臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十八年度上更㈠字第七二號 Ｊ
上 訴 人 丙○○○
訴訟代理人 乙 ○ ○
上 訴 人 丁○○○
共 同
訴訟代理人 蔡 淑 文 律師
被 上訴人 東雲股份有限公司 設台南縣新市鄉大營村大營三二九號
法定代理人 甲 ○ ○
訴訟代理人 黃 雅 萍 律師
黃 正 彥 律師
右當事人間給付管理費事件，上訴人對於臺灣臺南地方法院中華民國八十六年四月十
五日第一審判決（八十五年度訴字第一八七四號）提起上訴，經判決後，由最高法院
發回更審，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
聲明：
㈠原判決不利上訴人部份廢棄。
㈡右廢棄部份被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣若受不利益判決，願供擔保請准免假執行。
陳述：除與第一審及發回前第二審判決記載相同者，予以引用外，另補稱略以：
㈠上訴人乃於民國七十四年間同被上訴人公司分別購買位於台南市○○路○段一
百一號「台南小府城購物中心」一樓一Ａ之七四號及一樓一Ａ之九九號店舖，
殊料被上訴人假藉管理權責之便於七十五年底該百貨公司及購物中心開始營運
後違反管理規章假公濟私陸續將與上訴人等共有之公共設施及不得挪作他用之
法定空地出租第三人營利，且從未公布收支明細，不僅違反誠信且妨害公共秩
序、商場觀瞻莫此為甚，上訴人等所有人及使用人，迭次反應要求被上訴人公
司改善，均未獲被上訴人合理回應，故基於上開緣由，紛紛拒絕繳納管理費，
始衍生本案訴訟，其來有自，原審未查逕為判決，難謂無疏漏。
㈡按依兩造所簽訂之台南府城購物中心預定房地買賣契約書第八條第四項雖約定
上訴人自水電接通日起，不論已否遷入，均應接貨分擔公共水電費及公共設施
維護管理費。但有關具體之內容則規定於同一契約之附件四「遵守台南小府城
購物中心管理規章同意書」及台南小府城購物中心管理規章中，依該管理規章
第二、第三、第五條規定「台南小府城購物中心管理規章對本大樓之全體業主
、用戶均具有約束力：：」「本大樓之各項公共設施及設備由管理處統一負責
維護與管理，各用戶有使用之權，但不得任意操作公共設備，妨礙公共安全與
公共秩序：：」「為維護本大樓之共同商益、公共秩序、整潔與安全，不得有
左列各款行為：：⑵占用本大樓公共門廳通道、樓梯、中庭及空地等公共場所
，或堆置物品妨礙該場所使用之行為：：」則本購物中心因未能組織管理委員
會，產生由被上訴人公司身兼該購物中心最大業主及管理單位之雙重身份，縱
如此，被上訴人公司絕對有遵守該管理規章之義務理所至明，難以推諉，故被
上訴人東雲股份有限公司一再以依買賣契約書第三條規定「本建物未經建築之
法定空地，各個住出口門廳、中庭…係乙方投資擁有，使用收益權屬於乙方非
經乙方同意，甲方不得為任何方式之使用」抗辯謂東雲公司可自行使用上開空
間，顯有違誤，蓋前述約定係就權屬所為之規範，但不論權屬何人，均應受管
理規章之約束，不得有所違反，故縱東雲公司擁有上開門廳、中庭等之所有權
，但仍不得違規使用，理所至明。
㈢然經查被上訴人公司卻明知故犯，將一樓附圖㈠Ａ部份公共通道阻隔出租「佳
舫服飾股份有公司」，Ｃ部份出租「漢堂企業股份有限公司」，Ｅ部份出租「
東詩堡國際股份有限公司」，Ｆ部份分別出租「美體考究專櫃」及「資生堂化
粧品專櫃」，Ｈ部份分租「美爽爽化粧品專櫃」及「高絲化粧品專櫃」，Ｉ部
份分別出租「蜜絲佛陀化粧品專櫃」及「獨身貴族專櫃」，占用公共設施面積
（即建物部份）共二二六、三一平方公尺，業經原審委台南地政事務所測量在
卷，此外被上訴人公司另將Ｋ部份走道租給「吉盛食品股份有限公司」經營溫
蒂漢堡，Ｌ部份樓梯間出租「佳堤成衣有限公司」及中庭部份（Ｔ）面積共四
一九、一七平方公尺經被上訴人公司自認出租特定第三人，於起訴時自行扣除
外，事實上，另有佔用公共設施者，即：㈠Ｒ部份出租張春水先坐。㈡中庭Ｓ
部份現出租作香腸攤位。㈢中庭Ｔ２、Ｔ３、Ｔ４、Ｔ５部份由被上訴人公司
關係企業東逸企業股份有限公司占用。㈣Ｔ６、Ｔ７東門大門廳（面積共四四
六、四平方公尺）亦由被上訴人公司不定期出租予第三人擺設商品販售。㈤Ｔ
８、Ｔ９走道部份不定期出租給流動攤販使用。㈥中庭Ｊ部份出租給三陽喜美
汽車股份有限公司作長期展示場。㈦其餘中庭由被上訴人公司關係企業東逸公
司企劃課「中庭組」籌劃亦不定期出租廠商販售商，有現場照片、租賃契約書
、東逸公司租賃連絡用簽影本可證。
㈣上情並經鈞院向財政部台北市國稅局調閱相關發票及契約書，東雲公司確將全
體所有人所共用之公共設施用以營利，其情形大約如下：
