臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度原簡上字第4號
上 訴 人 呂雯雯
呂雯靜
呂文達
共 同
訴訟代理人 顧維政律師（法律扶助)
被上訴人 林永美
訴訟代理人 王政琬律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國107年3月30日
本院花蓮簡易庭107年度玉原簡字第1號第一審判決提起上訴，本
院於107年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原告林永美於原審起訴主張略以：其於民國103 年10月23日及106年1月9日，向訴外人高正虎購入系爭花蓮 縣○○鄉○○段000○000地號土地所有權全部，嗣後發覺系 爭土地遭上訴人占用並蓋有一樓水泥平房一棟，門牌號碼為 花蓮縣卓溪鄉古楓8之1號（下稱系爭房屋），雖經被上訴人 與上訴人協商拆屋還地事宜，然上訴人不予置理。被上訴人 係善意第三人，依民法第758 條規定，經登記之不動產所有 權應受法律保障。上訴人雖主張其祖父即訴外人呂美龍曾向 訴外人高正虎之父高宗榮購買系爭土地及磚造房屋，然雙方 既無書面契約又均已逝世，無從查考。其餘證人均無從證明 上訴人對系爭土地有合法權源。爰依民法第767條所有權之 法律關係請求上訴人拆屋還地，訴請上訴人應將坐落花蓮縣 ○○鄉○○段000○000地號土地如附圖所示紅色斜線(A)部 分面積45平方公尺、(B)部分面積60平方公尺之房屋拆除、 將占用之土地返還被上訴人等語。
二、上訴人（即原審被告）於原審答辯略以：民國63年間，系爭 土地及土地上一棟房屋，原屬當時擔任卓溪鄉鄉長之訴外人 高宗榮所有，後經土地介紹人林春源將系爭土地及其上之磚 造木屋，一併出賣並交付給訴外人呂美龍，因呂美龍為非原 住民，便將購買之系爭土地借名登記在訴外人高宗榮名下， 嗣後為方便居住並作為經營雜貨店使用，於65年底至66年初 改建為今日之系爭木石磚造房屋即花蓮縣○○鄉○○村○○ 00 0號(為未辦保存登記房屋)，並由其子孫使用至今超過四 十餘年。上訴人家族與被上訴人家族並非友好故舊或有任何 親戚關係，若非系爭土地及其上房屋確為訴外人呂美龍當年
所購得，依一般常理及經驗而言，被上訴人之家族又豈會容 忍上訴人一家人在系爭土地上生活超過四十餘年之久。原住 民保留地開發管理辦法原名「山胞保留地開發管理辦法」， 係於79年3月26日公布施行，第15、18條明定原住民保留地 之耕作權、地上權、承租權、無償使用權或所有權，移轉之 承受人僅以原住民為限。惟系爭土地之買賣係於63年間發生 ，當時原住民保留地開發管理辦法尚未公布施行適用，系爭 土地買賣行為不因該法令而無效。倘若被上訴人早知系爭土 地已在63年間已出賣給呂美龍等情事，依據最高法院104年 度台上字第298號民事裁判要旨，被上訴人即屬惡意而不受 信賴保護。縱令無法證明系爭土地已於63年間為訴外人呂美 龍買受並取得所有權之事實，被上訴人家族多年來未主張其 權利依一般常情觀之，堪認高正虎有於相當期間內不行使其 權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起被告一家人之正 當信任，認為高正虎已不欲行使其權利或不欲義務人履行其 義務之情事。若由訴外人高正虎提起本件訴訟，應認其有違 誠信原則及權利濫用之情事，則原告在非善意之情況下，除 不受信賴保護外，亦應繼受訴外人高正虎上開有違誠信原則 及權利濫用之瑕疵。綜上所述，上訴人因訴外人呂美龍與訴 外人高宗榮於63年間之買賣契約及繼承法理，暨民法所揭櫫 之「權利失效原則」，均屬有權占有系爭土地等語資為抗辯 。
三、原審判決諭知被上訴人勝訴。理由略以：上訴人所提房屋稅 籍證明書雖載房屋為木石磚造（磚石造）、面積109.40平方 公尺，起課年月66年1 月，惟此僅為稅捐稽徵機關為就稅籍 行政管理上之登載，無從憑此為上訴人有權占用系爭土地之 證明。原審證人高正虎之證詞，也無從證明上訴人所辯情節 為真；原審證人郭春富雖證稱他去借二十幾萬元買系爭兩筆 土地及高彩珠經營雜貨店的木屋，把錢交給訴外人林春源去 處理，因為不能過戶，就放在他那邊云云，然郭春富為上訴 人之母親，其證詞難免有偏頗附和上訴人辯詞之處，且其亦 自承所稱買賣、借名均無書面資料證明，自難僅憑郭春富前 揭證詞作為上訴人辯詞之有利佐證。又證人高正虎已證稱是 在106年間賣系爭660地號土地聲請鑑界時，才知悉系爭房屋 占用系爭土地，且當時不知道那是誰的房子，是亦難僅憑訴 外人高正虎及其父親未向上訴人一家人收取土地租金或使用 費，推認為有權占有；此外，上訴人復未能提出其他事證以 實其說，故其辯稱有購買系爭土地及房屋、土地借名於訴外 人高宗榮名下云云，即難採信。
