臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 107年度羅簡字第88號
原 告 李玉惠
訴訟代理人 曾培雯律師
被 告 李子瓔
兼上 1 人
訴訟代理人 林水龍
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國 107年10月
25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣貳萬陸仟叁佰伍拾貳元，及自民國一○七年四月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟肆佰陸拾元，其中新臺幣肆仟零伍拾玖元由原告負擔，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳萬陸仟叁佰伍拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。查本件原告於民國107年4月13日起 訴時請求：被告應給付原告新臺幣（下同） 300,000元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算 之利息（見本院卷第4頁）；嗣於 107年7月18日以民事追加 暨準備㈠狀更正聲明為：被告應給付原告 308,352元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之 利息（見本院卷第79頁），核原告所為之訴之變更，為擴張 應受判決之聲明，揆諸上開法律規定，自應准許，合先敘明 。
貳、實體部分
一、原告主張：被告林子龍於106年10月9日向原告承租門牌號碼 宜蘭縣○○鄉○○路0段000巷00號之房屋（下稱系爭房屋） ，由被告李子瓔為其保證人，與原告簽立房屋租賃契約（下 稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租與被告，租賃期 間自106年10月20日起至112年10月19日止，每月租金60,000 元，電費、水費另付，押租保證金 300,000元，若租賃期限 未滿，未經對方同意單方解約時違約一方需賠償對方押金，
如承租方違約，押金由出租方沒收，並約定如有違約之情事 、爭議涉訟時，以宜蘭地方法院為第一審管轄，所衍生之訴 訟費及所有費用由敗訴方支付。詎被告自 106年11月20日起 即未依約給付租金，並至 107年2月止被告尚積欠4個月租金 24萬元、委任律師費用 60,000元、營業稅8,352元未付，為 此依租賃、連帶保證及系爭租約之法律關係，請求被告給付 租金、委任律師費用及營業稅，共計308,352元，並聲明： 如上揭變更之聲明。
二、被告林水龍則以：原告未交付系爭租約，系爭租約因無 3日 審閱期間而無效，且系爭租約中手寫之增列條款未經被告蓋 章確認，應不生效力。另押租金部分逾行政院規定之 2個月 房屋租金總額，亦不合法。再者，伊承租系爭房屋之目的係 為經營民宿之使用，然系爭房屋所附 12間房間內僅4間房間 經核准經營民宿，致伊無法合法經營，屬可歸責原告之債務 不履行。且系爭房屋漏水情形嚴重，原告復未盡修繕義務， 於被告寄存證信函後，原告亦未反對，雙方已於107年2月28 日合意終止系爭租約，原告應將押金扣除租金後，返還剩餘 押租金云云，並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判 決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
本件原告主張上開事實，業據其提出系爭租約、存證信函、 財政部北區國稅局營業稅查定課徵核定稅額繳款書等件為憑 （見本院卷第 7至20頁；第83、84頁），至被告爭執系爭租 約之真正，然其於107年7月26日言詞辯論當庭，就兩造間就 系爭房屋曾有租賃關係不爭執（見本院卷第103、104頁）、 亦不否認其於原告提出之系爭租約上之簽名（見本院卷第10 5頁），至被告抗辯原告提出者僅僅為草稿，且未提供3日審 閱期間，故系爭租約無效云云。查，證人陳怡如於本院 107 年9月6日言詞辯論時結證稱：系爭租約手寫之增補條款均由 其書寫，且該手寫增補條款部分，均確認兩造沒有意見後， 始由兩造於系爭租約簽名（見本院卷第119、120頁），堪認 系爭租約業經兩造合意而成立生效，且被告承租系爭房屋係 供作營業之用，為系爭租約第4條第1項明訂，被告林水龍顯 非以消費為目的而交易之消費者，系爭租約中各條款亦非企 業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬 定之契約條款，顯非定型化契約，自不適用消費者保護法。 又原告主張被告應連帶給付4個月租金240,000元、委任律師 費用60,000元、營業稅8,352元，及押租保證金300,000元（ 下稱系爭押租金）應全數沒收部分，為被告所爭執，並以前 揭情詞置辯，是本件應審究之事項厥為：㈠、原告依系爭租
約第7條第4項沒收系爭押租金，有無理由？㈡、原告依系爭 租約請求被告給付租金、委任律師費用及營業稅，有無理由 ？若有，數額各為若干？㈢、兩造約定之違約金是否過高？ 茲析述如下：
