臺灣屏東地方法院民事判決 107年度簡上字第31號
上 訴 人 林昆德
訴訟代理人 林竹麟
訴訟代理人 藍庭光律師
被上訴人 屏東市都市藝術園管理委員會
法定代理人 仇幼卿
訴訟代理人 錢政銘律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國107 年
1 月31日本院屏東簡易庭106 年度屏簡字第299 號第一審判決提
起上訴，本院於民國107 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付逾新臺幣貳萬肆仟元本息部分，暨該部分假執行之宣告及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九；餘由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國104 年4 月15日登記為如 附表一、二所示不動產（下稱系爭不動產，面積換算約317 坪）之所有權人，為被上訴人社區即屏東市都市藝術園公寓 大廈（下稱系爭公寓大廈）之區分所有權人。詎上訴人於 104 年4 月28日將戶籍遷入被上訴人社區後，自104 年5 月 起至105 年12月止共計20個月均未繳納管理費，又系爭公寓 大廈之管理費收費標準，經81年區分所有權人會議決議，1 樓為店舖，2 樓因無出入口，須由1 樓進出，故以1 、2 樓 為一戶計費，其他樓層為住宅，住宅之管理費以專屬部分坪 數（含公共設施坪數）乘以每坪新臺幣（下同）27元計算， 店舖則依前開計算基準再乘以0.45計收；嗣經84年區分所有 權人會議決議，自84年9 月1 日起改以每坪40元計價，店舖 部分則改以每戶600 元計收。基此，上訴人共積欠管理費 253,600 元（計算式：317 坪×每坪40元×20個月＝ 253,600 元），屢經催討拒不給付，爰依公寓大廈管理條例 （下稱公寓大廈條例）第21條、被上訴人社區公寓大廈規約 （下稱系爭規約）第10條第2 項規定提起本訴等語。並聲明 ：上訴人應給付被上訴人253,600 元，及自支付命令送達翌
日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、上訴人則以：如附表二所示編號1 、2 之建物（下合稱系爭 建物）位於系爭公寓大廈之地下1 樓，屬商業用途，依公寓 大廈條例第26條規定，不屬被上訴人管轄之成員，又系爭建 物之歷次所有權人亦非被上訴人之會員，與系爭公寓大廈之 住宅區已分管分治20多年，故上訴人無繳納管理費之義務。 又依系爭規約第3 條、第5 條、第7 條規定，區分所有權人 會議召集人由具有區分所有權人身分之管理負責人擔任；主 任委員由具有區分所有權人身分之住戶任之；主任委員喪失 區分所有權人資格者即當然解任，惟105 年度區分所有權人 會議時任召集人黃輝正並非區分所有權人，其召集人身份不 適格，該年度區分所有權人會議顯有嚴重瑕疵而不合法，故 該會議、決議及所為105 年度管理委員會選舉均為無效，被 上訴人提起本訴亦有當事人不適格之情形等語，資為抗辯。 並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人114,120 元，及自106 年1 月10日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息，並依職權宣 告假執行。上訴人不服，提起上訴，其主要上訴理由與於原 審時所持答辯理由大致相同並據引用（見本院卷第17至39頁 民事上訴狀、第145 至151 頁民事言詞辯論狀，及原審卷一 第22至24頁、第76至82頁、第175 至176 頁、第181 至183 頁、第187 至194 頁、第226 至227 頁、第246 至247 頁、 第270 至276 頁、原審卷二第50至55頁民事言詞辯論意旨答 辯狀及民事言詞辯論意旨答辯續2 至11狀），另於本院補充 陳述略以：系爭建物係因所有權人自始不明，管理費收取無 著，84年9 月1 日起之「住戶管理費繳費明細表」故而將其 省略，尚不足以此推知84年決議確有將系爭建物排除於「店 舖降費條款」之外。原判決既認系爭建物性質近於「1 ＋2 樓店舖」，屬81年決議之店舖，不應依84年9 月1 日起之住 宅管理費標準計算，則就84年決議「1 ＋2 樓店舖」之「店 舖降費條款」理應一體適用。惟原判決另以系爭建物總建坪 數高於「1 ＋2 樓店舖」甚多，而將系爭建物排除84年9 月 1 日起每戶每月600 元之「店舖降費條款」之外，另採用81 年決議「店舖計算為總建坪數乘0.45」部分及自84年9 月1 日起每坪提高為40元之住宅管理費標準拼揍為收費標準，顯 與81年決議文義不符，亦與「區分所有權人按其共有之應有 部分比分擔為原則」之法令相違，原判決顯有對決議之認定 事實錯誤、違背論理邏輯、理由自相矛盾等適用法則不當， 判決當然違背法令之情事。承上所述，系爭建物既屬店舖， 自應統一降價，不得為差別待遇，管理費應與「1 ＋2 樓店
