臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2484號
原 告 龔綉雅
訴訟代理人 黃翎芳律師
複 代理人 張于憶律師
被 告 傅鶴隆
傅金連
傅仲臨
傅仲洲
兼 上三人
訴訟代理人 傅鶴達
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年10月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時，原聲明請求：被告傅鶴達應將坐落於臺中市 ○區○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）內面積約為1 45.09平方公尺之建物（門牌號碼臺中市○○路00巷00號） 即民事起訴狀附件一編號K部分（面積以實測為準），全部 拆除，並將土地返還予原告。嗣於本件訴訟繫屬中，經本院 會同原告、被告傅鶴達、臺中市中山地政事務所人員至現場 勘驗，經臺中市中山地政事務所繪製民國106年11月30日土 地複丈成果圖（下稱附圖）後，原告於107年3月7日本院言 詞辯論期日，當庭以言詞將聲明更正為：被告應將系爭土地 上，如附圖編號B之建物（門牌號碼臺中市○區○○路00巷0 0號；下稱系爭建物）拆除，將該土地返還原告。該項聲明 更正僅係補充原聲明使之明確，並未變更訴訟標的，屬補充 或更正事實上之陳述，依照前揭規定，不屬訴之變更或追加 。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當
事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明 文。次按拆屋係事實上之處分行為，如房屋為公同共有，依 民法第819條規定，其拆除應得公同共有人全體之同意（最 高法院86年度臺上字第400號判決意旨參照），則房屋應否 拆除，在公同共有人間，必須合一確定（最高法院69年度臺 上字第2923號判決意旨參照），而屬民事訴訟法第56條第1 項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者。本件 原告起訴時，原僅列傅鶴達為被告，嗣因被告傅鶴達於106 年11月30日勘驗期日陳稱：系爭建物為被告之父傅在准給被 告傅鶴達及被告傅鶴隆、傅金連、傅仲臨、傅仲洲等語，經 原告於107年3月31日以民事追加被告狀，追加傅鶴隆、傅金 連、傅仲臨、傅仲洲為被告，並將聲明變更為：被告應將系 爭土地內面積116平方公尺之建物即附圖編號B部分，全部拆 除，並將土地返還予原告。原告之訴雖有變更及追加，然訴 請拆除公同共有房屋屬固有必要共同訴訟，對於公同共有人 必須合一確定，原告追加傅鶴隆、傅金連、傅仲臨、傅仲洲 為被告，並據以變更聲明，依照前揭規定，自應准許。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠系爭土地為原告所有，其上有數間門牌號碼分別為臺中市○ ○路00巷00號、12號、14號、16號、18號、20號、22號、24 號、26號、28號、30號、32號之未保存登記建物，以及門牌 號碼為臺中市○○街00巷0號、3號、泉源街58號之未保存登 記建物，總計有15棟未保存登記建物。系爭土地係由原告祖 父遺留下之遺產，早期係祖父出租予佃農使用，上開15棟建 物並非原告所建，係由第三人建造，原始建造人為何人原告 並不知悉。原告繼承系爭土地後，經查訪發現坐落系爭土地 上之系爭建物由被告占有使用，然兩造間並無租賃關係存在 。系爭建物原為被告之父傅在准所有，傅在准死亡後，由被 告因繼承而公同共有，被告所有未經保存登記之系爭建物， 無任何法律上之權源而占用原告所有系爭土地，侵害原告對 系爭土地之管理、使用權利。爰依民法第767條之法律關係 ，提起本件訴訟。
㈡聲明：
⒈被告應將系爭土地內面積116平方公尺之建物即附圖編號B部 分，全部拆除，並將土地返還予原告。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠系爭建物係被告之祖父傅双萬於40年間向巫丁貴、巫國安所 購買。系爭建物登記的納稅義務人傅在准是被告之父，傅在
准是自被告之祖父傅双萬繼承而來，傅在准死亡後，系爭房 屋由被告共同繼承。
㈡被告之父傅在准有向建設局申請修繕系爭建物，且有向龔連 法承租系爭土地，並繳納地租。其後，由原告之姊收取租金 ，但後來說不收了，被告有將租金拿到法院提存，提存幾期 之後，因為被告母親生病，就沒有再提存。原告起訴之前， 沒有向被告收取或催繳租金，起訴後才寄存證信函催繳租金 。
㈢聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠系爭土地之所有權人及系爭建物之事實上處分權人： ⒈原告於74年1月4日因分割繼承而登記取得系爭土地之所有權 ，此有土地登記謄本（本院卷第60頁）為證，且為兩造所不 爭執，應堪信為真正。
⒉按房屋之拆除為一種事實上之處分；未保存登記不動產之受 讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權， 受讓人自有拆屋之權能（最高法院80年度臺上字第2516號判 決意旨參照）。經查，系爭建物係被告之祖父傅双萬自巫丁 貴、巫國安因購買而受讓取得，傅双萬死亡後，由被告之父 傅在准因繼承而取得，傅在准於76年2月11日死亡後，傅在 准之配偶傅許花容於104年12月8日死亡、其等之五子傅順益 於104年2月8日死亡，系爭建物由被告因繼承而取得，此有 房屋稅籍證明書、臺中市政府建設局通知、買賣價金收據、 建物讓渡證書、土地賃貸借契約書、領收證、房屋賣買契約 書、戶籍謄本、繼承系統表（本院卷第25、32至34、41至48 、91至96頁）為證，且為兩造所不爭執，依照前揭說明，系 爭建物雖未經保存登記，然應由被告取得事實上處分權。 ㈡兩造間就系爭土地有無租賃契約存在：
