臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第1452號
原 告 簡靖峰
訴訟代理人 邱筠涵
被 告 冠德建設股份有限公司
法定代理人 馬志綱
訴訟代理人 吳俊昇律師
複代理人 張竹君律師
許侑珊律師
陳湘傳律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於107 年11月13日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理 人承受其訴訟以前當然停止；又前開所定之承受訴訟人，於 得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第 175條第1項分別定有明文。經查，被告訴訟代理人原為馬玉 山，嗣於訴訟中變更為馬志剛，並有經濟部民國106 年11月 14日經授商字第10601156900 號函及被告股份有限公司變更 登記表在卷可稽（見本院卷6 至8 頁反面），則被告變更後 法定代理人於106 年11月22日具狀承受訴訟，依法核無不合 ，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於102 年間以訴外人許玉萍為名義人向被告 購買位於新北市○○區○○○街00號2 樓建物（下稱系爭房 屋），惟陸續發現前陽台漏水、浴室牆壁嚴重滲水、露台電 線盒外露、主臥及次臥牆壁出現裂痕、前陽台水龍頭下方滲 水、陽台地面有白色漬痕、前陽台開關下方未施做防水矽利 康等瑕疵，原告於103 年4 月13日交屋後，於104 年8 月15 日將系爭房屋出租他人，承租人居住2 各月即發現客廳近陽 台處滲水、浴室牆壁嚴重漏水，原告通知被告前往檢測，被 告之施工人員竟未做防護設施，以致粉塵布滿房間，污染造 成承租人床、家具需要清洗，且釘子未做防護處理，致承租 人之子手部遭刺傷，承租人遂要求解約，造成原告喪失租金 收入共計新臺幣（下同）316,000元（104年10月至105年7月 租金收入300,000元、出租仲介費16,000元）。又原告於104
年9月中旬通知被告房屋漏水，但被告堅持是颱風問題，原 告不得以只好自己遷入系爭房屋居住，自105年3月至106年6 月止計16個月間，需每日早起往返內湖接送就讀國中之小孩 上下學，每月以26日計，每次花費油資200元，共計支出 83,200元；原告及配偶邱筠涵接送小孩投入時間成本各為 469,332元（16個月×每月上班22日×2小時時薪1333.33元 ）、89,408元（16個月×每月上班22日×1小時時薪254元） 。另因原告經常接到承租人電話抱怨房子瑕疵，影響工作心 情，為修補房屋向人借款承受心理壓力，鑰匙交被告以進行 房屋修繕，原告無法有居住隱私，接送小孩睡眠不足、精神 體力透支，影響大人工作及小孩讀書效率，前陽台不時有水 湧入，隨時通知修繕，擔心損害家俱，壓力更大到無法形容 ，受有精神上損害500,000元。以上損害共計1,457,940元， 爰依不完全給付、物之瑕疵擔保之法律關係提起本訴。並聲 明：被告應給付原告新臺幣1,457,940元，及自107年3月17 日至清償日止按年息5％計算之法定利息。