舖」之每戶600 元作相同費率，被上訴人請求逾此部分，顯 無理由，應予廢棄、駁回等語。並聲明：（一）原判決不利 於上訴人及關於訴訟費用部分均廢棄。（二）上開廢棄部分 ，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第 一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本院則主張 ：系爭公寓大廈於81年所作決議已明文決議將店舖界定為「 1 樓＋2 樓」，並未將底層之系爭建物列為店舖，則應依決 議按住宅每坪40元計算管理費。又系爭公寓大廈於81年10月 召開區分所有權人會議，即決議以「坪數」為計算基準，嗣 於84年9 月1 日再作成決議，除店舖按戶數統一收取每戶 600 元外，其餘住戶均按其坪數計算，系爭公寓大廈管理費 之計算基準，既經區分所有權人會議決議，被上訴人據此請 求管理費，自屬合法等語置辯，並聲明：（一）上訴駁回。 （二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院之判斷：
（一）本件上訴人於104 年3 月11日投標買受系爭不動產，同年 3 月19日取得權利移轉證明書，104 年4 月15日辦理所有 權移轉登記，同年4 月28日將戶籍遷入。其中門牌號碼屏 東市○○街00號底層1 樓之1 之主要用途為辦公室，面積 491.02平方公尺，公共設施部分為37.4平方公尺；同門牌 號碼底層1 樓之2 之主要用途為商業用，面積為481.57平 方公尺，公共設施部分為37.4平方公尺，合計1047.39 平 方公尺，約合317 坪（算式：1047.39x0.3025＝317 坪， 小數點以下四捨五入）等情，有土地及建物登記謄本、戶 籍謄本、本院104 年3 月19日屏院勝民執丙字第103 司執 47547 號不動產權利移轉證書影本等件為證（見臺灣橋頭 地方法院岡山簡易庭106 年度岡簡調字第49號卷第11頁； 原審卷一第75、185 至186 頁；卷二第21頁），堪認定為 真實。而系爭公寓大廈於81年間取得使用執照，全部共7 層1 棟86戶，如不含系爭建物共84戶，其中1 樓係店舖， 底層包括停車場及上訴人買受部分，其廣告文宣上之設計 用途包括超級市場、健身房、桌球室，此為被上訴人陳明 在卷，為上訴人所不爭執，並有系爭公寓大廈廣告文宣資 料、屏東縣建設局使用執照影本、及系爭建物之登記謄本 在卷足憑，亦堪認定（見原審卷一第174 、185 至186 頁 ；卷二第26頁、64至65 頁背面），亦得採信為真實。（二）上訴人有無繳納管理費之義務？
⒈按住戶指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分 所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間 建築物所有權者，公寓大廈條例第3 條第8 款定有明文。
又關於公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理 、維護，或共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改 良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之，此參公寓大廈條例第10條第2 項前 、中段、第11條規定亦明，是公寓大廈之住戶（含區分所 有權人、承租人等）除屬於自己使用之專有部分、約定專 用部分外，就因維護、管理、修繕公寓大廈之公共事務有 益或必要費用之支出，負有共同負擔之義務，該項費用一 般即以管理費名義預收備用。查「屏東市都市藝術園」為 公寓大廈，上訴人為該公寓大廈之區分所有權人，此為上 訴人所不爭執，則依上開規定，上訴人自有繳納管理費之 義務，故上訴人執上開理由主張其無繳納管理費之義務， 要有誤會，容不可採。
