臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第1017號
原 告 趙東洲
曹綺年
共 同
訴訟代理人 顏光嵐律師
複 代理人 林達傑律師
被 告 台灣肥料股份有限公司
法定代理人 康信鴻
訴訟代理人 陳添信律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107 年10月
5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告曹綺年新臺幣貳仟壹佰陸拾陸萬玖仟玖佰陸拾貳元，及自民國一０六年六月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告趙東洲之訴及原告曹綺年其餘之訴均駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十二、原告曹綺年負擔百分之十八，餘由原告趙東洲負擔。
本判決原告曹綺年勝訴部分，於原告曹綺年以新臺幣柒佰貳拾貳萬參仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳仟壹佰陸拾陸萬玖仟玖佰陸拾貳元為原告曹綺年預供擔保，得免為假執行。
原告趙東洲之假執行聲請及原告曹綺年其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件依原告趙東洲、曹綺年（下稱原告 二人）分別就「日升月恆」建案A 棟A3戶10樓房屋及地下第 一層編號第253 、254 號車位暨坐落基地持分、A 棟A3戶14 樓房屋及地下第二層編號第249 、250 號車位暨坐落基地持 分（以下分稱系爭10樓房屋、系爭14樓房屋），與被告簽訂 之房屋土地預定買賣合約書（以下分稱系爭10樓買賣契約、 系爭14樓買賣契約；併稱系爭二份契約）第33條第2 項均約 定，同意以本院為第一審管轄法院，此有系爭二份契約影本 在卷可稽（見重訴卷一第179 、195 頁背面），依上開合意 管轄之約定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項 第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追 加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在 社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資 料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性 ，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程 序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即 屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定意旨參照）。查原 告二人起訴時，原係主張原告二人分別向被告買受之系爭10 樓房屋、系爭14樓房屋有地坪之重大瑕疵，被告遲未能交付 符合契約本旨之房屋，經催告後仍未履行，原告二人乃於民 國106 年6 月5 日發函解除系爭二份契約，並以本件起訴狀 繕本再次依民法第359 條、第227 條規定、系爭二份契約第 26條第2 項約定為解除契約之意思表示，並依系爭二份契約 第26條第2 項約定、民法第259 條、第226 條規定，請求被 告分別返還原告二人已繳納之房地價款以及賠償房地價款總 額15% 之違約金，即被告應給付原告趙東洲新臺幣（下同） 3,335 萬1,071 元及自本件起訴狀繕本送達翌日起算之法定 利息，以及給付原告曹綺年3,387 萬9,962 元及自本件起訴 狀繕本送達翌日起算之法定利息。