臺灣臺北地方法院民事裁定 102年度重訴字第834號
原 告 徐正青
訴訟代理人 劉韋廷律師
複代理人 林于舜律師
張立瑾律師
追加原告 徐美榮
追加原告 徐美麗
被 告 楊欣怡
特別代理人 葉純吟
被 告 林美珠（即楊奕瑾之承受訴訟人）
上被告共同
訴訟代理人 洪嘉呈律師
黃旭田律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年9月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一 人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請 ，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未 追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有 明文。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有 規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定 有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於 所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之 利益為之，為民法第821條所明定。該規定依同法第828條第 2項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定 於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用 之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對 第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同 共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或 為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求 ，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求 者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當 事人之適格始無欠缺（最高法院32年上字第1715號判例參照 ）。本件原告徐正青起訴時係主張被告所有之台北市○○路 000巷00號房屋無權占有其與徐美榮、徐美麗繼承而公同共
有台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地 ），並依民法第828、821、767條等規定請求被告拆屋還地 ，及依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得 利，其中請求被告返還相當於租金之不當得利部分，乃係基 於公同共有債權起訴請求被告為給付，為固有必要共同訴訟 ，需由公同共有人全體即原告徐正青與徐美麗、徐美榮一同 起訴，當事人始為適格，惟原告徐正青無法取得同為繼承人 之徐美榮、徐美麗之同意對被告起訴，嗣經原告依民事訴訟 法第56條之1第1項規定於民國102年9月13日聲請追加為原告 ，然徐美榮、徐美麗經本院通知後仍未表示意見，堪認其等 拒絕同為原告並無正當理由，乃由本院於103年9月12日裁定 命徐美榮、徐美麗追加為原告（卷1第195頁），其逾期未為 追加，依民事訴訟法第56條之1第1項規定，應視為徐美麗、 徐美榮就原告徐正青請求被告給付相當於租金之不當得利部 分，已一同起訴，而同為原告，合先敘明（系爭土地於追加 為原告之後雖業經分割，雖於104年11月20日為繼承分割登 記為應有部分權利各為三分之一，惟此於已經追加徐美榮、 徐美麗成為追加原告之結果，並無影響）。