⒈被告辯稱：被告之父傅在准有向原告之父龔連法承租系爭土 地，並繳納地租。其後，由原告之姊收取租金，但後來說不 收了等語，然為原告所否認。經查，傅在准自66年起至71年 止，曾向龔連法、龔輝美繳納地租，此有被告所提出、原告 不爭執其真正（本院卷第108頁背面）之收據（本院卷第35 、36頁）為證，且龔連法為原告之父、龔輝美為原告之姊， 亦為原告所自認（本院卷第82、83頁），堪信為真正。原告 雖主張：上開收據未載明地號，否認與系爭土地有關等語（ 本院卷第82、108頁）。然兩造間除因系爭建物坐落系爭土 地上而生租賃關係有無之爭執外，並無其他租賃關係存在，
此為原告所自認（本院卷第108頁背面），可見傅在准自66 年起至71年止繳納給龔連法、龔輝美之地租，確為承租系爭 土地之租金，傅在准與龔連法間就系爭土地確有租賃關係存 在，應堪認定。
⒉按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其 建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承 租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋 為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之 房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意 旨（最高法院74年臺上字第2562號判例意旨參照）。被告之 祖父傅双萬向巫丁貴、巫國安購買而受讓取得系爭建物事實 上處分權，傅双萬死亡後，再由被告之父傅在准因繼承而取 得系爭建物事實上處分權，且傅在准於取得系爭建物事實上 處分權後，與龔連法就系爭土地訂有租賃契約，依照前揭說 明，傅在准與龔連法間就系爭土地之租賃契約，應屬土地法 之租地建屋契約。
⒊原告、被告既分別為龔連法、傅在准之繼承人，復因繼承而 各取得系爭土地之所有權、系爭建物之事實上處分權，堪認 兩造亦因繼承而承受系爭土地租賃契約之權利義務。 ⒋按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收 回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之 使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租 金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人違 反租賃契約時。土地法第103條定有明文。又按建築房屋基 地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止 租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告 承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終 止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租 人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年臺上字第777號判 例意旨參照）。承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當 期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契 約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者 ，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已 為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求 交還租賃物（最高法院52年臺上字第1289號判例意旨參照） 。經查，被告於94年2月繳納91年度租金後，因原告之姊拒 收租金，被告曾將租金提存法院數期，嗣因傅許花容生病， 即未再提存或繳納租金，此為被告所自認（本院卷第124頁 ），固可認為被告確有積欠原告租金之事實。又原告於107 年8月2日曾以臺中法院郵局第002025號存證信函催告被告於
函到後10日內繳納租金，此有存證信函（本院卷第126至128 頁）可佐，且為兩造所不爭執，雖可證明原告曾定相當期限 催告被告給付租金，然原告既未主張並舉證證明於催告期限 屆滿後，曾向被告為終止租賃契約之意思表示，依照前揭說 明，兩造間就系爭土地之租賃契約並不當然終止。此外，原 告復未主張並舉證證明兩造間就系爭土地之租賃契約，另有 土地法第103條所定出租人得收回之情形存在，堪認兩造間 就系爭土地之租賃契約依然存在。
㈢兩造間就系爭土地既有租賃契約存在，則被告依租賃契約占 有使用系爭土地，自非無權占用。因此，原告主張被告無權 占有系爭土地等語，並無可採。原告請求被告拆屋還地，即 屬無據。
四、綜上所述，原告基於所有人物上請求權之法律關係，請求被 告應將系爭土地內面積116平方公尺之建物即附圖編號B部分 ，全部拆除，並將土地返還予原告，為無理由，應予駁回。 原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一 論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 23 日
民事第一庭 法 官 鄭舜元
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 23 日
書記官 李國敬