臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第816號
上 訴 人 王 的
訴訟代理人 王暉鴻
鄭任斌律師
複 代理 人 吳啟玄律師
上 訴 人 柯拔希
柯品堅（即柯義明之承受訴訟人）
柯品奇（即柯義明之承受訴訟人）
上三人共同
訴訟代理人 郭瓔滿律師
孫浩偉律師
上 訴 人 吳守仁
吳錦榮
潘清炎
吳明勳（即吳茂林之承受訴訟人）
吳明坤（即吳茂林之承受訴訟人）
吳明標（即吳茂林之承受訴訟人）
吳碧容（即吳茂林之承受訴訟人）
上四人共同
訴訟代理人 楊美月
上七人共同
訴訟代理人 黃永琛律師
複 代理 人 孫誠偉律師
劉桂君律師
追 加被 告 陳進樹
江榮聖
江佳勇
兼 上一 人
訴訟代理人 江佳坪
被 上訴 人 莊國安
陳慧珊
莊寶堂
共 同
訴訟代理人 劉炳烽律師
複 代理 人 賴鴻齊律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年6
月29日臺灣新北地方法院103年度訴字第421號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為訴之追加，本院於107年9月26日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決關於（一）命上訴人吳守仁為給付部分，及該部分假執行之宣告；（二）命上訴人吳錦榮、潘清炎、吳明勳、吳明坤、吳明標、吳碧容拆屋還地部分，及該部分假執行之宣告；（三）命上訴人王的、柯拔希、柯品堅、柯品奇、吳錦榮、潘清炎、吳明勳、吳明坤、吳明標、吳碧容給付超過如附表二所示金額部分，及該部分假執行之宣告；（四）訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人王的、柯拔希、柯品堅、柯品奇、吳錦榮、潘清炎、吳明勳、吳明坤、吳明標、吳碧容其餘上訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由上訴人王的負擔百分之七、上訴人柯拔希、柯品堅、柯品奇負擔百分之三十，餘由被上訴人負擔；追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、本件上訴人吳茂林於提起上訴後之民國106年2月3日死亡， 其繼承人為吳明勳、吳明坤、吳明標、吳碧容，且均未拋棄 繼承等情，有吳茂林之死亡證明書、繼承系統表、戶籍謄本 附卷可稽（見本院卷一第219至225頁），並經其等具狀聲明 承受訴訟（見本院卷一第217至218頁），經核並無不合，應 予准許。又當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理 權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人 承受其訴訟以前當然停止，但於有訴訟代理人時不適用之， 民事訴訟法第170條、第173條前段定有明文。本件原審被告 柯義明固於原審判決前之104年7月9日死亡（見原審卷二第 271頁），惟柯義明於原審已有委任訴訟代理人，訴訟程序 並不當然停止，柯義明之繼承人即上訴人柯品堅、柯品奇於 提起上訴時併聲明承受訴訟（見本院卷一第23至24頁），業 經原審裁定准許（見原審卷二第278頁）。
二、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者、訴訟標的對於數人必須合一確定 時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴 訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第5款定有明 文。本件被上訴人為新北市○○區○○段○○○段000地號 土地（下稱系爭土地）所有人，於原審主張上訴人未經被上 訴人同意，亦無系爭土地之使用權源，竟分別於系爭土地上 搭建如附圖所示，門牌號碼分別為新北市○○區○○路00巷 0弄00號、15號、15-1號、29號、31號、35-9號之未辦理建 物所有權第一次登記之建物（下合稱系爭建物，分則稱各門
