臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1184號
原 告 趙希華
訴訟代理人 周碧雲律師
被 告 遠雄建設事業股份有限公司
法定代理人 趙文嘉
被 告 遠雄人壽保險事業股份有限公司
法定代理人 孟嘉仁
被 告 遠雄房地產發展股份有限公司
法定代理人 趙文嘉
被 告 蔡姈君
共 同
訴訟代理人 蘇弘志律師
上列當事人間請求損害賠償事件,本院於民國107 年11月30日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
壹、按遠雄人壽保險事業股份有限公司(下稱遠雄人壽公司)之 法定代理人,於審理期間變更為孟嘉仁,有公司最新變更登 記事項表可稽,並據被告遠雄人壽公司聲明承受訴訟(見本 院卷㈠第142 頁),經核無不合,應予准許。貳、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之 基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時聲明請求:「一、被告遠雄 建設事業股份有限公司(下稱遠雄建設公司)、被告遠雄人 壽公司應連帶給付原告新台幣(下同)100 萬元,及自民國 104 年8 月28日起至清償日止,按年息5%計算之利息。二、 被告蔡姈君、被告遠雄房地產發展股份有限公司(下稱遠雄 房地產公司)應連帶給付原告100 萬元,及自104 年8 月28 日起至清償日止,按年息5%計算之利息。三、第一、二項所 命給付,如任一被告為全部或一部之給付,其他被告於已給 付之範圍內,免其給付之義務。」。嗣於審理中先變更聲明 為:「一、被告遠雄建設公司、被告遠雄人壽公司應分別給 付原告42萬元、58萬元,及均自104 年8 月28日起至清償日
止,按年息5%計算之利息。二、被告蔡姈君、被告遠雄房地 產公司應連帶給付原告100 萬元,及自104 年8 月28日起至 清償日止,按年息5%計算之利息。三、第一、二項所命給付 ,如任一被告為全部或一部之給付,其他被告於已給付之範 圍內,免其給付之義務。」;後再變更為將上開聲明列為備 位聲明,而加列先位聲明:「一、被告遠雄建設公司、被告 遠雄人壽公司應將原告所有台北市○○區○○段○○段0000 ○號之共有部分:潭美段五小段2469建號中之「車位編號地 下4 層10號」停車位(下稱系爭10號車位),回復至使汽車 得以原證9 第2 頁交通影響評估說明中,編號10汽車位之「 車輛進場動線軌跡模擬示意圖」所示之方式,駛入系爭10號 車位之狀態。回復方法為:於系爭10號車位前方之車道內, 裝設如原證10所示或同等級之裝置。二、被告蔡姈君、被告 遠雄房地產公司應連帶將原告所有台北市○○區○○段○○ 段0000○號之共有部分:潭美段五小段2469建號中之系爭10 號車位,回復至使汽車得以原證9 第2 頁交通影響評估說明 中,編號10汽車位之「車輛進場動線軌跡模擬示意圖」所示 之方式,駛入系爭10號車位之狀態。回復方法為:於系爭10 號車位前方之車道內,裝設如原證10所示或同等級之裝置。 三、第一、二項所命給付,如任一被告為全部或一部之給付 ,其他被告於已給付之範圍內,免其給付之義務。」。經核 原告訴之變更前、後,均係基於主張原告所購買之系爭10號 車位有無法在前方迴車、無法倒車入庫等瑕疵或欠缺之同一 基礎事實,依前揭規定,應予准許。
乙、實體方面:
壹、原告起訴主張:
一、原告於102 年9 月8 日向被告遠雄建設公司、被告遠雄人壽 公司購買坐落台北市內湖區潭美段五小段169-1 、169-2 、 170-0 、171-0 、172-0 等地號基地上預定興建之「遠雄御 東方」(下稱系爭建案)預售屋房地(B1棟第4 樓)乙戶暨 地下第4 層編號第10、11號平面車位兩個(分稱系爭10號、 11號車位),其中建物部分之賣方為遠雄建設公司,土地部 分之賣方為遠雄人壽公司,該兩契約具不可分割之併存關係 ,買賣總價金為6,456 萬元,兩車位價金高達490 萬元,因 該建案當時仍屬預售屋階段,原告無從確認車位之實際使用 狀況,僅能信任起造人及出賣人會誠實合法地依建照暨相關 圖說興建。而本建案提交之「都市設計審議圖」(下稱都審 圖)明確繪製系爭10號車位之「汽車位進場軌跡動線」,是 將汽車開到車道盡頭後,在系爭10號車位的右前方以倒車方 式停入該車位,詎該預售屋興建完成交屋後,伊始發現系爭
