臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1656號
上 訴 人
即被上訴人 許和政
許勝常
許冠琦
蕭慶華
共 同
訴訟代理人 李岳明律師
複 代 理人 蘇恆進律師
上 訴 人 楊萬天
訴訟代理人 景玉鳳律師
複 代 理人 林冠儒律師
林曉筠律師
被 上 訴人 楊麗卿
葉大褔
許錦蓮
許月裡
周德仁
燕慧倩
王啟輝
王培豪
共 同
訴訟代理人 許智勝律師
複 代 理人 李瑞玲律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105 年
9月26 日臺灣基隆地方法院104 年度訴字第21號第一審判決提起
上訴，並為聲明之擴張及減縮，本院於107 年10月2 日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決主文第一項，及第三項關於命楊萬天給付部分，暨該部分假執行之宣告，並命楊萬天負擔訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，許和政、許勝常、許冠琦、蕭慶華在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
許和政、許勝常、許冠琦、蕭慶華之上訴駁回。第一審關於命楊萬天負擔訴訟費用部分、及第二審訴訟費用，由許和政、許勝常、許冠琦、蕭慶華負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、查原審被告王啟銘（下稱王啟銘）於上訴人即被上訴人許和 政、許勝常、許冠琦、蕭慶華（下合稱許和政等4 人，分稱
其名）對之提起上訴後之民國107 年7 月24日死亡，所留遺 產門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○街○00號房屋（ 下稱系爭12號房屋）之事實上處分權1/2 ，由其繼承人協議 分割為被上訴人王培豪（下稱王培豪）單獨繼承等情，有除 戶謄本、遺產稅免稅證明書、房屋稅籍證明書、繼承系統表 、遺產分割協議書等件可按（見本院卷二第413 至427 頁） ，業據王培豪具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第411 頁）， 合先敘明。
二、次按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。經查許和 政等4 人於原審起訴請求：㈠被上訴人楊麗卿、葉大褔（下 合稱楊麗卿等2 人，分稱其名）應將坐落新北市○○區○○ ○段000 地號土地上如原判決附圖（下稱附圖）編號61-22 所示面積47平方公尺、編號61-22A所示面積35平方公尺之建 物拆除，及編號61-22B所示面積25平方公尺、編號61-22C所 示面積8 平方公尺空地騰空，並將占用土地返還予上訴人。 ㈡被上訴人許錦蓮、許月裡、燕慧倩、周德仁（下合稱許錦 蓮等4 人，分稱其名）應將坐落同地段516 、518 地號土地 上如附圖編號61-20 所示面積88平方公尺之建物拆除，及編 號61-20A所示面積6 平方公尺、編號61-30 所示面積4 平方 公尺空地騰空，並將占用土地返還予上訴人。㈢被上訴人王 啟輝、王啟銘（下稱王啟銘等2 人，分稱其名）應將坐落同 地段515 、517 地號土地上如附圖編號61-19 所示面積98平 方公尺之建物拆除，及編號61-19A所示面積3 平方公尺、編 號61-29 所示面積1 平方公尺之空地騰空，並將占用土地返 還予上訴人。㈣楊麗卿等2 人應連帶給付許和政3 萬0053元 、許勝常3 萬0053元、許冠琦6 萬0107元、蕭慶華6 萬0107 元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並 自追加起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按 月給付許和政652 元、許勝常652 元、許冠琦1303元、蕭慶 華1303元。