⒈第一層樓樓梯間部份（約二二、七平方公尺）即附圖Ｌ部份出租佳堤成衣有
限公司，自民國八十一年五月起迄八十五年底，八十一年間租金每月租金新
台幣（下同）七萬八千五百元，八十二年間調升為每月八萬二千五百元，八
十三年每月九萬八百元，八十四年每月九萬九千八百元，八十五年每月十萬
零四千八百元，共計四百五十三萬四干八百元。
⒉中庭廣場部份（即附圖Ｊ部份）自八十年迄八十五年出租南陽實業公司展示
汽車，固定租金收入約為四百十四萬元，短期特別展示（即附圖Ｔ部份）租
金收入則約為三十八萬餘元，共計四百五十萬餘元。
⒊第一層樓走道（約一四九平方公尺即附圖Ｋ）民國七十五年十一月至八十五
年十月出租給吉盛食品股份有限公司。
⒋餘公共設施如附圖Ａ（佳舫服飾股份有限公司）、Ｅ（東詩堡國際股份有限
公司）、Ｆ（美體考究專櫃）、Ｈ（高絲化粧品專櫃）、Ｉ（獨身貴族專櫃
）則提供前述廠商營業並就銷售額抽成營利。
⒌如附圖Ｆ、Ｉ則自營資生堂、蜜絲佛陀化粧品專櫃。故可證被上訴人占用公
共設施自八十一年迄八十五年營收千萬元以上，明顯違反其所提出之購物中
心管理規章。
㈤如前所述，被上訴人公司身為業主兼管理單位，卻嚴重違反管理規章，其秉持
之立場早已非為公眾利益而管理，上訴人等乃於七十八年起拒繳管理費，並表
明東帝士公司不適合擔任管理單位，應另籌管理會，亦即上訴人等已終止委任
被上訴人管理水電、清潔事務之職，則被上訴人縱有代繳清潔、水電費亦應檢
附明細另行請求，不得據當初之委任管理關係請求支付每坪三百二十元之管理
費，況退一步而言，依該規章罰則之規定：「違規行為人就其行為之結果除應
對被害人負擔損害賠償責任外，並應負擔回復原狀所需之一切費用：：」，就
上開公共設施上訴人亦有持分在內，卻不能使用，反由被上訴人用以出租獲取
高額之租金，顯受有損害，損害額應以相當租金之損害計算，上訴人並就此行
使抵銷權，故上訴人實無再為給付之義務。
㈥退一步而言，原審判決就管理費之計算，乃將遭被上訴人占用部分扣除後，按
實坪計算，惟餘共同使用部分認定總面積為五三七七、四六，上訴人丙○○○
所擁有坪數為０、六五坪，上訴人丁○○○為０、八四坪，顯有違誤，蓋遭被
上訴人挪為私用之東西門廳，依台南市地政事務所建物測量成果圖所示，將之
編入「走道」並合計計算為共同使用部分，此部份面積共四四六、四平方公尺
未予扣除造成上訴人繳管理費，卻由被上訴人私用之不合理情事，亦顯有違誤
。
㈦依兩造間於承購時約定之購物中心管理規章規定「違規行為人就其行為之結果
除應對被害人負擔賠償責任外，並應負擔回復原狀所需之一切費用…」，則被
上訴人違規出租公共設施獲取高額租金，上訴人等共有人顯受有相當租金之損
害，爰就被上訴人收入之租金，依據位置、面積、年度表列如下：
⒈附圖㈠Ｋ、Ｌ、Ｔ部份，面積合計四一九、一七平方公尺，被上訴人公司自
承出租第三人並於起訴時自行扣除：
⑴第一層樓樓梯間部分（面積約二二、七０平方公尺）即附圖Ｌ部分，承租
人佳堤成衣股份有限公司：
①八十一年五月迄八十一年十二月，每月租金七萬八千五百八十元，共六
十二萬八千六百四十元。
②八十二年元月迄八十二年十二月，每月租金八萬二千五百元，共九十九
萬元。
③八十三年元月迄八十三年十二月，每月租金九萬零八百元，共一百零八
萬九千六百元。
④八十四年元月迄八十四年十二月，每月租金九萬九千八百元，共一百一
十九萬七千六百元。
⑤八十五年元月迄八十五年十二月，每月租金十萬零四千八百元，共一百
二十五萬七千六百元。
⑵中庭廣場部份（附圖Ｔ部份）承租人：南陽實業股份有限公司
①八十年五月十五日至五月十九日汽車展租金五千元、五月二十四日至六
月二日婚姻展租金二萬元、九月二十七日至九月二十八日汽車展租金六
千元、十二月十九日至十二月二十五日汽車展租金四萬二千元，共計七
萬三千元。
②八十一年六月十三日至六月二十一日汽車展租金一萬八千元，八十一年
元月迄八十一年十二月，每月租金五萬四千元（54000X12=648,000），
共計六十六萬六千元。
③八十二年五月十九日至五月二十三日汽車展租金五萬元，八十二年元月
迄八十二年十二月，每月租金六萬元（60000x12=720,000），共計七十
七萬元。
④八十三年元月迄八十三年十二月，每月租金六萬五千元，共計七十八萬
元。
⑤八十四年六月七日至六月十一日汽車展租金五萬元、六月七日至六月十
一日租電視牆租金一萬元，八十四年元月份租金六萬五千元，二月迄十
二月每月租金七萬元（70,000X ll=770,000），共計八十九萬五千元。
⑥八十五年九月二十日至九月二十二日汽車展租金三萬元，八十五年元月
迄十二月每月租金七萬五千六百元（75,600Xl2=907,200 ），共計九十
三萬七千二百元。
⑵第一層樓走道附圖Ｋ部份（約一四九平方公尺，即四十五坪）承租人：吉