嗣原告二人於107 年10月 5 日言詞辯論時，當庭就上開主張之原因事實，追加民法第 360 條規定為請求權基礎，並再就原告曹綺年部分，追加主 張因被告已將系爭14樓房屋轉售他人，故被告已無法再依約 提出給付，原告曹綺年得依民法第256 條規定解除系爭14樓 買賣契約，請求返還已付之價金，並依第226 條規定請求賠 償所受損害等語，核屬訴之追加。惟原訴與此追加之訴，均 係以「本件被告是否有未交付符合契約本旨之系爭10樓房屋 、系爭14樓房屋予原告二人」、「被告是否已合法解除系爭 二份契約」等事項為主要爭點，先前審理中之訴訟及證據資 料均有相當程度範圍內之一體性，揆諸前揭說明，應予准許 。
貳、實體事項
一、原告主張：原告趙東洲、曹綺年於100 年2 月24日分別與被 告簽立系爭10樓買賣契約、系爭14樓買賣契約，分別以總價 8,060 萬元、8,140 萬元，向被告購買系爭10樓房屋、系爭 14樓房屋，並已分別支付2,126 萬1,071 元及2,166 萬9,96 2 元價款。於104 年間，原告二人應被告要求前往驗屋時， 發現屋內地板具有地坪接縫大小不一、大範圍不平整、接縫 殘膠等嚴重瑕疵，明顯不符契約本旨，即向被告反應，被告 亦於驗屋紀錄表之備註欄第1 點載明「驗屋相關缺失於交屋
前改善完成」，即擔保應於交屋前將前開地坪瑕疵改善完成 ，然被告迄未改善，欠缺所保證之品質，僅表示前開瑕疵應 由原告二人自行修繕，再由被告提出各30萬元作為修繕之補 償款，然該補救方案經原告二人當場拒絕，認應由被告提出 改善計畫，並經原告二人同意後，方可執行修繕及驗屋等手 續，惟兩造始終未達成共識，致遲遲未能妥善解決前開地坪 瑕疵，經原告二人催告後，被告仍未解決，原告二人即於 106 年6 月5 日發函解除系爭二份契約，並於本件訴訟中再 次依民法第359 條、第227 條規定、系爭二份契約第26條第 2 項約定為解除契約之意思表示，並依系爭二份契約第26條 第2 項約定、民法第259 條、第226 條、第360 條規定，請 求被告分別返還原告二人已繳納之房地價款以及賠償房地價 款總額15% 之違約金。被告雖曾於105 年1 月14日發函稱相 關驗屋作業已改善完成，催告原告二人應限期辦理驗收交屋 手續，嗣於105 年3 月9 日以其等未按時配合交屋，且未繳 全部價款，而依系爭二份契約第26條第1 項約定發函解除系 爭二份契約，並沒收原告二人已繳納之價金作為違約金。然 被告未履行其於前開驗屋紀錄表擔保之補正瑕疵之先行義務 ，已陷於給付遲延，無由於遲延期間反向原告二人催告履行 後續付款義務；更況，原告二人就「取得使用執照」以前之 第1 至10期價款均已繳納完畢，針對第11期銀行貸款，亦已 配合被告通知時程，向銀行申請並完成貸款授信作業，係因 被告無理解除契約，方致本件無法交屋、過戶，造成後續貸 款作業無法續行，不可歸責於原告二人，故原告二人目前尚 未繳納之款項，僅有第12期交屋款而已。然本件因被告未改 善前開地坪瑕疵，故並未依契約本旨完成交屋，縱認本件已 交屋完成，被告亦僅取得依約對原告之書面通知繳款權而已 ，被告並未以書面通知原告二人繳款，自無由解除系爭二份 契約。此外，針對原告曹綺年購買之系爭14樓房屋，被告自 承已另行出賣予第三人，無法再行依約對曹綺年提出給付， 已屬給付不能，是曹綺年自得另依民法第256 條規定解除系 爭14樓買賣契約，請求被告返還系爭14樓房屋已付之價金， 並依第226 條規定請求賠償其與被告簽立系爭14樓買賣契約 後，因規劃並調度資金、蒐集及整理與未來裝潢有關資料、 工程連絡所耗費之時間及精神損害，並參酌系爭14樓買賣契 約第26條約定，以買賣總價15% 計算損害數額，若認不得引 用契約第26條約定作為賠償額之依據，亦請依民事訴訟法第 222 條第2 項規定，逕依卷內證據核定曹綺年本件損害額等 語。