臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 107年度員簡字第314號
原 告 江文理
訴訟代理人 江欣鞠
被 告 宏遠興業股份有限公司
法定代理人 席家宜
訴訟代理人 張書維
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年10月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟柒佰貳拾陸元，及自民國一○七年十月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰伍拾元，由被告負擔新臺幣叁仟肆佰元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣陸萬壹仟柒佰貳拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：(一)被告應 將門牌號碼彰化縣○○市○○路000號房屋全部遷讓返還原 告。(二)被告應給付原告新台幣（下同）151,238元，及自 起訴狀繕本送達翌日起上開房屋返還原告時止，按月給付原 告30,000元，並請求請准假執行；嗣於民國107年10月15日 具狀撤回原起訴請求(一)部分，並變更聲明為：(一)被告應 給付原告121,726元及自該訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。(二)願供擔保請准假執行。核屬 縮減應受判決事項之聲明，及撤回原起訴請求(一)部分，合 於前開規定，均應准許。
二、原告主張：被告於105年5月10日向原告承租門牌彰化縣○○ 市○○路000號房屋(下稱系爭房屋)，兩造訂有房屋租賃契 約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自105年7月10日至10 8年7月9日止，每月租金新臺幣(下同)30,000元，每月10日 以前繳納，被告並於105年5月10日給付押金60,000元。詎被 告自107年5月份起未按期繳納租金，經原告於107年6月間以 存證信函催告後，被告始於107年6月20日以存證信函通知原 告欲終止系爭租約，但兩造未就終止系爭租約達成合意，被 告再於107年7月9日以存證信函附面額60,000元支票寄送原
告後即未再支付租金，原告乃以存證信函催告被告，並依系 爭租約第6條第1款以起訴狀為終止系爭租約之意思表示。系 爭租約於107年9月21日終止，然被告迄至107年10月9日始將 系爭房屋騰空返還予原告，被告自107年5月10日起至107年9 月21日系爭租約終止時，積欠原告租金未繳付，系爭租約終 止後迄至107年10月9日，被告仍占用系爭房屋，受有相當於 租金之不當得利，及依系爭租約第6條第2點被告應賠償1個 月租金之違約金，又原議定租期為3年，原告始願意於交付 系爭房屋後2個月起算租期，因被告違約而終止系爭租約， 原告受有租金之損害，故依債務不履行請求被告賠償2個月 租金損失即60,000元，另原告已墊支水電費共計1,726元， 扣除被告所寄送前揭支票及押金60,000元，是被告尚積欠原 告121,726元（計算式：30,000×5個月＋30,000＋60,000＋ 1,726－60,000－60,000＝121,726）未給付。爰依系爭租約 、不當得利及債務不履行之法律關係，提起本件訴訟等語， 並聲明：(一)被告應給付原告121,726元及自民事更正聲明 狀繕本送達翌日即107年10月21日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：已於107年5月4日遷出系爭房屋並通知原告終止 系爭租約，復於107年6月20日以存證信函通知原告提前終止 系爭租約，則系爭租約已於107年7月21日發生終止效力，並 願給付租金至107年8月9日止，及未給付107年5月10日至107 年8月9日之租金、依系爭租約第7條第4點補償1個月之租金 ，扣除押金60,000元，乃於107年7月9日隨存證信函附面額 60,000元支票，系爭租約至遲已於107年8月9日終止。因原 告不願與被告點交系爭房屋，才於107年8月21日寄還系爭房 屋鑰匙，嗣後兩造於107年10月3日至系爭房屋，原告訴代說 廁所有垃圾、隔間未拆除，被告於同月9日清除完畢後，原 告始願接受系爭房屋返還完畢，但系爭租約已於107年8月9 日終止，之後即不需給付租金。系爭租約並無原告得請求2 個月租金債務不履行損害賠償之約定，至原告同意租期開始 前2個月不收租金係因屋況不佳，而供被告為裝潢營業之準 備，並未附應租滿3年之條件，原告此部分請求顯無理由。 對於原告墊支水電費共計1,726元無意見，願意給付。原告 有向被告收取60,000元之押金，租約既已消滅，原告應返還 之，被告自得主張以此抵銷等語，資為抗辯。並聲明：(一) 原告之訴駁回。(二)請准供擔保宣告免為假執行。四、原告主張被告向其承租系爭房屋，於被告107年5月10日起未 依系爭租約按月繳納租金，被告應給付系爭房屋107年5月10 日至107年8月9日之租金及墊支水電費，被告已以支票給付
原告60,000元，及原告應返還被告押金60,000等情，業據提 出系爭租約、水電費繳費憑證、存證信函及回執、支票、被 告公司登記資料等影本為證，且為被告所不爭執，可堪信為 真實。
五、原告另主張系爭租約係於107年9月21日終止，被告於107年 10月9日始將系爭房屋騰空返還原告，被告應給付原告自107 年8月10日至107年10月9日止之租金、相當於租金之不當得 利，及依系爭租約第6條第2項賠償1個月租金，及因債務不 履行應賠償2個月租金之損失，則為被告否認，並以前詞置 辯。是本件爭點厥為：(一)被告是否應給付原告自107年8月 10日至107年10月9日止之租金、相當於租金之不當得利。( 二)原告依系爭租約第6條第2項請求被告賠償1個月租金，有 無理由。(三)原告得否請求被告賠償2個月租金。以下分述 之:
(一)查系爭租約第7條第4項約定：「契約租賃期限未滿，一方擬 終止本合約時，應得他方同意，並應預先於終止前1個月以 書面通知他方，並應賠償相當於1個月租金額之損害賠償」 ；第6條第2項則約定「乙方（按即被告）…，或拖欠租金達 2個月以上，其租金約定於每期每期開始支付者，並應於遲 延給付2個月時，經甲方（按即原告）催告期限繳納仍不支 付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約」。是系爭租約期限 未滿，被告如擬終止系爭租約，除應預先於終止前1個月以 書面通知原告外，並應得原告同意，始得依系爭租約第7條 第4項約定終止系爭租約，本件被告固於107年7月9日寄送存 證信函通知原告擬終止系爭租約，然未獲原告同意，是系爭 租約並未因此而終止。惟被告自107年5月10日起即未按月繳 納租金，雖於107年7月9日寄送存證信函時併附面額60,000 元支票1紙，然僅足以支付107年5月、6月之租金，之後即未 再給付租金，迄原告以存證信函催告被告繳納，於107年8月 20日寄達時，延遲給付之租金已2個月，被告經原告催告亦 未繳納租金，原告自得依系爭租約第6條第1項約定終止系爭 租約，而原告以本件起訴狀為終止系爭租約之意思表示，起 訴狀繕本業於107年9月20日送達被告，則系爭租約自107年9 月21日發生終止之效力。按承租人應依約定日期，支付租金 ，民法第439條前段定有明文。再按無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明 文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返 還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。依系爭租約第 3條約定，系爭房屋每月租金為30,000元，系爭租約於107年
9月21日終止，已如前述，是原告請求被告給付107年8月1 0 日至系爭租約終止時之租金，即屬有據。系爭租約既已於 107年9月21日終止，被告自107年9月22日起即無占有系爭房 屋之合法權源，然被告迄於107年10月9日始將系爭房屋騰空 遷讓返還原告，自屬無法律上之原因，受有繼續使用系爭房 屋之利益，致系爭房屋所有權人即原告受有損害，則原告請 求自107年9月22日起至107年10月9日被告遷讓返還系爭房屋 止，被告應給付按月給付原告30,000元相當於租金之不當得 利，核屬有據。至被告主張已於107年5月4日遷出系爭房屋 ，並於107年8月21日寄還系爭房屋鑰匙等情，並提出載運系 爭房屋內物品之專車申請單及貨運車行程表影本為證，惟被 告亦自承兩造於107年10月3日至系爭房屋時，尚有垃圾未清 除、隔間未拆除等，迄至107年10月9日始清除完畢，被告雖 稱其已清除系爭房屋內之物品，然隔間既未拆除，即非屬將 系爭房屋騰空返還原告，被告所辯自難採信，是認被告於10 7年10月9日始將系爭房屋騰空返還原告。
(二)原告主張依系爭租約租約第6條第1項終止租約，系爭租約於 107年9月21日終止，系爭租約終止後被告仍未騰空返還系爭 房屋，既有理由，則原告依系爭租約第6條第2項約定，請求 被告支付房租1倍計算之違約金，亦屬有據。另被告主張依 系爭租約第7條第4項約定終止系爭租約，既無理由，業如前 述，則其主張依同條賠償相當於1個月租金額之損害金，亦 難認有據，併予敘明。
(三)原告另主張因系爭租約租期為3年，始願意給予被告2個月搬 遷期，未收租金，然因被告債務不履行，請求被告賠償2個 月租金之損失等語。惟觀之系爭租約就此並未記載，已無從 證明應租滿3年為租期開始前2個月不收租金之條件，且被告 主張因系爭房屋屋況不好，需要如此長的修繕期等語，原告 亦不爭執系爭房屋屋況不好，然原告就因租期為3年，始願 意給予被告2個月搬遷期，復未能舉證以實其說，原告此部 分主張，難認有據，不應准許。
六、從而，被告應給付原告自107年5月10日起至107年9月21日系 爭租約終止時，及系爭租約終止後迄至107年10月9日返還系 爭房屋時，按月給付30,000元之租金、相當於租金之不當得 利共計150,000元、已墊支水電費1,726元，及1個月租金之 違約金，扣除被告所寄送面額60,000元之支票及以原告應返 還被告之押金60,000元後，被告尚積欠原告61,726元（計算 式：150,000＋1,726＋30,000－60,000－60,000＝61,726） 。故原告依據系爭租約、不當得利之法律關係，請求判決如 主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，
為無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分合於民事訴訟法第389條第1項第3款規 定，爰依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依 被告聲請酌定相當金額宣告被告如預供相當金額之擔保後， 得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即因訴之 駁回而失其附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決 結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 11 月 13 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 范馨元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 13 日
書記官 施惠卿
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