臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1420號
原 告 富裕自由幸福物業股份有限公司
法定代理人 蔡培堂
訴訟代理人 溫令行律師
複代理人 陳姿佑
被 告 洪靜柔
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國107年10月25日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號五樓房屋及新北市○○區○○段○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○號五樓房屋騰空遷讓返還與原告。並應自中華民國一百零六年十二月二十二日起，至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟玖佰捌拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：（一）被告應將新北市○○區○○段○000○號即門 牌號碼新北市○○區○○路00號5樓房屋及新北市○○區○ ○段○000○號即新北市○○區○○路00號5樓房屋騰空遷讓 返還予原告。（二）被告自106年12月22日起至返還前項房 屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6萬元。 其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告原名為富裕自由幸福商旅股份有限公司（統一編號： 24935183），改名為富裕自由幸福物業股份有限公司。（二）原告所有之房屋遭被告占用，原告請求遷讓房屋並依第17 9條請求被告給付相當於租金之不當得利，依最高法院96 年第6次民庭決議「以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、 違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第七十七條 之二第二項定有明文。甲為Ａ地所有權人，依民法第七百 六十七條所有物返還請求權請求乙拆除房屋返還土地，其 訴訟標的之價額，應以Ａ地起訴時之交易價額為準。其並 依同法第一百七十九條附帶請求給付相當於租金之不當得 利部分，依上開法條規定，不併算其價額。」依民事訴訟 法第77條之2第2項及上開最高法院闡釋，本件訴之聲明第 二項為附帶請求應不併算訴訟標的金額，先予敘明。按系 爭新北市○○區○○段○000○號即門牌號碼新北市○○
區○○路00號5樓房屋之評定現值為117,600元，系爭新北 市○○區○○段○000○號即新北市○○區○○路00號5樓 房屋之評定現值為272,900元(原證一)，2戶目前打通，而 為被告所無權占用，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，訴 訟標的金額以2房屋之評定現值加總計算，計為390,500元 。
（三）緣原告於106年12月7日向鈞院拍得系爭房屋（新北市○○ 區○○路00號、19號5樓房屋目前現況為打通）、新北市 ○○區○○路00號5樓房屋頂層未登記建物及附表一所示 土地，並由鈞院於106年12月22日核發上開不動產之權利 移轉證書成為所有權人(原證二、三)。惟原告至系爭房屋 現場始發現系爭房屋遭被告洪靜柔占用，並自稱為前屋主 之姊姊，並以系爭房屋是父母留下來的、過年之後就會有 一筆錢可以把房屋買回去云云滯留而拒絕離去，被告並稱 自己還有將系爭房屋之一部分出租他人，然而原告於現場 並未見到，如於訴訟中被告特定所稱之承租人，原告再於 本件訴訟追加之。原告於次日委託原告公司法律顧問至現 場並報警處理，被告仍滯留現場不肯離去，有報案三聯單 可證(原證四)。被告自稱為前屋主之姊姊云云，並無任何 占有本權。且系爭房屋之前手即拍賣債務人為訴外人顏浩 城，與被告姓氏亦不相同，可查被告故意占用系爭房屋所 述動機亦不實在。
（四）復被告除占用系爭房屋外並一併占用原告一併拍得之新北 市○○區○○路00號5樓房屋頂層未登記建物，其無法律 上原因受有使用該等房屋之利益，自應給付原告相當於租 金之不當得利，至被告遷讓返還上開房屋時為止。系爭21 號5樓房屋為24.73坪，系爭19號5樓房屋為31.32坪，系爭 19號5樓頂層未登記建物為11.99坪，共計約68坪，以永和 區公寓出租行情每坪800元計算，系爭房屋及19號頂層建 物每月租金約為6萬元，爰依不當得利法律關係請求返還 之。
（五）本件被告之戶籍確實設於系爭房屋即新北市○○區○○路 00號5樓，於107年7月間原告由令珩法律事務所發函至系 爭房屋即新北市○○區○○路00號、21號5樓要求被告遷 離時，亦係由被告親自簽收郵件，有郵局回執(原證六)可 證，而可查被告洪靜柔確實占用系爭房屋無疑。本件各項 訴訟文件及開庭通知書均係送達於該地址，被告經合法通 知而未到庭，原告聲請一造辯論判決程序上並無不合。原 告前因不知被告相關資料而無從向戶政事務所特定被告身 分，嗣後以地址查證後取得被告戶籍謄本，特補呈鈞院。
原告前向鈞院聲請向當地派出所函查被告年籍資料已無必 要，原告撤回該證據調查之聲請。新北市○○區○○路00 號、21號5樓房屋為打通狀態，與頂樓平台增建均為被告 所占用，侵害原告權利甚鉅。
（六）針對被告提及原告看過契約等等，原告否認知悉。再者針 對被告提及有拿給事務官，拍賣公告有寫等，公告並無任 何記載表示被告與前手屋主之間有租賃契約，僅有記載「 據在場人即債務人之姐姐（即被告）表示房屋為其使用」 等語，所以針對原告曾有將租賃契約提出與被告審閱之說 詞為不實。剛剛被告當庭提出之租賃契約，出租人為前手 顏先生，但是承租人非被告，本件原告係請求被告遷讓房 屋，與該租賃契約無任何關係，退步言，該租賃契約記載 承租時間為七年七個月，依照民法第425條規定，超過伍 年之契約，並未公證者，不得主張買賣不破租賃。本件被 告自原告買受系爭房屋迄今，均不斷主張要向原告買回房 屋，前可查被告對於原告為所有權人知情，知之甚明，但 是被告空言主張有權利占用，但是卻沒有給付任何對價給 原告，也提不出任何跟原告之間的租賃契約或占有權源。┌─────────────────────────────────────────┐
│附表 │
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│一、土地 │
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│地號 │面積(平方公尺) │權利範圍 │
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│新北市○○區○○段00地號 │875 │350分之21 │
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│二、建物 │
