臺灣士林地方法院民事簡易判決 107年度士簡字第556號
原 告 卓清榮
訴訟代理人 陳易聰律師
被 告 王勝賢
訴訟代理人 郭以廷律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107年10月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬伍仟玖佰伍拾捌元，及自民國一百零六年十月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分之二十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣貳拾陸萬伍仟玖佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第7 款定有明文。原告起訴主張請求被告返還押租 金，嗣於訴訟進行中，追加依民法第431 條第1 項、第816 條規定請求被告返還其增建廚房所增益之價額，核其所為訴 之變更，尚不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，合於首開規 定，應予准許。
二、原告主張：
㈠兩造於民國96年4 月17日簽訂租賃契約（下稱系爭租約）， 由原告向被告承租門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號1 樓房屋及地下室（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同 ）11萬元，押租保證金30萬元，租賃期間自96年7 月1 日起 至106 年6 月30日止，依系爭租約第5 條約定，於原告不繼 續承租系爭房屋時，被告應在原告遷空、交還系爭房屋後無 息退還上開押租保證金予原告；然原告於租賃期間屆至後， 依系爭租約結清水電費用，將系爭房屋騰空，並如期於106 年6 月30日遷出後，被告竟拒不依約返還押租保證金予原告 。
㈡被告主張原告有未付租金差額，實無理由：
於98年間，因為大環境不佳，原告租用系爭房屋經營餐廳之 營運未如預期，兩造合意每月租金減為10萬元；而於99年間 ，原告餐廳營運狀況略有恢復，每月租金即恢復原定之11萬 元，並無被告所述以押租金扣抵租金差額情事；且民法第12
6 條規定租金之請求權時效為5 年，縱原告於98年間有短付 租金情事，迄今亦已罹於時效。
㈢原告無須負擔自102 年1 月1 日起至租賃期間屆滿時之二代 健保補充保費：
依系爭租約第16條約定，房屋稅、綜合所得稅若較出租前之 稅額增加時，應由原告補貼；此乃列舉規定，該約定內容並 不包括二代健保補充保費，該補充保費為101 、102 年間之 新制度，系爭租約則係於96年間簽訂，並無將二代健保補充 保費涵括於租約內容之可能，該補充保費自應由被告負擔。 被告於租賃期間亦同意原告自租金中扣繳補充保費，未曾告 知將來要從押租保證金中扣除，兩造以此方式辦理長達4 年 半，均無異議。
㈣原告無須負擔下水道接管費用：
103 年間臺北市政府進行衛生下水道接管作業，因原定施工 路徑直接穿過系爭房屋之廚房（下稱系爭廚房）底下，為免 影響餐廳營業，原告向臺北市政府工務局衛生下水道工程處 （下稱衛工處）申請延後進行接管作業，俟租期屆至再向臺 北市政府工務局申請接管作業，並簽立切結書（下稱系爭切 結書）向其他住戶為保證，是時並未討論改管方案，且原告 於切結書中所承諾者為「倘若接管同時有發生共同住戶必需 付費施工的款項與罰款，本公司願意全額負擔施工與罰款的 款項」，該切結書係向系爭房屋樓上共同住戶出具，並非向 被告為承諾，擔保負責範圍僅為衛工處所加收之費用。嗣於 106 年4 月間曾有買家表示願頂讓原告經營之餐廳，而在原 告餐廳股東會中討論改管繞道方案，然因頂讓破局，原告並 無採用改管方案之可能，被告因為自行找到新承租人，且新 承租人仍將系爭房屋作為餐廳營業，為保有廚房以利新承租 人使用，被告自行僱工進行改管繞道作業，再請臺北市政府 工務局衛生下水道工程處進行接管作業，被告自不得要求原 告負擔改管繞道之費用。
㈤被告另應償還系爭廚房之價額：