並聲明：（一）被告應給付原告趙東洲3,335 萬1,071 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5 計算之利息；（二）被告應給付原告曹綺年3,387 萬9,962 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息；（三）願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告答辯：原告二人所稱系爭10樓房屋及系爭14樓房屋具有 之地坪瑕疵，至多僅為稍許不平整及接縫殘膠等輕微瑕疵， 較諸系爭10樓房屋、系爭14樓房屋買賣總價均逾8 千萬元， 顯非屬得拒絕交屋之重大事由，驗屋紀錄表備註欄第1 點所 載「驗屋相關缺失於交屋前改善完成」，僅係記錄兩造驗屋 過程，並無額外增加被告之擔保責任。然被告為避免影響後 續交屋及基於服務客戶之態度，已向其等提出更換地坪工料 約16萬元之說明，亦曾提出以各給付原告二人30萬元補貼修 繕之方案，惟因原告二人自身主觀好惡堅持房屋有重大瑕疵 ，致地坪爭議無法解決；又被告原出售予曹綺年之系爭14樓 房屋業於105 年以現況轉售予第三人，該第三人於交易過程 中亦未反映地坪有原告二人指稱之狀況，顯見確無其等主張 之地坪重大瑕疵。而於被告依系爭二份契約第20條第5 項約 定，於105 年1 月14日發函通知原告二人應於同年月22日前 辦理房地所有權移轉登記及交屋等事宜，因其等仍未依限辦 理，又未依系爭二份契約第8 條第3 項及第9 條約定遵期於 接獲繳款書7 日內給付第11期銀行貸款款項並完成撥款，經 被告多次聯繫原告二人配合辦理過戶及銀行貸款撥付等進行 交屋事宜，原告二人均未履行，被告乃於105 年3 月9 日發 函依系爭二份契約第26條約定解除契約及沒收房屋買賣總價 15% 之違約金，自屬有據。又被告既已先合法解約，原告二 人自無由對已解約失效之系爭二份契約再行催告及解約，且 其等所主張之地坪瑕疵，亦非重大瑕疵，自無解約之合法事 由。而被告係於已合法解約後，將系爭14樓房屋出售予第三 人，並無構成民法第226 條規定之情事等語。並聲明：原告 之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、查原告趙東洲、曹綺年於100 年2 月24日分別與被告簽立系 爭10樓買賣契約、系爭14樓買賣契約，分別以總價8,060 萬 元、8,140 萬元，向被告購買系爭10樓房屋、系爭14樓房屋 ，並已分別支付2,126 萬1,071 元及2,166 萬9,962 元價款 ，即原告二人就第1 至10期價款已給付完畢，就第11期銀行 貸款，則僅支付貸款差額之部分分期款項，就第12期交屋款 則均未支付。被告於105 年1 月通知原告二人於同年月22日 前辦理驗收交屋手續，然原告二人並未辦理，被告於105 年 3 月9 日發函向原告二人表示依系爭二份契約第26條約定解
除契約及沒收房屋買賣總價15 %之違約金，並請原告二人向 其接洽領取上開已繳價款扣除違約金後之餘款，原告二人均 於105 年3 月間收受上開信函，嗣被告於105 年8 月31日將 原告趙東洲、曹綺年已繳價款扣除違約金後之餘款分別為91 7 萬1,071 元、945 萬9,962 元，於臺灣士林地方法院提存 所辦理清償提存（案號分別為105 年度存字第975 號、105 年度存字第976 號）。被告業於105 年10月28日將系爭14樓 房屋另行出售他人，且已辦理交屋、過戶結案等情，為兩造 所不爭執，並有系爭二份契約、被告105 年1 月14日二份通 知辦理驗收交屋書函、被告105 年3 月9 日二份存證信函、 郵件收件回執、郵件投遞狀況查詢資料、二份提存通知書、 被告與他人就系爭14樓房屋簽立之不動產買賣契約書及成屋 履約保證結案單等件影本為證（重訴卷一第97至106 、165 至196 、236 至237 頁、卷二第6 至24頁），自堪信為真正 。