10號車位在右前方之9 號車位及對面、周圍均停放車輛之情 形下,根本無法以都審圖所示之方式,在系爭10號車位前方 倒車駛入該車位(都審圖所預留之倒車空間,完全遭9 號車 位阻擋),出賣人所為給付顯然與建築圖說不一致,有違債 之本旨,亦欠缺停車位通常之效用與品質,且依本建案座落 之內湖五期重劃區,價格高達6,000 萬以上、坪數近70坪之 建物,如未配置兩個車位,通常難以出售,而伊所有之4 樓 房地僅存一個能正常使用之11號車位,4 樓房地之整體交易 價值勢必連帶受影響,換言之,系爭10號車位之給付瑕疵, 不僅嚴重減損該車位本身之價值,亦減損4 樓房地之交易價 值,原告於發現上情後,立即與出賣人聯繫,當時同一建案 中仍有諸多車位尚未出售,伊甚至願意補貼價格與其交換車 位,但被告遠雄建設公司及被告遠雄人壽公司知悉該建案已 達成屋階段,系爭10號車位之瑕疵已明顯為人所知,如與伊 交換後,系爭10號車位將無再行出售之可能,因此拒絕與原 告交換。本件被告遠雄建設公司為專業之大型建商,與被告 遠雄人壽公司攜手興建並共同出售若干大型建案,明知系爭 10號車位之規劃上有嚴重問題,卻未誠實告知,故意隱匿系 爭車位有難以停車之瑕疵(如認係被告蔡姈君之故意過失〈 詳如後述〉,依民法第224 條規定,被告遠雄建設公司及被 告遠雄人壽公司亦應就其使用人之故意過失負同一責任), 致伊除受有該車位之瑕疵損害外,4 樓房地更因配置車位數 量不足,進而受有額外之交易價值貶損,爰依民法第227 條 第1 項、第2 項及第226 條第1 項不完全給付規定,或依民 法第354 條、第359 條、第360 條瑕疵擔保責任規定,或依 民法第191 條之1 商品製造人責任規定,請求被告遠雄建設 公司、被告遠雄人壽公司賠償原告所受之損害。二、又被告蔡姈君為被告遠雄房地產公司之不動產經紀營業員, 於銷售當時告知因原告所購買之4 樓房地,價格最為便宜, 故只能指定配售系爭10號車位及11號車位,並未給予伊選擇 車位之機會;簽約時更稱「依公司規定只要車位靠牆就要在 原證一第21頁之車位空間平面圖下方簽名」云云,然事後發 覺被告蔡姈君所言均屬不實且有詐騙之嫌:㈠本建案5 樓之 價格每坪低於伊之4 樓房地10萬元,且得自行選配車位,顯 然與被告蔡姈君所稱4 樓房地價格最便宜,故只能指定配售 系爭10號車位及11號車位等情不合,顯係蔡姈君為將無法正 常停車系爭10號車位強迫搭售伊所為之不實說法;㈡上開車 位空間平面圖下方雖記載「買方已經賣方告知所購買停車位 (地下_層_號). . 有緊鄰牆壁. . 等有影響停車使用方 面之因素故其價格較為優惠. . 」等文字(下稱系爭條款)
,但被告蔡姈君從未確實告知系爭10號車位究竟有何「影響 停車使用方便之因素」,亦未告知該車位無法於右前方倒車 停入,僅泛稱車位靠牆就要簽名(按系爭10號車位無法正常 停車亦與靠牆一節無關);㈢系爭條款記載系爭10號車位之 價格較為便宜一節,亦非事實,同一樓層中能正常停車之同 樣尺寸車位,價格比系爭10號車位更為便宜,且伊既然購買 價值高達6,000 多萬之房地,絕無可以為了省幾10萬元而買 受一個無法正常停車的車位,何況這樣的車位價格還要將近 250 萬元;㈣不論車位之位置在何處,幾乎所有買受人都被 要求預先於系爭條款下方簽名。足見系爭10號車位並非伊自 行選擇購買,而係被告蔡姈君以刻意欺瞞之手段,強將無法 依都審圖所示方式正常停車之系爭10號車位搭售予伊,並以 「公司規定只要車位靠牆就要簽名」等虛偽不實之說詞,誘 使伊於系爭條款下方簽名,致伊受有車位及4 樓房地之價損 ,所為顯然有違誠信。