臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第1212號
原 告 莊進雄
被 告 劉處英
訴訟代理人 王文松
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國107 年10月
4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣叁拾玖萬陸仟壹佰伍拾玖元，及自民 國一○七年八月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元，其中新臺幣肆仟貳佰玖拾貳元 由被告負擔，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣叁拾玖萬 陸仟壹佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為門牌號碼臺南市○○區○○街000 巷 00弄00號建物（下稱系爭建物）之事實上處分權人，系爭建 物坐落原告所有之臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱 系爭土地），被告無權占用系爭土地，使原告對系爭土地無 法使用收益。系爭土地周遭約200 公尺內商店林立，東側約 400 公尺有海佃國中、海佃國小，西側約400 至500 公尺為 海佃商圈。且系爭建物被告出租他人供住家使用，故於計算 相當於租金之不當得利時，不受土地法有關租金之限制。另 請參酌本院於系爭土地附近類似案例與系爭土地周遭地籍圖 ，認被告因不當得利之所受利益，或侵權行為致原告所受損 害之賠償金額，以按月新臺幣（下同）18,174元計算為適當 。則被告自104 年1 月20日至107 年8 月19日共計3 年7 個 月無權占用系爭土地，應返還不當得利價額為781,482 元（ 18,174×43月），原告一部請求600,000 元。爰依民法不當 得利及侵權行為之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應 給付原告600,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息；原告願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：對於伊有事實上處分權之系爭建物無權占有原告 所有之系爭土地不爭執，惟辯稱系爭建物於訴外人王文松拍 賣取得時價額為100 多萬元，且曾經過全棟整修、油漆、換 管線，目前屋況極好，承租予他人供住家使用，每月收取租 金8,000 元，所以被告不同意原告以低價購買系爭建物。至
於原告所提出系爭土地附近類似案例基地租賃租金，都是面 臨馬路之商業地，系爭建物僅在安富街巷弄內，相當於租金 之不當得利應以申報地價去計算等語。並聲明：原告之訴駁 回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地原為訴外人陳桂和於本院99年重訴字第139 號裁判 分割共有物案件分割取得。上述判決於104 年1 月20日確定 ，訴外人陳桂和於該日起為系爭土地之所有權人，權利範圍 為全部，土地面積為121.16平方公尺。
㈡、原告於105 年8 月29日向訴外人陳桂和購買系爭土地，並於 105 年9 月10日登記完畢，雙方於契約書內申請登記以外之 約定事項，載明「地上建物無權占有土地所衍生之相關請求 權（包括但不限於不當得利與損害賠償請求權），出賣人陳 桂和同意讓與買受人莊進雄」。
㈢、系爭建物為未辦理保存登記之建物，被告為事實上處分權人 。
㈣、系爭建物於上開分割共有物案件中，經法院會同地政就系爭 建物占有現況測量時，將所坐落之土地編為第58號土地，面 積121.16平方公尺。於判決分割後即為系爭土地。系爭建物 無權占有原告所有之系爭土地。
㈤、系爭土地之公告現值，每平方公尺104 年為18,600元、105 年為22,100元、106 年及107 年為22,500元。系爭土地之申 報地價，每平方公尺105 年為3,600 元，107 年為5,400 元 。
㈥、系爭土地周遭約200 公尺內，有全聯福利中心、統一超商7 －11、樺谷夜市、公益彩券行、茶之魔手飲料店，商店林立 。另距離系爭土地東側約400 公尺有海佃國中、海佃國小。 系爭土地西側約400 至500 公尺為海佃商圈，有麥當勞、肯 德基、寶雅、台新銀行、凱基銀行、湯姆熊等金融機構與店 家。
㈦、系爭建物被告目前出租他人供住家使用，租金為每月8,000 元。
四、得心證之理由：
㈠、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返 還，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書定有明文 。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照） 。系爭建物占有系爭土地無正當權源，為被告所不爭執，是 被告因其有事實上處分權之系爭建物，於104 年1 月20日至
107 年8 月19日止無權占有使用系爭土地，而受有使用系爭 土地之利益，致訴外人陳桂和及原告（105 年9 月10日登記 為所有權人）於該段期間內無法使用系爭土地而受有損害， 此一使用利益依其性質不能返還，且系爭土地登記於原告所 有前之不當得利請求權利，業經訴外人陳桂和讓與原告，是 原告本於上開不當得利之規定，請求被告返還占有系爭土地 期間相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈡、原告得請求被告無權占用系爭土地所受相當租金之不當得利 數額應如何計算？
⒈依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而 受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍 ，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準 ，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念，業如前述。又城市地方供營業用之房屋，承租人 得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋 可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最 高法院94年度第2 次民事庭會議決定參照）。易言之，被告 無權占有系爭土地，而以系爭建物出租他人，按月收取租金 8,000 元，已享受當「房東」之特殊利益，並非供自己住宅 所使用，自非承租基地建築房屋自住可比，自不再準用土地 法第105 條、第97條第1 項規定計算「相當於租金之利益」 ，是被告抗辯其不當得利金額應依土地法之規定計算云云， 於法尚有誤會，難以採認。