㈤許錦蓮等4 人應連帶給付許和政2 萬4939元、 許勝常2 萬4939元、許冠琦4 萬9877元、蕭慶華4 萬9877元 ，及自追加起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並自 追加起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月 給付許和政540 元、許勝常540 元、許冠琦1080元、蕭慶華 1080元。㈥王啟銘等2 人應給付許和政2 萬6488元、許勝常 2 萬6488元、許冠琦5 萬2976元、蕭慶華5 萬2976元，及自 起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並自起訴狀繕本 送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月給付許和政574
元、許勝常574 元、許冠琦1148元、蕭慶華1148元（下稱原 審聲明，見原審卷二第218 至220 頁）。嗣因土地重測，於 本院審理中擴張與減縮聲明，請求：㈠楊麗卿等2 人應將坐 落同地段523 地號土地上如附圖一編號523A所示面積44.48 平方公尺、編號523B所示面積33.56 平方公尺之建物拆除， 並占用土地返還予上訴人。㈡許錦蓮等4 人應將坐落同地段 516 、518 地號土地上如附圖一編號516A所示面積92.75 平 方公尺之建物拆除，及編號516 所示面積7.2 平方公尺、編 號518 所示面積3.94平方公尺、編號518-1A所示1.52平方公 尺空地騰空，並將占用土地返還予上訴人。㈢王啟輝、王培 豪（下稱王啟輝等2 人）應將坐落同地段515 、517 地號土 地上如附圖一編號515A所示面積98.44 平方公尺之建物拆除 ，及編號515 所示面積3.2 平方公尺、編號517 所示面積1. 03平方公尺空地騰空，並將占用土地返還予上訴人。㈣楊麗 卿等2 人應連帶給付許和政2 萬0395元、許勝常2 萬0395元 、許冠琦4 萬0789元、蕭慶華4 萬0789元本息，並自追加起 訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月給付許 和政442 元、許勝常442 元、許冠琦884 元、蕭慶華884 元 。㈤許錦蓮等4 人應連帶給付許和政2萬6630元、許勝常2萬 6630元、許冠琦5萬3260元、蕭慶華5萬3260元本息，並自追 加起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月給 付許和政577元、許勝常577元、許冠琦1154元、蕭慶華1154 元。㈥王啟輝等2人應連帶給付許和政2萬6549元、許勝常2 萬6549元、許冠琦5萬3097元、蕭慶華5萬3097元本息，並自 起訴狀繕本送達翌日起，至返還上開土地之日止，按月給付 許和政578元、許勝常578元、許冠琦1156元、蕭慶華1156元 （下稱擴張及減縮聲明，見本院卷第321至325頁），核與前 揭規定相符，亦應准許。
貳、實體部分
一、許和政等4 人起訴主張：許和政、許勝常於101 年3 月20日 因繼承訴外人許樹森之遺產，而取得如附表甲所示土地（下 合稱系爭土地，分稱各地號）所有權應有部分各1/6 ，許冠 琦於96年5 月16日因繼承訴外人許培滄之遺產，而取得系爭 土地所有權應有部分1/3 ，蕭慶華於99年7 月2 日因向訴外 人許陳秀琴買受，而取得系爭土地所有權應有部分1/ 3。而 楊麗卿等2 人所有公園街9 號房屋（下稱系爭9 號房屋）， 許錦蓮等4 人所有公園街11號房屋（下稱系爭11號房屋）， 王啟輝等2 人所有系爭12號房屋，上訴人楊萬天（下稱楊萬 天）所有公園街13號房屋（下稱系爭13號房屋），分別無權 占用伊等所有如附表乙「土地地號」欄所示地號，如「占用