系爭租約所約定之承租範圍並未包括系爭廚房，原告於承租 系爭房屋後，方增建系爭廚房，以利餐廳營業之用，系爭廚 房為獨立於系爭房屋外之增建，因附合於系爭房屋而成為系 爭房屋之部分，現仍由新承租人使用中，並無拆除情事，被 告因此有所受益，自應依民法第431 條第1 項、第816 條規 定返還系爭廚房之現存價額46萬9302元，並與上開押租金於 30萬元之範圍內為一部請求。
㈥關於被告主張原告應負擔系爭房屋補繳地下室變更為營業用 途之房屋稅3 萬4042元一事，原告對此不爭執，然以被告應
返還原告之系爭廚房價額為抵銷。
㈦並聲明：1.被告應給付原告30萬元，及自106 年10月2 日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保請准宣告假 執行。
三、被告答辯略以：
㈠原告於開設餐廳之初營運狀況不佳，98年間每月僅給付租金 10萬元，原告當時表示差額12萬元由押租金內扣抵，此部分 押租金自不得請求返還。
㈡原告於102 年1 月起至106 年6 月止，擅自自交付被告之租 金中扣除二代健保補充保費合計11萬8800元，被告屢為催討 後，原告表示此部分亦由押租金內扣抵，此部分押租金自亦 不得請求返還。
㈢102 年間衛生下水道接管作業係因原告不願系爭廚房與餐廳 裝潢受到破壞，請衛工處暫緩施工，當時為免其他住戶反彈 ，乃由被告為原告草擬系爭切結書，表示願無條件負擔公寓 之化糞池抽肥費用，原告並保證待其租賃期間屆滿後，由其 負擔相關工程費與罰款；未料租賃期間屆滿後原告卻不願履 約，衛工處又無法確知何時會補行施工，被告僅得代替原告 履行承諾，自行僱工進行接管工程，此部分費用25萬元自應 由原告負擔。
㈣於簽立系爭租約時，原告表示營業範圍僅限於系爭房屋1 樓 部分，但於租賃期滿後，被告接獲國稅局通知，系爭房屋地 下室部分於102 年至104 年曾變更為營業用途，需補繳房屋 稅3 萬4042元，此部分補繳之房屋稅亦應由原告負擔。 ㈤系爭廚房不在系爭租約之範圍內，係原告與訴外人蘇南山等 人另訂租賃契約租用土地，與被告無關，該廚房僅於原告承 租期間作為廚房使用，租賃期間屆滿後廚房設備即拆除殆盡 ，被告並無受益；且系爭房屋新租約之租金仍為每月11萬元 ，益徵被告並未因原告增建廚房而受有任何利益。 ㈥綜上，原告共積欠被告52萬2842元，已超過押租金之數額， 原告請求被告返還押租金並無理由。
㈦並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於96年4 月17日簽訂租賃契約，由原告向被告承租系爭 房屋，約定租期自96年7 月1 日起至106 年6 月30日止，租 金每月11萬元，原告於訂約時交付押租保證金30萬元予被告 ，依約如原告不繼續承租，被告應於原告遷空、交還系爭房 屋後無息退還押租保證金。
㈡原告已於106年6月30日遷空並交還系爭房屋。
㈢原告自98年1 月至同年12月每月給付租金10萬元，自102 年 1 月1 日起至106 年6 月30日止每月給付租金10萬7800元， 其餘月份則每月給付租金11萬元。
㈣原告應負擔系爭房屋地下室變更為營業用途後，被告所補繳 之102 年度至104 年度房屋稅共3 萬4042元。 ㈤原告曾簽立系爭切結書，內容如原證7。
㈥被告於106 年8 月1 日委請宜鋒實業有限公司（下稱宜鋒公 司）施作下水道接管工程，於107 年2 月10日施工完成，被 告支付上開工程費用25萬元。
五、得心證之理由：
原告主張系爭租約終止後，其已遷空返還系爭房屋，被告應 返還押租金，並應償還因其增建系爭廚房所增益之價額，被 告則以上詞置辯。從而，本件所應審究者即為：㈠兩造有無 合意原告於98年1 月至12月應給付之租金變更為每月10萬元 ？原告有無欠繳租金12萬元？被告之租金請求權是否已罹於 消滅時效？㈡系爭房屋租金收入應納之二代健保補充保費應 由何人負擔？原告有無同意由押租保證金內扣抵？㈢原告應 否負擔被告所支付之下水道接管工程費25萬元？㈣原告主張 以其增建系爭廚房，被告應償還其所受之不當得利46萬9302 元，有無理由？爰分敘如下：
