臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第338號
上 訴 人 財團法人桃園縣私立新社福會
特別代理人 陳佳函律師
訴訟代理人 劉彥良律師
被 上訴人 李邱波妹
李美雪
共 同
訴訟代理人 王君雄律師
被 上訴人 李建儀
李建庭
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國10
6 年9 月29日本院中壢簡易庭105 年度壢簡字第331 號第一審判
決提起上訴，本院於107 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其 提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項第 6 款定有明文；此於簡易訴訟之上訴程序準用之，同法第43 6 條之1 第3 項亦有明文。經查，上訴人主張被上訴人之被 繼承人李日安於民國69年5 月1 日向其承租坐落桃園市○○ 區○街○段0000地號土地（重測前為桃園市○○區○○○段 ○○○段○000 地號土地，下稱系爭土地）建築房屋（門牌 號碼桃園市○○區○○街0 號，下稱系爭房屋），於上訴後 主張：被上訴人違反租賃契約之約定，將系爭房屋作為營業 場所，且未居住於系爭房屋內等語（見本院卷第34至35頁） ，固屬新攻擊防禦方法，然此攸關上訴人得否依土地法第10 3 條第5 款規定終止租賃契約，倘不許其提出，恐造成上訴 人有終止租約之事由存在，仍無法收回系爭土地，而有顯失 公平之情，自應許其提出此項新攻擊方法，核先敘明。二、本件被上訴人李建儀經合法通知，無正當理由未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上 訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人上訴主張：上訴人係系爭土地共有人之一（應有部分 21分之19），自69年5 月1 日起將系爭土地部分，出租予被 上訴人之被繼承人李日安，供建築房屋住家之用，系爭土地
上未辦保存登記之系爭房屋為李日安所建，李日安死亡後， 被上訴人承繼系爭土地之租賃關係，惟被上訴人違反租賃契 約之約定，將系爭房屋作為雕刻木牌、創作藝術以謀生之營 業場所，且未居住於系爭房屋內，上訴人依土地法第103 條 第5 款規定，以上訴理由㈠狀繕本之送達終止租賃契約，另 被上訴人應連帶給付104 年至105 年度租金共新臺幣（下同 ）35,748元。為此，爰依民法第767 條第1 項前段、第821 條、第179 條規定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠被 上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號2412⑴部分（面 積69.71 平方公尺）之建物及編號2412⑵部分（面積0.96平 方公尺）之雨遮拆除，並將上開土地返還予上訴人及全體共 有人。㈡被上訴人應連帶給付上訴人35,748元。二、被上訴人則以：被上訴人李建庭居住在系爭房屋內，以幫人 雕刻木製招牌、木匾為生，且因系爭房屋空間狹窄，故將妻 小安置在桃園市○○區○○○街00巷00號，並未違反租賃契 約，且被上訴人自69年5 月1 日迄今，均使用系爭房屋作為 雕刻木牌、木匾之場所及同時為居住使用，上訴人於104 年 間亦僅對被上訴人提出調整租金訴訟，未曾主張被上訴人違 反租賃契約，上訴人終止租賃契約自無理由等語置辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴，並聲 明：㈠原判決廢棄。㈠被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖 所示編號2412⑴部分（面積69.71 平方公尺）之建物及編號 2412⑵部分（面積0.96平方公尺）之雨遮拆除，並將上開土 地返還予上訴人及全體共有人。㈢被上訴人應連帶給付上訴 人35,748元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：