編號」欄所示部分，面積如「占用面積」欄所示之土地，並 因而獲有相當於租金之不當得利。爰依民法第767 條第1 項 、第179 條規定提起本件訴訟，就楊麗卿等2 人、許錦蓮等 4 人、王啟輝等2 人（下稱楊麗卿等8 人）部分求為判決如 原審聲明所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行；就楊萬天 部分聲明：㈠楊萬天應將坐落系爭512 、513 地號土地上， 如附圖編號61-18 所示面積100 平方公尺、編號61-2所示面 積2 平方公尺之系爭13號房屋及地上物拆除，並將占用土地 返還上訴人，㈡楊萬天應給付許和政等4 人各如原判決附表 一至四所示之金額，並願供擔保請准宣告假執行等語（未繫 屬本院部分，不予贅述）。
二、楊麗卿等8 人則辯以：系爭9 號房屋占用系爭523 地號土地 如附表乙編號1 所示部分為葉大褔所有，如編號2 所示部分 為楊麗卿等2 人共有，系爭11、12號房屋依序為許錦蓮等4 人、王啟輝等2 人所共有，均已建築完成數十載，並依序由 葉大褔、許錦蓮、王金鳳（下合稱葉大褔等3 人，分稱其名 ）就如附表乙「土地地號」欄所示之土地，與原地主許樹森 、許培滄、許陳秀琴、林清雲、林金萬、林明唐、林正義（ 下合稱許樹森等7 人，分稱其名）訂立不定期租地建屋契約 。又王金鳳於105 年6 月4 日死亡，系爭12號房屋之事實上 處分權，與系爭515 、517 地號土地之不定期租地建屋契約 ，應由王啟輝等2 人繼承。則伊等自有使用如附表乙「土地 地號」欄所示土地之合法權源，許和政等4 人請求伊等拆屋 還地，並返還不當得利，非屬正當等語。
三、楊萬天則辯以：系爭13號房屋係訴外人廖雙於60年間與許姓 地主許浩，林姓地主林明唐、林正義、林清雲、林金萬（下 合稱林明唐等4 人），就系爭512 地號土地訂立不定期租地 建屋契約後建造。嗣廖雙於89年間死亡，系爭13號房屋之事 實上處分權與系爭512 地號土地之不定期租地建屋契約由其 女即訴外人廖寶華繼承，廖寶華於98年間死亡，由訴外人即 其子女許家蓁、許廖龍、許丞毅繼承。而伊於103年6月17日 因法院強制執行拍賣而拍定取得系爭13號房屋之事實上處分 權，自得繼受系爭512 地號土地之不定期租地建屋契約，並 已提存系爭512地號土地之租金，自非無權占用系爭512地號 土地。許和政等4 人請求伊拆屋還地，並返還不當得利，顯 無理由等語。
四、原審判決楊萬天應將坐落系爭512 、513 地號土地上，如附 圖編號61-18 所示面積100 平方公尺、編號61-2所示面積2 平方公尺之系爭13號房屋及地上物拆除，並將占用土地返還 許和政等4 人，及給付許和政等4 人各如原判決附表一至四
所示之金額，並駁回許和政等4 人對於楊麗卿等8 人之訴。 許和政等4 人對於原判決駁回其等對楊麗卿等8 人請求部分 不服提起上訴，並為訴之擴張及減縮，聲明：㈠原判決關於 駁回許和政等4 人後開第2 項之訴部分廢棄，㈡求為判決如 擴張及減縮聲明所示。楊麗卿等8 人則答辯聲明：許和政等 4 人之上訴駁回。楊萬天對於原判決不利其部分不服提起上 訴，聲明：㈠原判決關於不利楊萬天部分廢棄，㈡上開廢棄 部分，許和政等4 人在第一審之訴駁回。許和政等4 人則答 辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項（見本院卷一第 351 至 352 頁、第 387 至389 頁，本院卷二第159 至161 頁）： ㈠系爭土地於104 年11月21日重測前之地號如附表甲「整編前 地號」欄所示，係於89年10月26日分割自如附表甲「分割自 何地號」欄所示之土地。分割重測前61、61-2、61-3地號土 地係許樹森、許培滄於67年5 月24日因繼承許浩之遺產而取 得持分，許陳秀琴於87年2 月4 日因分割繼承而取得持分， 林明唐等4 人於59年3 月13日因繼承林九英之遺產而取得持 分，為許樹森等7 人共有。迨至89年10月26日分割後，系爭 土地分割由許樹森、許培滄、許陳秀琴3 人（下稱許樹森等 3 人）共有，有系爭土地異動索引及系爭土地第一類謄本可 稽（見原審卷二第32至79頁、第146 至163 頁）。 ㈡許和政、許勝常於101 年3 月20日因繼承許樹森之遺產，而 取得如附表甲所示土地所有權應有部分各1/6 。許冠琦於96 年5 月16日因繼承許培滄之遺產，而取得系爭土地所有權應 有部分1/3 。蕭慶華於99年7 月2 日向許陳秀琴買受，而取 得系爭土地所有權應有部分1/3 。
