給付服務費
臺灣雲林地方法院(民事),簡上字,107年度,2號
ULDV,107,簡上,2,20181003,1

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　107年度簡上字第2號
上　訴　人　殷商建設有限公司
法定代理人　殷棖樺
被上訴人　　聚豐廣告有限公司
法定代理人　許源明
訴訟代理人　陳中堅律師
上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國106 年
11月29日本院虎尾簡易庭106 年度虎簡字第140 號第一審判決提
起上訴，本院於民國107 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟零伍拾捌元由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載者相同，茲引用之外，補稱：一、兩造於民國106 年2 月3 日簽訂買賣議價委託書、確認書（ 下分稱系爭議價委託書、系爭確認書），上訴人委託被上訴 人向坐落雲林縣斗南鎮大同段537 、537-1 、538 、538-1 、547 、548 、548-1 號土地（下除分稱外，合稱系爭土地 ）所有權人即第三人陳金寶議價買地，約定議價成功時，以 總價額百分之1 給付服務費，嗣經被上訴人斡旋，第三人陳 金寶以總價新臺幣（下同）2116萬元出售系爭土地，上訴人 與第三人陳金寶於106 年2 月10日簽訂土地買賣契約（下稱 系爭買賣契約）完畢。
二、依民法第99條第1 項、第568 條第2 項規定，契約附有停止 條件者，該停止條件尚未成就時，契約尚不生效力，居間人 即無權請求支付服務報酬。觀之系爭買賣契約第15條特約事 項約定以「本買賣標的需經建築主管機關核准，可依同地段 539 地號（朝西）及554 、553 地號（朝南）雙邊指示建築 線」為停止條件，系爭買賣契約約定106 年3 月27日需履約 完畢，然第三人陳金寶迄今仍未向建築主管機關申請土地指 定建築線，因系爭買賣契約之停止條件尚未成就，故買賣契 約不發生效力，被上訴人自不得請求給付服務報酬。三、上訴人已於106 年6 月7 日以存證信函為撤銷買賣之意思表 示，因此自始無向第三人陳金寶購買土地之意思表示，買賣 契約不存在，且系爭買賣契約之所以會撤銷，乃可歸責被上 訴人與第三人陳金寶隱瞞交易重大訊息所致，買賣契約之撤



銷事由不可歸責上訴人，被上訴人無權請求給付服務報酬。四、系爭確認書之其他約定與說明第1 點記載：「議價成功購屋 人應支付購屋總價百分之1 計算的服務費用予受託人，並於 簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責於購屋 人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有 無簽訂買賣書面契約，購屋人仍應於契約解除時支付前開服 務費」，惟被上訴人未盡據實說明義務，而與第三人陳金寶 積極隱瞞重大瑕疵，上訴人始與第三人陳金寶簽立買賣契約 ，除非有可歸責於上訴人之事由，被上訴人不能依系爭確認 書第1 點規定請求上訴人給付服務費。
五、縱認為系爭買賣契約成立，然被上訴人未盡善良管理人據實 說明義務，使上訴人陷於錯誤以高於一般市場行情價格購買 系爭土地，讓第三人陳金寶受有3660,000元之差額利益，依 民法第571 條規定，被上訴人亦不得請求服務報酬。被上訴 人以不動產仲介經紀為業，具房地買賣專業知識受任處理不 動產買賣事宜，從中收取佣金，本應就其所從事之業務善盡 預見危險及調查之義務。被上訴人受託尋覓「適合建屋出售 之土地」，上訴人已再三強調「因是建設公司，購買之土地 不得與鄰地存有紛爭，並得指定建築線且不得為墓地」，又 詢問確認「鄰近住戶置放令旗之原因？如嗣後建屋出售，是 否會影響客戶購買意願」？惟被上訴人公司人員丁英釗一再 向上訴人之法定代理人殷棖樺保證系爭土地先前為工廠使用 、絕無問題云云，致上訴人以高於市價之每坪70,000元價格 購買，與第三人陳金寶於104 年1 月間以每坪58,000元（總 價1750萬元）委賣之價格，相較上訴人以2116萬元購買土地 ，第三人陳金寶從中至少受有3660,000元之利益（計算式： 21,160,000－17,500,000＝3660,000），且「絕嗣香火地」 依當地風土民情，就土地價值或效用上，均已無法達到上訴 人當初締約所預定之目的，存在重大瑕疵，被上訴人未盡善 良管理人責任，將此情形告知上訴人。
六、退步言，縱使被上訴人請求服務報酬為有理由，惟被上訴人 所付出之勞務與原約定之報酬顯不相當，依民法第572 條規 定應予酌減報酬。被上訴人所提供之勞務僅106 年2 月3 日 丁英釗偕同上訴人法定代理人前往察看系爭土地現況，又於 106 年2 月7 日丁英釗提供土地使用分區證明、土地登記謄 本等文件，再於106 年2 月10日邀集上訴人法定代理人、第 三人陳金寶簽立系爭買賣契約。惟針對上訴人所重視系爭土 地是否為墓地等情形之問題，被上訴人僅口頭回應系爭土地 先前係作為工廠用地、並非墓地，卻未提出佐證資料或再進 一步訪查鄰里住戶，旋即以顯高於市價之每坪70,000元價格