四、至原告主張系爭10樓房屋及系爭14樓房屋有地坪不整之重大 瑕疵，經催告後仍未改善、補正，構成給付遲延，且亦屬欠 缺被告保證之品質，原告二人得依民法第359 條、第227 條 規定以及系爭二份契約第26條第2 項約定解除契約，並依系 爭二份契約第26條第2 項約定、民法第259 條、第226 條規 定或民法第360 條規定，請求被告分別返還原告二人已繳納 之房地價款以及賠償房地價款總額15% 之違約金；又因被告 已將系爭14樓房屋另行出售他人，對原告曹綺年亦陷於給付 不能，原告曹綺年另得依民法第256 條規定解除系爭14樓買 賣契約，請求被告返還系爭10樓房屋已付之價金，並依第22 6 條規定請求賠償其簽約後規劃、調度資金、處理未來裝潢 事宜所耗費之時間、精神損害等語，則為被告所否認，並以 前詞置辯。是本件之爭點厥為：（一）原告得否以系爭10樓 房屋及系爭14樓房屋存有地坪不整之瑕疵、欠缺保證之品質 ，且被告經催告後仍未改善、補正，而依民法第359 條、第 227 條規定以及系爭二份契約第26條第2 項約定解除契約解 除系爭二份契約或依民法第360 條請求賠償？（二）原告曹 綺年得否以被告將系爭14樓房屋另行出售他人，對其陷於給 付不能，而依民法第256 條規定解除系爭14樓買賣契約？原 告曹綺年得請求被告給付之金額為多少？茲分述如下：（一）原告得否以系爭10樓房屋及系爭14樓房屋存有地坪不整之 瑕疵、欠缺保證之品質，且被告經催告後仍未改善、補正 ，而依民法第359 條、第227 條規定以及系爭二份契約第 26條第2 項約定解除契約解除系爭二份契約或依民法第 360 條請求賠償？
1. 經查，本件原告二人主張其等分別向被告買受之系爭10樓房 屋、系爭14樓房屋具有地坪瑕疵，因原告二人陳稱該等地坪 大範圍不平整之實況，難以由現場拍攝照片或影片重現，而 聲請履勘現場（見重訴卷一第215 頁反面），觀諸被告所提 、原告亦不爭執真正之系爭10樓房屋內部照片（重訴卷一第 208 至213 頁），亦確實無法看出地坪存有原告所稱之大範 圍不平整狀況，且被告對於履勘亦無意見（重訴卷一第227 頁反面）。因其中系爭14樓房屋業經被告於105 年10月28日 另行出售他人，且已辦理交屋結案一節，業如前述，兩造亦 同意僅履勘系爭10樓房屋（重訴卷二第29頁），本院即於10 7 年3 月13日會同兩造至系爭10樓房屋現場勘驗，經原告趙 東洲當場指出所認地坪具有瑕疵之處為：客、餐廳以及廚房 之磁磚並未鋪平；三間浴廁之地面磁磚（淋浴間以外）由大 片磚切割鋪設，導致磁磚接縫處銳利，赤腳會刮傷等語，原 告曹綺年則表示系爭14樓房屋之格局與系爭10樓房屋相同， 其主張之地坪瑕疵狀況與系爭10樓房屋相同等語，被告對於 二屋格局相同乙節亦不爭執（重訴卷二第39至40頁），並由 本院當場拍攝原告趙東洲前揭所稱之地坪瑕疵照片附卷（重 訴卷二第42至52頁）。經本院向兩造闡明後，兩造同意由本 院囑託臺北市建築師公會鑑定：上開原告趙東洲所指之系爭 10樓房屋客、餐廳及廚房之磁磚地面，是否有不符合施工規 範之不平整問題？若有，若需修復至符合施工規範之地面平 整度狀況，所需修復費用金額為何？上開原告趙東洲所指之 系爭10樓房屋三間浴廁之地面磁磚是否係以大片磁磚切割後 所鋪設？此是否符合浴廁磁磚地面之施工規範？又其磁磚地 面現況，是否於磁磚接縫處有過於銳利而不適宜作為浴廁地 面使用之狀況？若需修復至符合浴廁磁磚地面之施工規範並 足以適合作為浴廁地面使用之情形，所需修復費用金額為何 ？（重訴卷二第39頁反面至第40、53頁）。經臺北市建築師 公會孫正雄建築師會同兩造至現場會勘，以水平儀測試結果 ，發現客、餐廳及廚房範圍之磁磚地面不完全100%水平，三 間浴廁之磁磚地面，則有部分不完全水平，對於年幼及年長 者使用，可能產生困擾，但沒有證據顯示係由大片磁磚切割 所鋪設，這也是不符經濟效益之行為。因系爭二份契約並無 關於磁磚施工規範，考量本件建物坐落於南港軟體園區，每 戶總價8 千萬元以上，屬高科技豪宅，應採用國家標準（CNS ）磁磚施工規範，該規範規定承包商需繪製施工製造圖，經 核可後，方得進行後續之施工，施工製造圖內容至少應包括 ：分割及舖貼圖、伸縮縫之考量，本件建物施工時沒有達到 此一要求。但有關「水平」要求部分，國家標準（CNS ）磁