四、上訴人不服原判決，提起上訴，聲明：1.原判決廢棄。2.被
上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。3.第一、二審訴 訟費用由被上訴人負擔。其陳述除與原審判決書所記載者相 同，予以引用外，另補充陳述略以：
(一)原審以「證人郭春富為上訴人之母親，其證詞難免有偏頗附 和上訴人辯詞之處，且其亦自承所稱買賣、借名均無書面資 料證明，是本院自難僅憑證人郭春富前揭證詞作為上訴人辯 詞之有利佐證」等語，然依最高法院53年台上字第2673號民 事判例意旨，證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞 見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親 屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信。證人郭富 春雖證稱「買賣、借名均無書面資料證明」，然原審證人郭 富春係為不可代替之證據方法，且郭春富對於63年間由伊的 公公訴外人呂美龍，透過訴外人林春源（即被上訴人林永美 之父）的協調，與高宗榮就購買系爭土地與房屋進行協商並 付款20幾萬元予高宗榮，及嗣後因呂美龍非原住民，便將購 買之系爭二筆土地借名登記在高宗榮名下等詳細過程，均有 親身參與；再佐以系爭建物早在66年1 月起即在系爭土地上 興建完成，並由上訴人一家人持續占有使用系爭土地超過40 餘年，期間無人對上訴人一家人主張過任何權利，甚至高氏 家族長年居住在系爭土地周圍附近，並未搬遷他處，依常理 言，自應對被告一家人40餘年來使用系爭土地之情事所知甚 明，難以諉為不知，足認證人郭春富證詞與客觀事實無違， 並與一般常理與經驗法則相符，其證述並非虛偽，參諸前揭 最高法院53年台上字第2673號民事判例意旨，縱令郭春富為 上訴人之母親，其證言亦非不可採信。反之原審證人高正虎 ：「我一直居住在卓溪鄉，...，到106年要交易的時候鑑界 才知道那間不知道誰的房子蓋在我的土地上...」等嚴重違 反常理及經驗、論理之不實證述被原審所採認，誠有認事用 法、取捨證據之違誤。
(二)訴外人高正虎長久居住在卓溪地區，上訴人的父親呂泰成過 世後，高正虎就馬上出售土地給被上訴人，被上訴人也是長 期居住在上訴人住所旁的鄰居，距離大約只有兩分鐘的路程 ，況且被上訴人還是當年中間人的女兒，所以被上訴人不能 推諉不知這棟房子蓋在這裡四十年之久，被上訴人也不是善 意第三人，不受信賴保護，且應繼受高正虎之違反誠實信用 原則（權利失效）及權利濫用之瑕疵。。
五、被上訴人則聲明：上訴駁回。其陳述除與原審判決書所記載 者相同，予以引用外，另補充陳述略以：
(一)被上訴人林永美對於系爭土地上之房屋究於何時及如何蓋建 均不知情，其單純係向訴外人高正虎購入並經合法登記。至
於高正虎亦不知悉系爭土地在其父訴外人高宗榮生存期間有 無出售於呂美龍？及房屋如何興建？因其係居住於古清村， 而上訴人則住於古風村，由於高正虎沒常去古風村，所以沒 去注意這房子是誰的。後來106 年要交易（即高正虎出售於 被上訴人）的時候，因為有聲請鑑界，才知道那間不知道誰 的房子蓋在其土地上，此有高正虎於107年1月17日下午3 時 之原審辯論庭作證時具結證述明確在卷。上訴人執稱其等在 系爭土地居住超過40年云云，然為何在此期間渠等竟未對高 正虎提出所有權移轉登記之訴或主張任何權利？則渠等所述 顯然與經驗有違。上訴人未有使用系爭土地之合法權源，則 為無權占有，至為灼然。
(二)被上訴人為系爭土地之所有權人，而上訴人所提出之人證， 並未能證明其有正當權源使用系爭土地，亦無從證明被上訴 人為惡意取得登記為所有權人。是以上訴人既無從舉證有權 使用系爭土地，即應認為無權占有，被上訴人自得依民法第 767條規定請求上訴人拆屋還地如原審主文第1項所示。再者 被上訴人為請求拆屋還地，為其所有權之正當行使，難認有 違誠信原則或權利濫用或有權利失效原則之適用，故上訴人 此項辯詞亦難認有理。
六、本院之判斷：
