臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第203號
原 告 祭祀公業許師錫
法定代理人 許金鈴
訴訟代理人 陳怡成律師
複代理人 林明輝
被 告 張百合
訴訟代理人 王叔榮律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年10月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地之年租金，應自民國107年1月1日起至終止租約之日止，調整為其上被告所有建物（門牌號碼：彰化縣○○市○○路000號）占用土地面積（76.86平方公尺）按土地每年度申報地價年息百分之七計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：坐落彰化縣○○市○○段000地號土地（下 稱系爭土地）為原告所有（權利範圍全部），被告在系爭土 地上有與他人共有之未保存登記建物（下稱系爭建物，門牌 號碼：彰化縣○○市○○路000號，占用系爭土地面積76.86 平方公尺），兩造就該建物占用範圍土地定有不定期之租賃 關係，自民國87年起之年租金均為新臺幣（下同）95,000元 ，已逾20年未調整。因系爭土地近年迅速發展為員林市精華 區，附近商業活動繁榮，且被告將系爭建物1樓出租訴外人 開店收取租金，前開土地租額已不符時宜。為此，原告前於 103年10月9日函請被告調整租金未果，爰依民法第442條前 段、第227條之2第1項規定，訴請調整租金等語。並聲明： 被告承租原告所有系爭土地之年租金，應自107年1月起至終 止占用之日止，調整為依被告所有系爭建物占用面積76.86 平方公尺，按土地每年度申報地價年息10%計算之金額。二、被告辯稱：系爭土地107年1月之申報地價，原告起訴時主張 每平方公尺25,903.2元，審理中調高為38,854.8元，原告每 年因此多繳付之地價稅僅14,932元，然原告依法定租金上限 （年息10％）計算調整租金，起訴時請求年租金199,092元 ，審理中增加為298,638元，對照前述地價稅額，因申報地 價變動致原告每年增加租金收益，顯不合理。又系爭土地86 年8月申報地價為32,050元，之後陸續調降或微昇，自89年7 月至107年1月間均未逾26,568元，原告依公告地價120％計
算申報地價，亦屬權利濫用。另兩造於87年間因申報地價上 漲即調整年租金為95,000元，已考量市場、車站等等因素， 期間縱有調降申報地價情事，被告亦未請求降低租金。此外 ，系爭土地所在街道商業活動沒落，街上店面乏人問津，空 置或招租者比比皆是，倘按原告請求調整租金，無異將房租 全數給付原告，原告請求調漲租金顯無理由等語。並為答辯 聲明：駁回原告之訴。
三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。此所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值， 於租賃契約成立後有昇降者而言。是不動產租賃契約未定有 存續期間，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求 ，至所加租額之多寡，應斟酌該地經濟狀況，以土地繁榮之 程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院26年滬上字 第4號、18年上字第2812號、20年上字第283號判例意旨）。 次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有 效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其 他原有之效果，民法第227條之2第1項亦有規定。因未定期 限之基地租賃，於契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮 之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有 變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平者， 出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其 租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨）。四、經查，系爭土地（面積136平方公尺）為原告所有，系爭土 地坐落彰化縣員林市中正路與民族街口約10公尺，距員林市 第一市場約80公尺、火車站約450公尺；又系爭土地上有被 告與他人共有之系爭建物（門牌號碼：彰化縣○○市○○路 000號，1、2樓為加強磚造、3樓為鐵皮造），兩造就系爭建 物占用範圍土地（面積76.86平方公尺）訂有不定期之租賃 關係，並自87年至今之年租金均收取95,000元，但原告曾於 103年10月9日函請被告調整租金。另被告及其他人將系爭建 物1樓出租第三人營業使用（租期為106年8月15日至108年8 月14日，每月租金25,000元），系爭建物2、3樓則供被告住 居使用等情。上開事實為兩造所不爭執，並有土地登記謄本 、面積計算成果圖、租金收據、郵政匯票影本、存證信函、 勘驗筆錄、公證書等件在卷可稽，堪認屬實。本件原告依民 法第442條前段、第227條之2第1項規定請求被告調整租金， 被告則以前詞置辯，故本件爭執厥於：兩造間就前述租賃關 係租金，是否有調整之原因與必要？如有，應為如何調整？五、本院判斷如下：
㈠原告主張系爭土地自87年至今之年租金均為95,000元，已逾 20年未調整，因系爭土地近年迅速發展為員林市精華區，附 近商業活動繁榮，且被告將系爭建物1樓出租訴外人開店收 取租金，請求被告應自107年1月起至終止占用之日止，依系 爭建物占用面積（面積76.86平方公尺）按系爭土地每年度 申報地價年息10％計算，調整租額。被告辯稱原告將系爭土 地107年1月之申報地價不合理調高為38,854.8元，權利濫用 ；又系爭土地申報地價前於86年8月為32,050元，之後陸續 調降或微昇，自89年7月至107年1月間均未逾26,568元，且 系爭土地公告現值較87年間為低，附近街道商業活動沒落等 ，而無調整之原因與必要。