二、被告則以：被告簽約之對象係原告之妻邱筠涵，當然僅與邱 筠涵成立買賣關係，邱筠涵又於102 年11月11日與受讓人許 玉萍、被告簽立「冠德鼎華」買賣契約轉讓同意書，約定「 買受人與出賣人於101 年8 月10日簽訂之『冠德鼎華』A1棟 2 樓房屋一戶及地下3 樓77號車位一個，為房地預定買賣契 約書（下稱『買賣契約』）中所有買受人之權利與義務，自 本同意書簽訂之日起移轉予受讓人。日後出賣人即受讓人均 應按『買賣契約』之約定履行，買受人不得再就『買賣契約 』有所主張。」前開轉讓同意書中，原告係邱筠涵之代理人 ，可見兩造間並不存在買賣契約，原告非真正買受人，縱其 為買受人，既已約定將權利義務轉讓予許玉萍，則已脫離買 賣關係，自不得主張被告應負物之瑕疵擔保責任。而原告自 陳與許玉萍合買系爭房屋，許玉萍也有負擔買賣金約130萬 元，足認許玉萍係真正之買受人，並非僅為借名登記名義人 。原告夫妻縱為買受人之一，然邱筠涵已將契約轉讓予許玉 萍，並未告知被告其仍為買受人之一，對被告而言，原告夫 妻已脫離買賣關係，由許玉萍與被告發生債之關係。雖嗣後 原告又自許玉萍受移轉登記，應僅為許玉萍再賣回給原告， 對被告而言，不會改變許玉萍為買受人之事實；縱原告與許 玉萍間轉讓買賣契約為通謀虛偽行為，亦不得對抗善意第三 人之被告。許玉萍於103年4月13日與被告辦妥交屋手續，並 於現場逐一核對房屋結構、裝修等符合契約之約定，足徵被 告交付之房屋並無瑕疵，與被告有買賣關係之對象係許玉萍 而非原告。原告主張兩間浴室均未施作防水工程造成室內牆
壁滲水瑕疵，因被告修繕時未施作相關防護措施，前陽台不 定時冒水湧入客廳造成房客搬離及各項損失，並以原告附件 二之照片為證；惟該照片之拍攝時間、地點不明，被告除否 認形式上真正外，照片亦不足以證明原告「浴室均未施作防 水工程造成室內牆壁滲水瑕疵，因被告修繕時未施作防護措 施，前陽台不定時冒水湧入客廳」之主張。原告主張漏水或 修繕過程中造成其損害，並未舉證以實其說，附件三、四之 對話記錄時間、對象不明，被告否認其形式上真正。至於原 告因接房客抱怨之電話而影響工作心情，係房客打給原告而 非被告。如果原告的房客打電話給原告就造成原告人格權受 損，原告應向房客主張賠償而非被告。另把家中鑰匙交給修 繕廠商會侵害屋主之隱私前所未聞。如果把房屋鑰匙交付被 告用以修繕，原告因此隱私被侵害，則原告應於修繕時在場 ，而不要把鑰匙交給被告。既然原告願意把鑰匙交給被告， 修繕前也未表示把家裡鑰匙交給被告修繕會侵害其隱私，可 見原告並不認為這樣會侵害其隱私。至原告選擇住在新莊系 爭房屋，送小孩回內湖上學，係原告衡量利益得失後之選擇 ，與房屋瑕疵亦無關係。房屋瑕疵之損害，應以不能使用收 益房屋及修繕房屋之費用為限，亦不及於身體健康、精神損 失。另修繕粉塵並非房屋本身存在之瑕疵，原告可請承租人 暫居他處，賠償住宿費用，再向被告索賠，不需終止租約， 被告修繕房屋僅1個月，竟與承租人合意終止一年租約，再 向被告索賠，顯違反誠信原則。而仲介費以仲介成功為支付 條件，原告因仲介媒合找到房客，當然需支付仲介費，此支 付義務在被告公司修繕前即已發生，並非房屋瑕疵所造成之 損害；又原告另主張於訴訟中發生的瑕疵為據，然此等發生 在後之瑕疵並未對原告先前使用收益房屋造成影響，被告自 無需賠償等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如 受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠訴外人邱筠涵於100 年8 月10日與被告簽訂買賣契約，購買 系爭房屋。嗣於102 年11月11日將契約轉讓與訴外人許玉萍 。此有房屋土地預定買賣契約書、「冠德鼎華」買賣契約轉 讓同意書（見本院卷第301 至354 頁、第253 頁）在卷為憑 。
㈡許玉萍於103年4月13日簽立交屋證明書，載明就系爭房屋結 構、裝修、附屬設備含功能測試結果，符合契約約定並完成 交屋手續，有交屋證明書（見本院卷第257 頁）在卷可稽。 ㈢就兩造提出書面資料之真正均不爭執。
四、原告主張向被告買受之系爭房屋有上述滲漏水等瑕疵致不堪