為上訴人斡旋磋商促成土地買賣簽約，嗣106 年3 月17日系 爭土地鑑界時，丁英釗阻止上訴人與鄰居討論系爭土地過往 情形，甚至後來發生買賣爭議，被上訴人也未出面予以必要 之協商處理，被上訴人未積極負責其身為居間人所應提供之 勞務，請求上訴人給付服務費211600元，顯屬過高，請求鈞 院依民法第572 條規定酌減。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文第1、2項所示。
貳、陳述：除與原判決記載者相同，茲引用之外，補稱：一、系爭買賣契約成立後，其中大同段537 、538 、548 之1 地 號土地合併為同段537 地號；另大同段537 之1 、538 之1 、547 、548 地號土地合併為同段547 地號，之後於107 年 1 月30日土地轉賣予案外人昀承建設有限公司並移轉所有權 登記完畢，該公司負責人葉拴玉曾向雲林縣政府申請土地指 定建築線，經雲林縣政府函覆准予指定建築線完畢，並無上 訴人所言不能指定建築線之情形，且雲林政府人員即證人陳 昆榮到庭證述系爭土地經合併，也不會改變原來指定建築線 之位置。
二、縱上訴人向第三人陳金寶為撤銷買賣之意思表示，然不影響 被上訴人已居間仲介成立買賣契約，而可得請求報酬。又依 系爭確認書之其他約定與說明事項第1 點記載：「議價成功 購屋人應支付以購屋總價額百分之1 計算的服務費用予受託 人，並於簽訂不動產買賣契約書之同時一次支付」，上訴人 與第三人陳金寶已完成簽訂買賣契約，上訴人並繳畢頭期款 2116,000元，系爭買賣契約已成立，被上訴人自得請求居間 報酬211600元。
三、上訴人係經由別家仲介公司人員告知系爭土地為「香火絕嗣 地」，然此種情形之土地為何不能作為建築住宅使用？會有 何不良影響？忌諱此種情形之土地理由為何？上訴人均未能 具體說明，且依價金信託履約保證申請書第15條特約事項記 載：「賣方保證本買賣標的非墓地，否則雙方無條件解約」 ，系爭土地既非墓地，自無所謂未盡調查及據實報告義務之 情形。
四、土地價格從104 年至今會有漲價情形，不能僅憑上訴人從別 家仲介公司所得知較低之價格資訊，就認為本次成交價格高 出市價行情，況上訴人也未提出被上訴人曾有提供錯誤資訊 讓上訴人陷於錯誤高價購買土地之證明。
理 由
甲、程序部分：
按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其



