經本院柳營簡易庭調解後
，就分割之方法仍不能為一致之協議，從而，原告依上開法 條之規定，請求以判決將643之1、643之2、643之3地號土地 合併分割，及分割643地號土地，均屬有據。四、原告請求分割系爭共有土地既屬有據，是本件應審酌者，乃 分割方法之問題，茲論述如下：
(一)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人。民法第824條第1、2項定有明文。復 按分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共 有人之利害關係，並共有物之性質、價格、利用價值、經 濟效益及實際使用情形決之，以維持全體共有人之公平為 標準，為適當之分配。又分割共有物固不受分管契約之拘 束，惟盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀 ，減少共有人所受損害，當亦不失為裁判分割斟酌之一種 原則（最高法院91年度台上字第805號判決意旨參照）。 (二)查643之1地號土地略成一東高西低之凹字形，凹字缺口處 即為643之3地號土地，643之1地號土地東界鄰呈梯形之64 3之2地號土地，上開3筆土地組合成一南北短、東西長之 長形土地，643地號土地之南界則與643之1、643之2、643 之3地號土地北界相鄰；643、643之1、643之3地號土地西 界均臨接一4米寬產業道路，643地號土地北界則臨接一排 水溝；643之1、643之3地號土地坐落有一棟未保存登記之 三合院（門牌號碼臺南市麻豆區方厝寮39之7號，下稱系 爭建物），據被告陳稱主屋部分為被告之配偶賴金造所有 、增建部分為被告所有，643之2地號土地現由被告用以種 植柚子，643地號土地上則由原告用以種植柚子並搭建鐵 皮農舍等情，業據本院會同臺南市麻豆地政事務所測量人 員至履勘現場查明，亦經兩造就上開土地、建物之使用狀 況陳明在卷，並由臺南事麻豆地政事務所人員將系爭建物 坐落位置繪測標明於本件分割方案複丈成果圖中，此有勘 驗筆錄、房屋稅籍證明書、現場簡圖、現場照片、臺南市 麻豆地政事務所106年10月18日所測量字第1060107611號 函及107年4月9日所測量字第1070031759號函所附複丈成 果圖（即附圖一、二）、地籍圖、言詞辯論筆錄在卷可稽 （見本院調字卷第13頁、本院卷第37至55、134至144、16
8、169、196、197、229頁正反面），堪予認定。 (三)643地號土地雖無法與643之1、643之2、643之3土地此3筆 土地合併分割，然此4筆土地彼此相鄰、共有人相同，則 於決定此4筆土地之分割方式時，仍應將各筆土地分割後 之相鄰關係及合併利用之可能性列為考量之因素；又因不 動產分割所生之補償金額，若對補償義務人造成過重之負 擔，除使應受補償之共有人不易受償外，亦可能使補償義 務人需變賣其所分得之原物以為清償（依民法第824條之1 第4項規定，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補 償義務人所分得之不動產，有抵押權），易衍生嗣後之糾 紛，是避免兩造因取得土地之價值差距過大，而造成當事 人於金錢找補上之經濟負擔風險過重，自亦為採擇分割方 案時之考量因素，先予敘明。
(四)如將系爭4筆土地視為一整體，原告現占有、使用之部分 位於系爭土地之北半側（約為643地號土地之範圍，農作 使用），被告則占有、使用系爭土地之南半側（約為643 之1、643之2、643之3地號土地之範圍），其中西南側作 為系爭建物之基地，東南側則作為農作使用。本件兩造之 分割方案均使被告可分得其現居之系爭建物之基地，維持 被告就系爭建物之使用現況；最大相異之處則在於：原告 方案中被告僅分得系爭土地之西南側之建物基地（即643 之3地號土地全部及643之1地號土地如附圖一編號Ａ部分 ，合計530平方公尺），其餘土地則均分歸原告取得，被 告方案中被告除分得系爭土地西南側之建物基地（即如 附圖二所示643之1地號土地之編號Ａ部分及643之3地號土 地之編號Ａ部分，合計474平方公尺）外，另分得與之相 鄰之部分643地號土地（即如附圖二所示643地號土地之編 號Ａ部分，547平方公尺）。原告方案雖使被告無法取得 原所利用之643之1地號土地東側及643之2地號土地，然此 係因如使兩造各依使用現況分別取得南、北半側之土地（ 此為原告於本件訴訟初期所主張之分割方案，見本院卷第 61頁複丈成果圖），因643之1、643之2、643之3地號此3 筆土地為甲種建築用地，地價高於屬農牧用地之系爭643 地號土地，原告應補償被告之金額將為新臺幣（下同）70 4,464元，被告應補償原告之金額則為5,608,132元，此有 歐亞不動產估價師聯合事務鑑價報告書附卷可參，縱經相 抵，被告應補償原告之金額仍高達4,903,668元，顯對被 告造成過重之負擔，為降低補償金額，而於修改方案中減 少被告分得之土地面積之故；換言之，系爭土地無法完全 依使用現況分割之原因，係因被告現占有之土地價值，遠
