臺灣臺東地方法院民事判決 105年度簡上字第38號
上 訴 人
即原審被告 許耀鴻
訴訟代理人 陳信伍律師
被 上訴人
及原審原告 許健文
許宏奇
共 同
訴訟代理人 廖頌熙律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人（即原審被告）對於
本院簡易庭民國105年10月13日105年度東簡字第5號簡易判決提
起上訴，本院合議庭於107年10月17日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於命上訴人將坐落臺東縣○○○鄉○○段○○○號房屋返還被上訴人許宏奇部分及訴訟費用之裁判均廢棄。前項廢棄部分，被上訴人許宏奇在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人許宏奇負擔。
事實及理由
一、原審：
（一）被上訴人起訴主張：①坐落臺東縣○○○鄉○○段000○ 000○000地號土地（下分別稱168地號土地、169地號土地 及170地號土地）分別為訴外人簡雅琳、洪美枝（被上訴 人許健文配偶）及被上訴人許弘奇（被上訴人許健文之子 ）所有，3人委由被上訴人許健文，於民國97年10月29日 將土地出租與上訴人，約定租金每年新臺幣（下同）5萬 元，租賃期間自97年11月1日起至112年11月1日止，共15 年（下稱系爭租約）。上訴人卻迄今未給付任何租金，爰 依系爭租約之法律關係請求上訴人給付自起訴狀繕本送達 日（即105年4月3日）回溯5年（即自100年4月3日）起算 之租金共25萬元及送達翌日（即105年4月4日）起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；②被上訴人許弘奇所有 之170地號土地上，另有同段12建號建物（門牌號碼為臺 東縣○○○鄉○○路00號，下稱系爭房屋），亦為被上訴 人許弘奇所有，現遭上訴人占有，被上訴人許弘奇依民法 第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還 被上訴人許弘奇。原審聲明：上訴人應給付被上訴人許健 文25萬元，及自105年4月4日起（起訴狀繕本送達翌日起
）至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上訴人應將系 爭房屋遷讓返還於被上訴人許宏奇。
（二）被上訴人於原審答辯：被上訴人許健文自97年起至起訴前 止，未曾請求其給付租金。①而上訴人未給付租金，其原 因係被上訴人許健文為避免債權人查封上開土地，與上訴 人以通謀虛偽意思表示簽訂系爭租約，故系爭租約無效。 ②倘認法院認為系爭租約有效，則被上訴人曾於86年3月 26日將上開土地及系爭房屋，以1,350萬元出賣與被上訴 人許健文，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書 ），其中第4點及第5點約定，買受人於接管土地前，應按 月給付出賣人土地管理費用4萬元，被上訴人許健文僅支 付費用至87年2月止，自87年3月起已積欠管理費用超過 864萬元，復因被上訴人許健文未給付已屆期之價金尾款 400萬元，故基於同時履行抗辯而持續占有系爭土地。 ③價金尾款或管理費用足以抵銷租金。④系爭房屋已因88 風災毀損而無法居住。原審聲明：被上訴人之訴駁回。二、原審判決准許被上訴人之請求，命上訴人給付被上訴人許健 文25萬元及法定利息，並命被上訴人將系爭房屋遷讓返還被 上訴人許弘奇。
（一）上訴人不服，提起上訴，補充理由：①不再主張系爭租約 為通謀虛偽意思表示。但兩造以系爭租約解決系爭買賣契 約書之價金尾款400萬元之爭議，上訴人得以該400萬元抵 銷系爭租約之租金。②系爭租約已將地上物寫入契約內容 ，則租賃標的包含系爭房屋，被上訴人許弘奇不應請求上 訴人遷讓房屋。③聲明：原判決廢棄，被上訴人一審之訴 駁回。
