侵權行為損害賠償
臺灣高等法院(民事),上字,107年度,589號
TPHV,107,上,589,20181031,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　107年度上字第589號
上　訴　人　富邦物業管理顧問有限公司
法定代理人　李育林
訴訟代理人　朱淑靜
　　　　　　林詠喬
被上訴人　　翡翠天下社區管理委員會
法定代理人　陳信耀
被上訴人　　黃美甄
　　　　　　黃進龍
上三人共同
訴訟代理人　徐紹維律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國
107年3月23日臺灣桃園地方法院106年度訴字第990號第一審判決
提起上訴，本院於107年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為「翡翠天下社區」（下稱系爭社區）內門 牌號碼桃園市○○區○○路000號1樓建物（即桃園市○○區 ○○段000○號，下稱系爭地上1至3樓建物）、 門牌號碼桃 園市○○區○○路000○000○000○000○000○000 號地下1 樓（即同段377建號，下稱系爭地下1樓建物） 及地下3樓建 物（即同段426建號，下稱系爭地下3樓建物，與前開建物下 合稱為系爭建物）之所有權人。 因系爭社區1樓車道口設有 鐵捲門， 系爭地下3樓停車場車輛須以鐵捲門遙控器控制鐵 捲門始能出入停車場。然伊於民國105年12月1日完成先前允 諾被上訴人翡翠天下社區管理委員會（下稱社區管委會）免 費將地下2樓至地下1樓車道牆面重行粉刷工程，並準備交付 補助金新臺幣（下同）20萬元時，時任主任委員即被上訴人 黃美甄（下稱黃美甄）及管理委員即被上訴人黃進龍（下稱 黃進龍）竟以社區回饋金條件尚未談妥為由，拒絕出售控制 鐵捲門遙控器予伊， 防礙伊通行系爭地下3樓建物之權利。 又伊已於105年11月30日與訴外人富鄰保全股份有限公司（ 下稱富鄰公司）簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租約），約 定以每月租金33萬元自 105年12月16日起出租系爭建物予富 鄰公司作營業暨停車使用，且伊於交付租賃物時應一併交付 30個遙控器供富鄰公司員工使用，惟因被上訴人拒絕出售遙 控器，致伊無法依約交屋，富鄰公司因而於106年3月22日解 除契約， 並依系爭租約第6條第3項約定請求伊賠償2倍月租



，導致伊受有自105年12月16日起至106年3月16日止3個月租 金損失99萬元，及賠償66萬元違約金之損害。爰依民法第18 4條第1項前段及第185條第1項規定，求為判決被上訴人應連 帶賠償伊所受損害合計共165萬元（99萬元＋66萬元＝165萬 元），及自106年12月15日起至清償日止按年息5％計算之利 息；並願供擔保請准為假執行宣告。（原審為上訴人敗訴之 判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：（一） 原判決廢棄。 （二）被上訴人應連帶給付上訴人165萬元， 及自106年12月15日起至清償日止按年息5％計算之利息。（ 三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人於105年12月1日尚非系爭社區住戶， 且依住戶規約第3條第10項規定及停車場管理辦法， 系爭社 區停車位應由社區住戶使用，禁止外車進出，每一車位限停 一部車輛，取得遙控器設備時應登記車號，社區管委會本不 得將遙控器設備出售、複製予非社區住戶，亦不可能給與上 訴人顯不相當之38個遙控器設備，造成安全維護管理漏洞。 又系爭社區興建時所規劃之停車場車道為單車道，依建築技 術規則建築設計施工編第60條第6款規定， 至多僅得設置50 輛停車位，而建商當時已於地下2樓設置43輛停車位 ，系爭 地下3樓設置4輛停車位，在未辦理使用執照變更登記前，系 爭地下3樓僅得合法使用4輛停車位，上訴人自行將系爭地下 3樓規劃為38輛停車位，且在取得系爭地下3樓所有權前，即 廣告將停車位出售予不特定之第三人，社區管委會基於避免 進出社區人士複雜，並考量上訴人當時要求提供遙控器之目 的僅在裝修地板及畫線工程，訴外人即系爭建物前所有權人 莊麗真、誠漢工程有限公司（下稱誠漢公司）復曾向社區管 委會聲請取得10個遙控器，上訴人進出社區應無困難各節， 乃未依其所請提供38個停車位遙控器，自無不法。上訴人並 可透過警衛或管理人員管控開啟停車場鐵捲門進出，伊等並 無妨礙上訴人通行權利。 況上訴人實際上並未將系爭地下3 樓停車位出租予富鄰公司。至於黃美甄、黃進龍僅代為管理 、處理社區日常事務，出售車道口鐵捲門遙控器設備及出售 方法、金額等相關事務屬社區管委會職權，與渠等無關。上 訴人請求被上訴人負連帶損害賠償責任，實屬無稽等語，資 為抗辯。並答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張：伊於105年11月6日分別向莊麗真、誠漢公司購 買系爭地下3樓、系爭地上1至3樓暨地下1樓建物，並先後於 105年12月13日、106年1月4日辦理所有權移轉登記；被上訴 人黃美甄、黃進龍當時為社區管委會之主任委員及委員等情