牌號碼建物）及13號建物旁之圍牆，遂訴請上訴人拆屋還地 （見原審卷一第3至10頁）。嗣於本院審理時，以15-1號建 物為陳進樹、江榮聖、江佳勇、江佳坪4人（下稱陳進樹4人 ）與上訴人吳錦榮共有為由，追加陳進樹4人為被告（見本 院卷二第181至184頁、本院卷五第15頁）。因追加部分與原 訴之主要爭點相同，仍援用原訴之訴訟資料及證據，尚無礙 被上訴人及追加被告之程序利益，雖上訴人不同意追加（見 本院卷二179頁反面、第180頁），惟綜合考量被追加為被告 之人係屬15-1號建物共有人，及其審級利益、程序保障、訴 訟經濟、防止裁判矛盾、發見真實、促進訴訟、擴大解決紛 爭效能、避免訴訟延滯與程序法上之紛爭一次解決等情，認 宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，無須另 生新訴，故其請求之基礎事實應屬同一，並有合一確定之必 要，依民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款、第5 款規定，被上訴人所為之追加應予准許。
三、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，倘無民事訴訟 法第386 條規定之不得一造辯論判決之事由，得依到場當事 人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1 項前段定有明文。本件陳進樹4人經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依 被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人主張：系爭土地為伊共有，上訴人及追加被告 未經伊同意，竟分別於系爭土地上搭建如附圖所示之建物及 13號建物旁之圍牆，無權占有系爭土地而受有利益，侵害伊 所有權，並致伊受有相當於租金之損害等情，爰依民法第 767條第1項、第179條規定，求為命：如附表一所示之判決 ，並願供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院者，不予贅述） 。
二、上訴人及追加被告答辯部分：
（一）上訴人吳錦榮、吳守仁、潘清炎、吳明勳、吳明坤、吳明 標、吳碧容（下稱吳錦榮等7人）則以：被上訴人與蔡樹 鴻就系爭土地所訂買賣契約（下稱系爭契約）及所有權移 轉登記係通謀虛偽意思表示，應屬無效。又系爭土地為蔡 河彬、吳德川、江鐵雄（即江榮聖、江佳勇、江佳坪之被 繼承人）、蔡等、蔡忠直（即蔡宗宏）、梁阿箱、吳錦榮 、潘清炎、吳茂林（即吳明勳、吳明坤、吳明標、吳碧容 之被繼承人）、陳秋桐、王椅、陳進樹、蔡竹生（下稱蔡 河彬等13人）於65年間共同籌資購買，因屬農地，乃借名 或信託登記於有自耕能力之蔡子琴（即蔡樹鴻之被繼承人
）名下，蔡子琴並於72年5月9日與蔡河彬等13人簽立同意 書（下稱同意書），將系爭土地之特定區域分配予蔡河彬 等13人，同意蔡河彬等13人在其上建屋，吳守仁則於78年 6月22日受讓梁阿箱對系爭土地之權利，伊各自之建物自 得合法占有系爭土地，蔡樹鴻無權處分系爭土地，對伊不 生效力。縱認其有權處分，亦應適用或類推適用民法第 425之1條規定，非屬無權占有。其次，縱認系爭土地非借 名或信託登記於蔡子琴名下，蔡子琴依臺灣臺北地方法院 板橋分院（下稱板橋地院）74年訴字第825號確定判決應 賠償共計700萬元本息予蔡河彬等13人，蔡子琴及其繼承 人蔡樹鴻迄今未賠償伊，伊得類推適用民法第264條同時 履行抗辯。況被上訴人明知上情，以顯不相當價格惡意受 讓系爭土地，其提起本件訴訟以損害他人為主要目的，係 屬權利濫用，並違反誠信原則，不得請求伊拆屋還地等語 ，資為抗辯。
（二）上訴人王的則以：伊為系爭土地實質所有權人之一，依同 意書分配坪數為250坪（嗣將其中150坪讓予上訴人柯拔希 及柯義明），蔡樹鴻無權將系爭土地出售予被上訴人。又 被上訴人並非善意第三人，未取得系爭土地所有權，不得 請求伊拆屋還地等語，資為抗辯。
（三）上訴人柯拔希、柯品堅、柯品奇（下稱柯拔希等3人）則 以：系爭土地係借名或信託登記於蔡子琴名下，蔡樹鴻為 無權處分，被上訴人復非善意第三人，自未取得系爭土地 之權利。另王的於78年6月1日將其可受分配系爭土地坪數 中之150坪權益以500萬元出售予柯品堅、柯品奇之父柯義 明，伊本於占有連鎖，即有占有使用系爭土地之正當權源 ，被上訴人不得對之行使所有物返還請求權等語，資為抗 辯。