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│建號 │建物門牌 │面積(平方公尺)│權利範圍 │
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│新北市○○區○○段000○號 │新北市○○區○○路00號5樓 │ 81.76 │全部 │
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│新北市○○區○○段000○號 │新北市○○區○○路00號5樓 │103.57 │全部 │
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│新北市○○區○○段0000○號│新北市○○區○○路00號5樓 │ 39.62 │全部 │
│ │（頂層未登記） │ │ │
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二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）租賃合約，我有跟事務官說有二份合約書，但是律師拍賣 取得之後有到家裡來，我有跟他們說有住一個限制住居的 人，但他們不管這情形，就針對我一直要求，上面有清楚 載明部分點交，在買房子之前應該要事先做功課了解為何 部分點交，但是他們不理，還找我們樓下的人作偽證。（二）因為他從告知我們他們買了之後，沒有跟我們聯絡，我們 也不知道他們是誰。他到警察局去的時候，警察跟我要這 份合約書，書記官當時僅看了一下，所以才寫部分點交， 我從遷入戶籍到現在都住在之內，當時我告知他們吳志毅 因為叛國罪，在台灣銀行有凍結150億的資金，基於他的 訴訟可能在完成之後我們才會跟他談後續的問題。我們是 聯絡不上顏浩城。
貳、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段000○號即門牌號碼新北 市○○區○○路00號5樓房屋及同段177建號即門牌號碼新北 市○○區○○路00號5樓房屋等不動產，經原告於拍賣程序 中得標，經法院於106年12月22日核發不動產權利移轉證書 ，而為該二房屋之所有權人一節，為被告所不爭執，且有臺 灣新北地方法院106年12月22日新北院霞106司執助正336字 第82951號不動產權利移轉證書影本在卷可參（見本院板橋 簡易庭107年度板簡字第736號卷第23至24頁，以下簡稱板簡 卷），則原告此部分主張自堪信為真實。原告又主張前揭房 屋現在為被告占有使用中一節，亦為被告所不爭執，則原告 此部分主張亦堪以採取。
二、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文；又 按「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地 所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自 應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。」（最高法院 85年度台上字第1120號判決要旨參照），故本件被告對於原 告因拍賣程序取得前揭房屋之所有權一節既無爭執，被告自 應就其占有系爭房屋為有正當權源之事實負舉證之責任。經 查，本件被告固提出系爭房屋強制執行案件之執行債務人即 原來房屋所有權人顏若城與訴外人吳志毅所簽定自103年5月 1日起至110年12月31日止為期7年7個月之房屋租賃契約書影 本為證據，然為原告所否認，被告僅以前詞資為抗辯，並未 舉證證明其所提出之房屋原所有權人顏若城與第三人所訂定
之租賃契約為真正一事，且縱使該房屋租賃契約屬實，該房 屋承租人並非被告，被告亦無從據以對抗原告，是以，原告 主張被告並無占有使用系爭房屋之正當權源而為無權占有一 節，自堪以採取。從而，原告主張依前揭法條規定，請求被 告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告一節，即堪認為有理由。三、原告復主張被告占用上開房屋及永和區永元路19號5樓房屋 頂層未登記建物，應給付原告相當於租金之不當得利等語。 按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」， 民法第179條定有明文；又「依不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其 占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數 額，尚屬可採。」，此有最高法院61年台上字第1695號判例 可資參照。本件原告主張被告無權占有系爭房屋，可獲得相 當於租金之不當得利，因而請求被告返還一節，揆諸前揭法 條規定及最高法院判例意旨，自屬可採。又查，系爭房屋所 占用之得和段64地號土地面積875平方公尺，107年1月申報 地價為每平方公尺33,669元，原告所擁有之應有部分比例為 350分之21，此有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第35頁 ），則原告擁有之土地部分申報地價為1,767,623元（元以 下四捨五入，以下同），另房屋部分之標準現值分別為21號 5樓房屋部分為117,600元、19號5樓房屋部分為272,900元， 此有契稅繳款書影本在卷可參（見本院板簡卷第15、17頁） ，則原告所有上開房屋及土地之總價為2,158,123元。本院 審酌系爭房屋坐落於新北市永和區，應屬於繁華區域，系爭 房屋經打通總面積共185.33平方公尺合約56坪，以前揭房地 總價之年息10%計算其相當於租金之不當得利應屬適當，則 原告所得請求被告給付之相當於租金之不當得利應為每年21 5,812元，每月應為17,984元，原告此部分主張於此範圍內 方屬可採。
四、綜上所述，原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告為無權 占有系爭房屋，因而請求被告將系爭房屋返還原告一節，為 有理由，應予准許。原告並請求被告應自原告取得系爭房屋 所有權之日即106年12月22日起，至返還前開房屋日為止， 按月給付原告相當於租金之不當得利一節，於被告應按月給 付原告17,984元之範圍內為有理由，應予准許；其超過該數 額部分則為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證 據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一 論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
民事第四庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
書記官 郭祐均
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