臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3405號
原 告 黃玉民
蘇宜姍
鄭宇廷
黃玉宇
黃玉成
黃玉文
黃陳芍
黃棟杉
黃豐田
林佳鈺
黃琨荃
共 同
訴訟代理人 張耀天律師
共 同
複代理人 劉芳婷
被 告 曾秀玉
呂靜雯
黃淑惠
許益昌
劉志瑋
李品寬
江丞翰
劉春言
黃慶昌
共 同
訴訟代理人 毛國樑律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107年10月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段00 0地號土地(下稱系爭土地)，及坐落系爭土地之3541建號建 物(下稱系爭建物)所附停車位9個，即該建號建物登記第二 類謄本所載之編號L號、10號、11號、12號、15號、16號、1
7號、18號、19號等車位(下稱系爭停車位)，且兩造就系爭 土地及建物所有權應有部分比例如起訴狀附表一所示。詎料 ，被告等人未徵得其他共有人全體之同意，長期逾越其等之 應有部分占有系爭土地及停車位，並為使用收益逾五年，且 兩造間皆無分管契約等約定，顯見被告等人係無權占有系爭 土地及停車位，並受有相當於五年租金之不當得利，爰依不 當得利之法律關係請求被告賠償無權占用所受之利益。又系 爭停車位所在地之周邊停車位每月租金價格不一，每停車位 之租金自新臺幣(下同)3,800元至4,800元不等，故宜以中間 值即每月每停車位為4,300元計算(計算式：【3,800元+4,80 0元】÷2＝4,300元）。而原告黃玉民之應有部分比例為百 分之54，故其得自起訴狀繕本送達起算五年，以上開標準計 算，請求被告等人共同給付相當於租金之不當得利1,253,88 0元(計算式：4,300元×9個停車位×12個月×5年×54/100 ＝1,253,880元)；另原告蘇宜姍等10人之應有部分比例各為 百分之1，是渠等亦得自本起訴狀繕本送達起算五年，以上 開標準計算，請求被告等人共同給付相當於租金之不當得利 23,200元(計算式：4,300元×9個停車位×12個月×5年×1/ 100【實際計算為23,220元，原告請求23,200元，下同】)。 另因被告等人自收受起訴狀繕本之日迄今仍未歸還，從而， 原告等人亦得請求被告等人自起訴狀繕本送達翌日起至返還 系爭土地及停車位予全體共有人止，分別按月給付黃玉民20 ,898元(計算式：4,300元×9個停車位×54/100)及按月給付 蘇宜姍等十人各387元(計算式：4,300元×9個停車位×1/10 0)之相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠、被告等應共 同給付黃玉民1,253,880元，共同給付蘇宜姍、鄭宇廷、黃 玉宇、黃玉成、黃玉文、黃陳芍、黃棟杉、黃豐田、林佳鈺 、黃琨荃各23,200元，且自起訴狀繕本送達後翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；並自起訴狀繕本送達後翌 日起至返還系爭土地及坐落系爭土地上系爭建物所附停車位 予全體共有人之日止，按月給付黃玉民20,898元，按月給付 蘇宜姍、鄭宇廷、黃玉宇、黃玉成、黃玉文、黃陳芍、黃棟 杉、黃豐田、林佳鈺、黃琨荃各387元。㈡、願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、訴外人臺光燈建設開發股份有限公司( 下稱臺光燈公司) 於 坐落基地臺北市○○區○○段○○段000○000○000○000○ 地號土地上規劃起造興建「旭光小品」大樓，並於民國85年 間預售房屋及停車位，被告曾秀玉等八人及被告劉春言之前 手即訴外人黃耀堂各以170萬元以上不等之價金先後分別向
臺光燈公司購買乙個停車位，並簽訂地下室停車位預定買賣 合約書(下稱系爭契約)，其中曾秀玉係由其子黃煥然所簽署 ，劉志偉係由其母王春梅簽署，李品寬則由其母王素梅代簽 。而系爭契約第1條關於買賣標的物之約定已明列各人購買 之地下2層車位編號，並載明「核准之停車位置平面圖影印( 如卷內附圖三)車位產權之登記方式依地政機關當時之相關 法令辦理。」車位契約附圖並已標示所購買車位之位置。縱 該契約之附圖有2種版本，然依證人曾治國之證詞可知，不 同圖實係因使用建築藍圖、廣告圖而有所不同，且L10係子 母車位，2個車位一併賣，是契約之附圖並無違誤。其後買 受人遵期向臺光燈公司繳付價金，該公司亦於87年間興建大 樓完成辦畢保存登記，足認被告等人均已繳付價金完足。