用，造成原告之損害1,457,940 元，依物之瑕疵擔保及不完 全給付之法律關係，請求被告賠償其損害，為被告所否認， 並以上開情詞置辯。是本件應審酌：㈠兩造是否為系爭房屋 買賣契約之權利義務人？㈡原告以不完全給付、物之瑕疵擔 保之法律關係請求被告賠償各項損害，有無理由？五、本院得心證之理由：
㈠按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」最高法院17年 上字第1118號著有判例足資參照。經查，兩造就邱筠涵於10 2 年11月11日將契約轉讓與訴外人許玉萍乙節並不爭執，而 該買賣契約轉讓同意書上記載「一、買受人與出賣人於101 年8 月10日簽訂之『冠德鼎華』A1棟2 樓房屋一戶及地下3 樓77號車位一個，為房地預定買賣契約書（下稱『買賣契約 』）中所有買受人之權利與義務，自本同意書簽訂之日起移 轉予受讓人。日後出賣人即受讓人均應按『買賣契約』之約 定履行，買受人不得再就『買賣契約』有所主張。」，由被 告、邱筠涵、許玉萍三方簽名用印，並有「冠德鼎華」買賣 契約轉讓同意書存卷可按（見本院卷第253頁）。又被告已 依上開同意書、房屋土地預定買賣契約書之約定，將系爭房 屋所有權移轉登記予許玉萍，亦將系爭房屋點交予許玉萍， 有新北市地籍異動索引、交屋證明書、切結書、交屋資料簽 收單、交屋繳款明細表足稽（見本院卷第255至260頁），則 依照轉讓契約書已表明許玉萍受讓房地預定買賣契約書成為 買受人，據此已可以認定契約文字業已表示當事人之真意， 即不得反捨契約文字而更為曲解認為契約之當事人為兩造。 則系爭房屋之買受人權利義務已移轉於許玉萍與被告間，原 告或邱筠涵均非買賣契約之當事人。原告雖主張伊係委託許 玉萍為購屋名義人，並提出委託購屋合約為據，惟查，系爭 委託購屋合約係系爭房屋已移轉登記予許玉萍後，始由原告 與許玉萍於104年4月21日所簽立，既係發生於許玉萍向被告 購屋後，方就系爭房屋將來之權利移轉所為之約定，尚難認 得以拘束被告。況該委託購屋合約上記載：「甲方（即原告 ）承諾負擔該不動產所有的購置費用、持有費用及未來的移 轉費用，乙方（即許玉萍）承諾在未經甲方同意下不行使該 不動產之所有權人相關權益及任何處分行為，並承諾未來該 不動產所衍生的所有利益均歸屬甲方所有。」（見本院卷第 177頁）原告與許玉萍間所為之用語均記載「未來」之費用 、所有利益以觀，渠等之真意係自104年4月21日始由原告受 讓許玉萍系爭房屋之相關權利義務，自難以此事後之約定，
回溯至許玉萍向被告購屋之時點，故原告確非房地預定買賣 契約之買受人。況前揭買賣契約轉讓同意書約定：「二、買 受人即受讓人間之讓與契約如有無效、得撤銷或解除之情形 ，不影響本契約之效力。」足認縱邱筠涵與許玉萍間之約定 有通謀意思表示，或隱藏其他法律行為，然均為被告所不知 ，且依此約定，亦不影響買賣契約轉讓之效力；原告雖主張 其與許玉萍合資購買，亦僅於原告與許玉萍間發生效力，自 與被告無涉。
㈡再按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、 「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用 第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。」 ，民法第227條、第227條之1分別定有明文；又物之出賣人 應擔保出賣之標的無物之瑕疵，民法第354條第1項亦有明文 ，然原告並非系爭房地買賣契約之當事人，業如前述，則原 告基於因契約關係而生之民法第227 條、第227 條之1 及第 354 條規定為請求權基礎，請求被告負損害賠償責任，洵屬 無據，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
書記官 劉庭君
, 台灣公司情報網