爰依民法第184 條第1 項後段、第18 8 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定,請求被告 蔡姈君、被告遠雄房地產公司連帶賠償原告所受之損害。三、關於損害賠償之方式:㈠先位主張依民法第213 條第1 項規 定以回復原狀之方式:就本件請求而言,所謂「原狀」即是 一般交易通念中之停車位使用方式,應可以在車位前方將車 頭轉向、倒車入庫;亦即「車輛得以原證9 第2 頁都審圖所 示之軌跡動線進場、停入系爭10號車位」;而本件回復原狀 之可能方式有:由被告將8 號或9 號車位買回(或以其他車 位交換)、將8 號或9 號車位淨空作為迴車之空間,或由被 告在車道上裝設汽車旋轉台裝置,使車輛得以在旋轉台上迴 旋後,再以倒車入庫之方式停入系爭10號車位,然因8 號及 9 號車位售價分別高達215 萬元、255 萬元,而裝設汽車旋 轉台之費用只須車位價格一半,被告所須付出之成本較低, 故採取此項方式作為回復原狀之方法,應屬合理【註:裝設 汽車迴轉台後之使用方式為:汽車先開到迴轉台上方,駕駛 人須先下車使用遙控設備將車頭轉向(為了安全因素,汽車 迴轉台之設計,無法由駕駛人直接在車內操控),駕駛人再 上車將汽車倒車停入系爭10號車位。】;㈡備位主張依民法 第215 條規定以金錢賠償損害(或依民法第359 條減少價金 ):系爭10號車位暨該4 樓房地價格之損害至少100 萬元, 及自系爭10號車位交付之翌日(即104 年8 月28日)起至清 償日止,按年息5%計算之利息(就被告遠雄建設公司、被告 遠雄人壽公司部分,依原告所購買4 樓房屋及車位之建物部 分、土地部分之出賣人,所獲價金比例為42:58 ,故就該兩 者之賠償金額,以價金比例計算,即各請求42萬元、58萬元
)。
四、聲明:
㈠、先位聲明:
1、被告遠雄建設公司、被告遠雄人壽公司應將系爭10號車位, 回復至使汽車得以原證9 第2 頁交通影響評估說明中,編號 10汽車位之「車輛進場動線軌跡模擬示意圖」所示之方式, 駛入系爭10號車位之狀態。回復方法為:於系爭10號車位前 方之車道內,裝設如原證10所示或同等級之裝置。2、被告蔡姈君、被告遠雄房地產公司應連帶將原告所有系爭10 號車位,回復至使汽車得以原證9 第2 頁交通影響評估說明 中,編號10汽車位之「車輛進場動線軌跡模擬示意圖」所示 之方式,駛入系爭10號車位之狀態。回復方法為:於系爭10 號車位前方之車道內,裝設如原證10所示或同等級之裝置。3、第一、二項所命給付,如任一被告為全部或一部之給付,其 他被告於已給付之範圍內,免其給付之義務。
㈡、備位聲明:
1、被告遠雄建設公司、被告遠雄人壽公司應分別給付原告42萬 元、58萬元,及均自104 年8 月28日起至清償日止,按年息 5%計算之利息。
2、被告蔡姈君、被告遠雄房地產公司應連帶給付原告100 萬元 ,及自104 年8 月28日起至清償日止,按年息5%計算之利息 。
3、第一、二項所命給付,如任一被告為全部或一部之給付,其 他被告於已給付之範圍內,免其給付之義務。
貳、被告則辯稱:
一、按原告洽商買受相關不動產及系爭停車位時,悉以其胞弟趙 希政為代理人,趙希政代理行為之效果適用民法第103 條、 105 條之規定。而趙希政至系爭建案現場選戶、議價、簽約 ,趙希政之需求為彼兄弟所買受之建物要相鄰且車位要相鄰 ,故與被告蔡姈君商洽並成交:原告買受B1棟4 樓、趙希政 買受B2棟4 樓(登記名義人為宋淑敏),兩建物相鄰;原告 買受地下4 層第10號及11號停車位、趙希政(登記名義人為 宋淑敏)買受地下4 層第12號及13號停車位,4 個車位相鄰 且在電梯出口;蔡姈君在介紹停車位時,並未表示上開接洽 買賣之建物必須配置地下4 樓停車位第10、11、12、13號車 位,另有其他停車位可以選擇,但趙希政中意此4 個車位, 決定買下,當時雙方就買賣契約附件二(地下4 樓停車空間 平面圖,即被證1 )討論交易事宜,趙希政代理原告所買受 之停車位,在停車空間平面圖上自始明確標示走道寬度、停 車位置、並可從平面圖上查知停車之迴旋空間;上揭停車位