磚施工規範則無相關規定，因此本件也就沒有不符合施工規 範之不平整問題。若要處理上開客、餐廳、廚房及浴廁之磁 磚地面未完全100%水平問題，需「拆除重新鋪設，並訂定磁 磚施工規範，明確訂定水平誤差範圍」，而上開客、餐廳、 廚房、浴廁之磁磚拆除重新鋪設所需之費用共計為14萬8,50 0 元。本案磁磚地面不平整問題，最主要核心問題是在於： 如何來訂定磁磚施工規範，明確訂定水平誤差範圍，否則人 為施工，難免有水平誤差範圍，所以兩造需訂定合乎目前建 築營造實務的磁磚施工規範，在本件買賣契約沒有敘明磁磚 施工規範及國家標準（CNS ）磁磚施工規範也沒有水平規範 之情形下，本件僅能以水平儀測試結果為事實說明，磁磚地 面不完全100%水平，至於本工程可容許的水平誤差，需由兩 造再行商定等語，有臺北市建築師公會107 年8 月2 日（10 7 ）（十七）鑑字第1661號鑑定報告書及107 年9 月14日回 函補充說明在卷可參（見重訴卷二第127 頁及外放之鑑定報 告書）。
2. 參諸上開鑑定意見可知，本件房屋雖經水平儀測定客、餐廳 、廚房、浴廁之磁磚地面有不完全100%水平之情形，然人為 施工難免會有水平誤差範圍，而兩造於系爭二份契約並未約 定磁磚施工規範明定水平誤差容許值，依國家標準（CNS ） 磁磚施工規範亦無水平規範要求，則該等磁磚地面未完全10 0%水平之情形，自難認有所謂不符合磁磚施工規範情形。基 此，本件磁磚地面未完全100%水平之情形，容或可能係屬可 容許之人為施工水平誤差範圍，已難遽認屬於瑕疵或不符合 契約本旨之給付。再者，縱仍以原告之主觀認知，認屬於瑕 疵，衡以前開未完全100%水平磁磚拆除重新鋪設之所需費用 共計僅為14萬8,500 元，較諸本件系爭10樓房屋、系爭14樓 房屋之總價均逾8 千萬元，前者所占比例顯然極低，而於原 告二人在驗屋時主張有前開地坪瑕疵後，兩造於104 年12月 間二度協商地坪修復事宜時，被告已多次表示願給付原告二 人各30萬元作為修繕補償費用，然為原告二人所拒絕等語， 迭為原告所自陳在卷（重訴卷一第161 、215 、220 至221 頁、卷二第108 頁），且為被告所不爭執，此數額已為前開 必要修繕費用金額之二倍有餘。徵諸本件兩造就磁磚地面未 完全100%水平之爭議核心，即係在於被告認為此當屬可容許 之水平誤差範圍，然原告則不如此認為，而系爭二份契約以 及國家標準（CNS ）磁磚施工規範亦均無有關磁磚「水平」 之具體要求，是於進行本件修復時，仍需由兩造另行議定可 容許之水平誤差具體範圍。基此，若強令本件需由被告自行 修繕，則於修復完工後，仍可能發生原告二人對於修復後之
水平狀況仍不滿意之情形，顯然並非妥適之瑕疵補正方式， 則被告當時提出「給付（為必要修繕費用二倍之）修繕補償 費用予原告，請原告二人自行雇工、指示其等所希望之磁磚 鋪貼方式進行修繕」之方案，堪認係屬適法妥當且可徹底解 決爭議之瑕疵補正方式，此亦屬被告就原告所指驗屋記錄表 備註欄所載「驗屋相關缺失於交屋前改善完成」（見重訴卷 一第65至69頁），所為之具體履行。是縱認系爭10樓房屋、 系爭14樓房屋磁磚地面前揭未完全100%水平之情形構成瑕疵 及未符合債之本旨之給付，被告亦已就此提出合理之補正， 然為原告二人多次明示拒絕補正，並拒絕辦理交屋，其等自 不得於拒絕被告補正後，再以系爭10樓房屋及系爭14樓房屋 存有前開未經被告補正之瑕疵、欠缺被告於驗屋記錄表上保 證改善完成之品質、被告並未完成交屋為由，依民法第359 條、第227 條規定以及系爭二份契約第26條第2 項約定解除 契約或依民法第360 條規定請求不履行之損害賠償。至原告 二人另指摘鑑定人前開認定之磁磚地面重鋪費用單價過低， 應使用高於一般水準之每平方公尺至少2,000 元之磁磚云云 ，然本件爭議核心係在於磁磚鋪貼施工之水平狀況，原告並 未就何以一般水準之磁磚即無法達成合理之水平情形，又何 以高於一般水準之磁磚每平方公尺單價即會達2,000 元以上 等節，提出任何客觀具體事證資料佐證其說；更況，縱以原 告主張之每平方公尺2,000 元單價計算，以前揭未完全100% 水平之客、餐廳、廚房、浴廁之磁磚地面範圍計95平方公尺 核算，拆除重新鋪貼之所需修繕費用亦僅為19萬元，被告先 前提出之30萬元修繕費用亦足以支應，是原告二人此部分主 張，亦難為其等有利之認定。