盛食品股份有限公司（溫蒂漢堡）：
七十五年十一月至八十五年十月，每月租金五萬七千七百六十八元，每年
總計六十九萬三千二百一十六元（註承租全部面積四六七、三九坪，每月
六十萬元，公共設施Ｋ部份為四十五坪，則600,000X（45/467.39）=57,7
85元）。
⒉原審判決扣除走道部份即附圖Ａ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｉ部份，面積合計二二六、
三一平方公尺：
⑴Ａ部份面積一九，九０平方公尺（約六坪），使用人佳舫服飾股份有限公
司：
八十五年四月迄八十五年十二月計抽成金額一百五十九萬七千一百十四元
，依證人邱富強所證，六坪之店面出租每月四萬五千元，陳添厚證稱八至
九坪之店面出租每月六萬元，每坪相當之租金最低尚有約八千元，則一九
，九０平方公尺約為六坪，每月租金應有四萬五千元，與抽成金額相比，
採較低者，八十五年度相當租金之收入為四十萬五千元。
⑵Ｃ部份面積一九、七０平方公尺（約六坪），使用人不詳名諱。此部份於
原審八十六年勘驗時確有設櫃營業，雖查無真實名諱，爰僅以八十五年度
計算租金，則一九、七０平方公尺約六坪，如前述以最低租金計算，年租
金為四十萬五千元。
⑶Ｅ部份面積六六．六六平方公尺，即約二十坪，使用人東詩堡國際（股）
公司，八十一年十月至十二月抽成金額十七萬二千六百八十一元，八十二
年度八十萬零九百四十五元，八十三年度一百一十九萬四千四百三十六元
，八十四年度一百五十九萬二千四百二十七元，八十五年度二百二十萬九
千二百七十九元，共計五百九十六萬九千七百六十八元，按最低租金計算
八十一年度租金收入四十八萬，八十二年度起至八十五年每年一百九十二
萬元，租金與抽成金額比較以較低者為計算標準，則八十一年度至八十四
年度相當租金收入以前述抽成金額計算，八十五年度則以租金一百九十二
萬元計算。
⑷Ｆ部份面積四三、六三平方公尺，約為十三坪，使用人美體考究（股）公
司，八十四年九月至十二月抽成金額二十四萬零四百八十九元，八十五年
度七十九萬七千六百五十二元，按最低租金計算八十四年度四十一萬六千
元，八十五年租金一百二十四萬八千元，兩者比較以最低者為計算標準，
則八十四十八十五年度相當租金收入均以抽成金額計算。
⑸Ｈ部份面積三二、六九平方公尺，約九至八坪，使用人台灣高絲（股）公
司，八十一年度抽成金額五十二萬一千九百八十四元，八十二年度六十五
萬七千零六十四元，八十三年度八十八萬五千三百五十四元，八十四年度
一百二十五萬六千二百六十八元，八十五年度一百三十三萬七千一百七十
三元，按最低租金計算每年為九十四萬零八百元，兩者以最低者為計算標
準，則八十二至八十三年度以抽成金額為計算標準，八十四、八十五年度
以最低租金為計算標準。
⑹Ｉ部份面積四三、七三平方公尺，約十三坪，使用人獨身貴族及蜜絲佛陀
專櫃，蜜絲佛陀部份無清查到收入。獨身貴族部分抽成收入八十一年度一
百十六萬一千三百四十七元，八十二年元月至五月六十四萬六千二百五十
六元，按最低租金八十一年度一百二十四萬八千元，八十二年元月至五月
五十二萬元，兩者比較，以最低為計算標準，則八十一年度按抽成金額計
算，八十二年度按最低租金計算。
⑺綜右所述，上訴人以公共設施營利所得相當租金之收入八十年度為七十六
萬六千二百一十六元，八十一年度為三百八十四萬二千八百六十八元，八
十二年度為四百四十三萬一千二百二十五元，八十三年度為四百六十四萬
二千六百零六元，八十四年度為五百五十五萬九千五百三十二元，八十五
年度為七百二十四萬零九百三十二元，與管理費相抵綽綽有餘。
㈧縱被上訴人係以建物面積計算管理費，未將中庭（即法定空地）面積計入，但
不礙「中庭」為全體承購戶共有。並應納入管理規章，接受管理，不得私自占
用之事實，故被上訴人雖於起訴時將中庭面積自行扣除，其既以違反管理規章
，上訴人仍得就此部份之損害行使抵銷權。又依原審判決認定被上訴人挪為私
用之共同使用部分建物，面積應自管理費計算之坪數內扣除，則東西門廳部分
，依台南市地政事務所測量成果圖所示係編列為建號八八三一共同使用部分之
走道，面積共計四四六、四平方公尺，縱被上訴人主張上訴人係其投資擁有，
但依管理規章，不得私自佔用，卻長期為被上訴人挪作私用供人設攤營利，自
應從計算管理面積中扣除。
㈨又有關本案抵銷權之行使，係東西門廳（依測量成果圖編列為走道）、走道、
中庭均為公共設施且由上訴人與被上訴人所有，不論係依物之使用性質或依全
體承購戶與被上訴人所約定之管理規章，均不得私自佔用，被上訴人違規佔用
營利，依規章之罰則不僅應對被害人負責損害賠償責任外，其占用顯無法律上
之原因而受利益並已侵害上訴人之所有權，依民法第一七七條第二項此種不法
管理所生之利益應歸上訴人等共有人，而被上訴人利用占用之公共設施出租營