（二）被上訴人補充：系爭租約所指之地上物，係指土地上之涼 棚、水井、水車，而不包含系爭房屋。且系爭租約記載每 年租金5萬元，顯然兩造於訂約時，並不認為被上訴人許 健文尚積欠價金尾款400萬元，否則應逕寫入契約。即使 不含價金尾款400萬元，被上訴人許健文亦已給付上訴人 950萬元（上訴人不爭執），但被上訴人許健文30餘年均 未能使用上開土地，上開土地均由上訴人占有、使用、收 益，上訴人應依系爭租約給付租金。二審聲明：上訴駁回 。
三、下述兩造不爭執事項，依民事訴訟法第270條之1逕認為真正 並據以為裁判資料：
（一）168地號土地（重測前為太麻里段18之1地號）上訴人於74 年7月25日以贈與為原因，登記為所有權人。於78年8月12 日訴外人江葉木娟以買賣為原因，登記為所有權人。上訴
人復於86年5月8日以買賣為原因登記為所有權人。嗣於96 年3月16日，由簡雅琳以買賣為原因登記為所有權人。（二）169地號土地（重測前為太麻里段19地號）被上訴人許健 文於52年12月2日以買賣為原因，登記為所有權人。嗣上 訴人於74年4月8日以贈與為原因，登記為所有權人。嗣於 86年7月31日訴外人王泉興以買賣為原因，登記為所有權 人。於92年7月16日洪美枝以買賣為原因，登記為所有權 人。
（三）170地號土地（重測前為太麻里段19-5地號）被上訴人許 健文於64年6月17日以分割轉載為原因，登記為所有權人 。嗣上訴人於74年4月8日以贈與為原因登記所有權人。於 96年4月18日訴外人許主欣（被上訴人許健文之女）以買 賣為原因登記為所有權人。於104年9月2日被上訴人許弘 奇以贈與為原因登記為所有權人。
（四）上訴人於92年7月10日以買賣為原因，登記為系爭房屋所 有人。許主欣於96年4月18日以買賣為原因，登記為所有 人。於104年9月2日，由被上訴人許弘奇以贈與為原因， 登記為所有人。
（五）上訴人與被上訴人許健文於86年3月26日簽訂原審卷第139 頁系爭買賣契約書。
（六）上訴人與被上訴人許健文於97年10月29日簽訂原審卷第15 頁之系爭租約。
（七）上訴人自86年3月26日迄今均占用168、169、170地號土地 及其上之地上物（包含系爭房屋）。
四、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。」「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣 ；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。」為民法第 767條第1項前段關於物上請求權、第439條前段關於租金給 付義務之規定。又「當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任。」為民事訴訟法第277條前段關於舉證責 任之規定。①上開土地及系爭房屋均曾登記為上訴人所有， 而由上訴人以1,350萬元出售於被上訴人許健文 並移轉登 記於被上訴人許健文所指定之人等流程，為兩造不爭執，並 有謄本、系爭買賣契約書在卷（並參考不爭執事項第一至四 點），足以認定，而兩造僅爭執買賣價金尾款有無給付。② 上訴人於二審不再爭執系爭租約為通謀虛偽意思表示，而係 爭執系爭租約之約定內容及標的。故本件爭執在於釐清：系 爭租約之內涵（應由被上訴人許健文交付上訴人使用之標的 物範圍，是否包含系爭房屋？上訴人有無給付租金的義務？ ）、系爭租約之契約相對人（上訴人得否以系爭租約對抗被
上訴人許宏奇？）。合議庭之判斷：
