臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度橋簡字第562號
原 告 鄭雅仁
訴訟代理人 張介鈞律師
被 告 曾光毅
訴訟代理人 曾義貞
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107 年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬參仟貳佰貳拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣伍萬參仟貳佰貳拾陸元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國106 年12月29日簽訂租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定由原告自107 年3 月1 日起至112 年 3 月1 日止向被告承租「高雄市○○區○○路000 號右邊鐵 皮屋」（未保存登記，稅籍編號Z00000000000號，下稱系爭 房屋）及系爭房屋所坐落之高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）欲作為經營汽車買賣場所使用， 約定每月租金新臺幣（下同）50,000元，106 年12月29日起 至107 年2 月28日止則為兩造約定不收租金之裝潢期，原告 並已交付被告押租金150,000 元。惟系爭房屋因屬違章建築 ，於107 年2 月12日遭高雄市政府工務局拆除外牆，致原告 無法作為商業經營使用，原告已於107 年3 月27日寄發存證 信函告知被告欲終止系爭租約，被告並於107 年3 月29日收 受上開存證信函，系爭租約既已終止，被告應返還原告押租 金150,000 元，爰依系爭租約及不當得利法律關係，提起本 件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告150,000 元。二、被告則以：系爭房屋為系爭土地之原承租人「吉利火鍋」負 責人訴外人楊承發於10幾年前所興建，嗣吉利火鍋遷址到對 面的合法建物營業，伊再將系爭房屋出租予原告，然因原告 於裝潢期內未向政府申請即擅自改裝系爭房屋，才遭政府拆 除，是本件押租金扣除原告應給付之107 年3 月份租金，及 系爭房屋遭拆除致伊所受之損害金額後，已無庸返還等語， 資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）新臺 幣壹拾伍萬元作為押租保證金，甲方應於租期屆滿乙方遷 空、交還房地無息退還押租保證金；契約期間乙方（即原
告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即被告）請求租 金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將 該房屋及土地照原狀交還甲方，並應賠償甲方一個月之租 金，乙方不得異議，系爭租約第5 條、第7 條約定有明文 （見本院卷第6~7 頁）。次按押租金在擔保承租人租金之 給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不 負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不 履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許 （最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又按押 租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關 係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第16 31號民事判決意旨參照）。
（二）經查，原告主張其於107 年3 月27日寄發存證信函表明欲 終止系爭租約，被告已於107 年3 月29日收受等情，業據 其提出與所述相符之存證信函及回執為證（見本院卷第11 ~13 、25~26 頁），且未據被告爭執，則系爭租約應於被 告收受上開存證信函時即107 年3 月29日即已終止，被告 應負有返還押租金予原告之義務，惟依前揭系爭租約第7 條約定，原告於契約期間內提前終止系爭租約，自應賠償 被告1 個月之租金即50,000元，原告既尚未賠償，堪認被 告得於其應返還原告之押租金中扣抵此部分金額。（三）又系爭租賃契約於107 年3 月29日始終止，已如前述，是 原告尚應依約給付107 年3 月1 日起至107 年3 月29日止 之租金46,774元（計算式：50,000x29/31=46,774 ，元以 下四捨五入），因原告尚未給付被告此部分租金，被告亦 得自押租金中扣抵之。