利之數額已如前述，上訴人自得就此部份行使抵銷權。
㈩被上訴人主張雖改變櫃位，但東西側之通道事實上較以前為多，經核算原審之
測量成果圖：
⒈東側原有通道位置為Ｆ＋Ｑ＋Ｈ＋Ｉ即43.63+38.35+32.69+43.73＝158.4㎡
，現留通道為Ｇ＋Ｇ1＋Ｉ1即38.35＋25.97＋23.15＝87.47㎡，兩相比較面
積短少 70.93㎡（即158.4－87.47㎡）。上訴人將以透明電梯為準線左側之
東帝士百貨公司內之通道合併計入顯有未洽，蓋原小北購物中心之東側規劃
為店鋪型態，範圍（含通道）係透明電梯以右三根柱子（即圖面之黑點），
自不能將百貨公司自行留設之通道計入。
⒉西側有通道位置為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ為原留通道，面積共計：
19.90+9.02+19.70+9.02+66.66＝124.3㎡。現留通道為Ｂ＋Ｄ＋Ｂ1＋Ｄ1即
9.02+9.02+27.61+27.61＝73.26㎡ ，兩相比較短少51.04㎡。上訴人將以透
明電梯為準線右側之東帝士百貨公司內之通道合併計入，顯有未洽。蓋原小
北購物中心之西側規劃為店舖型態，範圍（含通道）係透明電梯以左三根柱
子（即圖面上之黑點），自不能將百貨公司自行留設之通道計入。
綜右所述，小北城購物中心兩側原留通道為158.4+124.3＝282.7㎡，現留通道
為87.47㎡+73.26㎡＝160.73㎡，共短少121.97㎡。
被上訴人雖稱西門廊走道為八十四年底，東門廊走道係八十年底始改裝占用原
走道，其請求乃自七十八年十二月迄八十五年十一月之管理費，不得自七十八
年度即一併扣除。惟上開走道占用走道面積不得列入管理費坪數計算，業已判
決確定，被上訴人不得再行反覆。另西門廊走道雖八十四年底、東門廊走道係
八十年底始改裝，惟參照八十九年二月十五日上訴人準備書狀附表所列被上訴
人相當租金之收入，扣除西門廊使用走道位置Ａ、Ｃ、Ｅ八十四年之前收入，
與東門廊使用走道位置Ｆ、Ｈ、Ｉ八十四年之前收入，影響不大，被上訴人之
抗辯實於本案無重大之影響。
證據：除援用第一審及發回前第二審提出之證據方法外，補提平面圖、租賃契約
書、連絡用簽、建物測量成果圖、土地及建物所有權狀等影本並聲請及傳
訊證人邱富松、陳添厚二人。
乙、被上訴人方面：
聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
陳述：除與第一審及發回前第二審判決記載相同者，予以引用外，另補稱略以：
㈠按「當事人意思表示一致者，契約即為成立」民法第一百五十三條第一項定有
明文，上訴人既已出具繳納管理費之同意書予被上訴人，且依兩造之契約書第
八條第四項約定上訴人自交屋日起分攤公共水電費及公共設施管理費，足證兩
造就管理費繳納之起算日及計算方式已達合意，揆諸前開規定，該項契約即為
成立，上訴人主張以管理委員會之成立為上訴人繳納管理費之條件或限期，顯
無所據。又被上訴人依契約書第十二條約定，雖有受任處理有關全部住戶共同
關係事項之事務，惟依管理委員會組織章程規定，管理委員會係由住戶代表共
同組成，被上訴人並無代為籌組之義務，且上訴人或其他住戶所繳納之管理費
係為被上訴人處理全部住戶共同關係事項所付費用之用，尚非付予被上訴人處
理事務之報酬，亦與上訴人給付管理費無對價關係，上訴人以管理委員會未成
立為同時履行抗辯，並無理由。
㈡上訴人主張其自七十八年拒繳管埋費，並表明被上訴人公司不適合擔任管理單
位，應另籌管理會，亦即上訴人等已終止委任被上訴人管理水電、清潔事務之
責云云，被上訴人否認之。查被上訴人並無代為籌組管理委員會之責，且管理
委員會是否成立，上訴人均不得拒繳管理費，已如前述，則上訴人以未繳管埋
費，即認已為終止委任契約之意思表示，顯無理由，況且上訴人均未舉證證明
何時為終止委任契約之意思表示，亦未提出其他被上訴人不適任之證據，上訴
人仍應負繳納管理費之責。
㈢依契約第十二條約定「為保持台南小府城購物中心良好秩序以維護共同商益，
甲方（指上訴人）願遵守該中心管理規章之約定，有關本建物在安全之防衛、
公共秩序之維持、公共清潔之處理、公共設施及設備操作與維護、公共水電費
之計算及全部住戶共同關係事項，甲方同意由乙方（指被上訴人）或乙方特約
之機構管理，並同意所需之管理費均由本建物全體用戶公平分擔」，則被上訴
人委託關係企業東逸企業股份有限公司管理，為契約所約定，並經上訴人同意
，而本件請求給付管理費，被上訴人係本於契約關係請求，與被上訴人及東逸
公司之內部委託管理關係，並不牴觸，上訴人拒絕給付，並無理由。
㈣上訴人對於管理費計算之方式及金額並不爭執，僅以被上訴人將中庭、門廳出