（一）168、169、170地號土地現分別登記為簡雅琳、洪美枝及 被上訴人許弘奇所有，系爭房屋現登記為被上訴人許宏奇 所有（不爭執事項第一至四點），①兩造卻不爭執上開不 動產，係由被上訴人許健文向上訴人買受，已如前述。參 考系爭買賣契約書之書面契約中，曾約定甲方應將土地移 轉於「乙方或任何指定人」（甲方為上訴人、乙方為被上 訴人許健文，不爭執事項第五點），足以認定被上訴人許 健文向上訴人買受上開不動產後，未以自己名義登記為所 有權人，而指示出賣人（上訴人）將不動產逕移轉至被上 訴人許健文之指定人。②本件之168、169、170地號土地 及系爭房屋曾因其上之抵押權紛爭進行訴訟（本院101年 度訴字第35號民事判決，下稱相關事件），被上訴人許健 文於該訴訟中擔任各土地、房屋所有權人之訴訟代理人， 經查閱判決在案；上開不動產中，現登記為168、169地號 土地所有權人之簡雅琳、洪美枝，以及曾經登記為170地 號土地、系爭房屋所有權人之許主欣，均曾出具書面表示 將不動產相關之使用收益權利授權被上訴人許健文行使（ 原審卷第267至277頁）。③170地號土地、系爭房屋之現 登記所有權人被上訴人許宏奇係自許主欣受讓房、地（不 爭執事項第三、四點），從許主欣上開同意被上訴人許健 文使用收益房、地之書面，及被上訴人許健文向上訴人購 買上開不動產之價金，由被上訴人許健文負擔，且許主欣 與被上訴人許宏奇均為被上訴人許健文子女等事項，堪認 許主欣係依照被上訴人許健文之指示，將房、地移轉於被 上訴人許宏奇。參照前揭說明脈絡，堪認被上訴人許宏奇 自許主欣受讓房、地時，已知悉許主欣將房、地交由被上 訴人許健文使用收益之情形。再者，被上訴人許宏奇與被 上訴人許健文共同提起本件訴訟，並委任相同訴訟代理人 ，顯示兩人利害關係相同。被上訴人許宏奇於104年9月2 日受讓房、地時，系爭租約業已存在，為被上訴人許宏奇 所得知悉，足認定被上訴人許宏奇同意由被上訴人許健文 繼續對房、地進行使用收益等相關處分。考量：許主欣 依被上訴人許健文指示而將房、地移轉登記於被上訴人許 宏奇，被上訴人許宏奇已知悉許主欣將房、地交由被上 訴人許健文使用收益，被上訴人許健文實際支付買賣價 款，被上訴人許宏奇受讓房、地時已知悉系爭租約存在 ，被上訴人許宏奇與被上訴人許健文於本件訴訟之利害 立場相同等因素，足認被上訴人許宏奇同意被上訴人許健 文就上開不動產所為之處分，被上訴人許健文與上訴人間
對於上開不動產所訂立之系爭租約，就170地號土地、系 爭房屋部分之約定，亦拘束被上訴人許宏奇。
（二）系爭租約記載被上訴人許健文，於97年10月29日將不動產 （範圍如後述）出租與上訴人，約定租金每年5萬元，租 賃期間15年，若上訴人終止契約，「無條件償還168、169 、170土地3筆、地上物及設施…」「以後互不賒欠任何金 錢」等內容，如卷附影本所示，亦為兩造不爭執（不爭執 事項第六點）。①就系爭買賣契約書、系爭租約之內容而 言，被上訴人許健文主張已將不動產出租於上訴人，但被 上訴人許健文卻未曾請求租金，且於本件訴訟僅請求回溯 5年之租金，而非主張解除租約而請求返還不動產，與常 見之租賃紛爭處理流程不同；反觀上訴人方面，其占有不 動產之權源，僅以系爭買賣契約書之價金未全數清償為基 礎，然而，如果系爭買賣契約書之價金尾款尚未清償，上 訴人卻仍同意將不動產均移轉登記於被上訴人許健文指定 之人，且未曾請求返還不動產，不符交易常情。以上均顯 示上訴人與被上訴人許健文就系爭租約之履約情形，與常 情之租賃契約不符。②從兩造本件之主張，顯示系爭買賣 契約書之價金尾款，是否支付完畢，仍在上訴人與被上訴 人許健文間存有爭議；並從相關事件之爭執內容，亦顯示 上訴人與被上訴人許健文間具有多筆債權債務關係，則上 訴人與被上訴人許健文於系爭租約記載「以後互不賒欠任 何金錢」，以系爭租約作為解決兩人間多年來之債權債務 紛爭，乃屬合理。③原審認定上訴人與被上訴人許健文以 系爭租約一次性終局解決雙方之債權債務關係，合議庭予 以支持。