⒉次查系爭公寓大廈於95年4 月1 日訂立之規約中，第10條 第1 、2 項明訂：「一、為充裕共用部分在管理上必要之 經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定 向管理委員會繳交下列款項。（一）公共基金（二）管理 費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議 之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分 所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從 其規定，為規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部 分比例分擔之」等語（見原審卷一第17頁），則上訴人買 受系爭建物包括共有之應有部分，為區分所有權人之一， 被上訴人請求上訴人給付管理費，自屬有據。
⒊至上訴人主張被上訴人組織、決議不合法云云，惟按管理 委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈 管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委 員所設立之組織。再按本條例施行前已取得建造執照之公 寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推一 人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理 委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣( 市) 主管機 關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前， 以第60條規約範本視為規約。但得不受第7 條各款不得為 約定專用部分之限制。對第1 項未成立管理組織並報備之 公寓大廈，直轄市、縣( 市) 主管機關得分期、分區、分 類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區 分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向 直轄市、縣( 市) 主管機關報備，公寓大廈條例第3 條第 9 款、第55條分別定有明文。經查，被上訴人係依公寓大 廈條例成立之管理委員會，並經主管機關於95年4 月19日
備查在案，有屏東縣屏東市公所受理公寓大廈管理組織報 備案件資料彙整表在卷可稽（見原審卷一第65頁），並訂 立有管理規約（見原審卷一第10至21頁），則被上訴人為 系爭公寓大廈之管理委員會，自堪採信，上訴人空言指稱 其地位不合法云云，尚無可採。
⒋再次，公寓大廈條例第26條之規定，係賦與非封閉式之公 寓大廈集居社區，其區內屬住宅與辦公、商場混合使用， 其辦公、商場之出入口各自獨立者，其辦公、商場之住戶 得經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權 人會議決議或規約明定同條第1 項所列各款事項後，得由 該辦公、商場住戶自行成立獨立於住宅住戶之外之管理委 員會而言，查本件被上訴人不論區分所有權人為住宅住戶 ，或店舖住戶，均有計收管理費，業如上述，顯未有店舖 住戶另行成立管理委員會之情形，而上訴人復未舉證系爭 公寓大廈之店舖住戶，已依上開條文規定另成立管理委員 會管理，其空言系爭公寓大廈之住宅區與商業區分管分治 ，商業區免繳交管理費云云，即屬無據。
⒌綜上所述，本件上訴人為系爭公寓大廈之區分所有權，被 上訴人為該公寓大廈依法設立之管理委員會，被上訴人請 求上訴人繳付管理費，洵屬有據，自得准許。
（二）上訴人每月應繳納之管理費為若干？
⒈查上訴人所有之系爭建物，主要用途分別為辦公室及商業 用，業經敘之如上，且系爭建物有獨立出入口、並未使用 電梯之公共設施等節，為被上訴人陳明在卷（見原審卷一 第173 頁反面），並為上訴人所不爭執，此與系爭公寓大 廈1+2 樓之店鋪相類，而不屬住宅自明，其管理費之收取 ，自宜比照店舖收費方式，是被上訴人主張應依住宅之管 理費徵收標準計算，即不可採。
⒉系爭公寓大廈關於店舖之管理費收費方式，先經81年10月 份區分所有權人會議決議（下稱81年決議），管理費之收 取方式略以：店鋪計算為總建坪數乘27元後再乘0.45以為 計收標準。嗣於84年9 月1 日再經區分所有權人決議（下 稱84年決議）：住戶部分以每坪40元計收；店鋪部分因1 樓之店舖與2 樓合為1 戶（2 樓無獨立出入口，須由1 樓 進出），且未使用公共設施，管理員亦無需代為收信，故 不以坪數計算管理費，而每戶每月收取管理費600 元等情 ，為被上訴人陳明在卷，並據其提出系爭公寓大廈81年10 月份管理委員會書面報告影本1 份、系爭公寓大廈104 年 至106 年住戶管理繳費明細表、住戶及店鋪於104 年9 月 至105 年12月間繳費收據共12紙、81年11月份起新費計算