㈠、上訴人為系爭土地共有人之一，於69年5 月1 日起將系爭土 地部分，出租予被上訴人之被繼承人李日安，訂有敷地租賃 契約書（下稱系爭租約），租賃目的係供李日安建築房屋使 用。
㈡、系爭土地上未辦保存登記之系爭房屋為李日安所建，由被上 訴人繼承房屋所有權。
㈢、兩造就系爭土地存有不定期租賃關係。
㈣、上訴人曾對被上訴人提起調整租金訴訟，經本院104 年度訴 字第110 號判決被上訴人承租系爭土地之租金，調整為每年 17,874元。
㈤、被上訴人已提存104 年度至106 年度租金。五、本院之判斷：
上訴人主張被上訴人違反系爭租約，將系爭房屋作為營業場 所，且未居住於系爭房屋內，上訴人得依土地法第103 條第
5 款規定終止系爭租約，請求被上訴人拆屋還地等語，為被 上訴人所否認，並以前詞置辯，則本件應審究者為：㈠被上 訴人有無違反系爭租約第1 條約定？上訴人得否依土地法第 103 條第5 款規定終止租約？㈡上訴人請求被上訴人應將系 爭土地上如原審附圖所示編號2412⑴部分（面積69.71 平方 公尺）之建物及編號2412⑵部分（面積0.96平方公尺）之雨 遮拆除，返還土地予上訴人及全體共有人，有無理由？㈢上 訴人請求被上訴人連帶給付104 年度至105 年度租金共3574 8 元，有無理由？茲分述如下：
㈠、被上訴人有無違反系爭租約第1 條約定？上訴人得否依土地 法第103 條第5 款規定終止契約？
1.按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收 回：……㈤承租人違反租賃契約時，土地法第103 條第5 款 定有明文。
2.上訴人主張系爭租約第1 條約定系爭土地係出租予被上訴人 建築房屋住家之用，不得兼做他途使用，被上訴人未居住系 爭房屋，且將系爭房屋作為雕刻木牌、創作藝術以為謀生之 營業場所，違反系爭租約等語，為被上訴人所否認。經查， 系爭租約第1 條約定「甲方（即上訴人）所有坐落中壢舊社 段274 號壹筆土地出租與乙方為建築房屋住家之用」（見原 審卷第6 頁），另遍觀系爭租約內容，除第6 條約定「有關 本租賃契約之敷地內，未經甲方之同意，絕不得將本租賃契 約地上建物房屋全部或一部轉讓或轉租與他人」、第8 條約 定「乙方如有連續欠繳租谷一期以上者，甲方得隨時終止租 約，承租人願意無條件自行拆屋還地，如果自己不拆屋還地 者，願意授權甲方依法請求強制執行拆屋還地，乙方不得異 議，同時願意放棄一切申辯權利」（見原審卷第6 頁）之禁 止轉租及違約欠租得終止租約等情形外，並未特別約定承租 人不得在系爭房屋內雕刻木牌或木匾以維生，故系爭房屋如 可供住家之用，且有居住之事實，即難謂有違反系爭租約第 1 條之情。
3.被上訴人李建庭主張其有居住於系爭房屋2 樓，並在系爭房 屋1 樓雕刻木牌、製作木匾謀生等情，業據提出屋內照片、 水費繳納單為證（見本院卷第66至70頁、第218 至222 頁） ，觀諸被上訴人李建庭提供之照片，系爭房屋內有臥舖、桌 椅、飲水機、電扇等居家生活用品（見本院卷第66至69頁） ，且經本院函請員警查訪附近鄰居李月春，其亦表示：李建 庭偶而會回來等語（見本院卷第178 頁），又本院寄送通知 至系爭房屋地址（即桃園市○○區○○街0 號），亦由被上 訴人李建庭親收，有送達證書為證（見本院卷第13頁、第46
