請求酌減違約金
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,107年度,808號
TPDV,107,訴,808,20181127,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第808號
原　　　告　高國軒　
訴訟代理人　許鎧麟　
參　加　人　陳淑女　

訴訟代理人　朱俊穎律師
被　　　告　遠雄人壽保險事業股份有限公司

法定代理人　孟嘉仁　
被　　　告　遠雄建設事業股份有限公司

法定代理人　湯佳峯　
上2 人共同
訴訟代理人　蘇弘志律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國107 年10月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告遠雄人壽保險事業股份有限公司應給付原告新臺幣參拾陸萬捌仟參佰貳拾元，及自民國一百零七年一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告遠雄建設事業股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾萬貳仟肆佰參拾元，及自民國一百零七年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告遠雄人壽保險事業股份有限公司負擔百分之十四、被告遠雄建設事業股份有限公司負擔百分之十五，餘由原告負擔。
參加人參加費用由參加人負擔百分之七十一，餘由被告遠雄人壽保險事業股份有限公司負擔百分之十四、被告遠雄建設事業股份有限公司負擔百分之十五。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加；訴訟之結果，於第三人有 法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結 前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人， 民事訴訟法第58條第1 項、第67條之1 第1 項分別定有明文 。而所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或 公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之 當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當



事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗 訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第 三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而 涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院 97年度臺抗字第414 號判決意旨參照）。經查，本件原告與 陳淑女向被告遠雄人壽保險事業股份有限公司（下稱被告遠 雄人壽公司）、遠雄建設事業股份有限公司（下稱被告遠雄 建設公司）購買「遠雄左岸牡丹園」第B6棟第6 樓預售屋及 其坐落之土地持分與車位（下稱系爭不動產），並與被告遠 雄人壽公司、遠雄建設公司簽訂預售屋買賣契約書（下稱系 爭契約），原告依民法第252 條之規定請求將系爭契約之百 分15違約金酌減至百分之3 ，再依民法第179 條規定請求被 告遠雄人壽公司、遠雄建設公司連帶返還經酌減之違約金數 額及其已繳納超過百分之15部分之款項合計260 萬8550元， 惟系爭契約之買方除原告外，尚包括陳淑女，是陳淑女就本 案訴訟之結果，顯係有法律上之利害關係之第三人，陳淑女 經本院通知後具狀為輔助原告聲請參加本件訴訟（見本院卷 一第142 頁），於法尚無不合，應予准許。
二、被告遠雄人壽公司於原告起訴時之法定代理人原為張子彥， 於本院審理期間變更為孟嘉仁，業據被告遠雄人壽公司具狀 聲明承受訴訟，且有公司基本資料查詢網頁列印乙份在卷可 稽，繕本並已合法送達原告（見本院卷一第43頁、第81頁至 第83頁），核與民事訴訟法第175 條規定並無不合，應予准 許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明 文。查原告起訴時之聲明原為：「㈠被告遠雄建設、被告遠 雄人壽應分別給付原告新臺幣（下同）97萬4431.5元、86萬 4118.5元（合計229 萬8750元）。㈡原告願供擔保，請准宣 告假執行。」（見本院卷一第54頁背面），嗣經原告數次變 更、追加，最終於107 年7 月9 日本院言詞辯論期日當庭以 言詞變更為：「被告等應連帶給付原告260 萬8550元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之 利息」（見本院卷一第153 頁），原告上開訴之變更、追加 ，經核請求之基礎事實同一，屬擴張應受判決事項之聲明， 揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：
㈠原告、參加人於103 年10月10日一同與被告遠雄人壽公司、