租予他人，取得租金，獲有利益，應抵銷減縮管理費為拒絕給付之理由，最高
法院發回意旨亦指出此部份應予斟酌，惟查：
⒈依兩造訂立之契約第三條第二項之規定「本建物未經建築之法定空地、各個
進出口門廳、中庭、屋頂及突出物係乙方（指東雲公司）投資擁有，使用收
益權屬於乙方，非經乙方同意，甲方不得為任何方式之使用」，則被上訴人
使用空地、進出口門廳、中庭、屋頂及突出物：：有合法權源，自無占用之
可言，上訴人以臺南小府城購物中心管理規章第五條第二款，指被上訴人占
用公共門廳通道、中庭云云：：自無理由。
⒉系爭建物共同使用部份原建號為台南市○區○○○段八八三一號，其主要用
途為屋頂水箱、電梯機房、梯間、消防蓄水池、電梯機械室、空調冷卻塔、
變電室、緊急變電室、垃圾處理室、空調調機房、發電室及相關走道等，有
原建築改良物登記簿謄本可稽。共同使用部份並不包括中庭（按中庭為法定
空地比，亦不包括在建物持分中），有建築改良物登記簿謄本及地政事務所
測量成果圖可稽（已呈一審）。則被上訴人按建物持分比例所收取之管理費
，並不包括中庭面積，上訴人所稱被上訴人將中庭出租與他人，被上訴人有
侵占使用，此部份管理費應予抵銷扣除或排除侵害云云，不僅與事實不符，
亦與契約第三條第二項：本建物未經建築之法定空地、各個出口門廳、中庭
為被上訴人投資擁有：：使用收益權屬於被上訴人之約定有違，上訴人之主
張無理由。
⒊中庭、門廳由被上訴人取得使用收益權，已如前述，並未限制被上訴人使用
方法，且中庭之使用乃帶動整個百貨公司之繁榮，促進商機，增進全體用戶
之利益，又上訴人亦自認中庭並非出租與特定對象，亦無固定期限，被上訴
人自無「侵占使用」之情形，況且中庭並未計入管理費之坪數中，上訴人混
淆視聽，矯言卸責，其主張自不足採。
⒋上訴人指附圖㈠Ｌ部份出租予佳堤成衣有限公司云云，被上訴人否認之。由
鈞院前審向國稅局調取之租賃契約書內載「一Ａ一二二號店面一戶出租予乙
方（佳堤公司）作為營業之用，但圖示乙方使用範圍外之空間，其使用管理
權仍歸甲方（被上訴人）所有，乙方不得任意佔用或干涉。圖示原屬於走道
之面積為免費暫借予乙方管理，如甲方需更動規劃設計或暫時清理該空間時
，乙方需無條件配合甲方之工程，且不得要求甲方任何補償」，益證被上訴
人並非將Ｌ部分出租予佳堤公司，且明訂佳堤不得任意佔用，被上訴人何有
將公共設施用以營利？
⒌上訴人指被上訴人將附圖㈠Ｋ部分出租予吉盛食品股份有限公司云云，查既
係出借，自無獲利，且將部分面積業已扣除，上訴人之主張自有誤會。至於
上訴人指附圖㈠Ａ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｉ部份，均在被上訴人所有權範圍內，出
租予第三人無不當，況且出租之面積並未超過被上訴人應有範圍，更未侵占
公共設施，被上訴人之租金所得，均為合法，上訴人主張應與管理費抵銷云
云，自無理由。最高法院發回意旨，實有誤會。
㈤上訴人主張Ｌ部份被上訴人出租予佳堤成衣公司，自八十一年五月起至八十五
年十二月止其受有相當於租金之損害云云，查被上訴人將公司所有之百貨公司
分租予佳堤公司，但並未將樓梯間出租，依租賃契約書第一條載明「不得任意
佔用使用範圍外之空間」，足證被上訴人並未將Ｌ部份出租，且明定佳堤公司
不得任意佔用，被上訴人何有將公共設施出租營利之情事？上訴人主張按每月
租金計算損害金，不僅無據，且無理由。
㈥上訴人主張被上訴人將Ｔ部份（即中庭）出租予南陽實業股份有限公司云云，
被上訴人爭執之。查被上訴人於歷審書狀均一再強調中庭為建物以外之空間，
為法定空地比，不在建物持分中，亦非共同使用部份，有呈案之建築改良物登
記簿謄本及地政事務所測量成果圖可證，況且依兩造契約第三條第二項之規定
，中庭為被上訴人投資擁有，使用收益權歸屬被上訴人，上訴人主張其自八十
年五月起至八十五年十二月止受有相當於租金之損害云云，自與契約之約定及
中庭非共同使用部份不計算管理費之情事有違，其主張無理由。
㈦上訴人主張被上訴人將Ｋ部份出租予吉盛食品股份有限公司，自七十五年十月
至八十五年十月止，其受有相當於租金之損害云云，被上訴人否認並爭執之。
查該部份依契約非出租範圍，自無租金收入，被上訴人並未獲利，且該部分面
積業已扣除，不再列入計算管理費，上訴人再為爭軌，並無理曲。
㈧上訴人主張應扣除Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｉ部份之損害金云云，被上訴人否認
並爭執之，茲分述如左：
⒈百貨公司部份為被上訴人所有，被上訴人予以規劃分租，乃本於所有權所為
之出租行為，取得租金乃所有權人之權利，被上訴人為提昇購物中心之競爭
力及增加利用價值，乃規劃與百貨公司專櫃連成一氣，且營業時間與購物中