提出顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第447 條第1 項第 6 款定有明文。此項規定，依同法第436 條之1 第3 項，於 簡易訴訟第二審程序準用之。上訴人雖於第二審始主張第三 人陳金寶未依系爭買賣契約特約事項約定於106 年3 月27日 前完成指定建築線，系爭買賣契約不生效力，而拒絕給付服 務費211600元，並主張酌減報酬，此固屬新攻擊防禦方法， 然本院審酌上訴人非從事法律專業之人，且於原審並未委任 律師為訴訟代理人，當非有意違反訴訟促進義務而故意不於 第一審提出上開攻擊防禦方法，且此舉僅係就系爭買賣契約 內容之基礎事實，為延伸之主張而已，倘不許上訴人提出此 主張，有顯失公平之情形，自應准許上訴人於本院提出上開 新攻擊防禦方法，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、兩造不爭執事項：
一、兩造於106 年2 月3 日簽立買賣議價委託書、確認書，約定 由上訴人委託被上訴人居間仲介購買坐落斗南鎮大同段537 、537-1 、538 、538-1 、547 、548 、548-1 號土地，約 定服務費為系爭土地成交金額之百分之1 。
二、第三人陳金寶同意以總價2116萬元出售系爭土地，上訴人與 第三人陳金寶於106 年2 月10日簽訂土地買賣契約書，上訴 人已給付頭期款2116,000元。系爭買賣契約第15條特約事項 第1 點約定「本買賣標的需經建築主管機核准，可依同地段 539 地號（朝西）554 、553 地號（朝南）雙邊指示建築線 ，若不成立則原金無息退還」。第2 點約定「賣方保證本買 賣標的土地，非墓地，否則雙方無條件解約」。三、斗南鎮大同段537 、538 、548 之1 地號土地為農業區土地 ，於106 年3 月16日合併為同段537 地號；另大同段537 之 1 、538 之1 、547 、548 地號土地為住宅區土地，亦於同 日合併為同段547 地號。
四、案外人葉拴玉向雲林縣○○○○○○○○○○○○段000 ○ 000 地號2 筆土地之建築線，經雲林縣政府以106 年12月14 日府城都二字第1060109751號函覆上開2 筆土地已經雲林縣 政府派員指定（示）完畢，請依照指定（示）界線施工，不 得擅自移動。
五、第三人陳金寶於107 年1 月30日以買賣為原因將合併後之大 同段537 、547 地號土地所有權移轉登記予第三人昀承建設 有限公司。
貳、本院之判斷：
一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。又判決書內 應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律



上之意見，與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第 454 條第1 項前段、第2 項前段分別定有明文。此一規定， 依同法第436 條之1 第3 項，於簡易程序之第二審亦有準用 。原審判決理由欄之記載，除與本院後述之意見相牴觸者外 ，均為本院所認同（上訴人抗辯系爭土地為絕嗣香火地及未 盡告知義務部分），並予引用，不再重複敘述。二、稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報 告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者 ，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，為民法第565 條 、第568 條所明定。經查：
㈠系爭買賣契約第三條約定本件買賣標的總價金2116萬元、分 四期給付。第十條第5 點約定買賣標的雙方應於產權移轉登 記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦 理點交，若因相關作業遲延者，最遲不得逾106 年3 月27日 ，同時買方應履行全部價金之給付（見原審卷第24頁、第29 頁），準此，上訴人主張與第三人陳金寶間確有約定於106 年3 月27日履約完畢一節，可信屬實。（惟關於是否有約定 於106 年3 月27日完成指定建築線，則仍有爭執，如後述） 。
㈡又系爭買賣契約第十五條第1 點，雖載明本買賣標的需經建 築主管機關核准，可依同地段539 地號（朝西）554 、553 地號（朝南）雙邊指示建築線，若不成立則原金無息退還（ 見原審卷第31頁），上開條文內並無限期應於『106 年3 月 27日』以前向建築主管機關申請指示向西、向南兩面建築線 之約定，且依條文之文義，只要可依大同段539 地號、大同 段554 及553 地號雙邊指示建築線即足。上訴人主張與第三 人陳金寶間有限期於『106 年3 月27日』前將建築線指示完 成之條件云云，難認有據。
㈢其次，雲林縣政府人員即證人陳昆榮到庭證述：「（法官問 ：證人曾否到坐落雲林縣○○鎮○○段000 號及547 號土地 現場指示建築線？）證人答：有，是在106 年12月初去的。 （法官問：上開二筆土地於106 年3 月16日以前是七筆土地 ，其中同段537 、538 、548-1 號為農牧用地，同段547 、 537-1 、538-1 、548 號四筆為住宅區用地，請問在106 年 2 月10日到同年3 月27日之間，依規定可不可以向西靠同段 553 、554 號土地、向南靠同段539 號土地指示建築線？） 證人答：可以，上開四筆住宅區用地及三筆農牧用地的合併 並沒有改變他原來指定建築線的位置，也沒有改變可不可以 指定建築線。（法官問：在106 年3 月27日以後到目前為止