，有建物登記第二類謄本、社區管委會105年度第17屆第2次 區分所有權人會議記錄公告為憑 （原審卷第6至13、51頁） ，且為兩造所不爭執（ 原審卷第56頁背面、第209頁背面） ，堪信為真實。
四、又上訴人主張：伊於105年11月30日已將系爭建物以月租33 萬元出租與富鄰公司，惟因被上訴人拒絕提供通往系爭地下 3樓停車場所需之車道口鐵捲門遙控器30個， 不法侵害伊通 行系爭地下3樓之權利，致伊因此無法取得3個月租金及賠償 66萬元違約金之損害，應由被上訴人依侵權行為之規定如數 連帶賠償云云。為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經 查：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責 任。但能證明其行為無過失者，不在此限。 民法第184條 第1項前段、第2項定有明文。又按侵權行為損害賠償責任 ，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須 具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有相當因果關 係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對 於侵權行為之成立要件應負舉證責任 （最高法院100年度 台上字第328號判決 、98年度台上字第1452號判決參照） 。
（二）上訴人主張被上訴人拒絕提供30個車道口鐵捲門遙控器， 侵害就系爭地下3樓停車場之使用、 收益等情，雖據提出 105年11月29日、105年12月2日 、106年2月17日存證信函 為證（原審卷第17至19、173頁） ，並經證人即富鄰公司 負責人鄭一鳴證述： 富鄰公司於105年11月30日與上訴人 簽訂系爭租約，我們已經準備要搬進去了，但去跟管委會 買遙控器的時候，管委會就一堆藉口，上訴人也有派人到 社區去談，談了一、 二個月過去，上訴人才拿1個遙控器 給伊，還是社區借給上訴人，但地下室這麼大，一個遙控 器怎麼會夠； 伊後來要去買的時候就1個也買不到，管委 會1個也不賣給伊等語（原審卷第210頁背面、 第211頁背 面），堪信社區管委會確有未依上訴人請求交付30個車道 遙控器之情事。惟查：
1.依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所 有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執 行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務。 又管理委員會之職務包括公寓大廈及其周圍之安全及環境 維護，此觀公寓大廈管理條例第36條第3款即明 。另依系 爭社區84年7月21日所有權人會議決議通過，並於84年8月



10日公告實施之住戶規約第3條後段約定 ：「共用部份或 約定共用部份之修繕維護管理，由管理委員會為之」（原 審卷第68頁）。則管委會就公寓大廈之安全有管理維護之 職責及權限甚明。被上訴人黃美甄、黃進龍為斯時管委會 之主任委員及委員，則得行使委員權限。查上訴人為系爭 地下3樓建物之所有權人，就系爭地下3樓建物除法令限制 外，固得自由使用收益，惟上揭停車場出入均須通行之停 車場車道鐵捲門既位於共同使用部分之區域，被上訴人自 得基於社區安全維護之考量，就住戶持有車道口鐵捲門遙 控器數量為必要之管理。
2.次按92年6月5日建築法修正公布之第73條第2項及第3項規 定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類 組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避 難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之 變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下 之使用變更，不在此限。前項一定規模以下之免辦理變更 使用執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定 之」。又92年6月5日建築法修正前，建築物依法附設之停 車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位 數，如不涉及其他使用空間之變更，應無須辦理變更使用 ；增加之停車位如係作為法定停車空間、鼓勵增設停車空 間、自行增設停車空間，尺寸大小應合於停車空間相關法 令規定，且該等停車空間數總計因而達50輛者，另應適用 建築設計施工編第60條第3款後段規定， 車道及汽車進出 口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度。其建築物屬公 寓大廈者，並應符合公寓大廈管理條例有關法令之規定， 有內政部98年6月23日內授營建管字第0980100952號函、9 9年10月18日台八八內營字第8809121號函、 86年7月31日 台（86）營字第8673356號函可參 （原審卷第136至138頁 ）。準此，於92年6月6日建築法第73條修正發布施行前， 於原核准之停車空間範圍內劃設增加停車位數量者，無須 辦理變更使用執照，如為92年6月7日後所為，其變更停車 位數量之行為，則應辦理變更使用執照，亦有桃園市政府 107年1月12日府都建使字第1060313810號函可稽（原審卷 第191頁）。查依系爭大樓80桃縣工建使字第136號使用執 照竣工圖說，系爭社區地下2樓、系爭地下3樓用途分別標 示為「防空避難室兼停車場」、「停車場」， 系爭地下2 樓停車位數量為17輛，系爭地下3樓停車位數量為4輛，有 桃園市政府 106年10月27日府都建使字第1060238023號函 及系爭地下2樓、3樓平面圖可稽（原審卷第126、134、13