（四）追加被告未於言詞辯論期日到場，僅提出書狀請求駁回被 上訴人追加之訴。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人 應將如附圖所示土地上之地上物拆除，並將土地返還予被上 訴人；上訴人應給付如原判決附表三所示之金額、利息，及 均自102年12月27日起至返還土地之日止，按月給付被上訴 人如原判決附表四所示金額。上訴人不服，提起上訴，上訴 聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢 棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上 訴人答辯聲明：上訴駁回。並追加陳進樹等4人為被告，追 加聲明：吳錦榮及追加被告應將附圖所示2-4(3)地號土地上 ，使用面積328平方公尺、15-1號建物拆除，將土地返還被
上訴人。追加被告答辯聲明：追加之訴駁回。（原審判決被 上訴人敗訴部分，及判決原審共同被告陳壬癸、何振銘敗訴 部分，未據被上訴人及陳壬癸、何振銘聲明不服，不在本院 審理範圍）
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院106年4月 25日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院 卷一第240頁反面至241頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷 ，分述如下：
（一）被上訴人與蔡樹鴻就系爭土地所訂立之系爭契約及所有權 移轉登記是否為通謀虛偽意思表示而無效？
１、按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明 知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意 人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合 意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例意旨參 照）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表 示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29 號判例意旨參照）。
２、系爭土地原登記蔡子琴所有，蔡子琴於93年4月16日死亡 後，於102年7月5日以繼承為原因登記為蔡樹鴻所有，蔡 樹鴻與被上訴人於102年10月3日簽訂系爭契約，約定被上 訴人以1億6,500萬元購買系爭土地，並於102年12月12日 將系爭土地以買賣為原因移轉登記為被上訴人共有，莊國 安、陳慧珊、莊寶堂應有部分各為百分之65、百分之30及 百分之5等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第238頁反面 ，不爭執事項一、二）。又蔡樹鴻於102年10月3日受領莊 國安簽發之彰化商業銀行五股工業區分行（下稱彰銀五工 分行）面額300萬元支票1紙；同年月9日受領莊國安簽發 之彰銀五工分行面額1,225萬2,953元支票1紙；同年月10 日收受由彰銀五工分行簽發臺灣銀行面額151萬1,375元支 票1紙，並持以清償系爭土地遭蔡河彬強制執行之同額執 行款；102年12月11日受領莊國安簽發之彰銀五工分行面 額分別為887萬8,617元、37萬1,331元支票，各持以繳納 同額之土地增值稅、102年地價稅；被上訴人於102年12月 13日依系爭契約第12條第3項約定扣抵4,500萬元，作為其 自行處理有關第三人占用情形之排除及抵押權之塗銷等所 需一切費用，同日補貼蔡樹鴻102年12月14日至同年月31 日之地價稅1萬7,968元，另由莊國安存入7,600萬3,692元 、陳慧珊存入1,200萬元、莊寶堂存入600萬元至蔡樹鴻之 彰銀五工分行帳戶，合計支付蔡樹鴻1億2,000萬元（計算
