臺灣基隆地方法院民事判決
107年度訴字第320號
原 告 陳凱舫
訴訟代理人 劉炳烽律師
被 告 歆絜建設股份有限公司
法定代理人 陳文安
訴訟代理人 周宜隆律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年10月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬陸仟肆佰元，及自民國一百零七年七月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十三分之二十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾萬玖仟元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣陸拾貳萬陸仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按除民事訴訟法定有專屬管轄之訴訟外，當事人得以合意定 第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限 。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第26條及第24條分 別有所明定。查兩造合意以本院為管轄法院，有「歆絜詠幸 福」房屋預定買賣合約書影本在卷可憑，本院依民事訴訟法 第24條第1項規定有管轄權。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第 1項 前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國104年2月1日就「歆絜詠幸福」A棟11樓房屋（門 牌號碼基隆市○○區○○街00巷00號11樓，下稱系爭房屋） 與被告簽訂房屋預定買賣契約（下稱系爭契約），及同日與 訴外人卜少平等人就系爭房屋坐落之基隆市○○區○○段00 00○0000地號土地所有權應有部分簽訂土地預定買賣契約， 系爭房屋總價新臺幣（下同） 6,560,000元（含汽車停車位 價款780,000元），系爭土地總價4,370,000元（含汽車停車 位價款520,000元）。依系爭契約第16條第1項約定，被告應
於領得使用執照 8個月內，以書面通知原告進行交屋，但被 告於106年4月19日取得使用執照後，遲未履行通知交屋義務 ，原告遂於 107年4月9日以七堵郵局第32號存證信函通知被 告辦理交屋並給付遲延利息，被告於107年4月16日始以新莊 化成路郵局第71號存證信函通知原告於107年4月19日辦理交 屋，應依系爭契約第16條第1項第4款約定以原告於106年 12 月20日以前已付房地價金 10,440,000元的萬分之5按日計付 逾期121日之通知交屋遲延利息631,620元（計算式：10,440 ,000元×121×0.0005＝631,620元）。 ㈡並聲明：⒈被告應給付原告631,620元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。⒉願供擔保聲 請宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠依系爭契約第16條第1項第3款、第 4款約定，及契約附件㈣ 付款辦法約定，買方應於通知產權過戶完成同時支付第11期 款「金融貸款」、於貸款撥付日起 7日內支付第12期款「交 屋款」因此買賣雙方於交屋前，買方應先繳交第11期「金融 貸款」否則不得請求賣方於使用執照核發後 8個月內交屋， 且若有可歸責於買方之事由，買方亦不得請求第16條第 1項 第4款之違約金損害賠償。被告已於106年10月25日將系爭房 屋過戶予原告，原告本應給付第11期「金融貸款」7,610,00 0元（房屋款4,570,000元、土地款 3,040,000元）後，才可 於領得使用執照8個月內即106年12月19日請求被告交屋，原 告於106年11月7日、同年月8日先後匯款1,760,000元、4,50 0,000元，合計7,260,000元，被告即於107年1月22日以新莊 化成路郵局第14號存證信函催告原告補足差額，原告於 107 年1月29日匯款250,000元，及於107年2月5日匯款120,000元 ，始繳清第11期款，已逾系爭契約第16條第1項所定之106年 12月19日，且係原告無故遲延給付款項，為可歸責於原告之 事由，自無權主張被告應於 106年12月19日通知交屋，且不 得向被告請求違約金之損害賠償。
㈡系爭契約就相關通知事項是否以書面為之，不一而足，其中 應以書面通知者為第7條第1項、第8條第3項、第4項第1款、 第14條第6項、第20條第1項，其餘並非應以書面為之，否則 無須於部分條文特別載明以書面為之，故系爭契約第21條第 7 項應指買賣雙方相互所為之徵詢、洽商或通知辦理事項， 如契約係規定以書面為之，均應按合約書所載之住址掛號郵 寄為之。系爭契約第16條第 1項既未載明交屋通知應以書面 為之，被告只需將交屋之意思表示通知原告即已完成通知交 屋之義務，原告於107年2月22日上午 9時55分左右來電通知