㈡按土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄 市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態 ，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會 評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地 移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管 機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。「公告 地價」依同條例第13條、第14條、第16條規定，係政府辦理 規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所 有權人申報地價之參考規定地價之用。「申報地價」依同條 例第17條、第18條規定，係參考公告地價而屬土地所有權人 申報之地價，並憑以徵收地價稅。是土地「公告現值」及「 申報地價」，為政府機關估定或土地所有權人申報之歷年土 地價格漲跌情形，堪能反應土地區段位置、工商業繁榮程度 等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考性指標。 ㈢查系爭土地107年1月之「公告現值」為95,669元、「公告地 價」32,379元、「申報地價」38,854.8元（均為每平方公尺 ，以下均同），有土地登記謄本、公告土地現值及公告地價 查詢附卷為佐。而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為 其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報 之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之 一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八 十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價（ 平均地權條例第16條規定）。準此，系爭土地107年1月申報 地價並未逾前述規定，且申報地價僅為調整租金之參考指標 之一，仍須兼衡土地經濟狀況、繁榮程度及鄰地租金之比較 等情形，尚難以原告提高申報地價而認有權利濫用情事。 ㈣另查，系爭土地87年7月「公告現值」為116,244元，嗣逐年 調降為75,762元（92年1月），後又逐年攀升至107年1月之
95,669元；另系爭土地86年8月間「申報地價」為32,050元 ，嗣逐年小幅調降或調升為25,911元（105年1月），迄107 年1月則為38,854.8元，有土地登記謄本、公告土地現值及 公告地價查詢附卷為佐。系爭土地於87年7月之公告現值相 較於107年1月，固無增加調漲情事，然土地公告現值常低於 市價行情，為週知之事；申報地價更因係課稅依據或土地所 有權人特定目的，均無法有效反應土地實際價值（系爭土地 103年經鑑定單價142,209元，而103年1月公告現值僅89,094 元），或相較於特定時間之公告現值雖未明顯調漲，但申報 地價卻顯著增加情事，誠難僅以公告現值或申報地價即得確 認土地價值有無增減之判斷。據此，本院兼衡系爭建物1樓 部分於106年8月15日出租壽司店營業使用（租期2年，每月 租金25,000元），如無特殊情狀，餐飲店鋪首要選擇繁榮位 置或人潮往來頻繁處所（即土地位置相較建物新舊為重要） ，按兩造前述租賃年租95,000元（月租7,917元）計算，被 告承租系爭土地供己使用外（系爭建物2、3樓），尚得出租 獲取逾租金金額之相當利益，堪認系爭土地原租金金額有不 合理現象，而應有調整之原因與必要。
㈤復按租賃物為不動產者，當事人得聲請法院增減其租金，所 加租額之多寡，應斟酌該地經濟狀況，以土地繁榮之程度及 鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院26年滬上字第4號 、18年上字第2812號、20年上字第283號判例意旨）。次按 城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息百分之10為限，此規定於租用基地建築房屋準用之，土地 法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及建築物之總 價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價 ，而法定地價，依土地法第148條、第158條規定，係土地所 有人依該法規定所申報之地價，是土地法第97條所謂之申報 價額，即指該土地之申報地價而言。本院審酌系爭土地坐落 彰化縣員林市中正路與民族街口約10公尺，距員林市第一市 場約80公尺、火車站約450公尺，面臨道路（員林市中正路 ），交通便利且生活機能良好，所在位置附近週邊多為透天 厝房屋，並為商業活動密集使用；又系爭建物坐落系爭土地 ，其1樓部分於106年8月15日甫出租壽司店營業使用（租期2 年，每月租金25,000元）；兼衡前揭申報地價及公告現值歷 年金額等一切情狀，認為依申報地價（按107年1月38,854.8 元）計算，被告承租系爭土地之申報價值共計2,986,380元 （38,854.8*76.86＝2,986,380），則原告請求按年息百分 之7計算其調漲後之租金數額，尚稱妥適。
㈥再者，如原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增
高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示 自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會 議決議參照）。本件原告前於103年10月9日以存證信函向被 告為增高租金之意思表示，有存證信函附卷為憑，依上開說 明，本件原告請求自107年1月起調整租金，尚無不合。六、從而，原告依民法第442條前段規定，請求將系爭土地年租 金自107年1月1日起至終止租約之日止，調整按系爭土地每 年度申報地價年息百分之7計算之金額，為有理由，應予准 許；逾此範圍之請求，即有未合，應予駁回。另原告其餘請 求依據，因已依前開規定判准調整租金，無庸再就此部分主 張加以審酌，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 與判決之結果不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。八、依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 范坤棠
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
書記官 林曉汾