心相同，被上訴人雖將攤位重新規劃，惟並未占用公共設施之走道，仍保留
走道之暢通，且面積亦無減少，並無阻礙走道之通行，實未喪失公共設施之
功能，上訴人指被上訴人占用公共設施云云，自非事實。
⒉上訴人所指附圖㈠Ａ至Ｅ部分，係八十四年十月十五日才改裝完成，有呈案
工程發包承攬書可稽，上訴人均自八十一年起計算損害金，自有違誤。
⒊上訴人主張Ａ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｉ部分，係以推測方法計算損害金，不足憑信
，且被上訴人並未將該等部分出租，已如前述，而Ｃ部分並無使用人，何來
損害金，況且上訴人自八十一年起計算損害金，亦與被上訴人係於八十四年
十月十五日以後才改裝完成不符，八十四年十月十五日以前尚未改裝，上訴
人又有何損害？
⒋又查Ａ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｉ部份面積計二二六、三一平方公尺，被上訴人起訴
時，所計算管理費面積，已就該部份扣除，自不得再重複扣除，上訴人仍主
張再予扣除，並自七十八年起計算，又再計算損害金云云，並無理由。
㈨上訴人主張中庭及東西門廳部份為被上訴人占用，有違管理規章云云，被上訴
人否認之。查所謂占用係指未合法使用而言，若經契約或共有人同意得以使用
收益，即非占用，本件中庭及東西門廳部份依兩造訂立之買賣契約書第三條約
定由被上訴人使用收益，則被上訴人予以使用即非占用，況且東西門廳並無出
租或占用之情事，自無違反管理規章之情形，上訴人主張管理費應將中庭及東
西門廳部份之收益費用予以抵銷云云，並無理由。
㈩上訴人又主張依民法第一百七十七條第二項之規定請求被上訴人返還不法管理
所生之利益云云，被上訴人爭執否認之。查民法第一百七十七條第二項係為無
因管理中之新修訂條文，惟兩造依契約履行，自非無因管理，上訴人實有誤會
，況且民法債篇新修訂條文，依民法債篇施行細則第三十六條第二項之規定係
自民國八十九年五月五日施行，且無溯及效力，上訴人自不得引用新修條文為
主張之依據。被上訴人絕無將公共設施出租營利，上訴人二人主張被上訴人合
法出租所得應全數與上訴人之管理費抵銷，實無理由，何況上訴人之主張如有
理由，亦僅能就其持份為請求，不可代表其他共有人為請求。
上訴人主張原判決附圖所示部份為被上訴人占用走道之情形云云，被上訴人否
認並爭執之。查被上訴人一再陳稱被上訴人所有之附圖㈠編號一Ａ一至一Ａ六
及一Ａ一二三至一Ａ一二八號共計十二個櫃位為被上訴人所有，為便於使用，
乃與被上訴人單獨所有之百貨公司統一規劃，將櫃位移動如附圖㈡所示，但仍
留有通道與小府城購物中心商場相通，並未阻礙，此乃為提昇購物中心之競爭
力，使進商場繁榮之舉措，與占用及阻礙通道之情形有別，上訴人之主張與事
實不符。
上訴人主張被上訴人占用東西門廊走道部份，上訴人受有相當於租金之損害，
被上訴人否認並爭執之：
⒈本件被上訴人依兩造訂立之契約第三條第二項之規定有權使用收益法定空地
、進出口門廳、中庭、屋頂及突出物之合法權源，被上訴人予以使用，並非
無權占用，上訴人自未受有損害，且無請求權之基礎，上訴人主張應自管理
費扣除或抵銷云云，自欠缺法律保護要件，且無理由。
⒉上訴人主張被上訴人將公共設施出租，上訴人受有相當租金之損害云云，被
上訴人否認之。查一Ａ一至六及一Ａ一二三至一二八之櫃位為被上訴人所有
，被上訴人將櫃位出租收取租金，乃本於所有權之行使，故鈞院向國稅局函
查櫃位承租人之報稅資料，僅能證明被上訴人有出租，無以證明被上訴人將
公共設施出租獲利。
上訴人主張自七十八年起未繳管理費，係被上訴人占用公共設施云云，被上訴
人爭執並否認之：
⒈被上訴人係於八十年底改裝東大廳，八十四年底才改裝西大廳將櫃位與百貨
公司做統一規劃，之前並無占用情事，上訴人亦未舉證證明，其主張自七十
八年起即應扣抵管理費，自無理曲。
⒉原審係於八十六年三月十日履勘現場，並指示地政人員按現狀測量，故複丈
成果圖係八十六年間當時之現狀，無以推定七十八年至八十四年底之櫃位即
調整為原判決附圖所示，上訴人主張亦與事實不符。
⒊前案（台灣台南地方法院七十九年度訴字第二０六四號）法官履勘現場所繪
製成果圖，亦未標明東西門廳部份，益證八十年間被上訴人尚未為櫃位之調
整。
⒋況且管理費係支付空調（包括上訴人店內空調）、清潔及警衛等費用，上訴
人均蒙其利，卻未曾支付分文，有違使用者付費之法理。
上訴人指櫃位調整後通道面積減少云云，被上訴人否認並爭執之，查：
⒈百貨公司部份為被上訴人單獨所有，被上訴人原應將百貨公司與購物中心相
連處予以封閉單獨營業，惟被上訴人為帶動購物中心繁榮，將原屬百貨公司
之範圍留設通道以連接購物中心，未予封閉，此為櫃位與通道上之調整，故