又 臺光燈公司將系爭停車位均登記為系爭建物所對應同小段35 42建號之共同使用部分之應有部分中，是系爭停車位之產權 登記實係由該公司將系爭建物之應有部分分別移轉4%予各個 買受停車位或其指定之人，由曾秀玉等8人及劉春言之前手 黃耀堂取得系爭建物所有權持分及其對應之共同使用部分35 42建號之應有部分，臺光燈公司並於停車位交付時發給買受 人停車位證明書，顯見被告等人所使用之系爭停車位，均有 合法使用收益權，而有法律上原因。再者，依使用執照申請 書所載，可知民國87年間申請之起造人為臺光燈公司，代表 人為劉勝輝而非紀華鎗，是原告不得據此即稱系爭契約及停 車位證明書來源有疑。另依臺北市建築管理工程處（下稱北 市建管處）106年12月4日函覆之使用執照暨卷附本大樓建物 地下壹層平面圖、原核准圖說、臺北市中山地政事務所10 6 年11月15日函覆說明二及3542建號建物登記謄本等內容可知 ，地下一、二層建物確實登記成3542建號，為該棟大樓之共 有部分，並以不同持分登記於各該主建物內，系爭建物所登 記之3542號建物持分為萬分之5472，其內除水箱、配電室等 大樓公共設施之持分外，並包含系爭停車位所對應之持分。 復系爭停車位買賣之產權登記於起造人臺光燈公司將系爭建 物3541建號移轉後，其餘應有部分64%及其對應之3542建號 公共設施持分，仍為臺光燈公司所有，然依系爭契約及臺光 燈公司所發之停車位證明書約定事項三所載「僅持有本地下 室公共設施部分產權者不得使用本停車位」，堪認臺光燈公 司不得享有任何停車位之使用權，且被告等人於點交系爭各 停車位後使用並向大樓管理委員會繳納車位管理費，臺光燈 公司向無爭議，直至96年間黃玉民向臺光燈公司受讓系爭建 物及公共設施持分之時，現況車位已由被告等人使用達9 年 之久，黃玉民受讓之時自已明悉所受讓臺光燈公司之持分為
公共設施無使用權，並應繼受臺光燈公司與原告間之分管約 定。
㈡、又依黃玉民之父即證人黃棟榮之證詞，可知當時有調產權資 料並知悉將36%分配予9個人，且有至現場並見到係供作停車 場使用，可見其受讓之時已明悉係公共設施持分而已為停車 位使用，而證人黃棟榮又藉詞不提出黃玉民與臺光燈公司於 96年間有關受讓系爭主建物3541建號持分以及其於101年間 再行出售予其餘原告之契約，原告所陳自與事實不符。況且 ，證人黃棟榮所證述之情節，諸如訴外人林文昌稱出售5.5 個停車位，卻未告知車位編號，亦未點交該進入車庫之遙控 器，以及價金550萬元等節，均不合常情，亦足認原告前揭 契約所載之買賣內容僅係系爭建物公共設施持分而無停車位 使用權。復3542建號建物之登記謄本上既已就地下室停車位 成立分管協議，原告本應受其拘束，原告縱有主張誤認或不 知，亦僅屬其得否向其前手臺光燈公司依其契約主張權利之 範疇，尚與其應受該分管協議拘束之結果無涉。再者，原告 主張以車位每月4,300元之標準計算租金，非但毫無所據， 亦與前土地法第97條第1項規定相悖。此外，依建物登記謄 本所示，可知被告等人與原告共有3541建號之系爭建物，被 告等人之持分均為4%，對應3542建號共同使用部分亦應為4% ，而3542建號登記面積合計為681.38平方公尺，被告與原告 共有持分為萬分之5472，計算被告每人應有部分之面積為 14.9平方公尺(計算式：681.38×5472/10000×4/100＝14.9 )，惟被告每人所使用之停車位約長5.5公尺、寬2.2公尺， 使用面積為12.1平方公尺，並未超過被告等人之應有部分面 積，亦無不當得利可言，原告之請求自不應准許等語，資為 抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷二第218 反面頁，且依 本院論述之妥適調整其內容），並有相關證據在卷可證：㈠、臺光燈公司於坐落臺北市○○區○○段○○段000○000○00 0○000○地號土地，興建「旭光小品」大樓，並於85年間進 行銷售。
㈡、兩造共有坐落系爭土地及系爭建物之共有人，兩造之應有部 分比例如起訴狀附表一所示（見本院北司調卷第7至22頁之 土地登記、建物登記第二類謄本、附表一）。
㈢、坐落土地之3542建號建物為地下一、二層，其中地下二層分 為編號L、10、11、12、15、16、17、18、19號共9個停車位 ，均登記為系爭建物之共同使用部分（見本院北司調卷第23 頁之建物登記第二類謄本）。
四、本院得心證之理由：