價格為:10號車位235 萬元(單側鄰柱)、11號車位255 萬 元(兩側鄰車位,停車相對方便)、12號車位235 萬元(單 側鄰柱)、13號車位235 萬元(單側鄰柱)。又依原告代理 人趙希政簽署之停車空間平面圖已載「買方已經賣方告知所 購買停車位(地下肆層10、11號)之實際容車尺寸及相鄰停 車位位置,且車位有緊鄰牆壁、柱邊、牆角、開啟門、迴車 空間或車道下方(淨高x公分)等有影響停車使用方便之因 素,故其價格較為優惠,買方確認無誤。」,並經買方簽名 用印,顯示於買受時已知悉10號車位在使用上之狀態,並享 有價格優惠。是原告所稱「遠雄房地產發展公司之售屋人員 蔡姈君未給原告選擇車位之機會、原告不知10號車位有何影 響停車使用方便之因素」等語,皆不實在;又其所稱「被告 蔡姈君以刻意欺瞞之手段強加出售10號車位及誘使伊於原證 一第21頁下簽名」等語,亦與事實不符。
二、被告對於「系爭10號車位,不能由車位之右前方倒車進入車 位,而需由19、20號車位前方車道範圍外之三角地帶,將車 頭180 度轉向,再以車尾方向朝停車位之方式,一路倒車超 過20公尺,以停入系爭10號車位」,不再爭執,但說明下列 事項:㈠如遇第6 、7 、8 、9 、12、13、14、15未停車時 ,即有更大的空間,亦可以迴旋;㈡上開就10號停車位之停 車的方式只是較麻煩而已,但當初原告代理人趙希政(開車 經驗30年)於簽約前之討論,已閱讀廣告說明物之停車位圖 說(被證6 、被證1 )後應可知悉上情,趙希政事後再爭執 蔡姈君未告知如何使用停車位,違反常理;㈢趙希政在簽署 被證1 文件時,已知悉「所購買停車位(地下4 層10、11號 )之實際容車尺寸及相鄰停車位置,且車位有緊鄰牆壁、柱 邊、牆角、開啟門、迴車空間或車道下方(淨高X 公分)等 有影響停車使用方便之因素,故其價格較為優惠,買方確認 無誤。」,白紙黑字,不容原告嗣後翻異。再被告並未使用 都市審議資料之車輛進場離場軌跡模擬示意圖說作為銷售資 料,該審議資料為檢討動線之便宜性圖說,非正式核發建造 執照及使用執照之圖說,故應與兩造間車位交易無關。三、關於原告所買受停車位價格是否較優惠之爭執之陳述部分: 被告並未主張原告所買受之系爭停車位是最便宜最優惠之價 格,而係主張系爭車位為「難停車位」,其價格對於「非難 停車位」相對便宜;且交易標的在實際銷售時,因附隨之條 件不同,價格本來就可以依買賣雙方之討價還價自行調整, 此為市場經濟契約自由之大原則,不容原告就已自行決定之 商品價格,事後再為價格爭執。另關於原告以泊來客貝爾公 司之估價單(加設轉盤)費用作為估算損害賠償之依據,不
應准許:本件被告之給付物並無瑕疵存在;退步言之,依原 告主張,原告所買受系爭10號停車位存有迴車不方便之瑕疵 (假設語氣),則原告代理人趙希政以其開車30年之經歷, 在目視被證6 廣告說明物時,應可知悉要倒車入第10號車位 時,其迴車空間較為麻煩(即:利用旁邊或對面其他停車空 間未停滿車時迴轉,或在第19、20號停車位附近之空間迴轉 ),本於此認識而簽署被證1 文件之事實,應適用民法第35 5 條第1 項「買受人於契約成立時,知其物有前條第1 項所 稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責」之規定,被告亦不負瑕 疵擔保責任;再退萬步言,因被告已履行給付停車位之義務 ,原告亦已受領,雙務契約之主要給付義務皆已履行完成, 原告所稱受有「停車位進出不方便」之瑕疵而請求損害賠償 ,亦僅限於停車位進出不方便所受之輕微損害,依民法第34 5 條第1 項但書規定「減少(價值、通常效用、預定效用) 之程度無關重要者,不得視為瑕疵」;況泊來客貝爾公司之 估價單,係就兩造買賣契約主義務以外再請求一個非原來契 約義務之給付,本已不合法,其估價費用與所謂「停車位進 出不方便」之損害估算,顯不相當,無法作為請求依據。四、聲明:
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執之事項:
一、原告於102 年9 月8 日透過任職被告遠雄房地產公司業務員 之被告蔡姈君介紹,向被告遠雄建設公司、被告遠雄人壽公 司購買系爭建案預售屋房地(B1棟第4 樓)(即門牌號碼台 北市○○區○○街00號4 樓)乙戶暨地下第4 層之系爭10、 11號平面車位兩個,買賣總價金為6,456 萬元,兩車位價金 為490 萬元;
二、原告洽商本件買賣過程,由其弟趙希政為代理人;三、原告所買受之系爭10號車位,在右前方之9 號車位及對面、 周圍均停放車輛之情形下,不能由車位之右前方倒車進入車 位,而需由19、20號車位前方車道範圍外之三角地帶,將車 頭180 度轉向,再以車尾方向朝停車位之方式,一路倒車超 過20公尺,以停入系爭10號車位;
四、系爭建案地下4 層停車空間現有汽車停車位數量、位置及車 道範圍等相關設施,經台北市政府都市發展局派員勘查後, 認現況與核准之竣工圖說配置並無不符;
五、上情並有原告與被告遠雄建設公司、遠雄人壽公司間之預售 屋買賣合約書節本二本,及原告所購買台北市○○區○○街 00號4 樓房屋及基地之登記謄本,及台北市政府都市發展局
107 年3 月27日北市都授建字第10732776500 號函暨所檢附 之系爭建案地下4 層使用執照平面圖說影本及現況相片等件 (見本院卷㈠第15至24、166 至171 、175 至177 頁)附卷 可稽。
肆、兩造之爭點:
一、原告得否依民法物之瑕疵擔保、不完全給付、商品製造人責 任規定,向被告遠雄建設公司、被告遠雄人壽公司請求減少 價金或損害賠償?
二、原告得否依民法侵權行為規定、不動產經紀業管理條例第26 條第2 項規定,向被告蔡姈君、被告遠雄房地產公司請求連 帶損害賠償?
伍、得心證理由:
一、關於原告得否向被告遠雄建設公司、被告遠雄人壽公司為請 求部分:
㈠、原告主張系爭10號車位,在右前方之9 號車位及對面、周圍 均停放車輛之情形下,無法在該車位之前方迴車、無法倒車 入庫,而為物之瑕疵或欠缺、給付不符合債之本旨,被告遠 雄建設公司、被告遠雄人壽公司應負民法瑕疵擔保責任、不 完全給付、商品製造人責任,而請求減少價金或損害賠償等 語。被告則辯稱:原告買受時已知悉系爭10號車位在使用上 之狀態,被告之給付物並無瑕疵存在等情。經查:1、按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,但減少之程度,無 關重要者,不得視為瑕疵;出賣人並應擔保其物於危險移轉 時,具有其所保證之品質,民法第354 條第1 、2 項分別定 有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言,凡依通常 交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者,即為物有瑕疵,出賣人依民法第354 條 第1 項規定,負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉 於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少 其通常效用,或契約預定效用之瑕疵,買賣標的物如係特定 物,於契約成立前已發生瑕疵,而出賣人於締約時,因故意 或過失未告知該瑕疵於買受人,而買受人不知有瑕疵仍為購 買者,則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨,即應負不 完全給付之債務不履行責任(最高法院94年度台上字第1112 號裁判意旨參照)。再按商品製造人因其商品之通常使用或 消費所致他人之損害,負賠償責任,但其對於商品之生產、 製造或加工、設計並無欠缺或其損害非因該項欠缺所致或於 防止損害之發生,已盡相當之注意者,不在此限,民法第19