二、次按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其 他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；第168條、第169 條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用 之；民事訴訟法第168條、第175條第1項、第173條分別定有 明文。查原告原對被告楊欣怡、楊奕瑾起訴請求拆屋還地， 嗣因楊奕瑾於102年11月19日死亡，其繼承人楊欣怡、林美 珠具狀聲明承受訴訟（卷1第167頁），是本件即應由被告楊 欣怡、林美珠為楊奕瑾之承受訴訟人。
三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查 原告起訴狀所載應受判決事項之聲明第一至三項原為「被 告楊欣怡、楊奕瑾均應將座落於台北市○○區○○段○○段 000地號土地，門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號，如 附圖1所示部分土地上之地上物拆除，並將附圖1所示部分土 地，共49平方公尺之土地騰空返還原告及其他全體共有人。 被告楊欣怡、楊奕瑾應連帶給付原告及其餘共有人全體新 台幣（下同）1,165,418元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。被告並應給付自起訴狀 繕本送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告及其 他全體共有人按占用土地各該年度法定地價總額年息百分之
十計算之租金；及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。」，嗣因楊奕瑾於102年11月19日死亡 ，由繼承人楊欣怡、林美珠具狀聲明承受訴訟（卷1第167頁 ），原告於103年11月25日以民事準備三狀變更聲明為「 被告楊欣怡、林美珠均應將座落於台北市○○區○○段○○ 段000地號土地，門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號， 如附圖1所示部分土地上之地上物拆除，並將附圖1所示部分 土地，共49平方公尺之土地騰空返還原告等。被告林美珠 應於繼承楊奕瑾遺產範圍內，與楊欣怡連帶給付原告全體1, 165,418元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。被告林美珠、楊欣怡並應自起訴狀繕本 送達翌日起至拆屋返還土地之日止，按月給付原告及其他全 體共有人按占用土地各該年度法定地價總額年息百分之十計 算之租金。」，又於104年2月9日以民事變更聲明狀變更為 「被告楊欣怡、林美珠均應將座落於台北市○○區○○段 ○○段000地號土地，門牌號碼台北市○○區○○路000巷00 號，如附圖即台北市建成地政事務所104年1月23日土地複丈 成果圖編號A部分面積47.49平方公尺、編號B部分面積3.3平 方公尺之地上物拆除，並將附圖A、B所示共50.79平方公尺 之土地騰空返還原告。被告林美珠應於繼承楊奕瑾遺產範 圍內，與楊欣怡連帶給付原告全體1,207,989元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被 告林美珠應於繼承楊奕瑾遺產範圍內，與楊欣怡自起訴狀繕 本送達翌日起至拆除地上物返還土地之日止，按月連帶給付 原告20,834元。」（卷1第270頁），復於105年4月21日以民 事準備㈤狀暨變更聲明狀變更為「被告林美珠、楊欣怡應 將坐落於台北市○○區○○路○○段000地號，門牌號碼台 北市○○區○○路000巷00號，如附圖即台北市建成地政事 務所104年1月23日土地複丈成果圖編號A部分面積47.49平方 公尺、編號B部分面積3.3平方公尺之地上物拆除，並將附圖 A、B所示共50.79平方公尺之土地騰空返還原告及全體共有 人。被告林美珠應於繼承楊奕瑾遺產範圍內，與被告楊欣 怡連帶給付原告徐正青402,663元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告林美珠、楊 欣怡應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，按月連 帶給付原告徐正青按占用土地各該年度申報地價總額百分之 十計算金額的三十六分之一，及自各期應給付之翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。」，經核其聲明之變更，請 求之基礎事實並未改變，仍係基於土地所有權人身分請求被 告拆除無權占有之地上物，將土地騰空返還予原告及全體共