，是否也可以照前述方式指定建築線？）證人答：可以」（ 見本院卷第218 頁），依證人上開證述，本件買賣之土地自 簽約後迄今均可向西、向南雙邊指示建築線，並無不能依此 指示建築線之情形發生，則上訴人主張因第三人陳金寶未向 雲林縣政府申請指示建築線，買賣契約尚未生效云云，即無 可採。從而上訴人於106 年6 月7 日以存證信函（見原審被 證4 ）通知第三人陳金寶為撤銷買賣之意思表示，自亦不發 生撤銷之效力。況居間人於契約因其媒介而成立時，即得請 求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，有最 高法院45年台上字第1646號判例意旨可參，系爭買賣契約業 已成立，上訴人以系爭買賣契約尚未生效或經撤銷，而拒絕 給付服務費，均非有理。
三、上訴人又主張被上訴人未盡善良管理人說明義務，媒介買賣 總價2116萬元，比2 年前第三人陳金寶委託安家房仲出售總 價1750萬元，高出3660,000元，有利於第三人陳金寶，致上 訴人受有3660,000元之損失，依民法第571 條規定亦不能請 求報酬云云。然查：
㈠居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人 之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不 得向委託人請求報酬及償還費用，固為民法第571 條所明定 ，惟居間人是受買賣雙方之委託，媒介交易之機會，買賣價 金高低，是由買賣雙方自行決定，上訴人並未證明被上訴人 於報告訂約之機會時，違反其對於上訴人之義務，或違反誠 實及信用方法，由第三人陳金寶收受利益，即難據上開規定 為主張。
㈡其次，買賣價金之高低，係屬個人的機會，或許有人幸運得 以逢高買低，因此獲利，抑有可能逢低買高，因此虧損，此 乃交易之風險及常態，但只要買賣雙方或居間人未使用強暴 脅迫或詐術之不正方法，與之交易者內心意思表示並無不自 由，而為所願意接受與之成立交易，即難遽指買賣無效或反 悔要予撤銷。上訴人主張係可歸責被上訴人未詳實說明土地 為絕嗣風水地，或未將2 年前第三人陳金寶委託他人之土地 出售價格告知上訴人，致上訴人向第三人陳金寶購地價格偏 高致受有損害云云，亦非可採。
四、約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平 者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條 前段定有明文，惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實 有舉證之責任。上訴人雖主張被上訴人受託處理本件土地買 賣案件，僅於106 年2 月3 日帶看土地現況，106 年2 月7 日交付土地使用分區證明、土地登記謄本，106 年2 月10日



邀同買賣雙方簽約，被上訴人為此付出之上開勞務價值與約 定之服務報酬不相當，應酌減報酬云云。然參考不動產仲介 經紀業報酬計收標準第1 點規定，不動產經紀業或經紀人員 經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之 總額合計不得超過該不動產實際成交價金「百分之六」或一 個半月之租金，而本件約定之服務報酬為總價額「百分之1 」（見原審卷第22頁），相較之下，兩造所約定之服務報酬 並無過高之情事，上訴人復未能證明有何約定數額過鉅而失 客觀公平之情形，其請求將約定百分之1 報酬再予以酌減， 即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，上訴人主張系爭買賣契約因第三人陳金寶未向雲 林縣政府申請指示建築線，買賣契約尚未生效，或經其以存 證信函向第三人陳金寶為撤銷買賣之意思表示；被上訴人違 反其對於上訴人之義務，而為利於第三人陳金寶之行為，不 得請求報酬；或約定之報酬，較被上訴人所任勞務之價值， 為數過高，請求酌減報酬，均屬無據。被上訴人於原審依居 間契約之法律關係，請求上訴人給付211600元，及自起訴狀 繕本送達之翌日即106 年6 月13日起，至清償日止之法定遲 延利息，為有理由，應予准許，原審判命上訴人如數給付並 依職權宣告假執行，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉證據均 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。上訴人聲請調查系爭 土地是否為絕嗣香火地及傳訊安家房屋仲介從業人員，因不 足以影響判決結果，爰不調查或傳訊，併予敘明。丁、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條判決如主文。中 華 民 國 107 年 10 月 3 日
民事第一庭審判長法 官 冷明珍
法 官 王萬金
法 官 邱瑞裕
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 3 日
書記官 李松坤