遠雄建設公司簽訂系爭契約購買系爭不動產，總價款3063萬 元（其中被告遠雄人壽公司部分之價款為1470萬2400元、被 告遠雄建設公司部分之價款為1592萬7600元），原告與參加 人各持分2 分之1 ，嗣因原告、參加人未依約繳付期款，而 遭被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司解除系爭契約，並依系 爭契約第25條之約定沒收依總價款百分之15計算之違約金45 9 萬4500元（計算式為：30630000*0.15 ＝4594500 ），原 告與參加人於遭被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司解除系爭 契約時，業已向被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司繳付合計 613 萬6000元之價款（其中被告遠雄人壽公司部分為294 萬 2000元、被告遠雄建設公司部分為319 萬4000元）。 ㈡就被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司沒收百分之15違約金即 459 萬4500元部分，應依民法第252 條之規定酌減至百分之 3 ，再計算原告與參加人各持分2 分之1 ，亦即被告遠雄人 壽公司、遠雄建設公司應連帶返還原告183 萬7800元（計算 式：30630000*0.12/2 ＝1837800 ）： 本件原告之所以未依約繳付工程期款，係因被告遠雄建設公 司行政疏失所致，蓋被告遠雄建設公司營業部人員即訴外人 孫千雅於寄送繳款通知時，均僅寄送予原告而未向參加人寄 送，致原告因資金吃緊而無法即時繳付工程期款而遭被告解 除系爭契約。而當原告欲與被告遠雄建設承辦人員即訴外人 孫千雅協調解約事項及違約金比例時，其卻表示其忙於開會 且戶數過多，致原告無法即時與被告協調上開事項而遭被告 逕行扣除以總價款百分之15計算之違約金，然原告與訴外人 陳燦鴻另向被告遠雄建設公司、訴外人趙文嘉購買之房屋（ 建案名稱為「遠雄山晴」，相關資料見本院卷一第8 頁至第 14頁），賣方亦僅扣除以總價款百分之3 計算之違約金；另 安森資產管理公司亦有在另遠雄建案之退款資料（相關資料 見本院卷一120 頁），就被告抗辯其再次出售系爭不動產受 有跌價損失及需再給付銷售報酬云云，然被告所抗辯者係屬 解除系爭契約後所發生之損害，自不得於本件請求酌減違約 金予以考量（臺灣高等法院106 年度重上字第599 號判決意 旨參照，見本院卷一第172 頁），從而，原告自得依民法第 252 條規定，請求酌減系爭契約違約金至以總價款百分之3 計算，並依民法第179 條規定按原告之持分比例請求被告遠 雄人壽公司、遠雄建設公司連帶返還差額183 萬7800元。 ㈢本件被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司解除系爭契約，應將 原告已給付之價款於扣除違約金後之餘款按原告持分比例計 算返還餘款與原告，本件原告、參加人原已給付之價款為61 3 萬6000元，扣除被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司主張沒



收總價款百分之15計算之違約金459 萬4500元後，餘款154 萬1500元（其中被告遠雄人壽公司部分73萬6640元、被告遠 雄建設公司部分80萬4860元），然被告遠雄人壽公司、遠雄 建設公司並未返還上開款項，是原告自得按原告持分比例依 民法第179 條不當得利之規定請求被告遠雄人壽公司、遠雄 建設公司返還餘款77萬750 元【計算式：（6136000-45945 00）/2＝770750】。
㈣聲明：被告等應連帶給付原告260 萬8550元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 。
二、參加人參加意旨略以：
㈠訴外人邱雲霞向被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司購買與本 案相同建案第B5楝第16樓之不動產，雙方於105 年12月21日 達成解約協議，經計算減除訴外人邱雲霞變更而需恢復原設 計之工程費37萬5768元，被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司 實際扣除之違約金為180 萬7775元，佔該件買賣價款2301萬 元之百分之7.85。且由原告提出另件原告、訴外人陳燦鴻向 被告遠雄建設公司、訴外人趙文嘉購買之房屋（建案名稱為 「遠雄山晴」，相關資料見本院卷一第8 頁至第14頁），賣 方亦僅扣除以總價款百分之3 計算之違約金，衡諸一般常情 ，被告乃大型建設公司，必有會計師或財務長協助精算，所 謂之銷售成本，不可能如其所述高達百分之12或甚至超過， 否則其他個案豈會有較低違約金之可能性，是被告辯稱其成 本為銷售價款百分之12以上，洵無可採。本件被告所沒收之 百分之15違約金，顯屬過高，應予酌減。
㈡再者，就違約金是否過高之判準，依據最高法院86年度台上 字第1084號、92年度台上字第2046號、臺灣高等法院106 年 度上字第1558號、103 年度重上字第727 號民事裁判要旨， 僅得依契約解除前之不履行損害賠償作為審酌依據，不得就 解除後之損害一併考量，是被告所謂再行出售之「跌價損失 」、「搭配送室內裝潢」、「再行出售之佣金」等成本增高 及可得利潤下降之抗辯云云，核其性質，均為契約解除後所 發生之損害，揆諸前揭判決之意旨，自不得於本件請求酌減 違約金時予以考量；況被告銷售前未告知原告及參加人服務 費收取原則，賣方所謂百分之6 計收銷售佣金，僅有與關係 企業之書面合約，並無實際支出證明，亦非原告及參加人所 得預見，以此為違約金計算基礎，並不公允。又酌減違約金 應審酌原告就買賣價金之給付義務已一部履行，惟買受人就 房地買賣契約所負主要義務在於給付價金，買受人給付價金 愈多，違約情節應愈輕，給付價金愈少，違約情節則愈重。