有人，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
四、復按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力；對於無訴訟 能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能 行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長 ，選任特別代理人。特別代理人於法定代理人或本人承當訴 訟以前，代理當事人為一切訴訟行為，民事訴訟法第45條、 第51條第1項、第4項分別定有明文。查本件被告楊欣怡罹患 妄想型思覺失調症，有病歷資料在卷可按，且其就本件訴訟 事實與所信仰宗教無法區別，所主張與陳述之內容相互混淆 ，屬無訴訟能力而有選任特別代理人之必要，經被告林美珠 （即楊奕瑾之承受訴訟人）為之聲請選任特別代理人，本院 於107年7月12日選任社工葉純吟為楊欣怡之特別代理人。五、本件追加原告徐美榮、徐美麗經合法通知未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
六、再按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響。第一項情形，第三人未參加或承當訴訟者， 當事人得為訴訟之告知；當事人未為訴訟之告知者，法院知 悉訴訟標的有移轉時，應即以書面將訴訟繫屬之事實通知第 三人。訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得 於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及 進行程度以書面通知該第三人。民事訴訟法第254條第1、4 項、第67條之1分別定有明文。而本件系爭土地原為原告徐 正青與徐美榮、徐美麗等二人公同共有，嗣於訴訟繫屬中（ 即104年11月20日）為繼承分割登記（應有部分權利各為三 分之一），其中徐美榮復於104年12月31日將其就系爭土地 之應有部分權利三分之一以夫妻贈與為原因移轉登記予配偶 周嘉志，本院於107年7月16日將系爭土地涉訟之事實依上開 法律規定通知周嘉志（卷三第121頁）。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地原為徐風楷所有，惟徐風楷已於87年1月21日過世 ，原告徐正青及追加原告徐美榮、徐美麗均為繼承人，嗣於 104年11月20日為繼承分割登記，變更為分別所有（應有部 分權利各為三分之一），其中徐美榮復於104年12月31日將 其就系爭土地之應有部分權利三分之一以夫妻贈與為原因移 轉登記予配偶周嘉志，因此系爭土地現所有權人為徐正青、 徐美麗、周嘉志（應有部分權利各為三分之一），詎被告等 人無權占用系爭土地達50.79平方公尺，並於其上搭蓋建築 物（門牌號碼台北市○○區○○路000巷00號），為此爰依
民法第767條第1項、第821條等規定請求被告拆除系爭土地 上之地上物，並將基地騰空返還予原告及其他共有人。 ㈡被告雖辯稱兩造間就系爭土地存在不定期租賃關係，並主張 「系爭房屋乃林氏王楓，向斯時之地主洪江川承租系爭土地 建築房屋」云云，惟林氏王楓是否有向斯時地主洪江川租地 建屋，均未見被告舉證以實其說，然被告所舉證者，僅係日 本不動產登記法第106條之規定，惟法律規定僅係通案規定 ，實際上系爭建物是否依法辦理，仍應由被告舉證，實無法 單以法律謂被告或渠等前手已依法為相應之行為，況系爭建 物欲辦理保存登記是否僅得依日本不動產登記法第106條之 規定而無他法，尚非無疑；而系爭建物辦理保存登記，是否 確實依據不動產登記法規定辦理，被告亦未提出證據證明之 ，縱令當時系爭土地所有人同意（原告否認之），然該同意 究竟係出於何種法律關係（諸如租賃、贈與、使用借貸等） 被告均未予舉證；則被告逕以土地所有人同意，即證明系爭 建物與系爭土地間存有租賃契約，且屬不定期限租賃契約， 即非有據；再者，原承租人康溪自48年後，無繳交租金之記 錄，是以，原承租人康溪和原地主後其繼受人，自無成立不 定期限租賃，屬無權占用，則其與原地主洪周鄭間即為無權 占有，則何來不定期租賃云云，再為轉讓或承受？