管理費繳費明細表影本等件為證（見原審卷一第129 至 158 、173 反面頁，原審卷二第27至34、35、36至37、60 至61、70頁）。上訴人否認上開資料為真，但查，依81年 區分所有權人會議之書面報告所附說明內容觀之，係分別 就管理委員會改選事宜、管理費收支情形、與管理公司解 約、新聘管理員、清潔員之人數、薪資福利及支出、每戶 每月可節省之公共費用金額、公共用電項目及分攤方式、 新行管理費計算方式等事項為記載，包括管理費收支明細 之內容項目、金額均繁瑣詳細，符合一般民間記帳習慣。 又自該流水帳日期、內容以觀，該明細表之記載始於81年 5 月「每戶預收管理費6000元x85 戶」，結束於10月4 日 「管理費購電話簿一本」，其中管理費部分最後收取至9 月份（見原審院卷二第29至30頁），可知該明細表應係81 年5 月至10月4 日間之管理委員會收支，核與81年決議第 1 頁載明10月份委員會書面報告相符，且決議內容說明三 中亦提及「1.本大廈所有住戶合計84戶（含店鋪）於81年 5 月由巨園建設公司完工交屋，所有住戶均繳交6,000 元 之管理費，連同地下室一半為建設公司所有，總收入為 510,000 元（6,000 元x85 戶）。本委員會成立後，同建 設公司於七月底移交管理費，實收262,237 元」等語（見 原審卷二第28頁），亦與系爭建物登記謄本所載建築完成 日期80年12月11日、81年1 月6 日取得使用執照等時序相 符（見原審卷一第185 至186 頁、卷二第69頁）等情以觀 ，該等資料應屬真實，非臨訟捏造。其次，被上訴人所提 出81年11月份起新費計算管理費繳費明細表所載各戶坪數 ，與系爭公寓大廈廣告文宣相符，將所列坪數小數點以下 四捨五入計算後，再以每坪40元相乘，亦與系爭公寓大廈 住戶於104 年9 月至105 年12月間繳費收據金額相符（見 原審卷二第26、35、36至37頁），而關於店鋪部分1 樓雖 未記載管理費金額，然2 樓部分全部一律為600 元（有車 位另加收150 元），可見系爭公寓大廈3 樓以上住宅自 104 年5 月起至105 年12月止之管理費確以每坪每月40元 計算，而店鋪部分管理費，無論以1 樓名義或2 樓名義， 繳納之管理費均為600 元，亦可自店舖部分收據可證（見 原審卷二第60至61頁），上開事證與被上訴人前揭主張之 收費方式歷程演變核屬相符，本院因認上開資料應為真實 ，被上訴人此部分之主張，客觀有據，足可採信。 ⒊公寓大廈住戶繳交管理費之目的，在分攤公寓大廈公共事 務費用支出，前已述及，而系爭公寓大廈84年間區分所有 權人決議就店舖住戶之管理費收取標準，係因該等住戶未
使用公共設施、無須管理費代為收受信件，而1 、2 樓為 同1 戶，故不再以面積為基準，改採以1 、2 樓合為1 戶 ，按戶每月600 元之方式計收，此亦據被上訴人陳明如上 ，且被上訴人於81年11月份起收取管理費時，1 、2 樓仍 按坪數分別計收管理費，但於84年9 月後，1 、2 樓合計 只收取600 元，此經比照被上訴人提出之管理費繳費明細 、收據亦可得證（見原審卷一第129 至158 頁；卷二第35 、60至61、70頁），可見凡屬店舖，其收費一律以600 元 計算，與住戶應有部分或其折算面積無關，上訴人所有系 爭建物既類同店舖性質，均無使用公共設施，自應比照辦 理，以每一建號為一戶，每戶每月管理費600 元，職是， 上訴人自104 年5 月起至105 年12月止共20月，應繳交之 管理費為24,000元（算式：600 元×2 戶×20月＝24000 元），被上訴人於此範圍之請求為有理由，逾此範圍之請 求，不應准許。
（三）至系爭公寓大廈105 年12月16日區分所有權人會議關於管 理費收取標準，係決議：3 至7 樓住戶以一坪45元計算（ 含系爭建物），另1 樓及2F1 住戶（指店舖）自行討論決 定漲幅，並告知管委會，自106 年1 月1 日起實施等語， 而店舖部分自106 年1 月開始之管理費漲為每戶700 元， 有會議記錄、106 年1 月至6 月住戶繳費明細表在卷可參 ，並經被上訴人陳明在卷（見原審卷一第92至98、129 至 134 頁，本院卷第82頁），惟本件被上訴人僅請求上訴人 給付104 年5 月至105 年12月間欠繳之管理費，上開決議 關於上訴人自106 年1 月起應給付之管理費計算標準，尚 與本件無涉，附此敘明。