式：300萬+12,252, 953+1,511,375+8,878,617+ 371,331 +76,003, 692+1,200萬+ 600萬-17,968=1億2,000萬）， 再加計扣抵之4,500萬元，合計1億6,500萬元（計算式：1 億2,000萬+4,500萬=1億6,500萬）等節，有蔡樹鴻簽收之 上開面額支票、土地增值稅繳款書、102年地價稅繳款書 、彰化銀行存款憑條、系爭契約書暨收付款明細表、蔡河 彬102年11月15日強制執行聲請狀、臺灣新北地方法院（ 下稱新北地院）民事執行處102年12月10日執行筆錄及強 制執行金額計算書在卷足憑（見原審卷一第138至143頁、 卷二第119至126頁、新北地院102年度司執字第125179號 執行卷〈下稱125179號執行卷〉第3頁反面、4、16、17頁 反面）。足徵被上訴人已給付系爭契約之全部買賣價金予 蔡樹鴻。
３、上訴人主張被上訴人與蔡樹鴻就系爭土地所訂立之系爭契 約及所有權移轉登記係屬通謀虛偽意思表示，無非以系爭 土地之買賣價金遠低於市價，不符市場行情，交易過程亦 不合理，資金流向可疑，且證人即仲介系爭土地買賣之許 耕榕、蕭正輝、江志鴻之證詞相互矛盾為憑。經查，土地 買賣之市場交易價格，每因交易時間、土地坐落位置、其 上有無未辦建物所有權第一次登記建物待處理、賣方資金 需求等眾多因素而有差異。而系爭契約於102年10月3日簽 訂時，系爭土地尚遭查封，蔡樹鴻並積欠相關稅費，其上 復有非蔡樹鴻或蔡子琴所興建之多戶未辦建物所有權第一 次登記建物，是否經過蔡子琴、蔡樹鴻同意而占有系爭土 地，有償或無償，甚且蔡河彬等13人與蔡子琴亦因系爭土 地而有多件訟爭，權利關係複雜（詳後述），社會一般通 常之投資者於正常情況下幾無可能願意購買系爭土地，然 莊國安、陳慧珊為地王不動產投資顧問有限公司（下稱地 王公司）董事、董事長，有公司登記資料查詢可佐（見原 審卷一第144至145頁），經營不動產仲介開發業務，具有 不動產投資開發之專業，遇一般常人不願購買之標的，適 足以壓低買賣價格，約定對其有利之買賣條款，使其取得 土地之成本降低，獲取更大之土地開發利益，故系爭契約 之約定極為保障買方即被上訴人權益，如系爭契約第3條 第3項約定蔡樹鴻應於被上訴人繳付第1期、第2期、第3期 款項之同時，開立相當各期款項3倍之本票予被上訴人， 用以擔保被上訴人支付之價金及如違約所生之違約金、第 12條第3項定由蔡樹鴻支付被上訴人4,500萬元，作為被上 訴人自行處理第三人占用系爭土地之排除及塗銷抵押權所 需費用，並由買賣尾款扣除等條款（見原審卷二第120、
122頁）。然系爭契約內容既未違反法律強制規定或公序 良俗，基於私法自治及契約自由原則，並無不可，尚難以 買賣價格過低或買賣契約內容不合理即認雙方為通謀虛偽 意思表示。至被上訴人是否明知系爭土地有紛爭，第三人 占有土地係基於與出賣人之債權關係，仍以不合理之低價 購得系爭土地，並據以行使權利，有無權利濫用、違反誠 信原則，或應繼受其前手之瑕疵，則屬別一問題。其次， 蔡樹鴻取得之買賣價金如何運用、是否委託他人管理，要 與被上訴人無涉，蔡樹鴻縱將買賣價金交由其親戚江金林 處理，然上訴人既無法舉證證明該買賣價金復回流至被上 訴人，即難認系爭契約為通謀虛偽意思表示。再者，證人 即仲介系爭土地買賣之許耕榕、蕭正輝、江志鴻證詞縱相 互矛盾，然其等均證述系爭契約是由地王公司與江金林洽 談，其等並未參與等語（見本院卷四第6頁反面、9頁反面 、13頁）。則其等既均未參與訂立系爭契約，依其等102 年度、103年度個人綜合所得稅申報資料、江金林土地銀 行存摺交易明細、許耕榕土地銀行中壢分行帳戶交易明細 、蕭正輝土地銀行帳戶交易明細（見本院卷三第156至182 頁、卷二第13至20頁）復無法證明該買賣價金或其等收取 之仲介費用回流至被上訴人，自難徒憑證人許耕榕、蕭正 輝、江志鴻之證詞遽認系爭契約為通謀虛偽意思表示。 ４、準此，上訴人既無法舉證證明被上訴人與蔡樹鴻就系爭土 地所訂立之系爭契約及所有權移轉登記為通謀虛偽意思表 示，被上訴人自為系爭土地之所有人，上訴人此部分之主 張，尚無可採。
（二）吳錦榮等7人可否以系爭土地為其等借名登記於蔡子琴名 下，蔡樹鴻係屬無權處分而對抗被上訴人？