㈢楊麗卿等2 人居住之系爭9 號房屋、許錦蓮等4 人居住之系 爭11號房屋、王啟輝等2 人共有之系爭12號房屋、楊萬天所 有之系爭13號房屋，分別占用如附表乙「土地地號」欄所示 地號，如「占用編號」欄所示部分，面積如「占用面積」欄 所示之土地，有新北市瑞芳地政事務所106 年5 月2 日複丈 成果圖（即附圖一）可證（見本院卷一第287頁、卷二第457 頁）。
六、本院判斷：許和政等4 人主張楊麗卿等2 人、許錦蓮等4 人 、王啟輝等2 人、楊萬天所有之系爭9 、11、12、13號房屋 ，分別無權占用其等共有如附表乙「土地地號」欄所示地號 ，如「占用編號」欄所示部分，面積如「占用面積」欄所示 之土地，自應依民法第767 條第1 項規定拆除並返還占用土 地，及依民法第179 條規定返還相當於租金之不當得利等語 。惟為楊麗卿等8 人與楊萬天所否認，並以前詞置辯。經查
：
㈠按城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者， 無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地 ，皆應解為租地建屋契約（最高法院106 年度台上字第781 號判決要旨參照）。次按稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料 納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無 關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力 之情形有間（同院72年台上字第1816號判決要旨參照）。再 按出租人於89年5 月5 日民法債編修正施行前，已與承租人 訂定未經公證之期限逾5 年或未定期限之不動產租賃契約， 並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不 動產所有權讓與他人，基於保護民法債編修正前之既有秩序 ，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約， 無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（同院98年度第 2 次民事庭會議決議參照）。末按租用基地建築房屋，承租 人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人， 仍繼續存在。民法第426 條之1 定有明文。未辦登記建物因 無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受 讓人取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異。 準此，民法第426 條之1 所謂之「所有權讓與」，解釋上應 包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權 之情形在內。
㈡許和政等4 人請求楊麗卿等8 人拆屋還地與返還不當得利部 分：
⒈經查許錦蓮等4 人、王啟輝等2 人抗辯其等至遲自86年間起 即與許樹森等7 人訂立不定期租地建屋契約等語，已據提出 許樹森等7 人於89年4 月1 日向許錦蓮、王金鳳收取自86年 1 月1 日至89年12月31之租金所出具之收據2 件為憑（許錦 蓮之收據誤載承租人姓名為「許金蓮」，見原審卷一第145 、150 頁），且許錦蓮等4 人另提出90至92年度土地租金繳 款單、93至94年度土地租金繳納收據、97年度土地租金繳納 收據（見原審卷二第140 至144 頁），王啟輝等2 人另提出 91、92年度土地租金繳款單、93、94、96、97年度土地租金 繳納收據（見原審卷二第150至152頁）為證。核與證人林明 唐於原審證稱有收到該等收據的錢，土地是上一代出租的， 伊收到的錢是租金，錢是一間一間去收的，伊叔叔（即許浩 ）有去收，叔叔過世後伊也有照單去收等語（見原審卷二第 121至122頁），於本院證稱分割前有收過租金，是伊和許樹 森、還有許樹森的父親許浩一起去，土地是共有的，沒有分 割之前，姓許的阿公（即許浩）有去收地租，分割之後我就