（二）原告曹綺年得否以被告將系爭14樓房屋另行出售他人，對 其陷於給付不能，而依民法第256 條規定解除系爭14樓買 賣契約？原告曹綺年得請求被告給付之金額為多少？1. 被告於104 年12月間提出前開足以修繕原告二人所指地坪瑕 疵之補正，為原告二人所拒絕，被告並已於105 年1 月間通 知原告二人於同年月22日前辦理驗收交屋手續，然原告二人 並未辦理等情，均如前述。依系爭二份契約第17條約定：「 甲方（即原告二人）應於收到交屋通知日起七日內配合辦理 交屋手續，若甲方於乙方（被告）通知交屋日起七日內因可 歸責甲方之事由致遲延未辦理交屋手續，視同交屋完成。自 第八日起，乙方即不負保管責任及各項稅費之代繳責任，並 視為甲方同意乙方對本合約應履行之義務全部履行完畢，且 甲方尚未繳清之各期款項，乙方得依本約第26條第1 項之規 定辦理」（重訴卷一第173 頁反面、第193 頁）。而依系爭
二份契約第26條第1 項約定：「甲方如有違反本合約第8 條 第3 項逾期繳款達2 個月，或第9 條辦理貸款約定，或本合 約之各項規定，並經乙方以書面催告仍未於通知期限內履行 者，乙方得解除本合約，並得沒收甲方已繳價款，作為乙方 重行出售本戶房地所需費用及稅捐之抵償、損害賠償及懲罰 性違約金，本戶房地及車位則由乙方收回。但前述金額以本 合約買賣總價款之15% 計算之金額為限，乙方如另有損害者 ，並得要求甲方賠償」（重訴卷一第177 頁反面至第178 頁 、第195 頁）。由上開第17條、第26條第1 項約定對照可知 ，縱令本件因可歸責於原告二人之事由致未辦理交屋手續， 視同被告已交屋完成，然此法律效果，亦僅係「被告不再對 系爭10樓房屋、系爭14樓房屋負保管責任及各項稅費之代繳 責任，並視為原告二人同意被告對本合約應履行之義務全部 履行完畢」，而針對原告二人尚未繳清之各期款項之處理， 仍需回歸系爭二份契約第26條第1 項約定之程序辦理。而依 該第26條第1 項約定，無論原告係有「違反系爭二份契約第8 條第3 項各期價款繳款期間達2 個月」、或「契約第9 條辦 理貸款約定」、或系爭二份契約其他任何約定，均需於「經 被告以『書面』催告仍未於通知期限內履行」時，被告始得 依該第26條第1 項約定解除契約。亦即：原告二人因可歸責 於己之事由未辦理交屋手續時，至多僅生「視同被告已交屋 完成」而使被告不需再負房屋保管、稅費代繳責任之法律效 果，並非使被告立即取得合法之解除契約權利。縱使原告二 人於此時仍有尚未繳清之各期款項，被告仍需回歸契約第26 條第1 項約定，以書面催告定期履行，於原告二人未依限履 行時，被告始得解除契約。另觀諸系爭二份契約第20條第5 項「通知交屋期限及房屋交付相關事宜」亦係約定：「（一 ）甲方應於收到乙方通知之指定辦理交屋日（視為點收完成 日）配合辦理交屋手續，並不得藉故拒絕或遲延辦理交屋。 若未經乙方同意改其交屋或自通知辦理交屋日起逾期超過七 日以上時，仍視為甲方點收完成，乙方不負保管及瑕疵擔保 責任。（二）甲方應於乙方通知辦理交屋期限內付清前條應 負擔之全部款項，並辦妥交屋手續及遵守下列事項：1.有關 本合約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規 定辦理，亦即除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不得藉故 拒絕或遲延辦理交屋手續及保留款項。」其前條（即第19條 ）則係有關原告二人應自完成交屋日起負擔水電、瓦斯基本 費、預繳管理費、瓦斯管線施工相關費用之約定（重訴卷一 第174 至175 、193 頁）。是依前開第20條第5 項約定，亦 仍係再重申：於因原告二人拒絕或遲延辦理交屋時，「視同
