最高法院民事判決 107年度台上字第76號
上 訴 人 沈香吟
訴訟代理人 林健彥律師
被 上訴 人 林國忠
黃揆倫
黃炳勳
黃俊傑
田燿榮
田育如
田惠文
共 同
訴訟代理人 楊宗翰律師
王進勝律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國 105
年4月27日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（104年度重上字第
127號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國102年1月16日與被上訴人簽訂買賣契約（下稱系爭契約），買受其等所有坐落高雄市○○區○○段00○000地號土地（下稱系爭土地），約定價金新臺幣（下同）7,822萬6,000元，分4期給付。伊已依約給付前3期價金2,742萬6,000元。詎被上訴人未依約於同年3月25日給付第3期款前排除110地號土地上越界之溝渠（下稱系爭越界物），經伊於同年月26日催告後，仍未置理，已於同年4月8日通知解除契約。契約既經解除，伊除得依民法第259 條規定請求被上訴人返還上開所受領之價金外，尚得依系爭契約第8條第3項約定請求被上訴人支付已收價金一半即1,371萬3,000元之懲罰違約金等情。爰提起反訴，求為命被上訴人給付4,113萬9,000元，其中1,371萬3,000元自102年4月10日起，其餘1,142萬6,000元自102年1月17日起，800 萬元自102年2月19日起、800萬元自102年3 月26日起，加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：兩造就排除系爭越界物之履約期限，已協議延期至102年6月25日，伊已於同年4 月30日排除系爭越界物，並無違約，上訴人解約為不合法；且上訴人縱得解約，其主張之違約金，亦屬過高等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人反訴敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造於102年1月16日簽訂系爭契約，約定價金7,822萬6,000元
，於簽約時、同年2月18日、3月25日、4月8日，分4 期給付，上訴人已給付前3 期價金，總計2,742萬6,000元等情，為兩造所不爭。查系爭契約第4條第1項記載「乙方（即被上訴人）於簽立本約後，應即向該管地政事務所申請界址鑑定，規費及代辦費用由乙方負擔，並於地政人員實施鑑界之日，於本買賣標的界址點釘定地界樁，若有界址糾紛（如鄰地越界情事等，含土地領空及上下有越界情事），乙方應於甲方（即上訴人）交付第三期款前排除」等語，兩造102年3月11日會同地政人員鑑界時，發現110 地號土地有系爭越界物，被上訴人依上開約定，應於上訴人給付第3 期款即同年月25日前排除。上訴人於同年月14日催告排除系爭越界物，被上訴人先提出承諾書請求延展第3期履約期限至同年7月8日，惟上訴人修改該承諾書期限為至同年6月25日（下稱甲承諾書），被上訴人收受後，雖提出展期亦為同年6 月25日之承諾書，惟於同年4 月11日始送達與上訴人，不惟已在上訴人於同年月8日通知解約之後，且該承諾書第1、5、6點之內容與甲承諾書不同，並增列第2 點內容，應認被上訴人拒絕甲承諾書之要約而為新要約。上訴人復以同年月12日存證信函拒絕，足認兩造未就第3期履約展期達成協議。又被上訴人於同年3月25日後積極聯絡高雄市政府水利局等機關，經該機關同意由其自費排除系爭越界物，施工期間自同年4 月22日起至同年月28日，有高雄市政府水利局函及會議紀錄等件可稽。依證人即代書姚凱文與地政事務人員洪朝偉之證言，可認被上訴人排除系爭越界物後，再次通知上訴人於同年4 月30日至系爭土地會同鑑界。惟依上訴人之子蒲乾瑋之證言，其於是日到場係應其父要求至現場觀看，未受上訴人委任處理繼續履約事宜；另依姚凱文之證言及系爭契約價金信託管理銀行合作金庫商業銀行大順分行（下稱合庫銀行）函，可知合庫銀行於同日自信託保管帳戶撥款繳納系爭土地增值稅312 萬1,086 元，係姚凱文之母呂代書逕行交付兩造先行蓋章之指示書予合庫銀行指示給付，難認上訴人有同意動用信託保管帳戶款項繳納土地增值稅，繼續履約。系爭契約第8條第1項記載「本約簽訂後，任一方若發生不依約履行之違約情事，於經他方定期間催告仍未履行時，他方得解除本約」等語，被上訴人未能於102年3月25日前排除系爭越界物，經上訴人於同年月26日函催於1 週內排除，被上訴人猶未能排除，且兩造就第3 期履約期限展延未達成協議，上訴人固得依該約定解除契約。惟系爭土地面積達994.62平方公尺，系爭越界物面積僅3.14平方公尺，占系爭土地約0.32% ，被上訴人雖未如期排除系爭越界物，但其積極與主管機關聯繫處理，已於同年4 月30日前排除，僅逾期月餘。況依證人黃舉元之證言，雖可認上訴人曾委託其設計規畫系爭土地，因被上訴人未如期排除系爭越界物，致未能繼續進行，然系爭土地為重
劃區，無須指定建築線，即得申請建造執照，上訴人預定動工日期102年8月雖展延2月，依施工期間1年至1年半，仍應得104 年8月完工。上訴人未能證明被上訴人未能於102年3月25日前排除系爭越界物受有重大損害，其於102年4月8日解約，依民法第359條但書規定，顯失公平，不應准許。系爭契約既未解除，上訴人依民法第259條第1、2 款規定，請求返還價金2,742萬6,000元本息，及依系爭契約第8條第3項約定，請求給付違約金1,371萬3,000元本息，洵屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟民法第359 條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。查原審雖認定系爭越界物占系爭土地比例甚微，且被上訴人已於同年4 月30日排除，上訴人行使解除權所得利益甚微，惟就上訴人解約對於被上訴人有何損害？其損害為若干？與上訴人所受損害究有何失衡之處？俱未調查審認，遽認上訴人解除契約顯失公平，不無可議。上訴論旨，指摘原判決駁回其上訴部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 吳 謀 焰
法官 周 舒 雁
法官 林 麗 玲
法官 吳 青 蓉
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 11 月 26 日