臺灣雲林地方法院民事判決 107年度訴字第422號
原 告 周泰誠
被 告 吳佳盈
法定代理人 陳麗妃
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107年10月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○地號、面積二六六五點二六平方公尺土地，應予變價分割，所得價金按原告應有部分二分之一、被告應有部分二分之一比例分配之。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形之一，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
二、原告主張：坐落雲林縣○○鄉○○段0000地號、面積2,665. 26平方公尺土地（下稱系爭土地），為兩造所共有，應有部 分各為2 分之1 ，且各共有人之間並無協議或約定不得分割 ，為使系爭土地方便使用，爰訴請分割共有物。又系爭土地 既然無法以實物分割，則請求變價分割。並聲明：如主文所 示。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述 。
四、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分各2 分之1 。 ㈡系爭土地為特定農業區之農牧用地，屬農業發展條例第3 條 第11款所稱之耕地，其分割應受農業發展條例第16條規定之 限制。
㈢系爭土地現況如本院民國107 年8 月21日勘驗筆錄及照片所 示。
五、本件兩造所爭執之處，應在於：本件應如何分割系爭土地， 較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益？茲論述如 下：
㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分 割，依共有人協議之方法行之，分割方法不能協議決定者， 法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：一、以原物 分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人 ，民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項分別定有 明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分各2 分之
1 ，原告欲分割系爭土地以便利土地之利用，然系爭土地之 共有人間並無不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割 之情形，惟無法達成協議分割等情，業據原告提出土地登記 謄本、地籍圖謄本為證，並經本院現場履勘明確，製有勘驗 筆錄在卷可稽，復徵之被告未到庭亦未提出書狀作何聲明及 陳述情節以觀，顯見系爭土地之分割不能以協議決定，足認 兩造無法達成協議分割，堪信原告上開之主張屬實。是原告 以兩造不能達成分割協議，訴請裁判分割系爭土地，於法自 屬有據，應予准許。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民 法第824 條第2 項、第3 項分別有明文規定。所謂原物分配 顯有困難，當依社會一般之觀念定之，包括法律上禁止共有 物細分，以及分割後之共有物各部分性質上難以利用或價值 有相當之減損者。又採行變價分割，通常係因共有物性質上 不能以原物分割或以原物分割有困難或反而對共有人不利之 情形，此時若採行變價分割，可使共有之土地得以整筆統一 出售，自得提高土地之售價，並以其賣得之價金分配予各共 有人，對各共有人均屬有利，自屬妥適之分割方法。再按定 共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有人主張 之拘束，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格 、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全 體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割 （最高法院98年度台上字第2058號、96年度台上字第108 號 判決意旨參照）。經查：
⒈按每宗耕地分割後每人所有面積未達０‧二五公頃者，不得 分割。但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例中華民 國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單 獨所有，農業發展條例第16條第1 項第3 款定有明文。上開 關於每宗耕地分割後每人未達0.25公頃者（即2,500 平方公 尺），原則不得分割，係為防止耕地細分以利農業之經營管 理，然為兼顧耕地權利義務關係之簡化，仍設有數款例外規 定，惟基於法律解釋例外從嚴之原則，對於例外規定不宜擴 大其適用範圍，否則無以達成前開立法目的，是解釋上，耕
地除非分割後每人分得之土地可達0.25公頃之外，依農業發 展條例第16條第1 項第4 款規定反面觀之，如果新共有之事 實係成立於農業發展條例修正後，自不得分割為單獨所有。 經查，系爭土地面積為2,665.26平方公尺，且為特定農業區 農牧用地，屬農業發展條例第3 條第11款所稱之耕地，原告 於107 年6 月20日以拍賣為發生原因，而於107 年7 月2 日 登記取得系爭土地之應有部分2 分之1 ，有系爭土地登記第 三類謄本附卷可稽，並經本院調閱本院106 年度司執字第25 970 號卷無訛，則系爭土地於107 年6 月20日因拍賣而成立 之共有關係，原告因拍賣買受訴外人林明紅即黃金條之繼承 人之應有部分2 分之1 後，已成立新的共有關係，自不符前 揭農業發展條例第16條第1 項第3 款之例外規定，且兩造之 應有部分各為2 分之1 ，如以原物分割系爭土地，兩造所分 得之面積各僅1,332.63平方公尺，均不足0.25公頃，則依前 揭說明，系爭土地依農業發展條例第16條規定，自不得以原 物分割為單獨所有。參以本院函詢雲林縣北港地政事務所有 關系爭土地是否得予以原物分割，雲林縣北港地政事務所函 覆稱：「經查旨揭地號土地之共有人周泰誠為107 年拍賣取 得土地，屬新成立之共有關係，依內政部101 年台內地字第 1010092343號函規定無農業發展條例第16條第1 項第3 款之 適用，故該筆土地不得辦理分割。」等文，有雲林縣北港地 政事務所107 年8 月9 日北地四字第1070007334號函附卷可 按，是系爭土地依農業發展條例第16條規定，不得採行原物 分割之方式予以分割，自堪認定。
⒉系爭土地為重劃後之農地，北側、南側各有灌溉及排水溝渠 ，南側有5 米6 寬農路，現為供耕作之田地，其上並有一電 錶及水井等情，業據本院會同原告及雲林縣北港地政事務所 測量人員到場勘驗無訛，製有勘驗測量筆錄、現場照片附卷 可參。本院審酌系爭土地之前開使用現狀，系爭土地無法以 原物分割方式予以逐一分配予各共有人，業如前述，被告未 到庭亦未提出書狀作何聲明及陳述，致兩造就互為買賣系爭 土地應有部分之價格無法達成共識，及原告請求以變價分割 方式予以分割之意願等情，並參酌若採行變價分割方法，由 需用土地者競標，以最高價金取得系爭土地後整體規劃利用 ，因消滅共有關係後土地所有權單純，與鄰地整合之可能性 提高，亦有助提昇系爭土地之利用價值及經濟效益，於自由 市場競爭之情形下，將使系爭土地之市場價值極大化，而各 共有人亦得以變賣之價金分配取得換價，將土地轉換為更具 經濟流通性之現金，享受與其應有部分比例相應之等值利益 ，對於共有人而言，亦無不利而屬公允。且民法第824 條第
7 項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有 人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者， 以抽籤定之」，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係 賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配 之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物 之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變 價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，倘兩 造認有繼續維持系爭土地所有權之必要，自仍得於變價分配 之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。從而，本 院參酌系爭土地禁止細分之法令限制、經濟效用、兩造之利 益及意願等一切情狀，認兩造共有之系爭土地應予以變價分 割，並以賣得價金按兩造原應有部分比例分配之，較能兼顧 兩造共有人之利益，而屬適當。故兩造共有之系爭土地，應 以變賣分割之方式為當，爰判決如主文第1 項所示。 六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。系爭土地因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本院認 本件訴訟費用應由兩造按應有部分之比例負擔為適當，爰判 決如主文第2 項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法78條、第80條之1 。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳秋如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 郭雅妮