倘依系爭契約之違約金條款，買受人違約即沒收已繳之房地 價款百分之15，將造成不論買受人達約情節輕重，均課以相 同之違約金，尚非公允，仍應依民法第252 條規定，按具體 情形衡量應否酌減違約金之必要，系爭不動產總價款百分之 15為459 萬4500元，已逾原告及參加人所繳價款613 萬6000 元之百分之74以上，與上述「買受人給付價金愈多，違約情 節應愈輕，給付償金愈少，違約情節則愈重」之原則有所相 悖，然損害賠償性質之違約金，其立法目的係為節省債權人 依據債務不履行損害賠償權對債務人請求損害賠償之舉證成 本，不應導致違約金制度違背契約正義等值之結果，法院仍 得比照債權人因一部履行所受之利益，並參酌兩造間所受損 害情形，依職權酌減違約金，避免形成買受人多繳價金者被 扣罰多，少繳價金者被扣罰少，顯非公允合理。 ㈢參加人並非不願繼續給付價金，乃因過程中與原告訴訟代理 人許鎧麟產生誤會而無法信賴，遂導致如今局面，但參加人 對於預售屋買賣並無經驗；原告訴訟代理人許鎧麟亦受「遠 雄房地產發展股份有限公司」業績壓力所迫，亦應作為酌減 違約金之考量因素。
㈣另「遠雄房地產發展股份有限公司」乃由「遠東建設事業股 份有限公司」轉投資；而被告遠雄建設公司亦由「遠東建設 事業股份有限公司」佔多數股權及掌控董事席位，顯見彼此 為關係企業，則被告既謂原告訴訟代理人許鎧麟利用原告為 人頭而規避「遠雄房地產發展股份有限公司」銷售人員不得 自行買賣之規定等語，則就參加人而言，難謂被告就此不應 負責，此情亦應作為酌減違約金之考量因素。
㈤參加人因於發覺本案營業員利用第三人名義買賣房屋逕向被 告客訴，而未向法院提起合約無效之訴，參加人係被迫簽約 ，因被告拒退訂金，亦不同意參加人以提存方式應繳持分款 項，導致被告以繳款義務人原告未繳視同違約，被告以合約 箝制參加人陷違約困境，參加人對違約並無具體過失，參加 人同意調解法官建議被告以百分之8 之比例沒收違約金。三、被告則辯以：
㈠對於原告主張按其與參加人之持分比例請求被告遠雄人壽公 司返還超過百分之15違約金部分36萬8320元、被告遠雄建設 公司返還超過百分之15違約金部分40萬2430元部分，被告同 意返還。
㈡就原告、參加人主張酌減違約金部分：
⑴系爭契約第25條所定之百分之15違約金比例，並未違反內政 部所公布「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 之相關規範內容及一般社會常情；被告係委託遠雄房地產開