原告二人已點收房屋完成（即被告已交屋完成）」，而使被 告不再負房屋保管責任，並視同原告二人同意被告對本合約 應履行之義務全部履行完畢（即被告不負瑕疵擔保責任）， 以及原告二人應給付水電、瓦斯基本費、管理費等費用，並 未約定被告於此時即（得以原告二人有何欠繳款項、費用為 由）取得解除契約之權利。是若原告二人仍有欠繳價款或相 關稅費、水電瓦斯費等房屋負擔之情形，被告仍需回歸契約 第26條第1 項約定，以書面催告定期履行，需於原告二人仍 未依限履行時，被告始得解除契約。
2. 而查，被告於原告二人未依限在105 年1 月22日前辦理驗收 交屋手續後，於同年3 月9 日寄發之前開存證信函係載：因 原告二人未於105 年1 月22日前進行驗收交屋手續，依本合 約第17條第3 項約定，原告二人本應於收到交屋通知日起7 日內配合辦理交屋手續，若因可歸責於原告二人之事由致遲 延未辦理交屋手續，視為交屋完成。且原告二人尚未繳全部 款項，被告得依本合約第26條第1 項之規定辦理，故被告依 該第26條第1 項約定，以此函通知原告二人解除本合約等語 （重訴卷一第99至112 頁），顯然係於認定原告二人未依限 辦理驗收交屋時，即旋以「原告二人未繳清款項」為由，依 系爭二份契約第26條第1 項約定解除契約。而遍查卷內資料 ，均未有「被告於認定原告二人未依限辦理驗收交屋後，有 先以書面催告其等應繳清款項（或依約完成相關貸款程序） 」之相關書證催告資料，則被告即以前開105 年3 月9 日存 證信函解除系爭二份契約，自與系爭二份契約前開約定有違 ，並非適法。基此，本件系爭二份契約即仍未經被告合法解 除，則被告與原告曹綺年間仍有系爭14樓買賣契約之法律關 係存在。然查，被告已於105 年10月28日將系爭14樓房屋另 行出售他人，且已辦理交屋、過戶結案等節，業如前述，則 被告顯無法再依系爭14樓買賣契約，將系爭14樓房屋辦理所 有權移轉登記予原告曹綺年，即對原告曹綺年陷於給付不能 ，且此係因被告違反系爭二份契約前開約定之違法解除契約 所致，應認係可歸責於被告所致之給付不能，則原告曹綺年 依民法第256 條規定主張解除系爭14樓買賣契約，請求被告 返還系爭14樓房屋已付之價金2,166 萬9,962 元，自屬有據 。
3. 至原告曹綺年另依第226 條規定，請求賠償其與被告簽立系 爭14樓買賣契約後，因規劃並調度資金、蒐集及整理與未來 裝潢有關資料、工程連絡所耗費之時間及精神損害等語。按 民法第260 條固規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求 ，然此並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他
原因已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故 該條所定損害賠償請求權，係專指債務人債務不履行、給付 不能或遲延給付，因債權人解除契約時債權人已經發生之原 損害賠償而言，契約解除後所生之損害，並不包括在內（最 高法院55年台上字第2727號判例、72年度台上字第3676號裁 判、74年度台上字第1071號裁判、100 年度台上字第1633號 裁判、101 年度台上字第793 號民事裁判意旨參照）。契約 解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而互負回復 原狀之義務，如當事人因訂立契約而受有損害，是否仍得請 求賠償，各國立法例有採選擇主義、契約利益主義或履行利 益賠償主義者，我民法第260 條規定：「解除權之行使，不 妨礙損害賠償之請求」，乃採履行利益賠償主義，認為損害 賠償請求權係因債務不履行所發生，屬原債權之變換型態， 非因解除權之行使而新發生，條文所稱「不妨礙損害賠償之 請求」，即係表明原有之損害賠償請求權，不因契約之解除 失其存在。