已補匯貸款差額，經被告確認無誤後即於同日上午 9時58分 左右回電原告可隨時進行交屋，但被告拒不辦理交屋，並於 同日上午10時24分、38分二次通話時要求被告應依系爭契約 第3條第2項規定給付因銷售人員筆誤所誤植的 44.47坪面積 附屬建物，否則拒不交屋，經被告於107年4月16日以新莊化 成路郵局第71號存證信函通知原告於107年4月19日上午10時 30分辦理交屋，及於107年4月26日以新莊化成路郵局第81號 存證信函通知原告儘速配合辦理交屋，原告才於107年5月21 日由其母張杏芳代為辦理交屋事宜，實則係原告拒不辦理交 屋，並非被告遲延交屋時程，原告主張不實。再者，被告於 106年10月26日寄發通知函，通知事項第1點告知已於106年1 0月16日完成過戶，第3點通知承購戶於106年11月7日前繳納 金融貸款不足額部分，第 4點告知買方於金融期款匯款完成 後，將盡速安排交屋作業，可見上開通知函係通知原告於10 6年11月7日前補足貸款不足額及交屋事宜，且原告當時與父 母及友人共購買4戶預售屋，除原告以外，其他3人均於繳清 第11期款後順利完成交屋事宜，可見被告確實已於使用執照 核發後6個月內通知原告交屋。又系爭契約第21條第7項既明 文約定：「買賣雙方相互所為之徵詢、洽商或通知辦理事項 均以書面按本合約書所記載之地址掛號郵寄為之，如有變更 地址，雙方應即時以書面掛號通知對方更正，如對方拒收或 無法送達而致退回者，均以郵局第一次投遞日視為送達日期 。」足見兩造間之非對話意思表示已合意改採發信主義，故 系爭契約第16條第1項之通知交屋，應以郵局第1次投遞日為 準，被告係於 106年10月26日以掛號郵件方式寄發通知函， 已依約完成通知交屋之義務。
㈢另被告於原告繳清第11期金融貸款前即於 106年10月25日將 系爭房屋所有權移轉登記予原告，且於原告繳清第11期款時 立即通知原告交屋，僅未以書面通知交屋，原告竟因附屬面 積誤植而不願交屋，係可歸責於原告，原告請求之違約金顯 屬過高，應依民法第252條規定予以酌減。
㈣並答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不 利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有相關證據在卷足稽，堪信為 真實：
㈠原告於104年2月1日與被告簽訂系爭契約，以6,560,000元（ 含汽車停車位價款780,000元）向被告購買系爭房屋及所附 停車位。
㈡原告迄106年12月20日前累計已繳房屋及土地買賣價款10,44 0,000元，系爭房屋於106年10月25日以買賣為原因移轉登記
為原告所有。
㈢系爭房屋於106年4月19日取得使用執照。 ㈣原告於 107年4月9日以七堵郵局第32號存證信函通知被告辦 理交屋並給付遲延利息，被告於107年4月16日以新莊化成路 郵局第71號存證信函通知原告於107年4月19日至本件建案門 廳處辦理交屋手續，原告業於106年4月19日收受該存證信函 。
四、原告主張被告遲延通知交屋，經催告被告履行，交屋通知於 107年4月19日始到達原告，應依系爭契約第16條第1項第4款 約定以已繳房地價款的萬分之 5計付遲延利息，為被告所否 認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠原告請求被告給付遲延通知交屋之遲延利息，有無理由？得 請求之遲延利息數額為何？
⒈系爭契約第16條第 1項約定：「除本約另有約定外，賣方應 於領得使用執照後八個月內，通知買方進行交屋。買方應至 賣方指定地點辦理交屋結帳手續，於交屋時雙方應履行下列 義務：㈢買方繳清本契約所有之應付未付款如買賣價款、因 變更設計增加之工程款、依前條應付稅費、規費、遲延利息 、預繳之管理費等，並完成一切交屋手續。㈣賣方如未於領 得使用執照八個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳 房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方；但可歸責於 買方之事由則不在此限。」被告係於106年4月19日領得使用 執照，依約應於 106年12月19日前通知原告進行交屋，被告 至107年4月16日始以新莊化成路郵局第71號存證信函通知原 告交屋，原告於107年4月19日收受上開存證信函，共計遲延 120日（106年12月20日起至107年4月18日止），依系爭契約 第16條第1項第4款約定，每日按原告於 106年12月20日以前 已繳房地價款 10,440,000元的萬分之5計算遲延利息，故原 告得請求給付遲延利息626,4000元（計算式：10,440,000元 ×120×0.0005＝626,400元）。 ⒉被告雖抗辯其已於 106年10月25日將系爭房屋過戶予原告， 原告應給付第11期「金融貸款」 7,610,000元後，才可於領 得使用執照8個月內即106年12月19日請求被告交屋，原告於 107年2月5日始繳清第11期款，已逾系爭契約第16條第1項所 定之 106年12月19日，為可歸責於原告之事由云云。查系爭 契約第14條、第16條分別就房屋所有權移轉登記及期限、通 知交屋及相關文件之條件及期限為規定，系爭契約第14條第 1項係約定：房屋產權之移轉，應於使用執照核發後6個月由 賣方指定之地政士開始辦理所有權移轉登記。第 3項約定： 買方於賣方通知房屋產權移轉登記前應履行下列義務：㈠繳
清本契約所定除交屋款以外之自備款、因逾期付款加計之利 息及依約應於房地產權移轉登記前繳納之款項等，是關於房 地所有權移轉登記程序，賣方如未繳清除交屋款以外之自備 款，賣方得不辦理產權移轉登記，與通知交屋程序無關，且 「通知進行交屋」與「完成交屋」係屬兩事，通知進行交屋 ，乃以賣方領得使用執照為前提條件，始得通知進行交屋， 完成交屋則係雙方各自履行瑕疵修繕及給付應付價金後，交 付、受領買賣標的物行為，依系爭契約第16條第 1項約定， 被告應於領得使用執照 8個月內通知原告進行交屋，並由買 方於交屋時繳清含交屋保留款所有的應付未付款，並未以原 告繳清第11期「金融貸款」為被告通知進行交屋之條件，被 告抗辯在原告繳清第11期款以前，無權主張被告應於106年1 2 月19日通知交屋，且不得向被告請求違約金之損害賠償， 顯係混淆「通知進行交屋」與「完成交屋」之條件，自屬無 據。