發公司負責系爭不動產之銷售，第一次出售之佣金為銷售價 格百分之6 ，再行出售之佣金仍為百分之6 ，出售成本中之 佣金計為銷售價格之百分之12；系爭不動產已於107 年8 月 6 日以2953萬元之價格轉售，與最初售予原告及參加人時之 價格3063萬元之差價為110 萬元，為被告所受之損害，已達 原賣價之百分之3.59；又最初銷售系爭不動產予原告、參加 人時，並無搭配贈送裝潢配套，現因原告無故違約導致解除 契約再行銷售時，尚須搭配贈送室內裝潢之銷售方式，致再 售出之成本增高及可得利潤降低，亦因被告無故違約所致， 承上論陳，被告因原告不履行付款義務，而依系爭契約約定 沒收系爭契約價款百分之15作為違約金，應為合法，亦為實 務之共同見解（臺灣高等法院106 年度上易字第312 號判決 意旨參照）
⑵至於原告所提「遠雄山晴」解約以總價款百分之3 、安森資 產管理有限公司解約退款資料計算違約金部分，前者因已有 特定買受人急於承接；後者則係因安森資產管理有限公司向 被告購買多筆不動產，其中購買2 戶已履行繳款義務並已點 交，該公司於106 年間因資金考量因素，同意將已購買或曾 經換戶之總計3 戶價金合計3408萬1000元全數轉為「遠雄巴 黎公園」建案2 戶、土地持分及4 個車位之買賣契約之部分 價金，並非實質退款，無從作為本案之參考。
⑶本件原告之訴訟代理人許鎧麟，原為遠雄房地產開發公司之 銷售人員，為系爭不動產產經手之銷售專員，其利用原告作 為買方（2 分之1 ）之名義人，夥同參加人為短期投資，於 景氣反轉後即不履行繳款義務，經陳淑女向鈞院提出損害賠 償訴訟，有鈞院106 年訴字第3442號判決（被證6 ，見本院 卷一第110 頁至第111 頁背面）可稽，系爭不動產雖為原告 名義與參加人合買，但原告背後實際出資者與主控者為原告 訴訟代理人許鎧麟，原告訴訟代理人從事不動產交易之資歷 甚深，當知不動產預售契約沒收百分之15違約金之條款由來 已久，為社會之交易慣行，且為主管機關（消保會、內政部 ）所許可；更應知悉投資不動產之風險，應該自行負擔，既 伊事先已知悉並充分理解違反系爭契約繳款約定將被沒收之 成數，即不應在景氣反轉短期投資失利後，以「法院得依職 權酌減違約金」之良法美意作為規避投資風險之工具。 ⑷原告引用臺灣高等法院106 年重上字第599 號判決，主張「 賣方（該案被上訴人）辯稱其再次出售系爭不動產受有跌價 損失及需再給付銷售報酬云云，然此既屬解除契約之後所發 生之損害，非得於本件違約金予以考量。」云云，惟該判決 上揭論斷之前提判斷為：「查被上訴人（賣方，以下同）從



上訴人（買方，以下同）已繳納之價款中沒收系爭契約總價 款百分之15計算之金額431 萬4000元作為違約金，而此違約 金約定屬損害賠償總額預定性，已如前述。爰審酌系爭契約 價金為2816萬元，及可歸責上訴人事由致契約解除、被上訴 人因上訴人未遵期給付價金所受之法定遲延利息損失，及被 上訴人委託銷售公司銷售系爭不動產所支出報酬，並參酌兩 造所不爭執內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項第1 條第24項第4 款規定：『買方違反有關【付 款條件及方式】之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之 ＿（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額 超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本 契約。』之約定，認被上訴人本件請求買賣總價12％違約金 345 萬1200元（2876萬元＊12％＝345 萬1200元）為允當， 應予准許。上訴人主張依民法第252 條規定應酌減至0 元， 為不足採。」
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執部分：
㈠系爭契約總價款為3063萬元（其中被告遠雄人壽公司部分為 1470萬2400元、被告遠雄建設公司部分為1592萬7600元）， 原告、參加人任買方之持分比例為2 分之1 ，原告、參加人 已按持分比例合計繳付價款613 萬6000元（其中被告遠雄人 壽公司部分為294 萬2000元、被告遠雄建設公司部分為319 萬4000元），嗣因原告、參加人未按系爭契約約定時間繳納 價款而由被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司依約解除契約， 並依系爭契約第25條第4 項之約定沒收按系爭契約價款計算 百分之15之違約金即459 萬4500元（其中被告遠雄人壽公司 部分為220 萬5360元、被告遠雄建設公司部分為238 萬9140 元），而原告、參加人已繳納價款扣除上開沒收百分之15違 約金之差額154 萬1500元（其中被告遠雄人壽公司部分為73 萬6640元、被告遠雄建設公司部分為80萬4860元），被告遠 雄人壽公司、遠雄建設公司尚未返還原告、參加人。 ㈡系爭不動產於事後於107 年8 月6 日經被告遠雄人壽公司、 遠雄建設公司以2953萬元之價格轉售他人，與最初售予原告 及參加人時之價格3063萬元之差價為110 萬元。四、本院得心證之理由：
本件原告主張按其與參加人持分比例，依民法第252 條請求 酌減違約金，並依民法第179 條之規定請求被告遠雄人壽公 司、遠雄建設公司連帶返還酌減違約金差額183 萬7800元及 超過百分之15違約金之款項77萬750 元（合計合計260 萬85 50元）部分，為被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司所否認，