頁），是系爭房屋可供住家之用，被上訴人李建庭偶有居住 於系爭房屋等情，堪以認定。參以，上訴人曾對被上訴人提 起調整租金訴訟（下稱前案），經本院104 年度訴字第110 號判決被上訴人承租系爭土地之租金，調整為每年17,874元 ，此為兩造所不爭執，被上訴人李建庭於前案審理中曾提出 系爭房屋外觀照片（見本院104 年度訴字第110 號卷第63至 67頁），業據本院調閱該案卷宗核閱屬實，前揭照片核與其 於本院審理中提出之系爭房屋外觀照片（見本院卷第65至66 頁），未有明顯不同，依系爭房屋外觀照片顯示，系爭房屋 未架設任何營業招牌或商業廣告，則被上訴人李建庭在系爭 房屋內從事雕刻創作藉以謀生，並偶有居住於系爭房屋內， 難謂係將系爭房屋專供營業場所使用，並未違反系爭租約第 1 條約定，自不得依土地法第103 條第5 款規定終止租約。 4.上訴人固以被上訴人均有其他住所為由，主張其等未居住於 系爭房屋云云，然系爭租約並未約定被上訴人4 人均需以系 爭房屋為唯一住所，被上訴人4 人縱未設籍於系爭房屋，或 未每日居住於系爭房屋，亦無礙系爭房屋可供住家使用，且 被上訴人李建庭仍偶有居住之事實，難謂與系爭租約有違。 至於附近鄰居李月春固於員警查訪時表示：系爭房屋無人居 住，李建庭未住在系爭房屋等語（見本院卷第178 頁），然 李月春已向員警表明其不清楚李建庭之聯繫電話（見本院卷 第178 頁反面），顯見李月春與被上訴人李建庭並不熟識， 其是否確實知悉被上訴人李建庭使用系爭房屋之情況，已有 可疑，自無從以查訪紀錄逕為不利被上訴人之認定。 5.再者，系爭房屋1 樓因稅務單位認定係供木工廠使用，自85 年7 月起即按營業用稅率課徵房屋稅等情，有桃園市政府地 方稅務局中壢分局107 年9 月28日函文在卷可稽（見本院卷 第174 至176 頁），顯見被上訴人及其等被繼承人李日安自 85年7 月起，即已在系爭房屋1 樓雕刻木牌、木匾以謀生， 則上訴人是否20餘年來均無從得知系爭房屋內使用情形，已 有可疑；縱上訴人稱其無從自屋外得知屋內使用情形為真， 然被上訴人李建儀於前案104 年2 月11日言詞辯論期日中自 承：我住該處，在做雕刻及製作匾額出售等語（見本院104 年度訴字第110 號第58頁反面），顯見上訴人至遲於104 年 2 月間，即已知悉被上訴人有在系爭房屋內雕刻及製作匾額 出售一事，然上訴人未曾對被上訴人主張有違反系爭租約之 情，足見已默示同意被上訴人在系爭房屋內雕刻及製作匾額 出售以謀生，上訴人時隔2 年10個月後，始於106 年12月27 日本院審理中以上訴理由㈠狀主張被上訴人於系爭房屋內雕 刻木牌以謀生，違反系爭租約云云（見本院卷第32至35頁）
，自無可採。
㈡、上訴人請求被上訴人應將系爭土地上如原審附圖所示編號24 12⑴部分（面積69.71 平方公尺）之建物及編號2412⑵部分 （面積0.96平方公尺）之雨遮拆除，返還土地予上訴人及全 體共有人，有無理由？
上訴人不得依土地法第103 條第5 款規定終止系爭租約，業 如前述，兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，為兩造所 不爭執，被上訴人既非無權占有系爭土地，上訴人請求拆除 系爭土地如附圖所示編號2412⑴、2412⑵部分，並將土地返 還予上訴人及全體共有人，自無理由。
㈢、上訴人請求被上訴人連帶給付104 年度至105 年度租金共35 748 元，有無理由？
被上訴人已於105 年1 月30日、105 年12月27日依法提存承 租系爭土地104 年度、105 年度之租金共35,748元，有本院 105 年度存字第110 、1769號提存書在卷可稽（見原審卷第 193 至194 頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷第138 頁 、第209 頁），已生消滅債務之效力，上訴人請求被上訴人 連帶給付104 年度至105 年度租金共35,748元，自無理由。六、綜上所述，上訴人依民法第767 條、第821 條、第179 條規 定，請求被上訴人將系爭土地如附圖所示編號2412⑴、2412 ⑵部分拆除，並將上開土地返還予上訴人及全體共有人，及 請求被上訴人連帶給付35,748元，均無理由，應予駁回。原 審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第四庭審判長法 官 徐培元
法 官 賴鵬年
法 官 蔣彥威
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 李佳芮