通道面積應以被上訴人計算之方式為當，通道面積有所增加，而未減少。
⒉又查該部份通道既非供特定住戶使用，而係供公眾通行之用，並未阻塞喪失
通道之使用目的，對上訴人而言，並無損害，況且東大廳門廊部份一Ａ一二
三及一Ａ一二八部分上，被上訴人尚退縮十六平方公尺，供為通道之用，上
訴人反而有利。
證據：除援用第一審及發回前第二審提出之證據方法外，補提平面圖、工程發包
承攬書、建築圖等影本。
丙、本院依職權向臺南地方法院七十九年度訴字第二六О四號給付管理費事件全卷、
、向財政部台北市國稅局函請檢附佳舫服飾（股）公司、東詩堡國際（股）公司
、美體考究（股）公司、浩恩國際（股）公司、台灣高絲（股）公司、獨身貴族
（股）公司等六家專櫃開予東逸企業股份有限公司之發票等影本。
理 由
一、本件被上訴人主張：上訴人丙○○○、丁○○○分別向伊購買台南市○○路○段
一五一號「台南小府城購物中心」一樓一Ａ之七四號店鋪及一樓一Ａ之九九號店
鋪各一戶，並均簽立買賣契約及同意書，依契約書第八條第四項及同意書之約定
，上訴人自交屋日起按實分攤公共水電費及公共設施維護管理費，且同意每月初
支付每坪（含室內及公共設施）每月三百二十元之管理水電及清潔費，上訴人丙
○○○積欠民國七十八年十二月至八十五年十一月之管理費二十二萬八千三百零
四元，上訴人丁○○○積欠七十九年八月至八十五年十一月之管理費二十六萬九
千一百五十元，拒不繳納等情；本於契約及同意書之約定，求為命上訴人分別如
數給付及加算法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開金額之請求，已受敗訴判決
確定）。
上訴人則以：被上訴人未能組織管理委員會，違約在先，則上開買賣契約書及同
意書即無效；又被上訴人已非大樓用戶，無權再向伊收取管理費，且訴外人東逸
企業股份有限公司（下稱東逸公司）侵占中庭、走道等出租他人收取高額租金，
被上訴人應回復原狀，並依管理規章之規定及民法第一百七十七條第二項之規定
，以租金收益抵銷應付之管理水電及清潔費等語，資為抗辯。
二、經查被上訴人主張上訴人丙○○○、丁○○○分別向被上訴人購買台南市○○路
○段一五一號「台南小府城購物中心」一樓一Ａ之七四號店鋪及一樓一Ａ之九九
號店鋪各一戶，並均簽立買賣契約書及同意書，依契約書第八條第四項及同意書
之約定，上訴人自交屋日起按實分攤公共水電費及公共設施維護管理費，且同意
每月初支付每坪（含室內及公共設施）每月三百二十元之管理水、電、清潔費，
及上訴人丙○○○自七十八年十二月至八十五年十一月止、上訴人丁○○○自七
十九年八月起至八十五年十一月止，均未繳納管理費之事實，業據提出買賣契約
書及同意書各二份在卷可稽，復為被上訴人所自認，自堪信為真實。
三、就上訴人以被上訴人未代為籌組管理委員會，主張前開買賣契約書及同意書均無
效；及被上訴人已非大樓用戶，無權再向伊收取管理費部分：
㈠依上開買賣契約書第十二條之約定：「為保持台南小府城購物中心之良好秩序以
維護共同商益，甲方（即上訴人）願遵守該中心管理規章之約定，有關本建物在
安全之防衛、公共秩序之維持、公共清潔之處理、公共設施及設備操作與維護、
公共水電費用之計算及全部住戶共同關係事項方面，甲方同意由乙方（即被上訴
人）或乙方特約之機構管理，並同意其所需之管理費用均由本建物全體用戶公平
分擔」以觀，上訴人係委任被上訴人處理該中心安全之防衛、公共秩序之維持、
公共清潔之處理、公共設施及設備之操作與維護、公共水電費用之計算及全體住
戶共同關係事項之管理等，上訴人並出具前開同意書，同意按其各自所有室內及
公共設施坪數計算，於每月初支付管理費予被上訴人，是兩造間就管理費繳納之
起算日及計算方式均已達成合意，契約即為成立。
㈡綜覽被上訴人提出上訴人對真正不爭執之卷附契約書及管理委員會組織章程、管
理規章、同意書等附件，就上訴人繳納管理費一事，並無附條件或終期期限之約
定，更無以管理委員會之成立為上訴人繳納管理費之條件或期限，且依管理委員
會組織章程規定，管理委員會係由住戶代表共同組成，被上訴人並無代為籌組之
義務。縱或被上訴人有籌組管理委員會之義務，上訴人應繳納之管理費亦係供被
上訴人處理全部住戶共同關係事項所付費用之用，尚非付與被上訴人籌組管理委
員會之報酬，與上訴人給付管理費間並無對價關係存在。上訴人以被上訴人違約
未代為籌組管理委員會，主張前開買賣契約書及同意書均無效云云，實不足採。
㈢上訴人謂被上訴人已非大樓用戶，為被上訴人所否認，上訴人復未舉證以實其說
已難採信，另依契約第十二條約定「為保持台南小府城購物中心良好秩序以維護
共同商益，甲方（指上訴人）願遵守該中心管理規章之約定，有關本建物在安全
之防衛、公共秩序之維持、公共清潔之處理、公共設施及設備操作與維護、公共