並以前開情詞置辯，經查：
㈠按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者 ，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律 有規定者為限，民法第272 條定有明文。本件原告主張被告 遠雄人壽公司、遠雄建設公司應連帶返還部分，未據提出任 何說明、法律依據及佐證資料，而觀諸系爭契約之內容，並 無被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司應負連帶責任之約定， 亦無任何法律之規定，是原告主張被告遠雄人壽公司、遠雄 建設公司應負連帶責任部分，並無依據。
㈡本件原告按其與參加人之持分比例請求被告遠雄人壽公司、 遠雄建設公司返還超過百分之15違約金之款項合計77萬750 元部分，被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司固不否認應返還 上開款項，惟答辯被告遠雄人壽公司應分別返還金額為36萬 8320元、40萬2430元，而就被告遠雄人壽公司、遠雄建設公 司答辯應分別返還原告之上開數額款項，經核與依系爭契約 、客戶已繳價款明細表（見本院卷一第63頁至第75頁、第77 頁、第78頁）計算應退還之款項數額相符，且本件被告遠雄 人壽公司、遠雄建設公司不需就本案負連帶責任，亦如前述 ，故被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司答辯被告遠雄人壽公 司就此部分應返還36萬8320元、被告遠雄建設公司就此部分 應返還40萬2430元等語，應可認定。
㈢違約金部分：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約 定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付 ，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍 得依前開規定，核減至相當之數額；惟此規定乃係賦與法院 得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造 利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、 調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此 排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之 主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私 法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意 願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀 因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張 並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之 規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至 相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約 定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債



務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求 核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤， 不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之 維護（最高法院79年臺上字第1915號判例、92年度臺上字第 2747號裁判意旨參照）。次按當事人約定之違約金是否過高 ，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形 及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量 標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益 減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤 應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其 約定之違約金是否過高，最高法院著有88年度臺上字第1968 號民事裁判要旨可參。
⑵當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約 金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總 額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務 時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約 金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之 賠償總額，民法第250 條定有明文。系爭契約第25條第4 項 約定：「買方（即原告、參加人）違反有關本契約所約定 支付款方式、時間者，賣方（即被告遠雄人壽公司、遠雄建 設公司）得沒收本契約總價款百分之15計算之金額。但該沒 收之金額超過已繳價額者，則以已繳價款為限，買、賣雙方 並得解除契約」，依據前開規定，系爭契約第25條第4 項既 未標明為懲罰性違約金，其性質依法當屬損害賠償預定之違 約金，可以認定。
⑶系爭契約買方由原告、參加人各持分2 分之1 ，原告、參加 人與被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司約定以原告為系爭契 約之繳款義務人及受通知人、受送達人，若原告未依約繳納 期款，即視為全體未繳納，一經被告遠雄人壽公司、遠雄建 設公司通知原告後即視為對全體為通知或送達等情，有被告 遠雄人壽公司、遠雄建設公司提出之約定書在卷可參（見本 院卷一第50頁），而本件原告、參加人未按系爭契約約定時 間繳納價款而由被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司單方依約 解除契約一節，為原告所是認（見本院卷第54頁），亦為參 加人所不否認，是被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司依系爭 契約第25條第4 項之約定主張解除系爭契約並沒收按系爭契 約價款計算百分之15之違約金，並非無據。
⑷至於原告、參加人主張被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司沒 收之違約金過高應予酌減部分，固據原告提出「遠雄山晴」 解約以總價款百分之3 、安森資產管理有限公司解約退款資