㈠利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1 年 之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消 滅，民法第126 條定有明文。被告雖抗辯原告就98年間之各 月租金均短繳1 萬元，合計尚欠12萬元租金，然被告係於10 6 年8 月23日、106 年9 月30日始分別寄發存證信函及律師 函請求原告給付短繳之租金，有上開存證信函、律師函在卷 可稽，斯時其租金請求權已罹於5 年之消滅時效，原告既為 時效抗辯，被告即不得再請求該部分租金，被告抗辯應自押 租保證金中扣除此部分租金12萬元，自屬無據。 ㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例要旨參照）。查系爭租約第15條、第16條約定： 「印花稅各自負責，店屋之捐稅由乙方（指原告，以下同） 負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」、 「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增 加時，其增加部份，應由乙方負責補貼。乙方決不異議。」 由上開約定之文字文義可知，兩造係約定由原告負擔捐稅、 房屋稅、綜合所得稅等稅額，且於訂約時並無應就租金扣繳 補充保險費之制度存在，自不得將上開約定文義上所無之「
衛生福利部中央健康保險署」就租金所扣繳「補充保險費」 ，以解釋認應包含在原告應負擔範圍內。被告復無法舉證證 明兩造曾約定應由原告負擔補充健保費，並由押租保證金中 扣除之，是被告所辯原告應負擔補充健保費，且應於押租保 證金中扣除，尚無足採。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段規定甚明。經查：
1.被告雖抗辯原告應依系爭切結書之約定負擔系爭房屋所在 地衛生下水道接管工程費25萬元，然細繹該切結書係記載 ：「於102 年12月得到臺北市政府工務局衛生下水道工程 處體諒通融，租賃期滿可再另行通知接管。……往後本公 司願意無條件負擔本大廈化糞池抽肥的費用至接管為止， 衛生下水道接管是臺北市市政府免費的政策，也是臺北市 住戶的權利，因而本公司租賃期滿才接管，倘若接管同時 有發生共同住戶必須付費施工的款項與罰款，本公司願意 全額負擔施工與罰款的款項，絕對不會損害到本大廈住戶 的權利與負擔，懇請58號60號共同住戶體諒支持」等語， 依該切結書所載文義，原告同意負擔之款項為臺北市政府 對臺北市○○區○○○路00號、60號衛生下水道接管之相 關施工費用及罰款。
2.惟被告請求原告負擔之衛生下水道接管工程費，乃被告委 請宜鋒公司所施作之下水道接管工程費用25萬元，查被告 之所以須請宜鋒公司施作接管工程，係因衛工處原所規劃 之排水設備接管路徑將通過系爭廚房，而無法施作，經原 告向臺北市議員陳情後，於106 年4 月14日經臺北市議會 市民服務中心協調會勘，會勘結論由該戶改管後，衛工處 配合銜接至公共污水下水道系統，是被告乃僱請宜鋒公司 施作上址建物內部改管至建物外，再由衛工處於建物外部 予以銜接，業於107 年1 月16日至同年月18日完成接管， 衛工處並未向住戶收取任何費用等情，有衛工處107 年8 月2 日北市○○○○○0000000000號、102 年12月19日北 市工衛北字第00000000000 號函附卷可憑，衛工處亦於10 6 年4 月14日會勘後，發函兩造表示「有關○○區○○○ 路00號衛生下水道接管案，本處將依會勘結論配合住戶改 管後辦理接管作業」等語，有該處106 年4 月28日北市工 衛設字第00000000000 號函可證，足見衛工處於106 年4 月間已決定應由天母北路58號、60號住戶自費將屋內管線 改裝後，再由該處配合接管作業。而依被告所提出之原告 餐廳股東會議紀錄、原告所提出之106 年11月23日原告致 衛工處長官函所載，106 年5 月間因系爭租約租期即將屆
滿，且有他人表示承接原告所營餐廳之意願，因而兩造為 避免破壞系爭廚房之裝潢，均願以改管繞道之方式配合衛 工處之接管施工，然因該餐廳未順利頂讓，被告並將系爭 房屋另行出租他人，原告乃於106 年11月23日向衛工處表 示撤回先前之申請。
3.綜觀上情，衡酌系爭切結書係於103 年3 月16日簽立，切 結書文義並未包含自行繞道改管之費用，且衛工處係於10 6 年4 月間始決定由住戶自行改管，該切結書中所稱之施 工費用自難認包括被告自行施作改管之費用；而被告嗣於 106 年8 月1 日委由宜鋒公司施作之繞道改管工程，實係 為避免系爭廚房遭拆除或破壞，使系爭房屋新承租人仍得 利用系爭廚房，該繞道改管之施作方式雖係於系爭租約存 續期間之106 年4 月間所決定，然於系爭租約終止後，原 告已無使用系爭廚房之可能性，自無由使原告負擔該項費 用，是被告抗辯應自押租金中扣除上開繞道改管工程費用 25萬元，亦屬無據。