高於其應有部分之價值所致。而如依目前之原告方案分割 系爭土地，就643地號土地部分，原告應補償被告1,092,1 91元，就643之1、643之2、643之3土地部分，被告應補償 原告1,089,936元，經相抵之結果，原告僅需補償被告2,2 55元；而如依被告方案分割，就643地號土地部分，被告 應補償原告40,436元，就643之1、643之2、643之3地號土 地部分，被告需補償原告712,644元，合計被告需補償原 告753,080元，此有大有國際不動產估價師聯合事務所107 大有估字第VL-N-00000000號、106大有估字第VL-N-00000 000號報告書附卷可憑（上開報告書未分列「643地號土地 」、「643之1、643之2、643之3地號土地」各自分割後之 補償金額，故由本院依其所估算分割後各共有人於各筆土 地因未依應有部分分配所致價值增減金額自行彙總計算） 。由上開找補金額之差異可知，就系爭4筆土地整體觀之 ，依原告方案分割後，兩造各自取得之土地價值，與其原 應有部分之價值實已相差無幾，可避免日後因找補金額受 償所衍生之糾紛；而如依被告方案分割，兩造所分得之土 地價值仍有753,080元之價差，加上被告於本件審理中， 曾請求降低依被告方案應付找補金額（見本院卷第189頁 ），則如採被告方案，恐對被告造成補償金額之經濟負擔 風險，並孳生補償金錢之糾紛。從而，自以原告方案較能 避免兩造因取得土地之價值差距過大所生之金錢找補上之 經濟負擔風險。
(五)另系爭土地對外聯絡之道路，乃其西側所臨之4米寬產業 道路，且依本院履勘時所見，原告之果園及被告居住之系 爭建物之出入口，均係臨接該產業道路，此有上開現場簡 圖、現場照片在卷可參（見本院卷第40、49、52、55、13 8頁）；被告雖主張643地號土地北側另有臨路，然643地 號土地北側所臨者為一水溝，並非可供通行之道路，亦有 上開勘驗筆錄、照片可憑（見本院卷第38、54、55、142 、143頁）。如依原告方案分割，則兩造所分得之土地臨 接上開產業道路之面寬，均與其使用現況相同，得以維持 現有之出入方式，原告亦可分得其現用於農作之643地號 土地；如依被告方案分割，則原告所分得土地臨路寬度將 大幅縮減（依圖面比例尺換算，臨路面寬約為9.6公尺） ，被告之臨路面寬則顯著增加（依圖面比例尺換算，臨路 面寬約為30.6公尺），且被告方案中原告分得之643之1、 643之2地號土地，均位於系爭土地之東南側，為未直接臨 路之裡地，需經由原告分得之643地號土地始能聯絡上開 產業道路對外通行，且因643之1、643之2地號土地為甲種
建築用地，原告勢必需於643地號土地上自行留設合於建 築法規規定之道路供643之1、643之2地號土地對外通行， 始能於其上興建建物，如採被告方案，此一私設道路因受 土地形狀之影響，必須彎折方能連結上開產業道路及643 之1、643之2地號，如此一來，原告所分得之643地號土地 使用面積及使用方式將大受限制，對其顯然不公。被告雖 主張系爭土地南側亦有臨路，原告可藉該道路通往其依被 告方案分得之643之1、643之2地號土地，並提出內容為訴 外人賴金造、方文漲、方嘆間約定留設道路以供通行之合 約書1紙為證（見本院卷第148、149頁）；惟查，系爭建 物南側雖有一可供通往他人住家之東西向狹窄通路，然依 此通路與系爭建物的相對位置研判，此通路應係位在系爭 土地南側之同段665之2、665地號土地上，有該通路之照 片（見本院卷第138至140頁）、地籍圖及附圖一、二上系 爭建物位置可參，縱認被告所提出之上開合約書乃訴外人 賴金造、方文漲、方嘆就此通路之意定通行約定，此約定 亦僅對契約當事人生效，原告無從據以主張通行；況自上 開照片觀之，此通路之深度約僅達系爭建物之東端，並無 法聯通更東側之643之1、643之2地號土地，是被告此一主 張，顯無足採。又原告方案雖使被告分得之土地北界略有 曲折，然對土地整體形狀仍屬方正，對被告日後利用土地 之影響甚小；另被告雖另以依原告方案分割，將使其無法 分得屬農牧用地之643地號土地，而喪失農保資格等語為 辯，惟被告為民國20年生，並自陳參加農保年資已在15年 以上（見本院卷第219頁），依從事農業工作農民申請參 加農民健康保險認定標準及資格審查辦法第12條規定，其 加保資格可不受該辦法第2條第1項第4款關於農業用地面 積之限制；而該辦法第2條第1項第4款固規定以自有農業 用地（需達一定面積標準）從事農業生產者，具有參加農 民健康保險之資格，然被告並未於643地號土地上從事農 業工作，已如前述，是被告是否將因未取得643地號土地 即喪失農保資格，亦屬有疑，本院尚難將此採為系爭土地 分割方案之考量因素，附此敘明。
(六)綜上，本件因被告現占有之土地價值，遠高於其應有部分 之價值，致無法將系爭土地完全依使用現況分割，而比較 兩造之分割方案，原告方案對使用現況之影響較小，亦可 使兩造各自取得與其原應有部分價值較相當之土地，可避 免衍生因找補金額所生之經濟負擔風險及糾紛，且使兩造 分得之土地均有適當之通路或日後有足以留設通路之餘地 ，相較於補償金額非低、且將限制原告日後對643土地之
利用的被告方案而言，更為符合全體共有人之經濟利益。 是本院經審酌土地之使用現況、未來利用可能性、經濟價 值以及全體共有人之利益等因素，認原告方案最屬公平適 宜，爰採為本件之分割方法，判決如主文第一、三項所示 。