五、據上所述，本件被上訴人依據公寓大廈條例第21條及系爭規 約之約定，請求上訴人給付24,000元，及自支付命令送達翌 日（即106 年1 月10日）起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。原審判命上訴人應給付超逾上述金額部分， 並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴指摘原判 決此部分不當，求予廢棄，核係有理，應由本院將原判決此 部分廢棄，另諭知如主文第2 項所示。原審就上述應予准許 部分，判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，自無違誤； 其餘超過部分，上訴人上訴指摘原判決不當，求予廢棄，要 非有理，應駁回此部分上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結 果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 藍家慶
法 官 林綉君
法 官 楊境碩
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
書記官 洪敏芳
附表一：基地部分
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │
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│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │
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│1 │屏東縣│屏東市 │萬年 │ │1137 │建│2304.00 │10000分之166│
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤
│ │備考 │ │
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附表二：建物部分
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │
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│1 │4052│屏東縣屏東市萬│7層鋼 │地下一層：491.02 │ │ 全部 │
│ │ │年段1137地號 │筋混凝│合 計：491.02 │ │ │
│ │ │--------------│土造內│ │ │ │
│ │ │武順街42號底層│之地下│ │ │ │
│ │ │一樓之一 │一層 │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤
│ │共有│萬年段4055建號（378.56平方公尺）、持分1000分之15 │
│ │部分│萬年段4056建號（587.54平方公尺）、持分1000分之15 │
│ │ │萬年段4057建號（1232.09平方公尺）、持分1000分之15 │
│ │ │萬年段4058建號（295.46平方公尺）、持分1000分之15 │
│ │ │合計37.40平方公尺（小數點後2位以下四捨五入） │
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│2 │4053│屏東縣屏東市萬│7層鋼 │地下一層：481.57 │ │ 全部 │
│ │ │年段1137地號 │筋混凝│合 計：481.57 │ │ │
│ │ │--------------│土造內│ │ │ │
│ │ │武順街42號底層│之地下│ │ │ │
│ │ │一樓之二 │一層 │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤
│ │共有│萬年段4055建號（378.56平方公尺）、持分1000分之15 │
│ │部分│萬年段4056建號（587.54平方公尺）、持分1000分之15 │
│ │ │萬年段4057建號（1232.09平方公尺）、持分1000分之15 │
│ │ │萬年段4058建號（295.46平方公尺）、持分1000分之15 │
│ │ │合計37.40平方公尺（小數點後2位以下四捨五入） │
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