㈠、原告依系爭租約第7條第4項沒收系爭押租金，有無理由？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第 277條定有明文。是主張權利存在之人就權利發生 事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙事實、權 利消滅事實、權利排除事實負舉證責任。
⒉被告主張雙方合意終止系爭租約，且系爭房屋僅有 4間房間 經核准供作民宿使用，被告得依民法第 423條規定解除契約 ，又被告於 106年11月28日以存證信函通知原告修繕房屋漏 水未果，依同法第 430條亦得主張終止系爭租約等節，固提 出存證信函、系爭房屋水電費繳費憑證、被告李子瓔之聲明 書、切結書、現金帳、收據等件為證（見本院卷第39至45頁 ；第47至50頁；第67至76頁；第93至 100頁），然為原告所 否認，依舉證責任分配之原則，被告自應就本件兩造合意終 止系爭租約或被告合法解除系爭租約之事實，負舉證之責。 ⒊經查，系爭租約為定期租賃契約，租賃期限自 106年10月20 日起至 112年10月19日止，合計6年，為系爭租約第2條明訂 （見本院卷第16頁）。觀諸被告林水龍於 106年11月28日所 寄送與原告之存證信函（下稱系爭存證信函）內容略以：承 租系爭房屋迄今不堪虧損，無力繼續經營，今提早 3月前告 知，於107年2月28日停止承租，租金亦無力支付，請由保證 金扣除等內容（見本院卷第39頁），僅係被告林水龍單方表 示欲於屆滿前提早終止系爭租約，被告未能舉證原告同意系 爭租約提早於107年2月28日終止，系爭租約並未因被告林水 龍單方之意思表示而於107年2月28日終止，先予敘明。 ⒋按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而 請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423條、 第429條第 1項、第430條分別定有明文。被告抗辯原告違反 租賃物保持義務、修繕義務部分，證人林燦壽固證稱：伊曾 於106年11月、12月間借住系爭房屋時發現3樓有4間房間漏 水，2間漏水嚴重，2間勉強可以，但無法讓房客住宿等語（
見本院卷第 138頁），然被告林水龍自承並未於其承租、使 用期間就其所稱漏水情形拍照、進行維修估價（見本院卷第 142、143頁），被告林水龍承租系爭房屋既供作經營民宿使 用，倘系爭房屋確有嚴重漏水情事，依常理身為民宿經營者 之被告林水龍，理當儘速排除漏水，以利繼續經營，何以被 告林水龍自始未就系爭漏水情形拍照存證，亦未委請專業修 繕人員進行修繕估價？佐以系爭存證信函所稱欲提早終止租 約主要原因係經營不善，不堪虧損（見本院卷第39、40頁） ，尚難認系爭房屋有修繕之必要。況被告林水龍未能舉證其 寄發系爭存證信函前，曾定期相當期限催告原告修繕未果， 亦與前揭出租人行使終止權之要件不符，被告復未舉證其他 合法終止、解除系爭租約之事實，自屬系爭租約第7條第4項 所約定「未經雙方同意單方解約」情形，原告主張依該約定 沒收被告林水龍給付之押租保證金30萬元，核屬有據。㈡、原告依系爭租約請求被告給付租金、委任律師費用及營業稅 ，有無理由？若有，數額各為若干？
⒈關於給付租金部分：
本件原告主張雙方租賃契約存續期間自107年10月20日至107 年2月28日止（見本院卷第104頁），被告亦不爭執，且自認 僅給付1個月租金（見本院卷第104頁），自應給付尚未清償 之租金。經查，系爭租約之租賃期限自 106年10月20日起至 112年10月19日止，（見本院卷第7頁），然自 106年10月20 日起至兩造間終止契約107年2月28日止，期間為4月9天，扣 除被告已給付之首月租金，原告僅得請求餘3月9天之租金， 則關於給付租金部分，金額應為198,000元（計算式為：60, 000元×3個月＋60,000元÷30天×9天＝198,000元），原告 請求被告給付租金198,000元，核屬有據；逾此範圍之請求 ，則屬無據。
⒉關於委任律師費用部分：
按我國民事訴訟不採律師訴訟主義，故當事人所支出之律師 費用，自不在訴訟費用之內。除當事人確有不能自為訴訟行 為，須委任人代理之情形所支出之代理人費用，如可認為伸 張權利或防禦上所必要者，方屬訴訟費用之一種。職是，律 師費用不在訴訟費用之內，必係代理人費用，始屬訴訟費用 之一種（最高法院81年度台上字第90號判決）。本件原告主 張系爭租約第6條第3項約定敗訴方應支付訴訟費用及所有費 用，即包括律師費用在內（見本院卷第 117頁），故主張被 告應給付原告因本件訴訟所衍生之委託律師費用60,000元， 惟稽諸系爭租約第6條第3項記載：「如有違約之情事，爭議 涉訟時...，所衍生之訴訟費用及所有費用由敗訴方支付」
等內容，並未載明委任律師給付之報酬，且原告亦未舉證其 有不能自為訴訟行為，須委任律師代理之事實，揆諸前開說 明，原告此部分之請求，尚非正當。
⒊關於營業稅部分：