都不知道了。我叔叔即許浩有同意，屋主才會建屋等語（見 本院卷二第376 頁）；及證人林正義於本院證稱原61地號土 地原本是姓許的1/2，姓林的1/2，土地面積各一半，房子所 有權是本來居住的人的，以前大家都是鄰居，這是伊祖先講 的，因為有人沒有房子，就給他們蓋房子，伊父林九英、伊 叔父許浩共同讓那些屋主蓋房子等語（見本院卷二第378 頁 ）相符，足堪信為真實。而系爭土地原地主許樹森等7 人對 於許錦蓮等4人所有系爭11號房屋使用系爭516、518地號土 地，王金鳳所有系爭12號房屋使用系爭515、517地號土地， 既未為反對之意思表示，並於89年4月1日分別向許錦蓮、王 金鳳收取自86年1月1日起至89年12月31日之租金，自堪認許 錦蓮等4人、王金鳳至遲自86年1月1日起即與許樹森等7人有 不定期租地建屋關係存在。
⒉次查楊麗卿等2 人主張葉大褔之配偶楊麗卿於系爭土地分割 前曾就系爭9 號房屋占用之系爭523 地號土地向許樹森等7 人繳納租金，分割後向許樹森等3 人繳納租金等語，已據提 出楊麗卿向許樹森等3 人繳納租金之90至92年度土地租金繳 款單、93至94年度土地租金繳納收據、97年度土地租金繳納 收據（見原審卷一第140 至144 頁）為證，核與證人林明唐 於原審證稱伊認識楊麗卿，有向楊麗卿收過租金，亦認識葉 大褔，有向葉大褔收過租金等語（見原審卷二第121 至122 頁）相符。雖依新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處107 年3 月 16日新北稅瑞一字第1073772215號函所載（見本院卷二第65 頁），葉大福係於102 年3 月10日始因買賣而為系爭9 號房 屋之納稅義務人，惟在此之前，其父葉桂生、母葉游牡丹（ 見本院卷二第491 頁）曾先後為該房屋之納稅義務人，而葉 大福及其配偶楊麗卿於80年5 月27日、88年8 月3 日並已先 後遷入該址，有戶籍謄本、個人戶籍資料查詢結果表可按（ 見原審卷一第110 頁、本院卷二第491 頁），堪信楊麗卿等 2 人所提出自90年度起之租金繳款收據，並未悖於真實。準 此足見系爭9號房屋之屋主，與系爭523地號土地地主間，前 就該房屋之土地已成立不定期租地建屋契約。則葉大福受讓 取得系爭9號房屋之事實上處分權後，自得依民法第426條之 1規定對許和政等4人主張該不定期租地建屋契約繼續存在， 是葉大福與其配偶楊麗卿因使用系爭9號房屋而占用系爭土 地，自非無權占有。
⒊許和政等4 人雖主張林明唐之證言不足以證明楊麗卿等8 人 就系爭土地有不定期租地建屋關係存在；另林正義亦證稱其 父林九英與叔父許浩共同讓那些屋主蓋房子，因為都是鄰居 ，收少許的費用，作為繳稅用，不是什麼租金等語，可見楊
麗卿等8 人就系爭土地確無不定期租地建屋關係存在；伊否 認楊麗卿等8 人所提出租金收據之真正，縱令租金收據形式 真正，但僅記載係租用土地之對價，並未載明楊麗卿等8 人 除租地外，尚可於系爭土地上為建屋行為，自無可能成立租 地建屋契約云云。惟查：
⑴證人林明唐於原審證稱系爭土地分割前房子已經蓋好，是 上一代同意的，伊本來住在山上，後來因為山崩，沒有房 屋子可以住，大概3、40 歲才搬到山下的平溪住，搬到山 下時整片房屋都已建好，沒有新建的，因上一代有交待要 怎麼收租金、伊就照這樣收等語（見原審卷二第124至126 頁），再徵諸證人林正義於本院證稱因為有人沒有房子， 就給他們蓋房子，伊父林九英、伊叔父許浩共同讓那些屋 主蓋房子等語（見本院卷二第378 頁），可見系爭土地上 之建物係許樹森等3人之父許浩與林明唐等4人之父林九英 同意住戶於其上建屋，並收取租金，嗣許樹森等3 人、林 明唐等4人因繼承取得系爭土地持分後，均未否認系爭土 地上有不定期租地建屋契約存在，林明唐並按上一代指示 逐戶收租，縱認系爭土地上之建物係林九英死亡後始建造 ，惟全體共有人既未為反對之意思表示，並由林明唐、林 正義於系爭土地分割前向楊麗卿等2 人、許錦蓮、王金鳳 收取租金，並分予其他共有人全體，應認全體共有人均已 同意租地建屋，不因林明唐不知不定期租地建屋契約係於 何時成立，即得否認不定期租地建屋之存在。楊麗卿等8 人於系爭土地分割前向許樹森等7 人，於分割後向許樹森 等3人繳納租金，核與上情相符，堪認楊麗卿等8人所提出 收據係屬真正，許和政等4 人否認收據形式真正，不足憑 採。