（三）上訴人主張系爭租約上記載之每年5萬元租金，毋庸給付 ，而係以系爭買賣契約書積欠之價金尾款抵銷等情，為被 上訴人否認。從系爭租約之用語，明確寫出每年租金金額 ，而非單純記載「毋庸給付租金」「租金業已收訖」等用 語，並參考證人周丁鋒原審之證述內容（原審卷第295頁 ），堪認系爭租約係因雙方先前之債權債務關係，而約定 將不動產以低於市場價格之租金出租，而非逕將價金尾款 抵銷租金，故上訴人依系爭租約，仍負有按年給付5萬元 之契約義務。是以，上訴人與被上訴人許健文約定以系爭 租約解決雙方先前之紛爭，而由被上訴人許健文將不動產 以低於市價之5萬元租金出租於上訴人。關於系爭租約對 雙方之權利義務：①被上訴人許健文得保有不動產（登記 於其指定之人），且得每年收取5萬元租金，但須待系爭 租約之租賃期滿（15年）後，始得取回不動產之占有；②
上訴人對被上訴人許健文之價金尾款或其他債權，則由上 訴人藉「以低廉租金取得占有收益不動產之利益」取代， 其按年支付5萬元後取得在租賃期限內占有收益不動產之 利益，而喪失400元價金尾款等債權（上訴人固然喪失400 元價金尾款等債權，但已取得占有收益不動產之利益。依 雙方於系爭租約之約定，雙方已就租賃期間內占有收益不 動產之利益取得共識，認其大於400萬元，故上訴人每年 找補5萬元）。
（四）被上訴人既已依系爭租約之約定，將不動產交付上訴人， 且上訴人對於其實際使用不動產等情，不加爭執（不爭執 事項第七點），即應給付年租金5萬元。而上訴人既尚未 給付任何租金，被上訴人許健文對請求本件起訴日回溯5 年之租金25萬元及法定利息，被上訴人許健文此部分請求 ，乃有理由。
（五）關於系爭租約之不動產範圍：①系爭房屋坐落於170地號 土地上，而房、地於同一日（96年4月18日）由上訴人移 轉登記至許主欣名下，復於同一日（104年9月2日）自許 主欣移轉登記為被上訴人許宏奇所有，足認170地號土地 與系爭房屋均為系爭買賣契約書之標的，上訴人與被上訴 人許健文有意同時處理房、地之所有權，是以均依被上訴 人許健文之指示，依序移轉登記至許主欣、被上訴人許宏 奇名下。②上訴人與被上訴人許健文以系爭租約處理系爭 買賣契約書之紛爭，雙方約定交付占有之標的物，應包含 上訴人依系爭買賣契約書而移轉所有權之所有標的物。且 雙方以系爭租約約定將不動產交付上訴人占有使用收益， 目的在於藉由租賃期間內之使用租賃（及低於市價之租金 ）抵銷債權，則被上訴人許健文依系爭租約交付之不動產 ，必須是現實上得以使用收益之不動產，始符合雙方之契 約目的。若認為系爭租約之標的不包含系爭租約，則上訴 人取得170地號土地，卻因為土地上之系爭房屋，以致上 訴人無從利用土地，與雙方訂立系爭租約之契約目的不符 。③系爭租約之內容，亦提及「地上物及設施」，亦佐證 系爭房屋為系爭租約之標的物。上訴人主張系爭租約之標 的物包含系爭房屋，其依系爭租約取得168、169、170地 號土地及土地上包含系爭房屋之所有地上物之占有權源， 乃有所據。
（六）上訴人得以系爭租約作為占有系爭房屋之法律依據，且被 上訴人許宏奇同意被上訴人許健文就系爭房屋之交易，上 訴人得以系爭租約對抗被上訴人許宏奇，則被上訴人許宏 奇依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系
爭房屋，乃無理由。
六、綜上，上訴人依系爭租約取得168、169、170地號土地及系 爭房屋之占有依據，惟必須給付租金，被上訴人許健文得請 求上訴人給付25萬元及法定利息。從而，原審判決准許被上 訴人許宏奇關於遷讓返還系爭房屋之請求，尚有未洽，上訴 意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由， 爰由合議庭予以廢棄，駁回被上訴人許宏奇此部分之請求。 其餘部分，原審判決核無違誤，上訴人提起上訴，請求廢棄 改判，爰無理由，乃駁回其上訴。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79、85條。中 華 民 國 107 年 10 月 19 日
民事第一庭 審判長法官 廖建彥
法官 朱家寬
法官 郭玉林
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
書記官 廖丁逸