5頁）， 足見起造人就系爭社區請領使用執照時，其所設 置之停車位數量總計為21輛（17輛＋4輛）。 另觀諸被上 訴人所提82年1月1日訂定之系爭大樓大樓B2停車場管理辦 法所附之B2停車空間圖（原審卷第50頁背面），標明已設 置43輛停車位， 堪認被上訴人辯稱系爭地下2樓於建商取 得使用執照後即自行增設停車車位，洵非無據。且依前揭 說明， 系爭地下2樓設置之前揭43輛停車位既為建商於92 年6月7日前所增設，自無庸另行辦理變更使用執照。惟因 上訴人買受系爭地下3樓時，系爭地下2樓實際已設置43輛 停車位，再加計使用執照所標示之系爭地下3樓設置之4輛 停車位，合計已達47輛（43輛＋4輛＝47輛）停車位。而 觀諸系爭地下2樓及地下3樓平面圖所示（原審卷第134、1 35頁），系 爭地下3樓並無獨立之對外聯繫車道，而需通 過系爭地下2樓車道始得對外聯繫， 則依建築技術規則建 築設計施工編第60條第1項第6款規定：車道供雙向通行且 服務車位數未達50輛者，得為單車道寬度；50輛以上者， 自第50輛車位至汽車進出口及汽車進出口至道路間之通路 寬度，應為雙車道寬度、第61條規定：單車道寬度應為3. 5公尺以上，雙車道寬度應為5.5公尺以上。可知系爭地下 3樓若增設4輛以上停車位，將使系爭大樓所設置之停車位 達50輛以上，系爭地下2樓及系爭地下1樓之車道則應變更 為雙車道寬度，始符上開建築法規。 是以上訴人雖於106 年7月間取得變更使用執照，於系爭地下3樓增設20輛停車 位，有桃園市政府建築管理處前開106年10月27日函、107 年8月27日桃建使字第1070059008號函可稽（原審卷第126 至130頁，本院卷第107、108頁）。 然審酌上開核准變更 之時點已於106年7月以後；上訴人亦於原審時自認：地下 3樓原本合法停車位數量為4個，經伊申請始變更為24個等 情（原審卷第57頁）。堪認在上訴人合法變更使用執照前 ，其於系爭地下3樓建物設置38個停車位， 不能認為合法 。
3.審諸上訴人105年12月1日向警衛表示欲購買38個遙控器時 ，尚未登記為系爭建物所有權人；且系爭大樓於82年1月1 日訂定、105年12月3日修正之停車場管理辦法雖係為規範 B2停車場之管理使用而訂定（原審卷第49、50頁），惟因 上訴人欲將系爭地下3樓建物出售或出租（原審卷第160頁 ）， 則管委會參酌該停車場管理辦法第2條「依所有權之 車位停車，每一車位限停一部車」、「領用停車場遙控器 時應向管理中心登記車牌號碼」 、第6條「本社區禁止外 車私自進入停放車輛（如有必要需經管理中心同意並辦妥



手續後方得進入」（原審卷第49頁背面）、第10條「車道 之遙控器不得複製後給非住戶使用」（原審卷第49、50頁 ），及住戶規約參（十）約定「住戶不得將社區大門磁扣 、通往停車場門之鎖匙及車道遙控器複製後給非住戶使用 」（原審卷第48頁）之意旨，為維護系爭社區安全，避免 出入社區人員複雜，管理不易，乃未依上訴人要求出售高 達30個遙控器予上訴人，實屬管委會依公寓大廈管理條例 第36條第3款、系爭規約第3條之職權行使，要非不法侵害 上訴人所有權。況上訴人合法變更使用執照前，系爭地下 3樓建物合法停車位並非38個停車位，已如前述。 且觀諸 系爭大樓105年12月29日召開之第17屆第2次區分所有權人 會議記錄公告內容，可知區分所有權人會議當時討論B3是 否納入管理，曾討論B3車位數量符合法規，並取得雙方同 意納入管理時，再就相關費用協商解決，如不納入管理， 即維持現狀，經全體出席之區分所有權人決議不納入管理 ，B3之所有權人可使用B3轄區以外之公共空間，B3轄區內 之空間，因屬私有產權，由其所有權人負責管理等語（原 審卷第51、52頁）。故社區管委會及主任委員黃美甄、委 員黃進龍雖未依上訴人所需提供30個停車位遙控器，亦不 能認有違反何作為義務而具有違法性。再者，細繹106年2 月17日上訴人寄發社區管委會之存證信函記載：「二、台 端多次以本公司地下3層停車場之合法停車格僅有4格為由 表示至多僅能出售1停車位2個合計共8個遙控器...」等語 （原審卷第174頁）， 可見被上訴人亦非全然拒絕提供上 訴人遙控器。再者，上訴人亦自認已有遙控器，且其後在 車道出口設置感應器，即可由感應器任意進出停車場（原 審卷第166頁背面，本院卷第147頁），其並無不能進出使 用系爭建物之情形，如上訴人欲進出，亦可藉由系爭社區 警衛或管理人員管控開啟鐵捲門進出。基上，尚難逕認被 上訴人有侵害上訴人系爭建物所有權或妨害其通行地下 3 樓權利之情事。
（三）上訴人另主張： 伊於105年11月30日已將系爭建物以月租 33萬元出租與富鄰公司，因被上訴人拒絕提供車道遙控器 ，致伊無法依系爭租約交付遙控器30個予富鄰公司，富鄰 公司因此解除系爭租約 ，伊因此無法取得105年12月16日 至106年3月16日止3個月租金99萬元 ，並賠償66萬元違約 金云云，固提出不動產租認契約書、存證信函、無摺存款 送款單等件為證（原審卷第23至25、70至73頁），並經證 人即富鄰公司負責人鄭一鳴證述： 富鄰公司於105年11月 30日與上訴人簽訂系爭租約，因尚未開始所以沒有交付租