況自承租 人康溪後，系爭建物所有人康阿港、許博焮、楊奕瑾皆未繳 交租金，被告謂提存，亦未舉證以實其說，則渠等與地主間 是否存有不定期限租賃，難謂無疑，被告自頭至尾既未舉證 有「租地建屋之契約」，亦未舉證兩造或其前手間有「不定 期限租賃」，其謂就系爭土地有不定期租賃關係云云，卻未 舉證以實其說，是其主張，實非可採。
㈢按臺灣省政府37年6月18日頒「臺灣省各縣市辦理土地登記 有關建築改良物登記補充要點」第五點第2款規定，土地與 建物權利人不同者，不論已否辦理保存登記，仍應依照土地 登記規定先聲請地上權登記（併參臺灣新北地方法院95年度 訴字第904號判決意旨）。基此，無論系爭房屋是否辦理保 存登記，均應依照當時土地登記規定聲請地上權登記。又按 臺灣省政府頒「臺灣省各縣市辦理單獨聲請地上權設定登記 應行注意事項」規定，地上權得由建築基地使用人單獨聲請 登記，經審查後，將聲請內容公告兩個月，並同時通知基地 所有權人，基地所有權人未於公告期內提出更正或異議者， 地政機關即依公告結果辦理登記，是依被告邏輯論述，無論 是否辦理保存登記均須為地上權登記，又地上權登記經建築 基地使用人（即被告）單獨聲請登記，公告二個月期間內系 爭土地所有人未為異議，即依公告結果辦理登記，則系爭建
物及土地於謄本中既無任何地上權之登記，足認系爭建物當 時所有人並未聲請登記，或者系爭土地所有人有反對意見方 無從登記。然查，觀之系爭土地登記謄本（原證2）及被告 所提出證物之內容，均未提及系爭土地設有地上權存在。是 以，系爭建物當時所有人未聲請登記，則系爭建物未於系爭 土地有地上權登記，加以被告亦未舉證系爭建物與系爭土地 間有租賃關係存在，足認系爭建物並無合法占有系爭土地之 權源，縱倘系爭建物當時所有人已聲請登記，然最終謄本並 未記載，顯見系爭土地當時所有人必因此提出反對意見無從 登記，則更足證明被告占有系爭土地毫無合法權源，是原告 請求被告拆屋還地，自屬有據。
㈣又被證8、被證9之康溪先生地基簿、地租繳納簿所載承租標 的為「臺北市○○街○○○號房屋基地」、「臺北市汕頭街 （石路段一六五之八）」及面積約100坪，然其承租範圍及 坐落位置均不明確，且與系爭門牌號碼莒光路144巷12號建 物，面積經臺北市建成地政事務所複丈確認為50.79平方公 尺（約15.36坪），二者面積差異甚鉅，被告自應勾稽證明 被證8、9與系爭建物坐落基地之關連性，若無法舉證，即難 認被證8、9為承租系爭建物坐落基地之證明。再者，被告主 張系爭建物最初由林王氏楓經系爭土地之所有權人洪川江同 意於系爭土地上建築房屋云云，惟被告始終未提出最初之租 地建屋契約，則林王氏楓是否有向斯時地主洪川江租地建屋 ，僅係被告一面之詞，訴訟迄今僅見被告提出被證7建物買 賣契約書為佐證，然被證7契約書乃訴外人林振、林王氏楓 與康溪簽署買賣建物，並無法看出是否有向洪川江承租建物 坐落基地，自不得證實系爭建物有合法坐落土地之權源，被 告主張兩造間有租賃關係，卻未舉證以實其說，殊難採信。 ㈤縱令被證8、9所載承租標的為系爭建物坐落基地（僅假設語 ，原告否認之），然觀被證9地租繳納簿，並無出租年限之 記載，且收租記錄僅記載至48年，則是否謂承租人僅承租至 48年？否則何以被證9未記載出租期限，後續亦無繳納租金 之記錄？既承租人自48年後未曾再付租金，則代表雙方均無 繼續出租或承租意思，縱曾有租賃關係存在，應於斯時歸於 消滅，況被證9承租人「原康溪」與地主洪周鄭間既為無權 占有，則何來不定期租賃關係得供後手再為轉讓或承受？況 且自48年後，系爭建物所有人康阿港、許博焮、楊奕瑾皆未 繳交租金，平白享有系爭土地占有及使用之利益長達近60年 ，則渠等辯稱與地主間成立不定期限租賃，卻未支付租用對 價，所辯為事後脫免無權占有系爭土地之責，顯屬無稽。 ㈥縱認兩造就系爭土地存有租賃關係，且系爭建物係在該租賃