１、按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約， 出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管 理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人 與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既 登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記 予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭 會議決議意旨參照）。又稱信託者，謂委託人將財產權移 轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益 或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第 1條定有明文。是受託人自有權處分信託財產，縱係信託 法85年1月26日公布前成立之信託關係，受託人仍非無權 處分信託財產。
２、吳錦榮等7人雖主張系爭土地為包含其等或其前手在內之
蔡河彬等13人所出資購買，因屬農地，乃借名或信託登記 於蔡子琴名下等語。惟其主張縱然屬實，揆諸上開說明， 蔡樹鴻既登記為系爭土地之所有權人，無論其被繼承人蔡 子琴是否與蔡河彬等13人就系爭土地成立借名或信託關係 ，其將系爭土地處分移轉登記予被上訴人，仍屬有權處分 ，不因被上訴人是否知情而有所不同，上訴人無從執此對 抗被上訴人。
（三）吳錦榮等7人主張得適用或類推適用民法第425條之1第1項 規定對抗被上訴人，有無理由？
１、按89年5月5日施行之民法第425條之1規定「土地及其土地 上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土 地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受 讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限 不受第449條第一項規定之限制」，雖以「所有權讓與」 為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而 僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權 ，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨 ，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權 登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（ 最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。惟法定 租賃權之成立須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在， 並具相當之經濟價值為要件（最高法院104年度台上字第 969號判決、102年度台上字第1508號判決意旨參照）。則 民法第425條之1第1項規定及上開最高法院裁判意旨，乃 在使房屋所有權或事實上處分權，與基地利用權一體化， 自須土地及其上房屋同屬一人所有或就房屋享有事實上處 分權，僅將土地或僅將房屋讓與他人，或將土地及房屋同 時或先後讓與相異之人之情形，始有適用。
２、吳錦榮等7人雖主張為系爭土地實質所有權人，並為其上 建物所有權人或事實上處分權人，雖蔡樹鴻將系爭土地所 有權讓與被上訴人，其等仍得適用或類推適用民法第425 條之1第1項規定對抗被上訴人云云。惟附圖編號2-4(2)之 29號建物為吳茂林出資興建，吳茂林於106年2月3日死亡 ，繼承人為吳明勳、吳明坤、吳明標、吳碧容；附圖編號 2-4(1)之31號建物為潘清炎出資興建，其為所有權人；附 圖編號2-4(3)之15-1號建物為吳錦榮、江鐵雄、陳進樹出 資興建等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第240頁反面 、卷五第27頁反面）。而兩造對於附圖編號2-4(4)之15號 建物是否為吳守仁出資興建雖有爭執，然不爭執該建物並