(七)另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條 第3項所明定。又共有物之原物分割，依民法第825條規定 觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移 轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物 分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較 低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即 應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償， 並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原 物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年 台上字第2676號判例參照）。本院所採原告方案，就單獨 分割之643地號土地及合併分割之643之1、643之2、643之 3地號3筆土地，有共有人分得之土地價值與按其應有部分 應得土地價值不同之情形，揆諸前揭說明，自應由分得價 值高於應有部分所應得者，補償分得價值低於應有部分所 應得者。經本院囑託大有國際不動產估價師聯合事務所估 鑑依原告方案分割後，各共有人應補償或應受補償金額為 何為鑑定，彙總後結果為：㈠就643地號土地部分，原告 應補償被告1,092,191元，㈡就643之1、643之2、643之3 土地部分，被告應補償原告1,089,936元，已如前述，爰 以上開鑑定結果為補償標準，分別就系爭643地號土地之 分割及643之1、643之2、643之3此3筆土地合併分割部分 之補償方法，判決如主文第二、四項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所 不得不然，故所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，爰酌量 兩造各自應有部分之價值與系爭土地總價之比例（詳見附表 二），並考量原告曾為減少其自身之補償金額，調整分割方 案，致需重行就其方案為找補金額之鑑定等情形，定本件訴 訟費用之負擔比例如主文第五項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 張玉萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 7 日
書記官 蘇美燕
┌────────────────────────────────┐
│附表一（兩造於各土地之應有部分） │
├──┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┤
│編號│共有人姓名│643地號土 │643之1地號│643之2地號│643之3地號│
│ │ │地 │土地 │土地 │土地 │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 1 │原告陳裕洲│6812/9624 │1/2 │6812/9624 │6812/9624 │
├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 2 │被告賴張善│2812/9624 │1/2 │2812/9624 │2812/9624 │
└──┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
┌───────────────────────────────────────────┐
│附表二（兩造於系爭土地原應有部分之價值比例，均以公告土地現值計算，小數點以下四捨五入）│
├────┬──────┬───────┬───────┬───────┬───────┤
│ │643地號土地 │643之1地號土地│643之2地號土地│643之3地號土地│合計 │
│ │ │ │ │ │ │
├────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┤
│總價 │1,551,270元 │1,531,600元 │713,400元 │588,000元 │4,384,870元 │
├────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┤
│原告應有│1,098,010元 │765,800元 │505,379元 │416,195元 │2,785,384元 │
│部分價值│ │ │ │ │ │
├────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┤
│被告應有│453,260元 │765,800元 │208,621元 │171,805元 │1,599,486元 │
│部分價值│ │ │ │ │ │
├────┴──────┴───────┴───────┴───────┴───────┤
│原告應有部分之價值比例：2,785,384元÷4,384,870元＝64% │
│被告應有部分之價值比例：1,599,486元÷4,384,870元＝36% │
└───────────────────────────────────────────┘