⒊又系爭契約第16條固未約定賣方應以書面通知買方進行交屋 ，被告雖得以電話通知原告進行交屋，但原告否認有接獲進 行交屋的電話通知，且通聯紀錄並無通話雙方的對話內容， 被告所提中華電信用戶受信通信紀錄系統，非得證明被告有 於107年2月22日電話通知原告進行交屋的事實。至於被告於 106 年10月26日郵寄原告的通知函，其通知事項如下：「 貴承購戶之過戶作業已於 106年10月26日㈣完成。貴承購 戶之合約金融貸款期款金額為柒佰陸拾壹萬元整；銀行之核 貸金額為肆佰伍拾萬元整。交屋款金額為拾壹萬元整。現 通知貴承購戶請於106年11月7日㈡前繳納金融貸款不足額部 分；金額為參佰壹拾壹萬元整。金融貸款期款匯款完成後 ，將儘速與您聯絡安排交屋作業；…。」通觀其文意，是在 通知原告已完成所有權移轉登記及限期繳清金融貸款不足額 ，完全未提及辦理交屋手續的時間及地點，難認上開通知函 有通知進行交屋之意思，被告抗辯其於 106年10月26日已依 約完成通知交屋義務云云，自不足採。
⒋另民法第95條第 1項規定：「非對話而為意思表示者，其意 思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」係採到達主義 而非發信主義，所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配 範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。系 爭契約第21條第 7項係約定：「買賣雙方相互所為之徵詢、 洽商或通知辦理事項均以書面按本合約書所記載之地址掛號 郵寄為之，如有變更地址，雙方應即時以書面掛號通知對方 更正，如對方拒收或無法送達而致退回者，均以郵局第一次 投遞日視為送達日期。」足見兩造間之非對話意思表示原則
上仍採到達主義，如被告已按原告於系爭契約上所載之地址 郵寄送達，因原告拒收或無法送達而致退回時，始採發信主 義，即以郵局第 1次投遞之日為準，不因原告實際有無收到 該書面而有異。查被告於107年4月16日以新莊化成路郵局第 71號存證信函通知原告於107年4月19日至本件建案門廳處辦 理交屋手續，原告業於107年4月19日收受該存證信函，有被 告所提中華郵政掛號郵件收件回執影本可憑，並無不能送達 致退回的情形，則被告通知交屋的意思表示，自應以107年4 月19日送達原告時始發生效力，被告抗辯以107年4月16日發 信為準，洵不足採。
㈡本件應否適用民法第252條規定酌減違約金？ ⒈按依民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為標 的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢 為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利 息（最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原 有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人 給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應 依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年 台上字第576號判例參照）。查被告未於領得使用執照8個月 內通知原告進行交屋，非屬以支付金錢為標的，依前開說明 ，應認系爭契約第16條第1項第4款所約定之「遲延利息」其 性質應屬違約金。
⒉被告辯稱本件違約金過高，應依民法第 252條規定予以酌減 云云。然查，系爭契約第16條第1項第4款約定按已繳付之房 地總價款萬分之 5計算遲延利息，換算成週年利率18.25%， 並未逾越民法第205條所規定最高週年利率20%之限制，且與 內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」第15條第1項第4款逾期通知交屋計付遲延利息之利率相 符，上開計算標準在客觀上對於被告並無顯失公平而有過高 之情事。又被告為專業建商，系爭契約為被告一方預先擬定 之定型化契約，於擬製系爭契約時，應有能力週全考慮契約 內容之合理性，何況通知原告進行交屋是被告單獨可以完成 之事，無須他人協助及配合，被告依約履行並無窒礙之處， 自應受該約定之拘束，被告復未舉證證明因不可歸責於己之 事由致無法如期通知原告進行交屋，及約定之違約金額有何 過高情事，自無酌減之必要，被告抗辯原告請求之遲延利息 應予酌減云云，並不可採。
五、綜上所述，原告依系爭契約第16條第1項第4款約定，請求被 告給付626,400元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年 7月31 日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之範圍內，為有理
由，應予准許；逾上開範圍之請求為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就 原告勝訴部分，合於法律規定，爰各酌定相當之擔保金額宣 告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附據，應 予駁回。
七、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 1 日
民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 1 日
書記官 林惠如
, 台灣公司情報網