非蔡子琴或蔡樹鴻所興建（見本院卷五第27頁）。是蔡樹 鴻顯非29號、31號、15-1號、15號建物之所有權人或事實 上處分權人，本件即無系爭土地所有權及其上房屋之所有 權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權利狀態存在 。又吳錦榮等7人並非系爭土地所有權人，亦非其等將系 爭土地所有權讓與被上訴人，與民法第425條之1規定之情 形並非相同或類似，自無適用或類推適用該規定之餘地。 是吳錦榮等7人主張得適用或類推適用民法第425條之1條 規定，對被上訴人主張有權占有，並無可採。
（四）吳錦榮等7人可否以蔡樹鴻未依板橋地院74年度訴字第825 號判決履行，主張同時履行抗辯而為有權占有？ １、按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙 方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務 在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契 約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互 為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高 法院59年台上字第850號判例意旨參照）。 ２、蔡河彬等13人前以其等於65年間集資700萬元，委由蔡子 琴代購系爭土地及同段第2之3號、2之5號、12號及12之1 號等5筆土地作為建廟之用，詎蔡子琴將第2之3號、第2之 5號土地分別出售予第三人後，將該款項侵吞入己。並以 第12號、12之1號土地為擔保向第三人設定抵押權借款60 萬元，所得款項均侵吞入己為由，起訴請求蔡子琴將系爭 土地及第12號、12之1號土地移轉登記為其等所有，並返 還侵吞之款項3,016萬2,200元及其利息，經板橋地院於74 年8月24日以74年度訴字第825號判決認定蔡子琴向蔡河彬 等13人詐欺取財700萬元，應依民法第184條第1項規定分 別給付蔡河彬等13人合計700萬元及加計自72年9月30日起 算之法定遲延利息等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第 239頁反面，不爭執事項六），並有板橋地院74年度訴字 第825號判決在卷足憑（見原審卷一第84至87頁）。吳錦 榮等7人雖以蔡子琴、蔡樹鴻未依板橋地院74年度訴字第 825號判決給付，主張同時履行抗辯而為有權占有云云。 惟本件被上訴人並非板橋地院74年度訴字第825號判決之 當事人或繼受人，復係依民法第767條規定請求吳錦榮等7 人拆屋還地，雙方各自主張之債務並非本於同一之雙務契 約而發生，一方之給付，與他方之給付，亦非立於互為對 待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯，與民法第 264條規定之情形並非相同或類似，當無適用或類推適用 該規定之餘地。是吳錦榮等7人主張得適用或類推適用民
法第264條規定，對被上訴人主張同時履行抗辯，即無足 取。
（五）被上訴人提起本件訴訟是否有違反誠信原則或權利濫用情 事？
１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法 第148條定有明文。而民法上之債權契約，除法律有特別 規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受 讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約， 而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所 揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約 之拘束。