㈣原告係向訴外人蘇南山等人租用系爭房屋旁之臺北市○○區 ○○段0 ○段00地號土地（下稱系爭鄰地），並使用該土地 上之增建物為系爭廚房，有土地租賃契約書在卷可憑，衡以 系爭租約最末頁已附註載明「現在使用之畸零地，所有權在 蘇陳教名下……」等語，足認系爭租約簽立時，系爭房屋已 有增建物使用系爭鄰地，則原告主張系爭廚房為其所興建， 是否屬實，已有可疑。其次，原告主張其修建系爭廚房花費 至少99萬5300元，並提出報價單為其論據，然該報價單為新 發不銹鋼廚具有限公司所出具，所載報價品名為菜梯、排油 煙機、避震器、不銹鋼煙罩、風管、靜電機、冷卻水池、冷 凍工作台、冰箱、水槽、油脂截流槽、不鏽鋼水溝、蛋糕櫃 、平口爐、蒸灶、蒸箱、舊平口爐換面板爐心、工作台、置 飯鍋台車、調味台、壁架、層板、吊架、拉門、瓦斯配管及 瓦斯開關、不銹鋼壁、鍍鋅風管、迴風管、舊風管風車拆除 搬運含吊車等，核均為廚具之設置，並非搭建建物之費用， 益難認系爭廚房之建物本體全為原告所興建；而上開原告所 購置之廚具，於系爭租約終止後，業經原告移除，有照片為 證，亦難認該等廚具增加系爭房屋之價值。況系爭租約租期 係自96年7 月1 日開始，上開由新發不銹鋼廚具有限公司於 96 年6月25日、同年8 月3 日所出具之報價單內，已有「舊 平口爐換面板爐心」、「舊風管風車拆除搬運含吊車」等舊 品換新之項目，益足徵系爭鄰地上應本即有作為廚房使用之 增建物，原告所舉證據不足證明系爭廚房為其於96年間所興 建，則原告主張以建物屋齡10年9 月、輕鋼架造等條件計算
系爭廚房之建築物現額為46萬9302元，並主張該價額為系爭 房屋增益之價額等情，均屬無據。
㈤系爭租約第5 條約定，原告應於訂約時交付被告30萬元作為 押租保證金，原告如不繼續承租，被告應於原告遷空、交還 系爭房屋後無息退還押租保證金。兩造不爭執被告確有收受 押租保證金30萬元，且原告已於106 年6 月30日遷空返還系 爭房屋，又原告應負擔系爭房屋地下室變更為營業用途後， 被告所補繳之102 年度至104 年度房屋稅共3 萬4042元，而 原告主張被告應償還因其增建系爭廚房所受利益、被告抗辯 原告應給付短繳租金、二代健保補充保費、改管工程費等， 均無理由，已如前述，則原告所得請求被告返還之押租保證 金應為26萬5958元（計算式：000000-00000=265958）。五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第20 3 條分別定有明文。本件原告請求被告給付26萬5958元之未 定期限債務，業經其以台北北門郵局003502號存證信函催告 被告於文到7 日內給付，該存證信函經被告於106 年9 月25 日收受，則原告併請求自該存證信函送達被告7 日後起即10 6 年10月3 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦 屬有據，逾此部分之請求則屬無據。
六、從而，原告依系爭租約第5 條約定請求被告給付26萬5958元 ，及自106 年10月3 日起至清償日止按週年利率5%計算之利 息，為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求則無理由，應 予駁回。本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，原告 所為假執行之聲請不另准駁；被告陳明願供擔保請准宣告免 為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回 。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響 判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
士林簡易庭法 官 楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 107 年 11 月 6 日
書記官 黃啓銓
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