原告依系爭租約第7條第1項，請求被告給付營業稅 8,352元 部分，業據提出系爭租約、財政部北區國稅局營業稅查定課 徵核定稅額繳款書等件為憑（見本院卷第83、84頁），合計 共8,352元（計算式：4,176元＋4,176元＝8,352元），原告 就營業稅部分，請求被告給付8,352元，核屬有據。 ⒋綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付租金 198,000元、 營業稅8,352元，合計共206,352元（198,000元＋8,352元＝ 206,352元），原告請求被告給付206,352元，為有理由，應 予准許；至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。㈢、兩造約定之違約金是否過高？
⒈按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依民法第 252條規 定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核 減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴 請法院核減，最高法院著有79年台上字第1612號判例可資參 照。細繹系爭租約第7條第4項記載：「…如未經對方同意， 單方解約時，違約之一方需賠償對方押金，如承租方違約， 押金由出租方沒收，如出租方違約，須3月內返還押金，另 付一倍金額予承租方作為違約金」等內容（見本院卷第 7頁 反面），載明未經同意單方解約者，需「賠償」押租保證金 ，承租方「違約」，由出租方沒收押租保證金；出租方違約 ，除返還押租保證金外，需再支付1倍金額作為「違約金」 ，依文義解釋、體系解釋，應認上揭約定中，承租人違約時 ，沒收之押租保證金，係作為預定出租人損害賠償額之違約 金，
⒉又按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第250條第1項、第2項前段、第252條定有明文。違約金之 數額是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院著有79年台上字 第1915號判例參照。本院審酌被告林水龍係於系爭租約終止 前約 3個月之時，即以系爭存證信函通知原告欲提前解約， 復依系爭存證信函於107年2月28日將系爭房屋遷讓返還與原 告，為兩造所不爭執，且有證明書可稽（見本院卷第46頁） ，堪認原告尚有相當時間處理系爭房屋終止租約後續事宜， 併考量系爭租約所定每月租金60,000元，被告林水龍承租期
間營運情形不佳，及原告因系爭租約提前終止實際所受損害 等情形，認系爭租約第 7條第4項就承租人所定相當5個月租 金之違約金即300,000元尚屬過高，應酌減至120,000元為適 當。
㈣、復按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項定有明文。又主張抵銷之請求，雖非訴訟標的，惟經法院 於判決理由中判斷其主張抵銷之請求成立或不成立，而成為 終局裁判者，以主張抵銷之額為限，依民事訴訟法第 400條 第 2項規定，仍有既判力，以求訴訟經濟，避免當事人間訟 爭再燃，俾達到徹底解決紛爭之目的。查本件被告主張原告 應返還押租金 300,000元部分，經本院審酌後，原告得沒收 之違約金數額為120,000元，故應返還被告180,000元，被告 對原告有返還押租金之債權存在，是其主張抵銷（見本院卷 第104頁），為有理由。揆諸前揭說明，被告對原告存有206 ,352元之債務，業如前述。被告業以原告對其之 180,000元 之債務為抵銷，經抵銷後，原告所主張之必要之修復費用債 權僅剩餘26,352元（計算式：206,352元－180,000元＝26,3 52元），是被告應給付之數額為26,352元。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。查原告所提民事起訴狀繕本於107年4月26 日送達主債務人即被告林水龍，有本院送達證書可佐（見本 院卷第28頁），揆諸前揭說明，原告自得請求被告連帶給付 自該狀送達翌日即107年4月27日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。
五、綜上所述，原告爰依系爭租約之法律關係，請求被告連帶給 付26,352元，及自107年4月27日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，爰依同法第 389條第1項第3款規定，職權宣 告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應
予駁回。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免 為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 107 年 11 月 20 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 吳孟竹
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 3,310元
第一審證人旅費 1,150元
合 計 4,460元
其中4,059元由原告負擔，
餘由被告負擔。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 20 日
書記官 陳怡潔