1 條之1 第1 項亦有明文。關於停車位是否不具備其應有之 價值、效用或品質,因車輛大小型式、車位使用方式因人而 異,停車動線亦有多種,若並非無法停入一般車輛,而僅為 停車難易程度之問題,應認買受人如於訂約時已得認知可能 影響停車難易程度之因素,而仍願意締約買受,即難認構成 物之瑕疵、欠缺或給付不符合債之本旨。
2、查依原告與被告遠雄建設公司、遠雄人壽公司間之預售屋買 賣合約書節本,於買賣契約書第2 頁記載原告購買之車位為 系爭10號、11號大車位,且清楚列載大、小停車位之規格尺 寸(即大停車位長6.00公尺、寬2.50公尺、高2.10公尺;小 停車位長5.75公尺、寬2.25公尺、高2.10公尺)(見本院卷 ㈠第17、21、24頁);又買賣契約書第21頁即附件二之「停 車空間平面圖」(見本院卷㈠第24頁)(亦為被證1 ),於 上方所示之停車位數量、編號、位置、車道範圍、車道出入 口、電梯等之設施配置圖,經核與台北市政府都市發展局10 7 年3 月27日北市都授建字第10732776500 號函檢附之系爭 建案地下4 層使用執照之竣工圖說均相符(見本院卷㈠第16 7 頁),於下方並記載「買方已經賣方告知所購買停車位( 地下肆層10、11號)之實際容車尺寸及相鄰停車位位置,且 車位有緊鄰牆壁、柱邊、牆角、開啟門、迴車空間或車道下 方(淨高x公分)等有影響停車使用方便之因素,故其價格 較為優惠,買方確認無誤。」等語(即系爭條款),經買方 即原告之代理人趙希政代原告簽名用印。是依上情可知,原 告於簽約買受系爭車位時,系爭建案雖尚未建造完成,然依 上開資料,原告已可經由系爭10號車位與相鄰車位之相對坐 落位置、規格尺寸大小,評估該車位之停車動線,系爭條款 亦明文提醒買受人注意各種影響停車使用方便之因素,其中 即包括迴車空間在內;加以買賣契約書第1 頁記載該契約書 「業於102 年9 月1 日經買方攜回審閱6 日(契約審閱期間 至少5 日)」,亦經買方即原告之代理人趙希政代原告簽名 用印(見本院卷㈠第16、20頁),且本件買賣總價高達6,45 6 萬元,依一般社會交易常情,針對不動產等高金額標的物 之買賣,買方就契約所載之內容,自係於經過審慎思量各項 買賣條件後,方同意與賣方簽訂買賣契約;則本件原告或其 代理人於詳細審閱評估後,就系爭10號車位既緊鄰牆壁、右 前方又有9 號車位等狀況下,當得認知如右前方之9 號車位 及對面(8 號車位)、周圍(含原告同時購買之11號車位、 其弟趙希政購買之12及13號車位)均停放車輛時,欲在系爭 10號車位之前方迴車後倒車入庫,應屬困難,甚至有需採取 進場時即先在前方調頭後再一路倒車入庫之可能性,而原告
既仍願簽訂買賣契約,無論其同意原因是否基於斟酌停車技 術、與其他車位配合使用或其他因素,嗣後均難再以該車位 之停車不便而認構成瑕疵或欠缺,或給付不符合債之本旨。3、原告雖主張:系爭10號車位現況如前述無法迴車、無法倒車 入庫之情形,與系爭建案所提交之都審圖繪製該車位之進場 軌跡動線,是將汽車開到車道盡頭後,在右前方以倒車方式 停入車位之停車方式不符云云。惟查,如前述兩造買賣契約 書關於停車位標的內容之約定,係以前揭附件二之「停車空 間平面圖」(包含同使用執照竣工圖之設施配置圖、系爭條 款)為據,並非原告所舉之都審圖(見本院卷㈠第25頁); 復依台北市政府都市發展局以107 年8 月21日北市都設字第 1076024285號函稱:系爭建案因屬申請容積移入案件,依規 定應於申請建造執照前,依序辦理都市設計審議;都審案經 核定後,倘調整原核定圖說並檢討符合「台北市都市設計及 土地使用開發許可審議規則」第8 條規定,則可免辦都審變 更設計程序,而逕送建管程序,故「建築物許可最終核定圖 說應以竣工圖為準」等語(見本院卷㈡第11頁),及依台北 市建築管理工程處107 年9 月12日北市都建照字第10760376 70號函稱:「依建築技術規則建築設計施工編第14節停車空 間規定,並無車輛進出停放動線軌跡之要求」;系爭建案工 程領有103 使字第0312號使用執照(101 建字第0158號建造 執照),「有關車輛進出停放動線軌跡尚非竣工勘驗審查項 目內容」等語(見本院卷㈡54頁);足認本件被告所交付之 符合系爭建案使用執照竣工圖之系爭10號車位,並無因與原 告所舉之都審圖繪製系爭10號車位之停車軌跡動線不同,而 有違反兩造買賣契約之約定,或違反建築法令之問題,原告 據以主張系爭10號車位構成瑕疵或欠缺,或給付不符合債之 本旨,自屬無據。