料（分見本院卷一第8 頁至第14頁、第120 頁）、參加人提 出訴外人邱雲霞解約退款資料（見本院卷一第177 頁至第18 8 頁），然上開三案均屬買賣雙方合意就扣款金額達成共識 之案例，賣方基於何種考慮而同意以相關比例扣款，是否能 作為本案違約金過高之參考，實有可疑，且被告亦就上開「 遠雄山晴」案係因有其他買方急於接手、安森資產管理有限 公司係因更換其他買賣標的等情提出說明及相關證據資料， 再觀諸參加人提出訴外人邱雲霞解約退款資料，訴外人邱雲 霞係與賣方合意解除契約，亦與本案由賣方以原告、參加人 未按期給付價款而單方解除契約不同，實難於本案比附援引 ，而參酌原告、參加人一同任買方簽訂系爭契約時，本即需 考量自身資金周轉狀況及一同出資購買系爭不動產之人若無 力負擔時即需額外負擔該部分價款義務等情，且簽約購買系 爭不動產後即需按時繳納期款且若不按期繳納期款將遭解除 契約及沒收總價款百分之15違約金等事，則為系爭契約所明 定，亦為眾所週知之理，原告、參加人卻未依約按時繳納期 款，其違約之情節及惡意應認非輕；再被告遠雄人壽公司、 遠雄建設公司提出與遠雄房地產發展股份有限公司簽訂委託 銷售契約書（即本院卷一第101 頁至第104 頁）答辯其本次 出售及再行出售之佣金支出合計為銷售價格之百分之12部分 ，被告遠雄建設公司委由遠雄房地產發展股份有限公司銷售 系爭不動產，每次需支付銷售價格百分之6 之銷售酬佣一節 ，此觀上開委託銷售契約書第6 條之約定已明，然本件被告 遠雄人壽公司、遠雄建設公司銷售系爭不動產與原告、參加 人，本即需支出按系爭契約價款百分之6 之銷售酬佣，難認 為其因解除系爭契約所生之損害，被告遠雄人壽公司、遠雄 建設公司因解除系爭契約而需再次轉售他人之銷售酬佣（即 按轉售價款2953萬元百分之6 計算之款項177 萬1800元）始 為被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司因解除系爭契約所生之 損害，此部分經計算約為系爭契約價款百分之5.78（計算式 ：1771800*30630000＝0.0578）；又觀諸系爭契約第25條第 3 項、第4 項之約定，亦公平約定買賣雙方各自違約時，對 方均得請求按系爭契約價款計算百分之15之違約金；並參以 被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司轉售系爭不動產後受有轉 售差價110 萬元之損害（約為系爭契約價款百分之3.59）、 被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司因原告、參加人未遵期給 付價金所受之法定遲延利息損失、被告因系爭契約所得賺取 之合理利潤及內政部公布之預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項第1 條第24項第4 款亦規定賣方得沒收最高不 得超過房地總價額百分之15之內容，原告復未就系爭契約前



開違約金約定比例過高之利己事實提出其他舉證，是依據前 開規定及說明，本件應認兩造間前開違約金之約定，並無過 高之情事，原告請求將上開違約金酌減至按系爭契約價款計 算百分之3 之違約金，洵屬無據，不應准許。
㈣綜上所述，原告依民法第179 條之規定訴請被告遠雄人壽公 司返還其已支付超過百分之15違約金之價款差額36萬8320元 、被告遠雄建設公司返還其已支付超過百分之15違約金之價 款差額40萬2430元，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請 求，為無理由，應予駁回。
㈤按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：受領之給付為金錢 者，應附加自受領時起之利息償還之；給付有確定期限者， 債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第259 條第2 款、第229 條第1 項、 第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件被告遠 雄人壽公司、遠雄建設公司於原告提起本件訴訟之前即已解 除系爭契約，有原告提出之統一發票在卷可參（見本院卷一 第117 頁），而本件起訴狀繕本係分別於107 年1 月17日、 同年月11日送達被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司，亦有相 關送達證書在卷可參（見本院卷一第20頁、第24頁），是依 據前開規定，原告自得分別請求被告遠雄人壽公司、遠雄建 設公司給付自該起訴狀繕本送達翌日（分別為107 年1 月18 日、同年月12日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息。
五、本判決所命被告被告遠雄人壽公司、遠雄建設公司給付之金 額合計超過50萬元，本院自無需依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定依職權宣告假執行，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項、 第86條第1 項。
中 華 民 國 107 年 11 月 27 日
民事第五庭法 官 唐于智
　
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 27 日




書記官 鞠云彬