契約範圍內（假設語，原告否認之），惟與系爭建物相鄰， 並於相同時空背景下建造之門牌號碼莒光路144巷10號建物 ，經鈞院102年度重訴字第806號民事判決，認定該房屋已於 80年代達不堪使用之程度，縱兩造間存在租賃關係，應已歸 於消滅，因而肯認原告請求拆屋還地及不當得利之主張。系 爭建物既為同一時期興建，亦使用相同之建材，應亦因年代 久遠、自然耗損而達不堪使用之程度，自無再適用土地法第 103條規定之餘地，故原告主張無須依土地法第103條之規定 終止系爭土地之不定期租賃契約關係，自屬有據，兩造間之 租賃關係業已消滅。
㈦系爭土地之所有權歸屬目前為分別共有狀態，登記為原告徐 正青、追加原告徐美麗及訴外人周嘉志三人分別共有，權利 範圍均為三分之一，揆諸前揭司法院解釋，原告徐正青為分 別共有人之一，自得按其應有部分，單獨起訴請求被告返還 其所受之利益，原告徐正青自得按其應有部分向被告等人請 求相當於租金之不當得利、損害賠償，爰請求給付予原告徐 正青起訴前五年相當於租金之不當得利總金額1,207,989元 的三分之一，即402,663元，另因本件起訴至今系爭土地公 告地價已有變動，故將訴之聲明第三項修正為被告等人應按 月連帶給付原告徐正青按占用土地各該年度申報地價總額百 分之十計算金額的36分之一。【以105年為例，系爭土地公 告地價76,174元，申報地價為公告地價80%，即60,939元， 以被告占用面積50.79平方公尺計算，計算式：〔60,939（ 申報地價）*50.79（占用面積）*0.1（百分之十）〕*1/12 （每月）*1/3（原告應有部分三分之一）=8,597元，即被告 等人於105年度應按月給付相當於租金之不當得利8,597元予 原告徐正青】。
㈧縱認兩造就系爭土地存有租賃關係，而上開租賃關係尚未因 系爭建物已達不堪使用之程度，自行歸於消滅（假設語，原 告否認之），惟被告之前手既係基於建屋之目的承租系爭土 地，縱未明定租期，然探求其真意，應定有租至房屋不堪使 用之限期，惟應受民法第449條第1項20年之限制。則系爭建 物屋齡已達80餘年，早已使用超過20年，原告自得終止系爭 租約，原告前已於105年4月21日以民事準備㈤狀向被告為終 止租約之意思表示，並請求被告返還系爭土地。 ㈨再者，未定期限租用基地建築房屋之租賃契約逾二十年後， 出租人及承租人均得斟酌租賃契約成立之目的、建築物或工 作物之種類、性質及利用狀況等情形，請求法院終止其租賃 契約，以兼顧出租人與承租人之利益。至於現行民法所增訂 之第449條第3項雖明定：「租用基地建築房屋者，不適用第
一項之規定。」，並於89年5月5日開始施行，然民法債編施 行法對上開規定並未明定有溯及既往效力，在89年5月5日修 正施行前發生之租賃關係，依民法債編施行法第一條規定， 自不適用修正施行後之規定，故系爭建物之基地租賃契約， 仍應受民法第449條第1項之限制；縱認被告之前手當初係基 於建屋之目的承租系爭土地(僅假設語，原告否認之)，然兩 造既未明定租賃之期限，仍應依契約之目的探求當事人真意 ，應解為該租賃契約定有租至房屋不堪使用時為止之限期， 惟應受民法第449條第1項20年之限制。系爭建物據被告所述 係於民國24年間興建（被告102年12月5日民事答辯二狀第1 頁倒數第5行），起造距今已達80餘年之久，早已逾民法第 449條第1項20年之限制，且因本件被告主張之租賃契約，其 成立時點乃係在民法89年5月5日修正施行前，自無適用修正 施行後民法第449條第3項規定之餘地。
㈩再者，系爭建物於103年12月30日勘驗測量，其建材為木磚 造，參以行政院發佈之「固定資產耐用年數表」（原證11） 內所訂磚造房屋耐用年限為25年，則其客觀合理之使用年限 應為25年以下。被告亦於104年2月9日民事言詞辯論意旨狀 第10頁第16行至第11頁第1行自陳：「被告之房屋係建於日 據時代，屋齡至少高達75年（以29年至今104年計算【被證 20】），屋況非常老舊，建材是磚、瓦、鐵皮、木材互相交 錯且泛黃斑駁…更甚者，系爭房屋室內格局擁擠，進入系爭 房屋時更須時常低頭行走，以免撞上樑柱或隔間。綜合言之 ，系爭建物實無什麼剩餘價值可言。」