4、原告雖又主張:系爭10號車位現況如前述無法迴車、無法倒 車入庫之情形,連繪製上開都審圖之建築師都看不出來,才 會繪製如都審圖所示之停車軌跡動線,且被告蔡姈君身為專 業的房屋銷售業務員,亦自承其沒有想到系爭10號車位無法 迴車之問題,如何能要求原告知悉云云。惟查:⑴依台北市 政府都市發展局之107 年8 月21日北市都設字第1076024285 號函暨檢附之系爭建案101 年5 月23日原核定及102 年5 月 27日第1 次變更設計之圖說資料,顯示:系爭建案無論於變 更設計前、後,於地下4 層平面圖所示系爭10號車位之右前 方位置,均設計有車位(即目前9 號車位),又無論於變更 設計前、後,於地下4 層交通影響評估說明圖(即都審圖) 所示之系爭10號車位所在位置之停車軌跡動線,均係在未標
示右前方車位之情形下,繪製出將車輛在系爭10號車位右前 方以倒車方式停入該車位之停車軌跡動線,再各該圖說均無 經都市審議或建管程序否准之情形(見本院卷㈡第15至18頁 ),可知上開都審圖之停車軌跡動線,係以系爭10號車位之 右前方位置未停放車輛(即未考慮有9 號車位存在)之前提 下所繪製之停車方式例示,並未排除系爭10號車位尚有其他 停車軌跡動線之可能,原告執以遽論連繪製上開都審圖之建 築師都看不出來系爭10號車位在右前方之9 號車位及對面、 周圍均停放車輛之情形下,不能由車位之右前方倒車進入車 位云云,尚屬無據;⑵又被告蔡姈君固於審理中陳稱:當初 買的時候原告一開始有先來參觀,後續談價、議價到簽約都 是他弟弟趙希政代理的,過程中有就銷售車位平面圖在議價 過程中讓對方知道,當初買時都是談二房四車,並非各別買 賣車位,有一張A3的停車空間平面圖(就是被證1 的放大版 )有給他們看,伊沒有特別口頭跟他們講10號車位,因為洽 談時是談二房四車位;伊應該是沒有想到10號車位前面無法 迴車,因為伊等一直在談二房四車;伊有念停車空間平面圖 下方三行文字給趙希政及其配偶宋淑敏聽,但沒有特別向他 們提到所謂影響停車使用方便之具體情形等語(見本院卷㈡ 第333 至336 頁),然如前述本件原告為買賣契約之當事人 ,並已將含該停車空間平面圖之買賣契約帶回審閱,而停車 空間平面圖已標繪系爭10號車位與相鄰車位之相對坐落位置 、規格尺寸大小,並以系爭條款明文告知買受人注意各種影 響停車使用方便之因素,其中即包括迴車空間在內,原告或 其代理人自得於詳細審閱契約評估後,認知該迴車空間問題 可能造成之具體影響,被告蔡姈君既已特別口頭念系爭條款 給原告代理人聽,應認已盡促請買受人注意之義務,並無再 就所謂影響停車使用方便之各種具體情形解說之義務,自無 以其自承沒有想到系爭10號車位前面無法迴車之問題,即解 免本件原告自為評估影響停車難易程度因素之責任,並認原 告亦無從認知影響停車難易程度之因素。
5、原告雖再主張:系爭10號車位並無系爭條款所稱價格較為優 惠之情形云云。惟查,被告蔡姈君於審理中陳稱:銷售過程 ,一開始是先談保留,再來議價、轉定,最後簽約,在談保 留部分是優先購買權,議價時候就要連同房屋、車位價格包 含車位號碼去議價、談定,買方確定價位包含房子及車位價 格後才會去轉定金,轉定後客戶要合約會審完才會簽約,所 以在議價時各別車位號碼包含價格,在拆款上都有記載,10 、11號車位的價格在拆款表上是有記載各別分開的價格,也 有記載兩個車位合起來的價格,之後在訂單上所記載的是兩