⑵復查楊麗卿等8 人所提出之收據，「年度土地租金繳款單 」各欄位名稱均係事先繕打印製，除有「承租人」欄外， 尚有「房址」、「租用地號」、「面積」、「租金」欄， 又許錦蓮等4 人、王啟輝等2 人所提出89年度收據內容， 租金明細表除詳列租用期間為「86.1.1-86.12.31 」、「 87.1.1-87.12 .31」、「88.1.1-88.12.31 」、「89.1.1 -89.12.31 」外，並記載土地面積分別為「31.158坪」、 「32.368坪」，「土地座落欄」則分別明載「平溪鄉公園 街11號房屋基地使用」、「平溪鄉公園街12號房屋基地使 用」等字，堪認林明唐所收取租金確為住戶租地建屋之對 價，縱然證人林正義主觀認知非屬租金，仍不足為有利許 和政等4 人之認定。則許和政等4 人此部分之主張，亦無 可取。
⒋許和政等4 人雖主張租地建屋以先租後建為必要，建屋後再 租不能成立租地建屋契約，而系爭9 號房屋於48年間已存在 ，當時楊麗卿僅11歲，系爭12號房屋至遲於24年間即已存在 ，當時王金鳳僅7 歲，均不可能與系爭土地原地主訂立不定 期租地建屋契約；又葉大褔係於102 年3 月10日因買賣登記 為系爭9 號房屋之納稅義務人，系爭11號房屋於95年間始有 房屋稅籍，且納稅義務人非許錦蓮，而係許月裡、燕慧倩、 周德仁，亦不可能與系爭土地原地主訂立不定期租地建屋契 約云云。惟按先建再租亦屬租地建屋契約，而稅籍資料純為 便利課稅而設，與所有權之取得無關。經查系爭土地原地主 許樹森等7人對於許錦蓮等4人、王啟輝等2人所有建物依序 占用系爭516、518與515、517地號土地等情，未為反對意思 表示，並於89年4月1日收取自86年1月1日起至89年12月31日 止之租金，縱令許錦蓮等4人、王啟輝等2人未承受前手之不 定期租地建屋契約，亦無礙於嗣後不定期租地建屋契約之成 立。次查系爭11號房屋雖於95年間始有房屋稅籍，然許錦蓮 於86年2月4日即已遷入該址，有戶籍謄本足憑（見原審卷一 第111頁），且周德仁、許月裡為許錦蓮之子女，燕慧倩為 許錦蓮之子周德發之配偶等情，亦有戶役政連續作業系統查 詢表足憑（見本院卷二第495至499頁），則許錦蓮等4人主 張系爭11號房屋為其等所共有等情，核與常情相符，堪予採 信，尚難因其未登記為稅務義務人，遽認其非系爭11號房屋 之共有人，則許和政等4人主張許錦蓮非系爭11號房屋共有 人，不能與原地主訂立不定期租地建屋契約云云，即非可採 。再查葉大褔雖於102年3月始因買賣登記為系爭9號房屋納 稅義務人，然在此之前，系爭9號房屋之前手與系爭523地號 土地原地主間業已訂立不定期租地建屋契約，葉大褔自得依 民法第426條之1規定，主張該不定期租地建屋契約對許和政 等4人繼續存在。則許和政等4人此部分之抗辯，並不足採。 ⒌許和政等4 人雖主張縱許樹森等7 人將系爭土地出租予楊麗 卿等8 人，顯為共有人對共有物之分管約定，對新加入不知 情之共有人不生效力，且租賃契約僅有債之效力，復未經公 證，亦難對新加入之共有人為主張云云。惟查許和政、許常 勝係繼承許樹森之遺產，許冠琦係繼承許培滄之遺產，而取 得系爭土地之持分，自應繼承系爭土地之不定期租地建屋契 約。系爭土地係經原共有人全體即許樹森等7 人同意而訂立 不定期租地建屋契約，已如前述，非就系爭土地為分割利用 ，不生分管契約不得對抗新加入之共有人（指因買賣而取得 系爭土地之蕭慶華而言）問題。另參酌民法第425條第1項規 定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」原 地主許陳秀琴雖將系爭土地之持分讓與蕭慶華，楊麗卿等8 人依上規定仍得對蕭慶華主張不定期租地建屋關係存在。又 同法第2項雖規定未經公證之期限逾5年或未定期限之不動產 租賃契約，無同法第1項規定之適用，然系爭土地不定期租 地建屋契約係於89年5月5日民法債編修正施行前即已成立， 並無同條第2項規定之適用，已詳述如前。則許和政等4人此 部分之主張，亦不可採。