是以，縱使系爭建物 至今尚未達不堪使用之程度（假設語），亦顯係因被告長期 以來不斷整修、以鐵皮加固補強，始能避免傾頹，故客觀上 應可判定系爭建物存續年限業已屆滿，應許原告收回系爭土 地再行利用，否則若僅因被告單方不斷之修繕，即驟認系爭 建物未達不堪使用之程度，則土地所有人即原告將永遠無法 收回系爭土地，幾等同喪失系爭土地所有權，此不僅有違當 初訂定租賃契約之目的及意義，且亦造成土地長期無法活化 更新，有違經濟效益最大化與誠信原則；即便被告主張系爭 建物興建至今未曾整修，參以行政院發佈之「固定資產耐用 年數表」內所訂磚造房屋耐用年限為25年，則其客觀合理之 使用年限應為25年以下。惟系爭建物興建時點係在民國24年 間，距今已達80年之久，早已超出合理之正常使用年限，系 爭建物屋齡已逾越房屋耐用年限多達五十五年之久，其建材 早已老化壞損，屋頂、屋面、承重牆及建物整體結構亦多年 未經建築單位檢驗，使用上顯有安全疑慮，被告若繼續居住 於此屋況不佳之建物，因系爭建物老舊傾頹，恐有倒塌、崩
毀而危及其人身、財產安全之虞，實不利於被告，基此，未 定期限之借地造屋情形，縱使房屋尚未毀損至不堪使用程度 ，然仍應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以 定其使用土地之目的是否已完畢。則在租地建屋之情形，雖 法無明文規定未定期限租用基地建築房屋之租賃契約得為相 同之處理，然依同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理， 應認得類推適用上開規定，斟酌房屋之種類、品質及經過時 期，以定其租地建屋之目的是否已完畢，故經審酌系爭建物 之種類、品質及使用年限，應認本件得類推適用民法第470 條第1項規定，認定系爭建物之租賃目的亦已完成，故參酌 法院實務見解及民法第833條之1之法理，原告爰請求法院審 酌本件情形，准予原告終止系爭租約。
並聲明：
⑴被告林美珠、楊欣怡應將坐落於臺北市○○區○○段○○段 000地號，門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號，如附圖 即臺北市建成地政事務所民國104年1月23日土地複丈成果圖 編號A部分面積47.49平方公尺、編號B部分面積3.3平方公尺 之地上物拆除，並將附圖A、B所示共50.79平方公尺之土地 騰空返還原告及全體共有人。
⑵被告林美珠應於繼承楊奕瑾遺產範圍內，與被告楊欣怡連帶 給付原告徐正青新臺幣402,663元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ⑶被告林美珠、楊欣怡應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地 之日止，按月連帶給付原告徐正青按占用土地各該年度申報 地價總額百分之十所計算金額的三十六分之一，及自各期應 給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。
⑷上開聲明第一、二、三項部分，原告願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠坐落於系爭土地（重測前為臺北市○○區○路段000○0地號 土地），門牌號碼為臺北市○○路000巷00號之建物（原門 牌號碼為臺北市○○區○○街00巷00弄00號，下稱系爭建物 ），系爭土地於日治時期昭和10年間（即民國24年），即由 訴外人林王氏楓向當時之地主洪江川承租，用以興建系爭建 物，嗣於35年間再由訴外人康溪（即康阿港之祖父）向林王 氏楓買受系爭建物，並另由康溪再與當時之地主洪周鄭成立 不定期限之租賃契約。其後，康溪於46年5月9日過世，關於 系爭土地之承租，因家屬尚未為遺產分配，故先以「原康溪 之名義」繼續向當時之地主洪周鄭承租系爭土地，直至康溪