權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦 須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利 時，仍不能不顧及誠信原則之精神（最高法院100年度台 上字第463號判決意旨參照）。又不動產所有人若明知占 有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，對於 債務人而言非屬無權占有，惟為使其無從以債之關係為抗 辯，脫免債務人容忍其占有之義務而受讓該不動產者，其 取得所有權既在妨害債權人基於債之關係為抗辯，則其行 使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法 所不許（最高法院97年度台上字第2338號判決意旨參照） 。另土地所有權人請求拆屋還地於具體個案上，應斟酌當 事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情 狀，判斷土地所有人行使所有權有無違反誠信原則（最高 法院95年度第16次民事庭會議決議意旨參照）。 ２、系爭契約第11條第1項約定：「甲方（即被上訴人，下同 ）於與乙方（即蔡樹鴻，下同）商議價購前，乙方除已將 關於本件買賣標的物之新北地方法院76年執字第777號、 95年執字第21935號執行卷（下分稱777號、21935號執行 卷）及卷內相關文件等影本交付甲方，並再由乙方出具委 任狀予甲方指定之劉炳烽律師，就上開二案號強制執行事 件聲請閱覽及影印卷內相關文件查證無訛，乙方並提示買 賣標的登記謄本有吳德川之查封登記及其他限制登記等與 口頭告知甲方買賣標的上有不明人士占有之情事予甲方知 悉，倘有其他乙方已知且與本標的相關資訊、資料、文件 ，務請乙方以書面提供，以為通知。倘有其他前開未臚列 之糾紛，致有第10條第3項之情事而拖延買賣標的之移轉 登記者，亦依該項之約定論處。」（見原審卷二第121頁 ）、第12條第1項約定：「甲方於簽訂本契約前，就本件 買賣土地上有第三人占用之地上物（包括但不限於第三人
以鋼鐵、鐵皮搭建或水泥磚牆興建之房屋、柏油道路、青 天宮占用之建築物及其以水泥鋪設之廣場等）之現狀，已 有充分之了解。」、第2項約定：「甲方於訂本契約時， 亦知悉本件買賣土地上有葉楠等七人所設定第一順擔保債 權總金額新台幣1,710萬元之抵押權設定，惟依臺灣高等 法院76年度上易字第2306號判決確定上開葉楠等7人之抵 押權設定為不實，葉楠等7人對蔡子琴並無上開債權。」 、第3項約定：「甲、乙雙方同意，由乙方支付甲方肆仟 伍佰萬元整，作為由甲方自行處理前二項有關第三人占用 情形之排除及抵押權之塗銷等所需之一切費用，並自甲方 應支付乙方之尾款內扣抵之，甲、乙雙方均無異議。」（ 見原審卷二第122頁）。是被上訴人於購買系爭土地時自 知悉系爭建物存在，且已瞭解本院76年度上易字第2306號 刑事確定判決內容及777號、21935號執行卷內相關資料， 出賣人蔡樹鴻更負有提示、告知系爭土地遭系爭建物占有 之相關資訊、資料、文件予被上訴人之義務。
３、依本院76年度上易字第2306號刑事確定判決記載：蔡子琴 明知系爭土地係蔡河彬等多位信徒於68年共同集資購買而 信託登記為蔡子琴名義，所有權狀在蔡河彬手中，蔡子琴 為圖不法利得，於73年4月3日向當時臺北縣新莊市地政事 務所謊報所有權狀遺失，致不知情承辦人員為不實登記， 補發新狀，同年5月間蔡子琴因另案詐欺遭羈押而無法處 理，竟於74年9月13日利用保外就醫機會，勾串葉楠等7人 成立假債權，虛偽設定金額共計1,710萬元之抵押權，使 不知情之地政人員將上開不實事項登載於土地登記簿上， 葉楠等7人均遭判決有罪確定（見本院卷一第75至79頁） ，蔡子琴因已中風，嗣經判決有罪，但免除其刑確定（見 本院卷一第138至139頁）。又777號、21935號執行卷之執 行債權人包括吳德川、江鐵雄、蔡等、蔡竹生、蔡忠直、 梁阿箱、吳錦榮、潘清炎、吳茂林、陳進樹、蔡河彬（下 稱吳德川第11人），債務人為蔡子琴，執行名義為板橋地 院74年度訴字第825號確定判決，該案原告蔡河彬等13人 以其等於65年間集資700萬元，委由蔡子琴代購系爭土地 及同段第2之3號、2之5號、12號及12之1號等5筆土地作為 建廟之用，詎蔡子琴悉數登記為其名義，並將第2之3號、 第2之5號土地分別出售予第三人後，將該款項侵吞入己。 並以第12號、12之1號土地為擔保向第三人設定抵押權借 款60萬元，所得款項均侵吞入己，請求蔡子琴將系爭土地 及第12號、12之1號土地移轉登記為其等所有，並返還侵 吞之款項3,016萬2,200元及其利息（見21935號執行卷第
