請求給付違約金等
最高法院(民事),台上字,107年度,426號
TPSV,107,台上,426,20181115,1

最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第426號
上　訴　人　大立開發事業股份有限公司

法定代理人　王超賢
訴訟代理人　卓家立律師
　　　　　　謝瑋玲律師
被 上訴 人　展圓國際股份有限公司

法定代理人　張寶鄰
訴訟代理人　馬啓峰律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國 106
年5月2日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第628號），
提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人再給付及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人前向訴外人寶豐隆興業股份有限公司（下稱寶豐隆公司）承租臺北市○○○路000號地下1樓至地上 5樓0000000商場（下稱系爭商場）。兩造於民國101年10月23日簽訂不動產租賃契約書，約定上訴人將系爭商場 3樓（標示3F-4）及陽台（下合稱系爭不動產）轉租予伊，租期自同年11月 1日起至106年10月31日止（下稱系爭租約）。詎上訴人於103年11月 4日、同年月13日函知因其與寶豐隆公司間之租賃關係終止，系爭商場將於同年月20日停止營運，並於同年月30日撤離系爭商場管理中心，將系爭不動產交由寶豐隆公司接管。上訴人提前終止系爭租約，致伊無法繼續使用系爭不動產，並須將系爭不動產裝潢拆除以騰空遷讓返還系爭不動產，上訴人應依系爭租約第14條第2項第3款約定補償伊5.5個月包底租金新臺幣（下同）128萬7,000元、未攤提裝潢工程及設備費用 474萬9,933元。經扣除伊原應繳納之103年11月租金24萬5,700元，上訴人尚應給付579萬1,233元。因第一審已判命上訴人給付35萬4,342 元本息確定，爰求為命上訴人再給付餘額543萬6,891元及自訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（被上訴人原依系爭租約、民法第184條第1項、公司法第23條第 2項規定請求上訴人及第一審共同被告王重凱連帶給付658萬7,000元本息，第一審依系爭租約法律關係判命上訴人給付租金補償35萬4,342 元本息。上訴人就敗訴部分未聲明不服，僅被上訴人就其敗訴部分提起第二審上訴，並於原審追加依民法第 347條前段準用同法第349條、第226條、第227條第1項規定為請求權依據。原審依系爭租約法律關係判命上訴人再給付



前述餘額之本息，駁回被上訴人其餘上訴及追加之訴，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服。）
上訴人則以：伊因遭寶豐隆公司終止租約，乃發函通知被上訴人前來協商系爭商場爭議，並未終止系爭租約。系爭租約第2條第2項第 2款已明文約定倘伊與寶豐隆公司間之租約（下稱寶豐隆租約）提前終止，而未能繼續保有系爭商場使用權時，兩造應依系爭租約第7條處理及補償，被上訴人自不得依系爭租約第14條第2項第 3款約定請求補償租金及未攤提之裝潢工程、設備費用。且依兩造 102年12月26日、103年4月30日協議書約定，被上訴人每月租金已調整為實際營業額之 13%，其租金補償亦應按此標準計算等語，資為抗辯。
原審將第一審所為駁回被上訴人請求上開聲明本息部分之判決廢棄，改判上訴人給付該本息，無非以：上訴人前向寶豐隆公司承租系爭商場，兩造簽訂系爭租約，由上訴人將系爭不動產轉租予被上訴人。上訴人法定代理人王重凱於 103年10月17日召開系爭商場廠商說明會，表明上訴人與寶豐隆公司不再繼續合作，若次承租人（含被上訴人）願續留系爭商場，其將協助洽談與寶豐隆公司租賃事宜，若不續留系爭商場者，上訴人將與次承租人進行提前終止合約之後續相關作業等語。上訴人於同年11月 4日函知被上訴人系爭寶豐隆租約業已終止，請被上訴人回覆有無續留系爭商場意願，復於同年月13日函知被上訴人，表明其將於同年月20日停止系爭商場營運，並於同年月30日撤離系爭商場管理中心，將系爭不動產交由寶豐隆公司接管，為辦理兩造租賃關係終止事宜，請被上訴人於同年月30日前逕與上訴人王凱正副理聯繫等語。堪認上訴人已表示系爭租約於同年月30日終止。上訴人終止系爭租約係緣於系爭寶豐隆租約提前終止，屬非可歸責於被上訴人之事由，核與系爭租約第14條第2項第3款所定「上訴人因非可歸責於被上訴人之事由，欲提前終止租約」之情形相符。依該款約定，上訴人本應於 3個月前預告通知被上訴人，並於通知時交付當年度之3個月包底租金予被上訴人，每遲延預告通知1個月即應另增加1個月租金予被上訴人作為補償金，未滿1月者按日數比例計算補償金，並應於終止生效日起10日內返還被上訴人未攤提之裝潢工程、設備等費用。上訴人依上開約定，應給付被上訴人5又17/30個月之包底租金。兩造固於 102年12月26日、103年4月30日簽訂協議書，將租金調整為按被上訴人實際營業額 13%計算，然 103年4月30日協議書第3條約定系爭租約如於同年11月30日前因可歸責於被上訴人之事由提前終止，有關終止契約之補償金計算，依原契約約定之包底租金辦理，由此可見兩造有意將租約終止後之補償金與協議書新定之租金基準作不同處理。基於公平原則，系爭租約因非可歸責於被上訴人之事由提前終止時，其補