之繼承人就遺產達成分配協議，而由訴外人康阿港取得系爭 建物之後，再於58年12月22日由訴外人康阿港將系爭房屋買 賣移轉予訴外人許博焮，嗣由被告楊奕瑾向訴外人許博焮所 購買，雙方約定以贈與為所有權移轉登記之原因辦理登記， 故於79年10月6日贈與被告楊奕瑾，有斯時之買賣契約及建 物所有權狀可證，是康阿港於出售系爭建物時已與洪周鄭針 對系爭建物之基地成立不定期限之租地建屋契約。又原告針 對系爭土地之所有權係繼承其父親徐風楷而來，徐風楷就系 爭土地之所有權則係因原所有權人洪周鄭於50年間設定抵押 權予徐風楷，徐風楷於55年8月18日經由拍賣取得系爭土地 ，並登記為系爭土地所有權人，亦有系爭土地之登記謄本可 稽。
㈡依88年4月21日修正前公布前之民法第425條買賣不破租賃規 定，訴外人徐風楷（即原告之父親）於55年8月18日間因拍 賣而受讓系爭土地後，依前揭88年4月21日修正前民法第425 條買賣不破租賃規定及司法院院字第1580號解釋文，康阿港 與洪周鄭間就系爭建物成立不定期限之租地建屋契約，對於 受讓人徐風楷繼續存在，而楊奕瑾輾轉由康阿港移轉許博焮 後取得系爭建物，揆諸上開最高法院見解，系爭土地之租賃 權（即租地建屋契約），已因承租人康阿港將系爭建物讓與 許博焮，再由許博焮讓與被告楊奕瑾時，隨同移轉予受讓人 被告楊奕瑾，應可認為被告楊奕瑾對於系爭土地之出租人徐 風楷仍有租賃關係存在。被告楊奕瑾自購買系爭建物後，因 徐風楷未前來收取租金，被告楊奕瑾即由街坊鄰居依法辦理 提存租金，以保權益，甚且，系爭土地之地價稅亦係由被告 楊奕瑾所繳納，有臺北市稅捐稽徵處地價稅轉帳繳納證明可 稽。
㈢按台灣總督府於大正十一年（西元1922年）九月公布「關於 民事之法律施行於台灣之特例」（敕令第四○六號），將日 本民法、民法施行法、不動產登記法以及其附屬法律自大正 十二年一月一日起，施行於台灣。依當時施行於台灣之日本 不動產登記法第106條規定：「左列之人得就未登記之建物 申請建物所有權登記：一、土地登記簿中所登記之建物基地 之所有人或是地上權人。二、能夠根據土地臺帳謄本，證明 自己或被繼承人得以基地所有人之身分，被記載於土地臺帳 中。三、能夠由已登記之基地所有權人或地上權人之證明書 ，證明自己為所有權人之人。四、能夠以判決或其他官方文 件證明自己為所有權人之人。」、同法第35條規定「申請登 記必須要提出左列之文書：一、申請書。二、證明登記原因 之文書。三、關於登記義務人之權利之證明。四、登記原因
中若需得第三人的許可、同意或承諾時，證明已得第三人許 可、同意或承諾之文書。五、由代理人申請時，得證明其權 限之文書。」可知，非基地所有權人或地上權人，欲辦理建 物所有權保存登記，則需由已在土地登記簿中登記為基地所 有權人或地上權人之人，出具證明書，證明申請人確實為該 基地上建物之所有權人，建物所有權人方得辦理建物第一次 所有權登記；再者，於他人土地上興建建物，涉及基地所有 權人或地上權人等之權利，依據當時有效之日本不動產登記 法第35條之規定，申請登記建物所有權時，亦需由基地權利 人（如所有權人或地上權人等）提出同意之文書方得辦理。 ㈣揆諸上開說明，如建物所有人與建物所坐落基地之所有權人 或地上權人非屬同一人者，欲就該建物辦理所有權保存登記 ，依據當時有效之日本不動產登記法第35條、第106條之規 定，必須有基地所有權人或地上權人等人，出具使用同意書 ，以及證明該建物為申請人所有之證明書始可。足認，若基 地所有權人或地上權人自始不同意建物所有權人於其所有之 基地上興建建物，則豈可能自願出具建物所有權證明書予建 物所有人辦理保存登記。再觀之，斯時日本不動產登記法第 106條第1款、第2款之規定，均將土地及建物視為一體，推 定土地所有權人或地上權人為合法興建建物進而取得建物所 有權之人，於當時之時空背景下，自無可能基地所有權人或 地上權人於不同意建物所有權人使用土地興建建物之情況下 ，又出具建物所有權證明書給建物所有權人，進而使其得辦 理建物所有權保存登記，甚至長年不行使權利而放任建物所 有權人占有基地而使用建物，實堪確認。
㈤系爭建物係於日據時期昭和10年（民國24年）辦理保存登記 ，當時台灣不動產登記所依據之法律，無論係土地或建物， 即係依前述之日本不動產登記法辦理，故林王氏楓辦理系爭 建物保存登記時，必已取得地主洪川江之許可、同意或承諾 之書面文件，應可認定系爭建物之所有權人林振係有權使用 系爭土地。復參酌前開臺灣高等法院97年度重上字第509號 民事判決意旨，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於 保護房屋使用權之考量，使基地使用權不因基地物權之嗣後 變動而受影響，促進房屋所有權之安定性等語，應認系爭房 屋之使用權源，仍得對抗嗣後受讓系爭土地之所有權人。從 而，被告楊欣怡、林美珠既為系爭房屋之所有權人，自得以 系爭房屋之使用權源對抗原告，進而就系爭土地主張有權使 用，洵屬適法。