120至123頁、原審卷一第84至87頁），76年2月10日查封 筆錄記載：系爭土地上建有青天宮廟宇，違建一排約6間 ，債權人代理人稱係債權人所建，故不予查封等語（見 777號執行卷第16頁反面、本院卷一第98頁）。又93年7月 14日查封筆錄記載：經地政人員指界陳稱系爭土地現有數 十棟未辦保存登記建物，並有青天宮廟宇，債權人兼代理 人蔡河彬陳稱地上未辦保存登記建物係債權人各自搭建占 用，另有債務人蔡子琴找第三人自行搭建等語（見本院卷 四第156頁）。則被上訴人購買系爭土地既已瞭解本院76 年度上易字第2306號刑事確定判決內容及777號、21935號 執行卷內相關資料，自知悉系爭土地其上部分建物為吳德 川等11人所建，吳德川等11人並有出資購買系爭土地，且 主張信託登記為蔡子琴名義，所有權狀在蔡河彬手中，並 經上開本院76年度上易字第2306號刑事確定判決認定在案 ，系爭土地復遭執行查封達20年之久，吳德川等11人之建 物應係經蔡子琴同意或本於信託等債之關係而占有系爭土 地，否則豈有可能蔡子琴及其繼承人蔡樹鴻20多年均無任 何異議，吳德川等11人亦未繼續執行拍賣系爭土地。又蔡 河彬於本院亦結證稱：當時共同籌資購買系爭土地及同段 第2之3號、2之5號、12號及12之1號土地，因要自耕農才 能登記，所以就登記蔡子琴名義，後來有簽同意書，蔡子 琴跟蔡河彬等13人說系爭土地以後可以登記的時候，登記 到伊名下，再分給其他的人，讓伊等13人在上面蓋房子， 所以同意書上面還有記載坪數，且嗣後雖聲請強制執行查 封系爭土地，但因系爭土地是伊等13人的，所以沒有去聲 請拍賣自己的土地，後來伊與吳守仁一起去找蔡樹鴻問要 如何處理，蔡樹鴻回答要過戶土地給伊等13人，但第二次 去找蔡樹鴻時就找不到人等語（見本院卷第111至112頁） 。核與潘清炎具結稱：當時購買系爭土地，因其他人都沒 有自耕農的身分，所以先登記在蔡子琴名下；後來發現蔡 子琴已經偷賣掉一部分土地，大家就去找蔡子琴問如何處 理，蔡子琴說，只剩下一筆系爭土地，不然同意書所載蔡 河彬等13人可先在土地上蓋房子，後來蔡河彬等13人就蓋 房子，大約是在70、71年左右，且因為怕蔡子琴把系爭土 地賣掉，所以才去查封。簽立同意書時，伊有在現場，有 到現場的人就會在同意書上記載姓名、坪數，再蓋章確認 等語（見本院卷第176頁反面至178頁），及吳守仁於另案 陳稱：伊83年去找蔡樹鴻，說系爭土地應該分割給蔡河彬 等13人，或是寫個書面，即使不能分割也應登記，蔡樹鴻 表示好，因為他還有一個哥哥，所以伊向蔡樹鴻表示去跟
哥哥把該準備的文件準備好，伊第二天會去找他，伊第二 天過去時，他的房東表示他昨天晚上半夜就搬家。後來至 93年，蔡子琴往生，伊去上香，跟蔡樹鴻還有他的母親及 哥哥說系爭土地現在可以分割了，蔡樹鴻也表示好，但現 在辦喪事，伊表示要他先辦完喪事，但之後就找不到蔡樹 鴻等語（見本院卷一第185頁反面）大致相符，並有同意 書附卷可稽（見原審卷二第214至217頁）。足徵蔡河彬等 13人於系爭土地之建物係經蔡子琴同意本於債之關係而占 有系爭土地，非屬無權占有，蔡樹鴻亦知悉蔡子琴與蔡河 彬等13人因系爭土地所生紛爭，更於95年3月29日、96年1 月18日聲請閱覽777號、21935號執行卷（見本院卷一第 103至104頁、21935號執行卷第82、118頁，書狀所載送達 代收人均為江金林），明知其無法對蔡河彬等13人於系爭 土地之建物主張無權占有，系爭土地復遭查封，乃圖出賣 系爭土地，被上訴人因知悉上情，且具有土地開發之專業 ，對於一般常人不願購買之標的，反足以壓低買賣價格， 約定對其有利之買賣條款，使其取得土地之成本降低，獲 取更大之土地開發利益，故系爭契約之約定極為保障買方 即被上訴人權益，已如前述，參以系爭土地鄰近之同段土 地於102年4月、103年5月間之實價登錄資料分別約為每坪