原告雖主張其已交付面額為50,000 元、發票日為107 年3 月1 日之支票1 紙予被告（下稱系 爭支票），以支付107 年3 月份租金等語，惟按當事人為 清償舊債務而成立新債務，究為債之更改或新債清償，端 視雙方有無消滅舊債務之意思或變更之經濟上意義而定； 凡無舊債務消滅之合意者，若新債務不履行時，其舊債務 仍不消滅，此觀民法第320 條規定即明（最高法院104 年 度台上字第912 號判決意旨參照）。查原告為清償其對被 告所負107 年3 月份租金之債務，開立系爭支票交付被告 ，致其對被告負擔另一票據債務，又無證據證明兩造有以 系爭支票作為消滅舊有租金債務之約定，且被告陳稱因兩 造發生本件糾紛，原告又對上開支票聲請假處分獲准，故 其迄未提示系爭支票等情，亦為原告所不爭執，揆諸前揭
說明，原告既迄未履行上開支票之新債務，其對被告所負 擔之107 年3 月份租金舊債務仍不消滅，自難據以為有利 於原告之認定，原告此部分主張尚非可採。
（四）原告另主張其曾於107 年2 月23日與被告訴訟代理人協調 系爭租約事宜，當時被告訴訟代理人曾承諾免除原告107 年3 月份租金債務等語，並提出錄音光碟及譯文為證（見 本院卷第62~63 頁），惟此情為被告所否認，且觀諸原告 所提錄音譯文，被告訴訟代理人僅係向原告稱：要不然先 這樣子啦. . . 三月份的我就先跟他說先不要給你們領了 . . . 三月份先暫停，先不要提領等語（見本院卷第63頁 ），是被告訴訟代理人係使用「先」、「暫停」等語，依 其語意並無明確免除原告107 年3 月份租金給付義務之意 ，足徵被告訴訟代理人於本院審理中陳稱：上開譯文中伊 的意思是先不提示系爭支票，沒有說不用付3 月份租金等 語（見本院卷第72頁反面），尚非無稽，原告復未提出其 他證據證明被告訴訟代理人曾同意免除其107 年3 月份租 金給付義務，其此部分主張亦非可採。
（五）從而，經以上開提前終止契約之賠償金50,000元及107 年 3 月份租金46,774元當然抵充後，被告應返還原告之押租 金金額應為53,226元（計算式：150,000-50,000-46,774= 53,226）。被告雖抗辯系爭房屋原本並未被列管為違章建 築，因原告裝潢時擴建系爭房屋，才致系爭房屋有部分被 拆除，此部分原告造成被告之損害金額，亦應自押租金中 抵充等語。惟按建築法第25條第1 項規定：「建築物非經 申請直轄市、縣( 市) ( 局) 主管建築機關之審查許可並 發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」；違章建築處 理辦法第2 條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法 適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可， 並發給執照，方能建築，而擅自建築之建築物。」，故凡 是未領有建築執照而擅自興建之建築物，或未領有使用執 照而使用之建築物，皆為違章建築。查被告於本院審理中 自陳系爭房屋為系爭土地之前手承租人楊承發所興建，當 時並未申請執照等語（見本院卷第51頁反面），而系爭房 屋為鐵皮搭蓋，無門牌號碼，僅有房屋稅籍編號等情，亦 據原告陳稱在卷，並有系爭房屋照片在卷可參（見本院卷 第23頁反面、29 ~36頁），堪認系爭房屋於原告承租時， 本即為未依相關程序申請執照之違章建築，兩造亦均明知 或可得而知系爭房屋為違章建築，仍簽訂系爭租約，本即 難以期待系爭房屋能永久與合法建物作為相同之使用，又 系爭房屋係因107 年2 月間遭民眾檢舉為施工中違建，高
雄市政府於107 年2 月12日派工拆除外牆鐵皮部分等情， 有卷附高雄市政府工務局107 年9 月25日高市工務隊字第 10770538500 號函在卷可佐（見本院卷第58頁），是被告 僅能證明原告裝潢系爭房屋時新建之外牆部分遭拆除，不 能證明系爭房屋裝潢前原有之部分是否因拆除而受損，縱 認系爭房屋裝潢前原有之部分確有因拆除而受損，被告復 未舉證證明楊承發曾將系爭房屋之事實上處分權讓與被告 ，自難認被告確為系爭房屋之事實上處分權人，進而因系 爭房屋遭部分拆除而受有何損害，被告此部分抗辯要非可 採。
四、綜上所述，原告主張被告應給付原告53,226元，為有理由， 應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依 職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 11 月 29 日
橋頭簡易庭 法 官 張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 塗蕙如
中 華 民 國 107 年 11 月 29 日