個車位合起來的價格,這都是在簽約前就知道等語(見本院 卷㈠第334 頁),與證人即原告代理人趙希政於審理中證稱 :被告在接近簽約前的階段有給拆款表乙情(見本院卷㈠第 337 頁),並無不合,堪認於兩造簽約前已有拆款表之存在 ;而依被告所提出拆款表之記載,系爭10號、11號車位價格 分別為235 萬元、255 萬元(見本院卷㈡第48頁),堪認系 爭10號車位相較同次買賣之位在中間、兩側鄰車位而較易停 車之11號車位,確有相對價差,系爭條款揭示停車位因停車 難易之因素而有價差部分,尚難認有何不實之處;至原告另 質稱系爭10號車位相較於地下4 層其他車位,並未比較便宜 乙節,考諸交易標的在實際銷售時,因附隨之條件不同,價 格本可依買賣雙方之討價還價自行調整,自難逕以其他不同 買賣之成交價格作為比較車位價差之基礎,而認系爭條款不 實甚至有何影響效力之處。
㈡、綜上,系爭10號車位並無原告所指構成瑕疵或欠缺、或給付 不符合債之本旨之情事,原告主張依民法瑕疵擔保、不完全 給付、商品製造人責任規定,向被告遠雄建設公司、被告遠 雄人壽公司請求減少價金或損害賠償,洵屬無據。二、關於原告得否向被告蔡姈君、被告遠雄房地產公司請求連帶 損害賠償部分:
㈠、原告主張被告蔡姈君為被告遠雄房地產公司之不動產經紀營 業員,於銷售當時告知「因原告所購買之4 樓房地,價格最 為便宜,故只能指定配售系爭10號車位及11號車位,並未給 予伊選擇車位之機會」;且於簽約時更稱「依公司規定只要 車位靠牆,就要在原證一第21頁之停車位空間平面圖下方簽 名」云云,然事後發覺被告蔡姈君所言均屬不實且有詐騙之 嫌,而依民法侵權行為規定、不動產經紀業管理條例第26條 第2 項規定,向被告蔡姈君、被告遠雄房地產公司請求連帶 損害賠償等語。被告則辯稱:原告所述均屬不實等情。㈡、查原告雖主張被告蔡姈君未給其選擇車位之機會、並稱依公 司規定只要車位靠牆就要在停車位空間平面圖下方簽名云云 。惟被告蔡姈君於審理中僅自承:伊是跟買方說,伊等會依 現場銷況部分配比,例如高一點樓層因為單價會比較高,所 以相對的是會有B2或B3車位選擇,但伊並沒有就B4車位強迫 指定必須只有這四個選項,因為當時才剛開始銷售,是選擇 性比較多的時候,不是銷售的尾聲,伊等有拿著上開A3大小 的地下4 層停車空間平面圖討論,說要離電梯口近的、4 個 車位要在一起的,當時符合4 個車位在一起條件的是6 至9 號、10至13號、對向的26至29號,但對向的26至29號距離他 們買的B1、B2的4 樓建物的電梯口太遠,伊有提到10至13是
連在一起的車位,6 至9 的車位有一個分開在旁邊,且8 是 小車位,原告代理人趙希政自己也有開車,他也認同,所以 最後決定是10至13車位等語(見本院卷㈠第333 至334 頁) ,而本件亦無任何客觀事證足證被告蔡姈君確有向原告代理 人告知「因原告所購買之4 樓房地,價格最為便宜,故只能 指定配售地下4 層的系爭10號車位及11號車位」之事實,復 無證據顯示原告或其代理人有遭強暴脅迫而無自由選擇決定 締約與否之情事,且如前述被告蔡姈君已特別口頭念系爭條 款給原告之代理人聽,已盡促請買受人注意之義務,原告並 已將契約帶回審閱,均難認被告蔡姈君執行不動產營務員身 分有何故意過失之不法情事,或違反仲介職務之行為。㈢、綜上,原告以被告蔡姈君所言不實且有詐騙之嫌,而依民法 侵權行為規定、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定, 向被告蔡姈君、被告遠雄房地產公司請求連帶損害賠償,亦 屬無據。
三、從而,原告依上揭法律關係,請求判決如其聲明所示,為無 理由,應予駁回。原告既受敗訴判決,其假執行之聲請即失 所依據,應併予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確,兩造其餘攻防方法及訴訟資料,經 核與判決結果不生影響,爰不另一一論述。
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