(一)按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依 自由心證判斷事實之真偽，民事訴訟法第222條第1項定有明 文。最高法院固著有判例謂：「證人為不可代替之證據方法 ，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令 證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不 可採信」（53年台上第2673號）。惟此判例並非以舉凡證人 之證述皆具有足以證明待證事實成立之證明力，仍不排除法 院得依全辯論意旨以自由心證來取捨證人證述之證明力。本 件上訴人之母郭春富雖於原審證述其自66年間即居住於系爭 卓溪鄉古楓8之1號房屋，迄至被上訴人取得系爭土地所有權 前，未曾有高宗榮或高家之人請求其拆屋還地或繳付租金、 使用費，系爭土地於65、66年間原本上面有一木造房屋之雜 貨店，係透過林春源介紹，借二十萬元拿給林春源，買下上 開房屋做生意，因為不能過戶，所以放著等法令變更再過戶 等語。然上開證人所述內容，並無一字一句表示其經手或親 見親聞系爭土地實際交易過程，亦無說明上訴人所主張之呂 美龍與高宗榮間有如何成立借名登記之情事或約定內容。是 以依上開證人證述之內容，尚不能證明上訴人所主張借名登 記之事實。
(二)上訴人主張系爭土地於民國63年至66年間尚非為山胞保留地
，無強制法令限制非原住民不得取得系爭土地所有權，呂美 龍向高宗榮買受系爭土地時，當時系爭土地尚未編定為山胞 保留地或無受山胞保留地開發管理辦法管制等語，則若當時 呂美龍與高宗榮間確有買賣系爭土地情事者，何以不能辦理 所有權登記過戶？甚有疑問，則證人郭春富於原審證述因不 能過戶而買賣後未辦移轉登記之說法，即有可疑。邏輯上而 言，系爭土地若為山胞保留地，而呂美龍明知故買，乃脫法 行為，應屬無效，其對系爭土地即無所有權（包括借名登記 ）或任何正當使用權源可以主張；若系爭土地當時尚非山胞 保留地者，則呂美龍買受後何以遲遲未辦理所有權移轉登記 ？而何須要拖延到後來系爭土地變成原住民保留地，造成不 能取得所有權之困境？進而由此買賣能過戶而未過戶之情形 推斷，就呂美龍與高宗榮間有無買賣系爭土地之情事，於事 實認定上即陷於不明。上開原審證人高正虎或郭春富所證述 內容之證明力及射程有限，不能使法院得到有上訴人所主張 買賣系爭土地及借名登記等事實之心證，則依舉證責任分配 之原理，應由上訴人就其合法占有權源之事實，負不能證明 之責。
(三)復由系爭房屋占用系爭古風段659、660地號土地之狀況及比 例觀之，其房屋剛好建築於上開二宗土地界線上，有土地複 丈成果圖可明。系爭房屋占用上開二宗土地之面積，僅係一 小部分，其餘較大面積之範圍，非由上訴人占用，以此情形 ，倘若如上訴人主張呂美龍當年有向高宗龍購買土地，其究 竟是買其中一筆土地或同時買二筆土地或根本沒有買土地？ 甚有疑問。又若如證人郭春富所述，當年呂美龍向高宗榮買 的是系爭土地上之木造雜貨店者，則即未必包括買賣系爭土 地。進而，上開證人之證述即無從證明呂美龍有向高宗榮買 受系爭二宗土地及成立借名登記之情事。另依上開證人所述 ，當初呂美龍向高宗榮購買的是系爭土地上之木造房屋（雜 貨店），則其事後將木造房屋拆除，於66年間另行改建為目 前之磚石造之系爭房屋，則原本買賣之房屋所有權因改建拆 除而滅失，其新建現有系爭房屋時，未見有何土地使用同意 之證明，亦未與基地所有人成立何種契約或地上權等法律關 係，即係於無任何占有權源下，占用系爭土地，應係屬無權 占有情形，堪予認定。
(四)誠信原則或權利失效理論所保護者，乃正當之信賴關係，於 無權占有之案例，未必有所適用。系爭土地既為已登記之土 地，自無民法第125 條消滅時效規定之適用。呂美龍於系爭 土地建築系爭房屋時，未取得合法占有權源，又其建屋占有 系爭土地之使用性質，近似於地上權之強度，足使房屋占用
範圍之土地喪失其他作用，對此範圍內所有權之行使有甚大 之妨害，故所有權人請求拆屋還地，藉以排除所有權不能行 使之侵害或妨害，非出於損人不利己之目的，並無權利濫用 之問題。又上訴人未能證明呂美龍就系爭土地有借名登記關 係，亦未能證明呂美龍興建系爭房屋時，已獲系爭土地所有 人之同意或有成立何種契約或物權法律關係，縱使當時系爭 土地所有人未表示反對意見或長期未請求拆屋返還土地，亦 不發生使無權占有人有何信賴自己為合法占用情狀，與誠信 原則或權利失效理論所保護之意旨不合。
(五)綜上所述，並援用原審判決理由，本件上訴人未能證明其有 合法占有系爭土地之正當權源，被上訴人依民法第767條所 有權之法律關係請求上訴人拆屋還地，應屬合法。原審判決 命上訴人應將坐落花蓮縣○○鄉○○段000○000地號土地如 附圖所示紅色斜線(A)部分面積45平方公尺、(B)部分面積60 平方公尺之房屋拆除、將占用之土地返還被上訴人，核無不 合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 10 月 5 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法 官 林恒祺
法 官 陳裕涵
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 5 日
書記官 方毓涵