原告主張被告等人未經全體共有人同意，占有系爭土地及停 車位，被告等人因此受有利益，致其受有損害，原告自得依 不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利 等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠、 被告分別占有使用系爭停車位，是否係無法律上原因而應負 不當得利之責？㈡、若為不當得利，原告請求給付相當於租 金之不當得利數額各為何？茲分論析述如下：
㈠、被告分別占有使用系爭停車位，是否係無法律上原因而應負 不當得利之責？
⒈按約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分 所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第5款規定甚明。 又依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權之表徵， 則莫衷一是。大別之可分為二，即以應有部分之比例多寡（ 有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非 以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則 之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權 ，後者雖無從自應有部分之登記看出端倪，惟仍應受前述停 車位使用權轉讓法則之限制（最高法院97年度台上字第694 號判決意旨參照）。本件原告等人主張系爭停車位係增設停 車位，且該停車位所有權係登記為系爭建物之應有部分，原 告等人既取得系爭建物之應有部分，其等自取得系爭停車位 所有權乙情，為被告所否認，依上開說明，本件自應先審究 系爭停車位有無獨立之所有權。
⒉查，依建築物使用執照內所附地下貳層平面圖所示（見本院 卷二第86頁），系爭停車位之圖示上均已標示為「自設」， 且臺光燈公司送交之使用執照申請書亦有註明「自設10 輛 」，復參以臺北市建築管理工程處就此於106年12月4日函覆 本院表示：「旨案經查原核准圖說該址地下1樓為法定停車 位7輛及自設停車位1輛、地下2樓為自設停車位9輛，該建築 物總共實設17輛停車位」等語（見本院卷二第69頁），與上 開資料所載相符，堪認系爭停車位於設置之初係預定設為「 增設停車位」使用，然按停車位之性質，可分為法定停車位 、增設停車位及獎勵停車位三種，法定停車位係於樓板面積 每達一百五十平方公尺即應增設一停車位，法定停車位並無 獨立之所有權，僅得登記為共同使用部分，合併於其他公設 之中，法定停車位依公寓大廈管理條例第4條第2項不得單獨 移轉於同一公寓大廈以外之建物所有權人；而獎勵停車位及 增設停車位，可擁有獨立之產權、建號及獨立門牌號碼，可 移轉同一公寓大廈建物所有權人以外之人。從而，系爭停車
位既與其他法定停車位共同登記為3542建號，且皆編列為門 牌號碼龍江路45巷2之2號共同使用，並僅載明「旭光小品」 大樓之個別主建物建號，對於所有停車位之權利範圍，尚未 區別停車位之性質而分別登記為不同建號及設置相異之門牌 號碼，有建物登記謄本附卷可稽（見本院北司調卷第23頁） ，則系爭停車位是否為獨立之所有權，而得單獨轉讓，已非 無疑。再佐以前揭地下貳層平面圖及本院依職權調取之建築 物使用執照全卷所附之停車位照片可知，系爭停車位雖全部 位於地下二層，惟設於地下一層且同屬於增設停車位之車位 9 ，在空間上卻未與其餘法定停車位做出區隔並獨立出來， 亦難認旭光小品大樓之增設停車位確實有構造上之獨立性。 況且，系爭建物之建物所有權狀縱使載明：「車位編號：10 、11、15、16、L、12、17、18、19(即系爭停車位)，以上 建物所有權業經依法登記完畢，合行發給本權狀以憑執管」 等語(見本院卷二第44反面至第45頁)，惟其仍係將系爭停車 位登記為系爭建物之共同使用部分。甚者，據證人即臺光燈 公司前總經理曾治國到庭證稱：「(問：本建案當時預售時 ，除預售地上6樓之各戶房屋外，臺光燈公司是否有另行單 獨銷售地下二層之停車位？其規劃銷售之停車位是否如被證 6號預售廣告中「B2平面圖所示」？)這個案子是20年前的事 情，我經手的案子太多，記憶不是很清楚，但這棟房子應該 是6樓的建築，地下室應該是有車位，當時的法規車位要隨 主建物移轉，故一定要有主建物才可以持有車位。B2有規劃 停車位，10個車位。」等語(見本院卷二第182至183頁)，可 知系爭停車位之性質顯與前揭「增設停車位」之說明情形有 異，足證其並不具使用上之獨立性，而得單獨供作買賣及移 轉之標的甚明。