水電費之計算及全部住戶共同關係事項，甲方同意由乙方（指被上訴人）或乙方
特約之機構管理，並同意所需之管理費均由本建物全體用戶公平分擔」，則被上
訴人據而委託東逸公司管理，即無不可。而本件請求給付管理費，被上訴人係本
於契約關係（契約書及同意書）請求給付管理水電及清潔費，上訴人以被上訴人
已非大樓用戶，無權再向伊收取管理費云云，拒絕給付，並無理由。
四、就上訴人以訴外人東逸公司侵占中庭、走道等出租他人收取高額租金，因認買賣
契約書及同意書無效，主張依管理規章之規定及民法第一百七十七條第二項之規
定，被上訴人應回復原狀，並以租金收益抵銷應付之管理水電及清潔費部分：
㈠查依上開買賣契約書第三條第二項之約定：「本建物未經建築之法定空地，各進
出口門廳、中庭、屋頂及突出物係乙方（即被上訴人）投資擁有，使用收益權屬
於乙方，非經乙方同意，甲方（即上訴人）不得為任何方式之使用」觀之，被上
訴人就各進出口門廳、中庭即上訴人所指附圖㈠Ｔ６、Ｔ７、Ｊ、Ｒ、Ｓ、Ｔ１
至５、Ｔ等部分，既有「使用」及「收益」之權利，則其就該部分由被上訴人委
託經營之訴外人東逸公司出租予第三人使用收取租金，並無違反兩造上開買賣契
約書之約定。
㈡查訴外人東逸公司將被上訴人公司所有之編號１Ａ１２２攤位分租予佳堤成衣有
限公司，自八十一年五月起迄八十五年十二月間，有租金收益四百五十三萬四千
八百元，有本院前審卷函財政部台北市國稅局調東逸公司與佳堤公司租賃契約書
三份及統一發票影本一一二紙在卷可證（見前審卷第一０七頁及外放證物），由
該契約書第一條載明：「：：圖示原屬於走道之面積為免費暫借予乙方（即東逸
公司）管理：：」之內容，被上訴人主張東逸公司未將樓梯間通道即上訴人所指
稱Ｌ部分通道部分出租，堪可採信。上訴人主張被上訴人將樓梯間通道Ｌ部份出
租予佳堤公司，受有高額租金利益云云，即無可採。
㈢而屬於公共設施之走道部分，除四一九點一七平方公尺（此為原審法院另案七十
九年度訴字第二六○四號給付管理費民事案件中所測量，其中除Ｋ部分為編號１
Ａ９３至１１２攤位間之走道、Ｌ部分為編號１Ａ１２２攤位後樓梯間通道外，
Ｔ部分實屬中庭法定空地面積，詳見原審卷第五三頁粉紅色部分及第五九頁），
被上訴人以另案已判決確定，非屬公共設施而未起訴請求外，其餘上訴人所指被
上訴人佔用走道部分，經原審法院囑託台南市台南地政事務所派員會同履勘及測
量結果，被上訴人所委託經營之東逸公司已將該部分重新規劃位置而為百貨公司
經營面積之一部分，目前除如原審判決附圖㈠所示Ｂ、Ｄ、Ｇ部分仍為走道用途
外，餘Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｉ等部分均為百貨公司專櫃所佔用（面積為二二六
．三一平方公尺），被上訴人雖主張僅走道位置改變，面積不變云云，惟其更動
走道位置，並將之納入百貨公司統籌經營範圍內之舉動，既未經上訴人同意，並
使上開本屬上訴人所有購物中心之走道為他人占用二二六．三一平方公尺，而喪
失公共設施之功能，則該部分自應於被上訴人所得請求給付管理費之坪數中扣除
，惟此亦僅涉及被上訴人管理費請求金額多寡之問題，前開買賣契約書及同意書
並未因此而無效，上訴人辯稱其得拒付全部之管理費云云，不足採信。
㈣按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，依民法第三百三十四條
前段之規定，固各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷。上訴人對於被上訴人
起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，自應以其對於被上訴人確有已備抵銷要件之
債權為前提要件。
⒈本件上訴人主張被上訴人有其所指之租金收益，為被上訴人所否認，並以絕無
將公共設施出租營利置辯。經查上訴人主張被上訴人自佳堤成衣公司有租金收
益五百一十六萬三千四百四十元（八十一年六二八六四０元、八十二年九十九
萬元、八十三年0000000元、八十四年0000000元、八十五年0
000000元）、南陽汽車公司有租金收益四百一十二萬一千二百元（八十
年七三０００元、八十一年六六六０００元、八十二年七七萬元、八十三年七
八萬元、八十四年八九五０００元、八十五年九三七二００元）、吉盛食品公
司六百九十三萬二千一百六十元（自七十五年十一月至八十五年十月每年六九
三二一六元）、佳舫公司四十萬五千元、東詩堡公司一百九十二萬元、美體考
究公司一百零三萬八千一百四十一元（八十四年二四０四八九元、八十五年七
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