償金亦應按原租約約定之包底租金計算。查系爭租約第 3條約定包底租金為保證營業額之 13%，且第1、2租賃年度之每月保證營業額為180萬元，按此計算，每月包底租金應為23萬4,000元，被上訴人請求 5.5個月包底租金之補償金，共為128萬7,000元，扣除被上訴人尚未繳付之103年11月份租金24萬5,700元後，被上訴人得向上訴人請求之補償金為104萬1,300元。另由被上訴人所提104年5月29日會計師簽證之查核報告書記載可知，被上訴人迄至103年11月30日之未提攤裝潢工程、設備費用總額為 474萬9,933元，被上訴人得依系爭租約第14條第2項第3款約定請求上訴人給付上開未攤提費用。至系爭租約第 2條第2項第2款雖約定若上訴人因系爭寶豐隆租約提前終止，而未能繼續擁有系爭不動產之使用權或轉租權時，依系爭租約第7條辦理。惟系爭租約第7條係約定於有產權或使用權之糾葛時，賦予被上訴人終止契約權及規範上訴人於租約因此終止後之相關義務。系爭租約因上訴人為終止意思表示而終止，無該條約定之適用。綜上，上訴人依系爭租約第14條第2項第3款約定應給付被上訴人補償金104萬1,300元、未攤提裝潢工程、設備費用474萬9,933元，合計579萬1,233元本息。扣除第一審判命上訴人給付之35萬4,342 元本息，被上訴人依系爭租約法律關係請求上訴人再給付543萬6,891元本息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。且解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（本院17年上字第1118號、18年上字第1727號判例參照）。系爭租約（一審卷㈠第10頁以下）第1條第2項及其附件五之切結書（同上卷第16頁背面）均記載被上訴人認知系爭不動產乃上訴人向寶豐隆公司承租後轉租予伊。系爭租約第 2條第2項第2款並載明：若上訴人於租賃期間內因其與寶豐隆公司間之租賃契約提前終止，而未能繼續擁有系爭不動產之使用權時，依系爭租約第7條約定辦理。該第7條約定：系爭不動產如有產權或使用權之糾葛，致實際妨礙被上訴人租賃權之行使，上訴人應負責於收受被上訴人通知日起 2個月內進行排除。被上訴人除免除繳付排除妨礙期間之租金外，上訴人並應另給付被上訴人相當於排除妨礙期間之租金，作為被上訴人營業損失補償，否則視為上訴人違約，被上訴人得終止系爭租約。上訴人應於終止生效日起10日內立即返還保證金予被上訴人，並應同時給付被上訴人相當於當租賃年度 3個月租金作為被上訴人營業損失補償。租賃標的物所有權人或出租權變更時，上訴人應負責使新所有權人或新出租權人，概括承受本契約之一切權利與義務；如有違反，依本條上述規定辦理。由上開租約內容相互以觀



，被上訴人於締約時已明知系爭不動產係由上訴人轉租，兩造並就寶豐隆租約提前終止致上訴人未能繼續保有系爭不動產使用權之情形特別約定按系爭租約第 7條辦理。而上訴人係因寶豐隆租約提前終止致未能繼續提供系爭不動產供被上訴人使用，為原審確定之事實，則本件能否謂與前開約定不符？上訴人於寶豐隆租約終止後，其關於系爭租約之契約義務是否已轉變為負責使新所有權人或新出租權人概括承受系爭租約？倘因被上訴人無與新出租權人締約意願致系爭不動產之出租無從繼續履行時，此情形是否仍屬系爭租約第14條第 2項第3款之約定範圍？另依103年10月17日系爭商場廠商說明會會議紀錄記載，上訴人曾表明將協助願續留商場之廠商與寶豐隆公司洽談租約；上訴人同年11月 4日函文復重申其旨（同上卷第17、18頁）。倘上開續租條件與系爭租約相同，僅因被上訴人無意續租，致需返還系爭不動產予寶豐隆公司，則上訴人是否已盡其契約義務？系爭租約是否確因上訴人為終止意思表示而終止？其終止究係可歸責於何方？原審未遑詳加調查審究，逕予適用系爭租約第14條第2項第3款約定而為判決，即嫌速斷。次按基於私法自治及契約自由原則，法院於解釋契約時，非確定當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，不得進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），俾尊重當事人自主決定契約內容之權利，以免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思外之條款。兩造103年4月30日協議書（同上卷第 148頁）第3條固約定：「原契約如於103年11月30日前，因可歸責於乙方（即被上訴人）之事由提前終止，有關提前終止契約之補償金計算，依原契約約定之包底租金辦理」，惟系爭租約第 3條第1項原約定包底租金為每月保證營業額之13%，第1、2租賃年度每月保證營業額為 180萬元。嗣兩造所訂102年1月25日協議書（同上卷第145頁）將保證營業額調降為135萬元，上訴人同年9月30日函並表示自同年月1日起至同年11月30日止將包底營業額之抽成調降 1個百分點，兩造復於同年12月26日、103年4月30日協議書分別約定自 102年12月1日起至103年5月31日止、自103年6月1日起至同年11月30日止，將租金調為被上訴人實際營業額之13%（同上卷第145至148頁）。而102年12月26日、103年4月30日協議書均約定如被上訴人遲延交付租金，即回復原租約之租金約定，102年12月26日協議書第4條亦約定如因可歸責於被上訴人事由提前終止租約，其補償金即按原租約包底租金辦理。則上訴人抗辯伊應被上訴人要求，予以被上訴人租金優待，並逐步增加優待幅度，為免被上訴人於享有租金調降利益後，提前終止租約致伊受損，始有102年12月26日協議書第4條、103年4月30日協議書第 3條之約定，似非全然無據。原審未究明103年4月30日協議



書是否確有漏洞，逕依公平原則對該協議書為文義外之補充性解釋，認上訴人因非可歸責於被上訴人事由而提前終止租約時，亦應依該協議書第 3條約定計付補償金，即有可議。上訴論旨，指摘上述不利於己部分之判決為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 周 玫 芳
法官 黃 莉 雲
法官 林 麗 玲
法官 盧 彥 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 11 月 26 日