㈥系爭建物既於日據時期昭和10年間，即已占用系爭土地且非 一般違建，並已辦理建物保存登記，復參酌系爭土地之登記
謄本記載，可知原告之父徐風楷於受讓系爭土地時，系爭土 地上已有系爭建物占用；再參以原告提出之土地及地上物清 冊一覽表之記載，系爭建物及週邊建物占有情形，可知所占 用系爭土地之面積廣大，而買受人（即原告之父徐風楷）於 斯時鉅金購買土地，乃人生大事，其於訂約之前，殊無不看 現場使用狀況之情？是原告之父徐風楷於承買時實難委為不 知系爭土地上有系爭建物占用之情形。準此，揆諸前揭之說 明，原告之父徐風楷即應繼受前手與系爭房屋之所有權人關 於占用使用系爭土地之債權契約，亦即系爭房屋之所有權人 對於土地所有權人得主張其就系爭土地享有占有權源。從而 ，本件原告就系爭土地之所有權係繼承其父親徐風楷而來， 則於徐風楷去世後，「關於占用使用系爭土地之債權契約」 即由原告與其他繼承人徐美榮、徐美麗等人依法概括繼承， 故被告仍得就系爭土地主張有權占有，至為明確。 ㈦退萬步言，縱認為原告主張被告應拆屋還地之主張可採，原 告起訴狀認被告應支付相當於租金之不當得利，已申報地價 年息百分之十，作為被告所受利益之基礎云云，顯與事實不 符。其一，被告已於103年間向法院提存系爭房屋之五年份 租金，則原告。其二，從鈞院親自勘驗可以看出，被告之房 屋係建於日據時代，屋齡至少高達75年（以29年至今104年 計算【被證20】），屋況非常老舊，建材是磚、瓦、鐵皮、 木材互相交錯且泛黃斑駁，系爭房屋坐落之處皆為老舊社區 ，其中巷弄窄小、車輛無法通行且規劃雜亂，地處萬華區為 臺北市地價最便宜之一區，更甚者，系爭房屋室內格局擁擠 ，進入系爭房屋時更須時常低頭行走，以免撞上樑柱或隔間 。綜合言之，系爭建物實無什麼剩餘價值可言，原告主張以 申報地價年息百分之十實屬過高，應以年息百分之五為限。 ㈧並聲明：原告之訴、假執行聲請均駁回；如受不利判決，願 供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地於41年間為洪周鄭所有，嗣於50年間設定抵押權予 徐風楷，徐風楷於55年8月18日經由拍賣取得系爭土地，並 登記為系爭土地所有權人，此有系爭土地之登記謄本可稽（ 卷1第68頁）。
㈡系爭房屋於康溪過世後，由康阿港繼承系爭房屋（卷1第284 頁），康阿港再於58年12月22日將系爭房屋買賣移轉予許博 焮（卷1第295頁），再由被告楊奕瑾向訴外人許博焮所購買 ，雙方約定以贈與為所有權移轉登記之原因辦理登記，故於 79年10月6日贈與被告楊奕瑾，有斯時之買賣契約（卷1第65 頁）及建物所有權狀可證（卷1第67頁），而楊奕瑾102年11
月19日死亡（卷1第131頁），由其繼承人即被告楊欣怡、林 美珠承受本件訴訟。
四、得心證之理由：
㈠原告主張之事實，業據其提出原告戶籍謄本、徐風楷繼承系 統表、系爭土地謄本、泰平測量有限公司出具之土地及地上 物清冊一覽表、台北市○○區○○路000巷00號之建物謄本 、泰平測量有限公司出具之建物測量成果圖、行政院發布之 固定資產耐用年數表、系爭土地異動索引等文件為證（卷1 第1-26頁、卷2第133頁、第139頁），被告則以上揭情詞為 辯，並提出建物改良登記簿、買賣契約、建物所有權狀、系 爭土地登記簿、98-101年地價稅轉帳繳納證明、建物買賣契 約書、康溪先生地基簿、地租繳納簿、李志殷所著「台灣光 復初期土地權利憑證繳驗工作之研究」碩士論文、楊奕瑾戶 籍謄本、被告持有之建物所有權狀、建築改良物所有權狀、 台灣台北地方法院102年度重訴字第809號於102年10月17日 言詞辯論筆錄、系爭建物門牌資料、康溪、康阿港間之鬮分 合約書、贈與證書、土地承租承購權讓與合約、提存書、台 北市稅捐稽徵處79年間函文等文件為證（卷1第62-86頁、第 106-131頁、第180-182頁、第248頁、第283-302頁），是本 件所應審究者為：原告依民法第767條第1項、第821條等規