⒊另按，公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定， 公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者， 除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有 人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其 應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管 契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之 拘束（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。復 按，所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事， 足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依 交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念， 可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示 （最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。 ⒋查旭光小品大樓建商臺光燈公司於出售系爭建物時，同時出
售系爭停車位予住戶，並簽立系爭契約，嗣購買停車位之住 戶則據此獲取停車位證明書，有系爭契約、停車位證明書附 卷可佐（見本院卷一第23至152頁），另系爭契約第17條既 約定：「本約之一切權利義務規定對於雙方之受讓人、使用 人、繼承人、承租人具有同等拘束力」等語(見本院卷一第 116至117頁)，且上開停車位證明書亦載明：「一、本停車 位之使用權依本證明書記載之使用權人為準。...三、僅持 有本地下室公共設施部份產權者不得使用本停車位。」等語 ( 見本院卷一第145至152頁)，可見系爭停車位之使用，為 出售之建商與各承購戶約定，由系爭建物所有權人即被告等 人與建商就系爭停車位之使用成立分管合意，揆之前揭說明 ，足徵系爭停車位確實係以約定專用之方式，由購買系爭停 車位使用權之人使用而成立分管契約無疑。
⒌原告雖辯稱系爭契約之當事人黃煥然、王春梅、王素梅與本 件不動產登記共有人即被告曾秀玉、劉志瑋、李品寬等顯有 相歧，其中黃煥然之契約根本係由監護人黃慶昌所簽署，顯 見被告曾秀玉辯稱係由其子黃煥然簽署契約之說法，顯與事 實不符，甚且，就該黃煥然契約之意旨觀之，監護人黃慶昌 為黃煥然簽署者，其目的係在於將系爭停車位登記於黃煥然 名下，又豈會登記在曾秀玉名下，更顯見被告之說法不符常 理，另停車位證明書上面之臺光燈公司大章顯與系爭契約之 公司大章不同，且未有小章用印，來源不明，顯見該文書並 非真正，況黃淑惠尚無出具停車位證明書，與其餘八位被告 亦不同，是系爭契約及停車位證明書顯非真正等語，惟查， 黃煥然（現更名為黃秉軒，74年生）乃曾秀玉之子，簽立系 爭契約時，僅11歲，自由其法定代理人黃慶昌代為簽立；另 王春梅則為劉志瑋之母、王素梅為李品寬之母（見本院卷二 第191至193頁之戶籍謄本、戶口名簿），劉志瑋、李品寬於 簽立契約之際，仍為未成年人（皆68年生），故由渠等之母 名義購買停車位，與常理無違，是被告等人辯稱系爭契約係 由被告曾秀玉、劉志瑋、李品寬委由黃煥然、王春梅、王素 梅等人代簽，無悖於日常交易習慣。況且，臺光燈公司嗣後 確實依約發給被告等人停車位證明書，已如上述，更經證人 曾治國證稱：「【提示被證1號地下室停車位預售買賣契約 書8份即本院卷一第23頁以下】(問：這些文件是否為臺光燈 公司與地下室停車位購買客戶所簽訂之契約？)合約是對的 ，但當時到底簽了幾份已經沒有印象，規劃有36戶，但有的 人可能1人買好幾戶做打通使用，所以到底簽了幾份合約我 不確定，這些都是公司簽的沒有錯。...【提示被證2號停車 位證明書8份即本院卷一第145至152頁】(問：這些是否為臺