⒍許和政等4 人雖另主張葉大褔係於102 年3 月10日因買賣取 得系爭9 號房屋之事實上處分權，而民法第426 條之1 規定 之房屋所有權移轉，並不包括事實上處分權在內，則葉大褔 自不得對其等主張不定期租地建屋關係存在云云。惟按未辦 登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分 權讓與，受讓人取得事實上處分權，較之所有權人之權能， 實屬無異。準此，民法第426 條之1 法條所謂之「承租房屋 所有權移轉」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物 移轉事實上處分權之情形。則葉大褔縱於102 年3 月10日因 買賣取得系爭9 號建物之事實上處分權，亦得主張繼受前手 之不定期租地建屋契約，對許和政等4 人繼續存在。則許和 政等4 人此部分之主張，難認可採。
⒎縱上所述，許錦蓮、王金鳳至遲自86年1 月1 日起即依序就 系爭11、12號房屋，與系爭土地原地主即許樹森等7 人訂立 不定期租地建屋契約，而王金鳳於105 年6 月4 日死亡後， 系爭12號房屋與不定期租地建屋契約直接或再轉由王啟輝等 2 人繼承。又葉大褔之前手就系爭9 號房屋與許浩、林明唐 等4 人間已訂立不定期租地建屋契約，嗣葉大褔於103 年間 受讓取得該房至之事實上處分權，並已依法繼受該不定期租 地建屋契約。則楊麗卿等8 人均有合法權源使用各自所有房 屋占用之土地，許和政等4 人請求楊麗卿等8 人拆屋還地， 與返還不當得利，為無理由，不應准許。
㈢許和政等4 人請求楊萬天拆屋還地與返還不當得利部分： ⒈楊萬天抗辯系爭13號房屋原所有人廖雙於60年間，就系爭51 2 地號土地與許浩、林明唐等4 人訂立不定期租地建屋契約 等情，核與證人林正義於本院證稱伊父林九英與伊叔父許浩 共同讓那些屋主蓋房子，伊認識廖寶華，有跟廖寶華收過代 金，當時是姓林的、姓許的收錢之後，將錢分一半等語（見 本院卷二第378 頁），及證人廖寶玉即廖雙之女、廖寶華之 姊於原審證稱伊母在世時每年固定時間拿到林明唐家中，那 時沒有收據，伊母過世後都是伊妹妹在繳的，伊妹有無拿收 據，伊不知情，伊有看過姓許的二個人，一個是許樹森有去
收租金，還有寫收據，伊有看到等語（見原審卷二第128 至 130 頁）相符；另徵諸許和政、許勝常、許冠琦於楊萬天標 得系爭13號房屋後，曾於102 年9月2日具狀向原法院執行處 陳報行使土地法第104條第1項規定之基地所有人優先購買權 ，有陳報狀足憑（見本院卷一第421 頁），堪認楊萬天之前 手廖雙於60年間已就系爭512地號土地與許浩、林明唐等4人 訂立不定期租地建屋契約。而系爭13號房屋與不定期租地建 屋契約，於廖雙89年死亡後由其女廖寶玉繼承，98年廖寶玉 死亡後由其子女許家蓁、許廖龍、許丞毅繼承，嗣經原法院 執行處拍賣而經楊萬天標得，取得系爭13號房屋之事實上處 分權，參酌民法第426條之1規定，亦得繼受前手之不定期租 地建屋契約。
⒉許和政等4 人雖主張廖寶玉於原審證稱系爭13號房屋係廖雙 在60幾年那邊興建的，之前那邊是一塊空地，當時是跟林明 唐講我們在那邊興建房子等語，與林明唐證稱上一代即出租 等語不符；又廖寶玉證稱系爭土地分割前租金係至林明唐家 中給付等語，惟林明唐卻證稱不記得等語；另廖寶玉原證稱 不知有無收據，嗣卻證稱許樹森曾開立收據，先後證述亦有 不一，尚難採為有利楊萬天之認定云云。惟查系爭13號房屋 縱係於60年間建造，然參之證人林明唐於本院證稱分割前有 收租金，伊是和許樹森、許浩一起去，許浩有同意，屋主才 會建屋，姓林的可能有同意，這是上一代同意事情，伊不清 楚等語，及林正義證稱伊認識廖寶華，有跟廖寶華收過代金 ，當時是姓林的、姓許的收錢之後，將錢分一半等語（見本 院卷二第376 至378 頁），可見林正義確實曾向廖寶華收取 租金，且林明唐亦曾與許浩、許樹森向承租人收取租金，所 收取之租金並由許家（即許浩家族）與林家（即林九英家族 ）各獲分配半數，且當時之共有人亦未為反對意思表示，自 應認全體共有人即許浩、林明唐等4 人已同意將系爭512 地 號土地供廖雙租地建屋之用，而與廖雙間有不定期租地建屋 契約存在，尚不因林明唐對於不定期租地建屋契約係上一代 即許浩、林九英同意，或於林九英死亡後於60年間經許浩、 林明唐等4 人同意之詳情不甚清楚，即可否認系爭512 地號 土地之不定期租地建屋契約存在。又林明唐於原審已證稱要 看單子（即收據）才知道有無收取租金等語（見原審卷二第 123 頁），因林明唐乃23年出生，現已84歲，所欲證述廖雙 有無於60年間給付租金事宜，詎今已46年，對於46年前之情 事須賴收據提示始能恢復記憶，符合事理之常，自難因楊萬 天無法提出廖雙之收據，致林明唐無法確定有無向廖雙或廖 寶華收取過租金，遽謂廖寶玉之證詞不足採信。另證人林明