⒉就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高 法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查： ①依原告所提出之系爭建物附近鄰地相關判決整理表（各判決 中認定基地租賃每月相當於租金之不當得利數額）及地籍圖 （各該建物之位置）（見本院卷第21至23頁），附近基地租 賃經法院判決認定每平方公尺相當於租金之利益，落在131. 89元至170.14元之間，而系爭土地面積為121.16平方公尺， 以此推論相當於租金之利益應落在15,980元至20,614元間（ 原告請求按月18,174元）。惟被告辯稱原告提出之法院判決 ，該等建物均位在安富街上，並非系爭建物位於巷弄內，租 金不可相比擬。
②參酌原告自稱所有緊鄰系爭建物之門牌號碼臺南市○○區○ ○街000 巷00弄00號建物，亦位在巷弄內，按月以10,000元 出租他人（見本院卷第164 頁），被告並未爭執。 ③又被告供稱：系爭建物以每月8,000 元出租他人，是因為心
腸比較軟等語（見本院卷第164 頁）。顯見被告認為按月租 金8,000 元未能達到系爭建物及安富街巷弄內建物之租屋行 情。
④另系爭土地周遭約200 公尺內，有全聯福利中心、統一超商 7 －11、樺谷夜市、公益彩券行、茶之魔手飲料店，商店林 立，另距離系爭土地東側約400 公尺有海佃國中、海佃國小 ，而系爭土地西側約400 至500 公尺為海佃商圈，有麥當勞 、肯德基、寶雅、台新銀行、凱基銀行、湯姆熊等金融機構 與店家，有現場照片等附卷可佐（見本院卷第65至68頁）， 復為兩造所不爭執。
⑤綜上，本院參酌被告出租系爭建物之金額自己承認偏低、原 告隔壁房地出租之金額、附近基地租賃經法院判決認定相當 於租金之不當得利數額，及基地之位置雖在安富街巷弄內， 但附近屬商業繁榮之情形，認應以每月10,000元作為系爭建 物之出租金額，較為適當。
⒊又出租系爭建物經認定可收取之租金10,000元，是出租系爭 土地上系爭建物之對價，並非單純出租建物或土地所收取之 對價，尚難以上開租金，即認屬占有土地所受之利益，然建 物與土地無從分離使用，使用建物自必須使用建物所坐落之 基地，是亦無從認定出租建物之租金全數係被告出租系爭建 物所獲得之利益。是本院認被告所收取之租金，應係其出租 土地及其上建物之對價，至於土地及其上建物之對價各為若 干，兩造均未提出其他資料證明，自應以系爭土地公告現值 與系爭建物現值比例計算之。據此，計算如下：系爭建物現 值220,900 元，有臺南市政府財政稅務局安南分局107 年9 月14日南市財安字第1072310134號函所附之稅籍資料在卷可 按（見本院卷第77至79頁），系爭土地面積為121.16平方公 尺，104 年至107 年每平方公尺之公告現值分別為18,600元 、22,100元、22,500元、22,500元，依原告請求不當得利之 時間計算，平均每平方公尺之公告現值為21,356元【計算式 ：【﹝（18,600元×346 天）＋（22,100元×366 天）＋（ 22,500元×365 天）＋（22,500元×231 天）﹞÷1308天〈 總日數〉＝21,356元（小數點以下四捨五入）】，土地占房 屋出租價值比例為0.9213【計算式：（21,356元×121.16平 方公尺）÷﹝220,900 元＋（21,356元×121.16平方公尺） ﹞＝0.9213】。則系爭土地部分之租金應為9,213 元（計算 式：10,000元×0.9213＝9,213 元），故被告因占有系爭土 地所獲取不當得利之利益每月為9,213 元。 ⒋綜此，本院認為以每月9,213 元作為本件計算不當得利之利 益為適當，則原告所得請求被告自104 年1 月20日至107 年
8 月19日期間，無權占有系爭土地所獲相當於租金之不當得 利為396,159 元（9,213 元×43個月），逾此部分之請求， 為無理由，不應准許。
五、原告另依侵權行為損害賠償請求權請求被告給付占用系爭土 地所受之損害部分，核係以單一聲明，請求法院就不當得利 返還請求權部分為同一之判決，屬訴之重疊合併，法院應就 原告所主張之數項標的逐一審判。但原告舉證未能說服本院 其按月損害大於前開認定每月9,213 元之金額，附此敘明。六、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約 定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第 229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。 原告雖依前揭規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即107 年 8 月11日起至清償日止，給付遲延利息，惟原告請求被告所 受利益或原告所受損害之金額，是請求至107 年8 月19日， 自不得回溯於107 年8 月11日起計算遲延利息，固應自107 年8 月20日起自清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 ，方有理由，此部分請求應允准。
七、綜上所述，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告給付 396,159 元，及自107 年8 月20日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。
八、原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，原告雖陳 明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權 之發動，爰不另為假執行准駁之諭知，至原告敗訴部分，其 假執行之聲請失所附麗，應予駁回。另依被告聲請，宣告被 告如為原告預供擔保，得免為假執行。爰諭知如主文第4 項 所示。
八、法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又各當事 人一部勝訴，一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形， 命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出 之訴訟費用。民事訴訟法第87第1 項、第79條分別定有明文 。本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，本案訴訟費用 6,500 元，被告應負擔4,292 元，餘由原告負擔，爰確定訴 訟費用之負擔如主文第3 項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主 文。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
民事第三庭 法 官 羅郁棣
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（台南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
書記官 陳鈺翰