金，但有付押金，但是去跟管委會買遙控器的時候，管委 會就一堆藉口，說我們還不是所有權人，伊有把租約給管 委會看，並且找上訴人，上訴人有派人去社區談，談了一 、兩個月過去，上訴人才拿一個遙控器給伊，那個遙控器 還是社區借給上訴人，之後要還，到106年3月左右伊就決 定不要租了，有寄存證信函通知上訴人解約，後來上訴人 還伊押金後再賠償一倍等語為憑（原審卷第210、211頁） 。惟上訴人與富鄰公司同屬於朝陽文教事業集團之一，上 訴人公司法定代理人李育林及富鄰公司法定代理人鄭一鳴 分別擔任朝陽富元教育股份有限公司之總班主任與董事長 等情，業據提出網路截圖及廣告單為憑（ 原審卷第162、 163頁）。足見兩家公司屬相同集團，關係密切。 又據證 人鄭一鳴證稱：伊多年前曾擔任上訴人公司董事長，原本 是兩邊都有投資，伊一開始打算合買，所以從頭到尾伊都 有參與等語（原審卷第210頁）， 及上訴人所提出之錄音 譯文記載：「...我現在已經是住戶了 ，我已經有B3的停 車位 ，...就是B3停車位啊整層我買我姓鄭...對對對... 我本人啊...」等語（原審卷第21頁）。則鄭一鳴所負責 富鄰公司本於與上訴人合作投資之立場，是否確實以高額 租金向上訴人承租系爭建物，是否索賠高額違約賠償，均 非無疑 。又系爭租約租賃標的包含系爭地下3樓全部，有 系爭租約可參，並經證人鄭一鳴證稱：伊係向上訴人承租 系爭B3建物全部等語（原審卷第211頁） 。惟此與上訴人 自承：系爭地下3樓停車位部分賣給原本社區住戶 ，其他 車位出租給富鄰公司等情（原審卷第165頁背面）不符 。 再參諸上訴人於系爭租約簽訂當時，已分別於105年11月2 2日、105年11月24日 、105年11月27日將停車位出售予訴 外人伍碧珍、呂學文、孫振榮，有系爭建物謄本可稽（原 審卷第84頁）。 另被上訴人所提出上訴人出售系爭地下3 樓建物之廣告單記載：「11月底前預購超優惠，即刻享有 免費停車到105年底」等語（原審卷第160頁）。益徵所謂 租約應屬通謀虛偽，證人鄭一鳴所為證詞亦無從採信。況 依上訴人與莊麗真、誠漢工公司簽立之買賣合約可知，系 爭建物點交之日為106年1月15日（原審卷第202頁） ，且 系爭建物已由原所有權人出租予他人，上訴人並表明願意 繼續承受原租賃合約（原審卷第204頁）， 益徵系爭建物 不可能出租予富鄰公司。故上訴人主張其因未能履行系爭 租約而受有租金及賠償違約金之損害云云，自屬無據。據 上，被上訴人並無故意或過失不法侵害上訴人權利之行為 ，上訴人亦未受有損害，則上訴人主張被上訴人應負民法



第184條第1項前段之侵權行為云云，自無可取。五、綜上所述，上訴人依民第184條第1項前段、第185條規定 ， 請求被上訴人連帶付165萬元，及自106年12月15日起至清償 日止按年息5％計算之利息，為無理由 ，其假執行之聲請亦 失所附麗，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假 執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判 決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 蕭清清
法 官 沈佳宜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 1 日
書記官 蕭麗珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。