唐亦稱證曾與許浩、許樹森共同向承租人收取租金等語，自 難認廖寶玉證稱許樹森曾收取租金乙節係屬不實。則許和政 等4 人此部分之主張，難認有據，洵無可採。
⒊許和政等4 人雖又主張楊萬天係依法院拍賣程序取得系爭13 號房屋之事實上處分權，前手縱與基地所有人有不定期租地 建屋契約，楊萬天因未取得系爭13號房屋之所有權，不得主 張繼受前承租人之租地建屋契約，自屬無權占有系爭512 地 號土地云云。惟按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移 轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民 法第426 之1 條定有明文，該條所稱之「房屋所有權」包括 房屋之事實上處分權，已詳述如前，則許和政等4 人此部分 之主張，於法無據，亦不足採。
⒋許和政等4 人雖另主張楊萬天所有系爭13號房屋占用系爭51 3 地號土地如附圖編號61之2 所示2 平方公尺之土地，係屬 無權占用云云。惟查系爭13號房屋經新北市瑞芳地政事務所 於106 年5 月2 日複丈結果，並未占用系爭513 地號土地， 有複丈成果圖足憑（見本院卷一第287 頁、卷二第457 頁即 附圖一），則許和政等4 人請求楊萬天返還占用系爭513 地 號土地，與該部分之不當得利，顯屬無據，不應准許。 ⒌綜上所述，楊萬天雖僅取得系爭13號房屋之事實上處分權， 惟依民法第416 條之1 規定，仍得繼受前手對於系爭512 地 號土地之不定期租地建屋契約，其自有使用系爭512 地號土 地之合法權源，並非無權占用，亦未獲有不當得利，又系爭 13號房屋並未占用系爭513 地號土地，則許和政等4 人自不 得請求楊萬天拆屋還地，與返還不當得利。
七、從而，許和政等4 人依民法第767 條第1 項、第179 條規定 ，請求楊麗卿等8 人、楊萬天拆屋還地與返還不當得利，為 無理由，不應准許。原審就許和政等4 人請求楊萬天拆屋還 地與返還不當得利不應准許部分，判決如原判決主文第1 項 ，及第3 項關於命楊萬天給付部分所示，尚有未洽，楊萬天 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。另原審就許 和政等4 人請求楊麗卿等8 人拆屋還地，與返還不當得利部 分，為許和政等4 人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲 請，所持理由雖與本院不盡相同，惟結論仍無二致，許和政 等4 人此部分之上訴，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件楊萬天之上訴為有理由，許和政等4 人之上
訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第2 項、第 78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 16 日
民事第三庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 吳素勤
法 官 何君豪
正本係照原本作成。
許和政、許勝常、許冠琦、蕭慶華如不服本判決，於合併訴訟利益逾150 萬元時，始得上訴，並應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 19 日
書記官 陳奕伃
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：