蓋自解除契約之效果而言，於契約有效期間，基 於債務所為之給付，均應返還，始能回復契約訂立前之狀態 ，則契約有效時，基於債務所生之損害，亦應一併賠償，方 可達回復原狀之趣旨，民法第260 條規定，即係在立法政策 上，對於契約之溯及效力，酌加限制，允許當事人得就債務 不履行所生損害，請求賠償，亦即在此範圍內，契約之效力 仍然存續（最高法院96年度台上字第1204號裁判意旨參照） 。經查，本件原告曹綺年請求之損害為其於與被告簽立系爭 14樓買賣契約後，規劃並調度資金、蒐集及整理與未來裝潢 有關資料、工程連絡所耗費之時間及精神（見重訴卷二第13 2 頁），然此係雙方縱使順利履約完成時，其本即會支出之 成本，並非因被告本件給付不能始生之成本費用，自難認係 屬因被告給付不能而生之履行利益損害，故原告曹綺年自不 得依民法第226 條規定請求被告賠償該等損害。五、綜上所述，縱認系爭10樓房屋及系爭14樓房屋之部分磁磚地 面未完全100%水平之情形構成瑕疵、為被告未符合債之本旨 給付，被告亦已提出適法妥當之補正，然為原告二人多次明 示拒絕補正，並拒絕辦理交屋，原告二人自不得於拒絕被告 補正後，再以系爭10樓房屋及系爭14樓房屋存有前開未經被 告補正之瑕疵、欠缺被告保證品質、被告並未完成交屋為由 ，依民法第359 條、第227 條規定以及系爭二份契約第26條 第2 項約定解除契約或依民法第360 條規定請求不履行之損 害賠償。又被告亦未合法解除系爭二份契約，故其與原告曹 綺年間仍有系爭14樓買賣契約之法律關係，然卻因對於系爭 14樓買賣契約之錯誤認知而另行將系爭14樓房屋出售他人並
辦理交屋、過戶結案，係屬因可歸責於被告之事由而對原告 曹綺年陷於給付不能，故曹綺年依民法第256 條規定解除系 爭14樓買賣契約，請求返還已付之價金，則屬有據；然另請 求被告賠償之簽約後規劃、調度資金、處理未來裝潢事宜所 耗費之時間、精神損害，則非屬民法第226 條所定之履行利 益損害，不得請求被告賠償。從而，原告二人依系爭二份契 約第26條第2 項約定、民法第259 條、第226 條、第360 條 規定，請求被告分別返還原告二人已繳納之房地價款以及賠 償房地價款總額15 %之違約金，為無理由，應予駁回。而原 告曹綺年依民法第256 條規定解除系爭14樓買賣契約，請求 返還已付之價金2,166 萬9,962 元，及自起訴狀繕本送達翌 日即106 年6 月28日起（重訴卷一第47頁）至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；至原 告曹綺年其餘依民法第226 條規定請求賠償其與被告簽立系 爭14樓買賣契約後，因規劃、調度資金、處理未來裝潢事宜 所耗費之時間、精神損害1,221 萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起算之法定利息，為無理由，亦應駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告曹綺年勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保 金額宣告之；原告趙東洲、曹綺年其餘假執行之聲請，因訴 之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但 書。
中 華 民 國 107 年 11 月 23 日
民事第二庭 法 官 林伊倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 23 日
書記官 黃品蓉
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