光燈公司辦理點交停車位時所出具之資料？)這些都是公司 開的沒有錯...。【提示被證4號發票、繳款通知書，被證5 號發票、土地款建物款暫收條即本院卷一第178頁以下】(問 ：這些文件是否為臺光燈公司出具？)這是公司的發票章沒 錯，是財務部開的...。(問：你剛稱收據、出納都不經你處 理，你如何確認剛才所提示之停車證書及發票為公司章？) 我只認那個印章，照理講應該蓋公司大小章，但交屋時事務 單位為方便就沒有蓋董事長的章，只蓋交屋專用公司章。( 問：你剛稱交屋專用章是何意思？)公司章很多，各單位有 時為方便，都會蓋便章，例如像107頁的只是公司的大小章 ，145 頁停車證，是現場便宜行事所用的章不需要經過我處 理。」等語明確(見本院卷二第183及其反面頁、第184反面 頁)，堪信系爭契約確為臺光燈公司所簽訂無訛，且被告所 辯亦為真實。原告僅空言否認前開文書，未據提出反證說明 被告等人所憑證據資料有何不可採之處，本院自無以為對原 告有利之認定。至黃淑惠雖未提出臺光燈公司出具之停車位 證明書，然其既已提出其與臺光燈公司簽訂之系爭契約，且 該契約亦經證人曾治國證述確出自於臺光燈公司所為，復有 黃淑惠之繳款證明附卷為佐（見本院卷一第178至198頁）， 益徵系爭停車位中之L11號為黃淑惠所購得，併予敘明。 ⒍此外，其餘未購買停車位之系爭建物住戶對於被告等人使用 系爭停車位之情形，於旭光小品大樓自87年間興建迄今均未 表示反對，被告等人歷年均繳納停車費使用，為原告所不爭 （見本院卷二第171頁），由徵系爭建物之共有人對於系爭 停車位之使用確實有默示之分管契約。況查，依證人即原告 黃玉民之父黃棟榮到庭證稱：「(問：當時有無去現場看停 車位有無人在使用？)林文昌有帶我去看，裡面停了3、4 部 車，黃玉民也跟著去。...(問：當初林文昌向你兜售地下室 時，有沒告訴你地下室總共9個停車位都已經賣出去？)沒有 跟我講，他只跟我講還剩5個半。(問：當時有無調產權資料 ？)有。(問：調產權資料時，是36%分配給9個人嗎？)我當 時有調資料，應該是有看過，但沒有跟這些人接觸，是買了 之後才接觸。」等語(見本院卷二第186、187頁)，可知黃玉 民及其父黃棟榮至少知悉系爭停車位數量及產權分配人數相 同，以及部分停車位業經出售使用等情形，堪認黃玉民亦明 知或可得而知系爭建物共有人就系爭停車位已成立分管契約 ，並約定由被告等人使用系爭停車位。揆諸首開說明，黃玉 民及為辦理土地法第34條之1而以假買賣實贈與方式，向其 承買系爭建物應有部分之其餘原告（見本院卷二第188頁之 證人黃棟榮證述）自應受該分管契約之拘束。
㈡、若為不當得利，原告請求給付相當於租金之不當得利數額各 為何？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。查，被告等人為系爭停車位之使用權人， 已如前述，而證人曾治國既證稱：「(問：本建案預售之過 程中，購買地上樓層的客戶及購買地下二層停車位的客戶， 是否都有與臺光燈公司簽訂預售契約書？）應該要簽預售契 約。」等語(見本院卷二第183頁)，而原告始終未提出買賣 契約，證明其向臺光燈公司買受之標的包括系爭停車位，亦 無臺光燈公司所發之停車位證明書，以證實其有權使用系爭 停車位，顯見原告非系爭停車位之所有權人或使用權人至明 ，被告等人自非無法律上之原因而受利益，致原告受有損害 ，故原告等人依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於 租金之不當得利，並按月給付因無法使用系爭停車位所受相 當於租金之損害，實無理由。
五、綜上所陳，系爭停車位並無獨立所有權，且原告未取得系爭 停車位所有權或使用權。又共有人訂有分管契約，約定由被 告等人使用系爭停車位，原告對此明知或可得而知，應受該 分管契約之拘束。從而，原告依不當得利之法律關係，請求 被告等人共同給付黃玉民1,253,880元，共同給付蘇宜姍、 鄭宇廷、黃玉宇、黃玉成、黃玉文、黃陳芍、黃棟杉、黃豐 田、林佳鈺、黃琨荃各23,200元，且自起訴狀繕本送達後翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並自起訴狀繕 本送達後翌日起至返還系爭土地及停車位予全體共有人之日 止，按月給付黃玉民20,898元，按月給付蘇宜姍、鄭宇廷、 黃玉宇、黃玉成、黃玉文、黃陳芍、黃棟杉、黃豐田、林佳 鈺、黃琨荃各387元，為無理由，應予駁回。原告等人既受 敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予 論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 2 日
民事第六庭 法 官 汪曉君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 2 日
書記官 洪仕萱